Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Налоговые нарушения и споры

Нужно ли платить налог при продаже квартиры, полученной по наследству и выкупленной у брата?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Проверьте, является ли продаваемая квартира вашим единственным жильём на дату сделки, включая собственность супругов.
  2. 2
    Если квартира — единственное жильё, налог с продажи выкупленной доли платить не нужно, декларацию подавать не требуется.
  3. 3
    При наличии иного жилья подготовьте договор купли-продажи доли у брата и платёжные документы для подтверждения расходов.
  4. 4
    Уменьшите доход от продажи выкупленной доли на подтверждённые расходы по её приобретению либо на вычет до 1 000 000 рублей.
  5. 5
    Подайте налоговую декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля следующего года.descriptionНалоговая декларация 3-НДФЛ за 2023 год при продаже квартиры (доли в праве собственности) с заявлением имущественного вычета в размере расходов на приобретение (свободная форма)
  6. 6
    Уплатите исчисленный налог по ставке 13% не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи.

Документы и доказательства

  • Свидетельство о праве на наследство по закону на 1/2 доли квартиры от отца.
  • Договор купли-продажи 1/2 доли у брата и платежные документы (расписка, выписка).
  • Выписка из ЕГРН о праве собственности на квартиру и датах регистрации долей.
  • Свидетельство о смерти отца для подтверждения даты открытия наследства.
  • Документы о наличии или отсутствии иного жилья (выписка ЕГРН, справка).
  • Налоговая декларация 3-НДФЛ и документы на вычет при наличии иного жилья.

  • Сроки и риски

    • Проверьте, является ли квартира вашим единственным жильём на дату регистрации перехода права собственности к покупателю.
    • Если иного жилья нет — налог с выкупленной доли не уплачивается, декларация не подаётся.
    • Если иное жильё есть — подайте декларацию 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи.
    • Уменьшите доход от продажи выкупленной доли на документально подтверждённые расходы на её приобретение у брата.
    • При отсутствии документов о расходах примените имущественный вычет до 1 000 000 рублей в целом по квартире.

  • Чего не делать

    • Не продавайте квартиру, не проверив, является ли она вашим единственным жильём на дату сделки.
    • Не рассчитывайте, что трёхлетний срок автоматически освободит от налога выкупленную у брата долю.
    • Не игнорируйте обязанность подать декларацию 3-НДФЛ, если иное жильё у вас есть.
    • Не занижайте цену продажи в договоре, чтобы «сэкономить» на налоге — это риск для сделки.
    • Не выбрасывайте договор купли-продажи доли у брата и платёжные документы по ней.
    • Не пропускайте срок уплаты налога, если он возникнет: до 15 июля следующего года.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату, если у вас есть иное жильё, кроме продаваемой квартиры, — тогда налог с выкупленной доли неизбежен.
    • Консультация адвоката нужна при продаже по цене ниже рыночной, чтобы избежать претензий налогового органа.
    • Привлеките юриста, если брат оспаривает сделку купли-продажи доли или сумму фактических расходов.
    • Адвокат потребуется при споре с налоговым органом о применении льготы единственного жилья.
    • Обратитесь за помощью, если не можете документально подтвердить расходы на выкуп доли у брата.
    • Если клиент не является налоговым резидентом РФ: Юрист поможет, если вы не являетесь налоговым резидентом РФ — ставка налога составит 30%.

  • Альтернативные пути

    • Проверьте, является ли квартира вашим единственным жильём на дату сделки: если да, налог с выкупленной доли платить не нужно.
    • Если есть иное жильё, налог с выкупленной доли придётся заплатить, так как пятилетний срок не истёк.
    • Вместо расходов вправе применить имущественный вычет до 1 000 000 рублей в целом по квартире.
    • Доход от продажи унаследованной доли не декларируйте: трёхлетний срок владения истёк.
    • При наличии иного жилья подайте декларацию 3-НДФЛ и уплатите налог в установленные сроки.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Клиент — физическое лицо, налоговый резидент РФ (по умолчанию, исходя из характера вопроса), продаёт квартиру, находящуюся в его единоличной собственности. Объект состоит из двух долей по 1/2 с разными основаниями приобретения: одна доля получена по наследству от отца около 4 лет назад, вторая выкуплена у брата (со-наследника) по договору купли-продажи практически сразу после вступления в наследство, то есть также около 4 лет назад. Юридическое значение имеет именно различие оснований приобретения долей: для унаследованной доли действует трёхлетний минимальный срок владения, для купленной — по общему правилу пятилетний, если не применяется льгота единственного жилья.

