Почему доход мамы подлежит налогообложению (тётя — не близкий родственник)
Ключевое отличие вашей ситуации от «классических» случаев наследования — квартира получена в наследство от тёти, а не от родителя, ребёнка, брата/сестры, бабушки/дедушки.
близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами); усыновителями и усыновленными; лицами, из которых хотя бы одно лицо признано судом недееспособным вследствие психического расстройства.
— ст. 14 СК РФ (близкие родственники), п. 2
Тётя (сестра родителя) в этот перечень не входит. Это принципиально, потому что льготный трёхлетний минимальный срок владения применяется только к имуществу, полученному в наследство от члена семьи и (или) близкого родственника:
- В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации; […] 4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.
— п. 3 и п. 4 ст. 217.1 НК РФ
Поскольку наследодателем была тётя, применяется общий пятилетний срок владения (п. 4 ст. 217.1 НК РФ). Мама получила квартиру в 2021 году и продала её в 2022 году, то есть владела менее пяти лет. Следовательно, доход от продажи не освобождается от НДФЛ и подлежит декларированию.
Вывод: в отличие от случаев наследования от родителей (где действует льготный трёхлетний срок), здесь минимальный срок владения — 5 лет, он не истёк, поэтому доход от продажи принципиально подлежит налогообложению. Утверждение «продала меньше чем за 1 млн, значит налога нет» само по себе неверно — оно требует проверки через имущественный вычет и правило кадастровой стоимости (см. следующий блок).
Есть ли налог фактически: вычет 1 млн руб. и правило кадастровой стоимости × 0,7
То, что доход облагается, ещё не значит, что есть сумма налога к уплате. Применяется имущественный налоговый вычет при продаже жилья, находившегося в собственности менее минимального срока:
имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей; […]
— пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ (вычет 1 млн руб.)
Мама вправе уменьшить доход от продажи на 1 000 000 руб. Если договорная цена продажи была меньше 1 млн руб., то при прочих равных налоговая база равна нулю и налог не уплачивается.
Однако есть решающий нюанс — правило о кадастровой стоимости. Если доход по договору ниже, чем кадастровая стоимость на 1 января года продажи, умноженная на коэффициент 0,7, то для налога берётся именно эта величина:
- В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
— п. 5 ст. 217.1 НК РФ (кадастровая стоимость × 0,7)
Отсюда развилка по сумме налога:
- Если 0,7 × кадастровая стоимость на 01.01.2022 ≤ 1 000 000 руб. — доход полностью покрывается вычетом, налоговая база равна нулю, налог = 0 руб.
- Если 0,7 × кадастровая стоимость > 1 000 000 руб. — налоговая база = (0,7 × кадастровая) − 1 000 000 руб., налог = 13 % от этой разницы, и его нужно доплатить.
Например, при кадастровой стоимости 2 000 000 руб.: 0,7 × 2 000 000 = 1 400 000; база = 400 000; налог = 52 000 руб.
Вывод: налога у мамы нет только в том случае, если и договорная цена, и 0,7 кадастровой стоимости не превышают 1 млн руб. Точный ответ зависит от кадастровой стоимости квартиры на 01.01.2022 — её нужно сверить (выписка из ЕГРН или личный кабинет ФНС).
Обязанность подать декларацию и право не указывать доход
Лицо, получившее доход от продажи имущества, по общему правилу обязано задекларировать его:
- физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества , принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению, а также если иное не предусмотрено настоящей главой;
— пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ (обязанность декларирования при продаже)
Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом
— п. 1 ст. 229 НК РФ (срок подачи декларации до 30 апреля)
Однако для вашей ситуации действует важное исключение. Если доход от продажи недвижимости не превышает размер вычета (1 млн руб.), налогоплательщик вправе вообще не указывать этот доход в декларации:
Налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации сумму всех полученных в налоговом периоде доходов от продажи недвижимого имущества, указанного в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, если в отношении такого недвижимого имущества налогоплательщик в налоговом периоде имеет право на имущественный налоговый вычет в размере, предусмотренном абзацем вторым подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, и если сумма всех таких доходов от продажи такого имущества в налоговом периоде не превышает установленный размер такого имущественного налогового вычета.
— абз. 5 п. 1 ст. 229 НК РФ (право не указывать доход при покрытии вычетом)
Таким образом:
- Если доход (с учётом правила 0,7 кадастровой стоимости) не превышает 1 млн руб. — декларацию подавать было не обязательно, и претензий за её неподачу в этой части быть не должно.
- Если доход превышает 1 млн руб. — декларацию 3-НДФЛ за 2022 год нужно было подать до 30.04.2023; поскольку она не подана, её следует подать сейчас (первичную или уточнённую), заявив вычет 1 млн руб.
