Положен ли налоговый вычет при покупке жилого дома у родного дяди?

Положен ли имущественный вычет при покупке дома у родного дяди

Ключевое правило содержится в п. 5 ст. 220 НК РФ: имущественный вычет при покупке жилья не предоставляется только в строго ограниченных случаях, включая сделку купли-продажи между взаимозависимыми лицами.

1. Имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи, не предоставляются в части расходов налогоплательщика на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, покрываемых за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых на обеспечение реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, за счет выплат, предоставленных из средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии со статьей 105.1 настоящего Кодекса.
   — п. 5 ст. 220 НК РФ

Здесь и кроется главное юридическое значение вашего вопроса: закон блокирует вычет не для любых родственников, а именно для лиц, признаваемых взаимозависимыми по ст. 105.1 НК РФ. Понятие «взаимозависимые лица» и понятие «близкие родственники» из Семейного кодекса не совпадают. Перечень взаимозависимых физических лиц-родственников закрыт и приведён в пп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ:

1. физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный;
   — пп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ

В этот перечень входят супруг, родители, дети, полнородные и неполнородные братья и сёстры, опекун (попечитель) и подопечный. Родной дядя в данном закрытом перечне отсутствует. Поэтому сделка купли-продажи жилого дома между племянником (зятем) и его родным дядей не подпадает под запрет п. 5 ст. 220 НК РФ — формально участники сделки не являются взаимозависимыми лицами, и ограничение на получение вычета к ним не применяется.

Вывод по вопросу: да, имущественный налоговый вычет при покупке дома у родного дяди положен. Дядя не включён в закрытый перечень взаимозависимых лиц (пп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ), на которых распространяется запрет п. 5 ст. 220 НК РФ, поэтому основания для отказа в вычете по мотиву родства в вашем случае отсутствуют.

Размер вычета и условия его получения

Вычет предоставляется покупателю, который платит НДФЛ по ставке 13%, в размере фактически произведённых расходов на приобретение жилого дома, но не более 2 000 000 рублей (без учёта процентов по ипотеке, для которых отдельный лимит).

1. имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, указанного в подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи, не превышающем 2 000 000 рублей. В случае, если налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета в размере менее его предельной суммы, установленной настоящим подпунктом, остаток имущественного налогового вычета до полного его использования может быть учтен при получении имущественного налогового вычета в дальнейшем на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них. При этом предельный размер имущественного налогового вычета равен размеру , действовавшему в налоговом периоде, в котором у налогоплательщика впервые возникло право на получение имущественного налогового вычета, в результате предоставления которого образовался остаток, переносимый на последующие налоговые периоды;
   — пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ

Применительно к вашим фактам: цена дома ~2 млн руб. Поскольку сумма сделки в пределах лимита в 2 000 000 рублей, зять сможет заявить к вычету практически всю стоимость дома, и вернуть до 13% от этой суммы — то есть до 260 000 рублей (2 000 000 × 13%).

Важные сопутствующие условия, прямо следующие из закона:

• вычет даёт только работающий покупатель, уплачивающий НДФЛ по ставке 13% (резидент). Если зять не имеет облагаемого дохода (не работает, работает «в серую», самозанятый без НДФЛ) — возвращать ему нечего, вычет лишь будет накапливаться и переноситься на будущие годы, пока он не появится;
• право на вычет возникает с даты государственной регистрации права собственности на жилой дом (пп. 2 п. 3 ст. 220 НК РФ), то есть заявлять его следует за тот налоговый период, когда переход права к зятю зарегистрирован в Росреестре;
• вычет предоставляется один раз в жизни в пределах лимита 2 млн руб.; если зять ранее уже использовал имущественный вычет при покупке жилья в полном размере, повторно он его не получит. Если использовал частично — вправе добирать остаток;
• если дом приобретается вместе с земельным участком под ним, расходы на земельный участок также включаются в состав вычета (пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Вывод: при цене дома ~2 млн руб. зять вправе вернуть до 260 000 рублей (13% от суммы в пределах лимита 2 000 000 руб.), при условии, что он платит НДФЛ по ставке 13% и ранее не использовал этот вычет в полном объёме. Заявлять вычет нужно за тот год, в котором зарегистрировано право собственности на дом.

Риски и смежные налоговые последствия сделки

Защитная оговорка — п. 7 ст. 105.1 НК РФ. Несмотря на то что дядя не назван в закрытом перечне взаимозависимых лиц, налоговому органу (через суд) предоставлено право признать стороны сделки взаимозависимыми и по иным основаниям.

1. Суд может признать лица взаимозависимыми по иным основаниям, не предусмотренным пунктом 2 настоящей статьи, если отношения между этими лицами обладают признаками, указанными в пункте 1 настоящей статьи.
   — п. 7 ст. 105.1 НК РФ

Это означает, что формально инспекция не может отказать в вычете только потому, что продавец — дядя покупателя. Однако при проверке она вправе попытаться доказать в суде, что отношения сторон повлияли на условия сделки (например, заниженная цена, фиктивность сделки, фактически безвозмездная передача). Для нейтрализации этого риска рекомендуется соблюдать реальность сделки: указывать в договоре рыночную цену, фактически производить расчёты, документально фиксировать передачу денег. При обычной возмездной сделке по рыночной цене оснований для признания сторон взаимозависимыми по п. 7 ст. 105.1 НК РФ нет.

Смежное последствие — НДФЛ у продавца (дяди). Вычет покупателя и налог продавца — две независимые позиции. Если дядя продаёт дом, находившийся у него в собственности менее минимального срока владения, у него возникает обязанность уплатить НДФЛ с дохода от продажи.

1. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
   — п. 2 ст. 217.1 НК РФ

1. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.
   — п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Поскольку дядя не является близким родственником покупателя в смысле, влияющем на срок владения (наследование/дарение от члена семьи), минимальный срок владения жилым домом для дяди составляет, по общему правилу, пять лет — если он приобрёл дом не в порядке наследования, дарения от члена семьи или приватизации (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Если он владел домом менее пяти лет, доход от продажи облагается НДФЛ, но дядя вправе уменьшить его на имущественный вычет при продаже (до 1 000 000 руб. — пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ) либо на документально подтверждённые расходы на приобретение дома. Это не препятствует получению вычета покупателем, но учитывать данное обязательство продавца стоит при планировании сделки.

Вывод: на покупателя-зятя риск ограничен только гипотетической возможностью налогового органа через суд признать сделку совершённой между взаимозависимыми лицами (п. 7 ст. 105.1 НК РФ) — при реальной возмездной сделке по рыночной цене он минимален. Параллельно у продавца-дяди при владении домом менее пяти лет возникнет собственный НДФЛ с продажи, не влияющий на право зятя на вычет.