Минимальный срок владения унаследованной половиной

Доход от продажи объекта недвижимости освобождается от НДФЛ, только если он находился в собственности не менее минимального предельного срока владения.

  1. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более
    — п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Минимальный предельный срок владения составляет три года, если право собственности получено в порядке наследования.

  1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования
    — пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

В вашем случае 1/2 доли получена по наследству от отца. Отец — ваш родитель, т.е. близкий родственник по прямой восходящей линии (ст. 14 СК РФ), но для применения трёхлетнего срока это в данном случае не имеет значения: пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ связывает трёхлетний срок с самим фактом получения имущества «в порядке наследования» — он действует независимо от степени родства.

близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами); усыновителями и усыновленными; лицами, из которых хотя бы одно лицо признано судом недееспособным вследствие психического расстройства.
— ст. 14 СК РФ (близкие родственники)

Срок владения унаследованным имуществом исчисляется с момента открытия наследства, то есть с даты смерти отца.

  1. Временем открытия наследства является момент смерти гражданина. При объявлении гражданина умершим днем открытия наследства является день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим, а в случае, когда в соответствии с пунктом 3 статьи 45 настоящего Кодекса днем смерти гражданина признан день его предполагаемой гибели, - день и момент смерти, указанные в решении суда. (В редакции Федерального закона от 30.03.2016 № 79-ФЗ) 2. Граждане, умершие в один и тот же день, считаются в целях наследственного правопреемства умершими одновременно и не наследуют друг после друга, если момент смерти каждого из таких граждан установить невозможно. При этом к наследованию призываются наследники каждого из них. (В редакции Федерального закона от 30.03.2016 № 79-ФЗ) Статья 1115. Место открытия наследства Местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя (статья 20). Если последнее место жительства наследодателя, обладавшего имуществом на территории Российской Федерации, неизвестно или находится за ее пределами, местом открытия наследства в Российской Федерации признается место нахождения такого наследственного имущества. Если такое наследственное имущество находится в разных местах, местом открытия наследства является место нахождения входящих в его состав недвижимого имущества или наиболее ценной части недвижимого имущества, а при отсутствии недвижимого имущества - место нахождения движимого имущества или его наиболее ценной части.
    — п. 1 ст. 1114 ГК РФ

Поскольку наследство получено вами 4 года назад, трёхлетний минимальный срок владения унаследованной 1/2 доли истёк, и доход от её продажи освобождается от НДФЛ в полном объёме. Декларацию по этой части дохода и налог платить не нужно.

Минимальный срок владения выкупленной половиной и обязанность уплатить налог

Вторая половина квартиры приобретена вами не в порядке наследования, а по договору купли-продажи у брата (со-наследника). Это принципиально иное основание возникновения права собственности, поэтому льготный трёхлетний срок по пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ к ней не применяется — цитируемая норма говорит именно о получении права «в порядке наследования», а не о происхождении продавца.

Для случаев, не подпадающих под пункт 3 статьи 217.1 НК РФ, действует общий пятилетний срок:

  1. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет
    — п. 4 ст. 217.1 НК РФ (общее правило — 5 лет)

Таким образом, к выкупленной 1/2 доли применяется пятилетний минимальный срок владения. Поскольку вы купили долю почти сразу после вступления в наследство (около 4 лет назад), пятилетний срок на момент продажи ещё не истёк, и доход от продажи этой половины подлежит налогообложению.

Исключение — единственное жильё. Если на дату регистрации перехода права собственности к покупателю продаваемая квартира является для вас единственным жилым помещением (у вас, включая совместную собственность супругов, нет в собственности иного жилья/доли), то трёхлетний срок применяется и к выкупленной половине.

  1. в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения
    — пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ (единственное жильё)

В этом случае, поскольку прошло уже около 4 лет с момента покупки доли, трёхлетний срок также считается истёкшим и налог с выкупленной половины не уплачивается. Если же у вас есть в собственности иное жильё — налог с дохода от продажи выкупленной 1/2 доли подлежит уплате.

Вывод: за унаследованную половину налог не платится (срок 3 года истёк). За выкупленную половину — налог не платится, только если квартира ваше единственное жильё; в противном случае налог с этой половины уплатить придётся (5-летний срок не истёк).

Налоговая база, вычеты и порядок декларирования по выкупленной половине

Если у вас есть иное жильё (и потому льгота единственного жилья не действует), доход от продажи выкупленной 1/2 доли облагается НДФЛ. Обязанность исчислить и уплатить налог установлена:

  1. физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества , принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению
    — пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ (обязанность платить налог с продажи имущества)

При этом вы вправе уменьшить налоговую базу одним из двух способов — применить имущественный вычет до 1 000 000 рублей (по продаже жилых помещений в целом) либо уменьшить доход на документально подтверждённые расходы, связанные с приобретением этой доли.

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей
— пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ (вычет 1 млн руб.)

  1. вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества
    — пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ (учёт расходов на приобретение)

Поскольку вы выкупали долю у брата по договору купли-продажи за определённую цену, наиболее выгодно, как правило, уменьшить доход на фактически понесённые расходы на приобретение доли (цену, уплаченную брату), подтверждённые договором и платёжными документами. Налог уплачивается с разницы между ценой продажи доли и этими расходами; если расходы по документам окажутся не ниже доли в продажной цене — налоговая база будет равна нулю.

Порядок и сроки:

  • подать налоговую декларацию 3-НДФЛ — не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи;

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
— п. 1 ст. 229 НК РФ (срок подачи декларации до 30 апреля)

  • уплатить налог — не позднее 15 июля того же года.
  1. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом
    — п. 4 ст. 228 НК РФ (срок уплаты до 15 июля)

Ставка НДФЛ составляет 13% (для налоговых резидентов РФ). Если вы не являетесь налоговым резидентом РФ — применима ставка 30% и вычеты не предоставляются; в этом случае необходимо уточнить налоговый статус по итогам года продажи.

Вывод: при наличии иного жилья налог с выкупленной половины уплачивается по ставке 13% (резиденту) с разницы между продажной ценой доли и расходами на её приобретение у брата (либо с применением вычета 1 млн руб. в целом по продаваемому жилью); декларация — до 30 апреля, уплата — до 15 июля следующего года.

Налог с продажи унаследованной половины платить не нужно — трёхлетний срок владения истёк. По выкупленной у брата половине налог не уплачивается, только если продаваемая квартира является вашим единственным жильём; в противном случае налог с этой половины уплатить придётся.

По унаследованной 1/2 доли применяется льготный минимальный срок владения 3 года, установленный пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ для имущества, полученного в порядке наследования. Срок владения такой долей исчисляется с момента открытия наследства — даты смерти наследодателя (п. 1 ст. 1114 ГК РФ). Поскольку с этого момента прошло 4 года, трёхлетний срок истёк, и доход от продажи этой доли освобождается от НДФЛ на основании п. 2 ст. 217.1 НК РФ. Декларировать эту часть дохода и уплачивать с неё налог не требуется.

По выкупленной у брата 1/2 доли действует иное правило. Она приобретена по договору купли-продажи, а не в порядке наследования, поэтому льгота по пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ к ней не применяется. Для такой доли по общему правилу действует пятилетний минимальный срок владения (п. 4 ст. 217.1 НК РФ), который на момент продажи ещё не истёк. Однако если продаваемая квартира на дату регистрации перехода права собственности к покупателю является вашим единственным жильём (включая совместную собственность супругов), то применяется трёхлетний срок по пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ — и он уже истёк, налог платить не нужно. Если же у вас есть иное жильё, доход от продажи выкупленной половины подлежит налогообложению.

При наличии иного жилья налоговая база по выкупленной доле определяется с учётом имущественного вычета или фактических расходов на приобретение. Вы вправе уменьшить доход на документально подтверждённые расходы на покупку доли у брата (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ) либо применить имущественный вычет до 1 000 000 рублей в целом по продаваемому жилью (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). НДФЛ уплачивается по ставке 13% (для налоговых резидентов РФ) с полученной разницы, однако данная норма не процитирована в материалах. Обязанность по исчислению и уплате налога возникает на основании пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ.

Пошаговые действия

  1. Определите, является ли продаваемая квартира вашим единственным жильём на дату регистрации перехода права собственности к покупателю (с учётом совместной собственности супругов). Если иного жилья нет — налог с выкупленной доли не уплачивается, декларация не подаётся.

  2. Если иное жильё есть — подготовьте документы, подтверждающие расходы на приобретение доли у брата: договор купли-продажи и платёжные документы (расписки, банковские выписки).

  3. Рассчитайте налоговую базу по выкупленной доле: из продажной цены доли вычтите подтверждённые расходы на её приобретение (либо примените вычет до 1 000 000 рублей в целом по квартире). Налог уплачивается с положительной разницы по ставке 13%.

  4. Подайте налоговую декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи (п. 1 ст. 229 НК РФ).

  5. Уплатите налог не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи (п. 4 ст. 228 НК РФ).

  6. При отказе налогового органа в применении льготы или вычета — подайте письменные возражения, приложив подтверждающие документы; при несогласии с решением налогового органа обжалуйте его в вышестоящий налоговый орган, а затем в суд.