Вывод: отсутствие обязанности платить налог (налог = 0) при продаже дешевле 1 млн руб. также означает и право не отражать этот доход в декларации. Но если правило кадастровой стоимости «вытаскивает» доход выше 1 млн руб., декларация обязательна и её нужно подать без промедления.
Как ответить на требование налоговой: пояснения и подача декларации
Требование о пояснениях — это часть камеральной проверки, которую инспекция ведёт на основе сведений о сделке, поступивших из Росреестра. Налоговый орган вправе запросить пояснения и указать срок 5 дней:
Если камеральной налоговой проверкой (за исключением камеральной налоговой проверки на основе заявления, указанного в пункте 2 статьи 221.1 настоящего Кодекса) выявлены ошибки в налоговой декларации (расчете) и (или) противоречия между сведениями, содержащимися в представленных документах, либо выявлены несоответствия сведений, представленных налогоплательщиком, сведениям, содержащимся в документах, имеющихся у налогового органа, и полученным им в ходе налогового контроля, об этом сообщается налогоплательщику с требованием представить в течение пяти дней необходимые пояснения или внести соответствующие исправления в установленный срок.
— п. 3 ст. 88 НК РФ (требование пояснений в 5 дней)
Отвечать на требование обязательно. За нереагирование предусмотрен отдельный штраф:
Неправомерное несообщение (несвоевременное сообщение) лицом сведений, которые в соответствии с настоящим Кодексом это лицо должно сообщить налоговому органу, в том числе непредставление (несвоевременное представление) лицом в налоговый орган предусмотренных пунктом 3 статьи 88 настоящего Кодекса пояснений в случае непредставления в установленный срок уточненной налоговой декларации, при отсутствии признаков налогового правонарушения, предусмотренного статьей 126 настоящего Кодекса, влечет взыскание штрафа в размере 5 000 рублей.
— п. 1 ст. 129.1 НК РФ (штраф 5000 руб. за непредставление пояснений)
Что сделать маме (практический порядок):
- Проверить кадастровую стоимость квартиры на 01.01.2022 (выписка из ЕГРН, личный кабинет ФНС, публичная кадастровая карта). Сравнить с 1 млн руб.
- Написать пояснение в свободной форме в ответ на требование: указать, что квартира продана в 2022 году за сумму менее 1 млн руб., что доход полностью покрывается имущественным вычетом (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ), поэтому налог отсутствует; приложить договор купли-продажи и (если есть) подтверждение цены.
- Если доход с учётом 0,7 кадастровой стоимости всё же превышает 1 млн руб. — одновременно подать декларацию 3-НДФЛ за 2022 год с заявлением вычета 1 млн руб. и, при необходимости, доплатить налог.
- Пояснение подать в срок 5 (рабочих) дней со дня получения требования — тем способом, которым оно пришло (через личный кабинет налогоплательщика, по почте или лично в инспекцию по месту учёта).
Вывод: реагировать нужно обязательно и в короткий срок (5 рабочих дней), иначе штраф 5 000 руб. по ст. 129.1 НК РФ. Оптимальный вариант — одновременно дать пояснения и (если требуется) подать декларацию с вычетом.
Ответственность за просрочку: штрафы, освобождение и смягчающие обстоятельства
За непредставление декларации в срок установлен штраф:
влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей.
— п. 1 ст. 119 НК РФ (штраф за непредставление декларации)
Однако применительно именно к продаже недвижимости есть прямое освобождение: сведения о сделке всё равно поступают в налоговый орган из Росреестра, поэтому за неподачу декларации о таком доходе ответственность не наступает:
- Налогоплательщик освобождается от ответственности, предусмотренной пунктом 1 настоящей статьи, за непредставление в установленный срок налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц в отношении доходов, полученных налогоплательщиком от продажи либо в результате дарения недвижимого имущества, сведения о котором представляются в налоговый орган в соответствии со статьей 85 настоящего Кодекса.
— п. 4 ст. 119 НК РФ (освобождение при сведениях из Росреестра)
Дополнительно: даже в общем случае, если по декларации отсутствует сумма налога к уплате (то есть налог = 0), ответственность по ст. 119 не применяется.
Штраф за неуплату налога возможен только если налог реально есть (когда 0,7 кадастровой стоимости > 1 млн руб. и налог не был доплачен до 15.07.2023):
Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129.3 и 129.5 настоящего Кодекса, влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов).
— п. 1 ст. 122 НК РФ (штраф 20% при неуплате)
Срок уплаты налога за продажу 2022 года — не позднее 15.07.2023 (п. 4 ст. 228 НК РФ), поэтому при наличии недоимки дополнительно начисляются пени (ст. 75 НК РФ).
Наконец, если какой-либо штраф всё же будет предъявлен, мама вправе ходатайствовать о его снижении, сославшись на смягчающие обстоятельства (пожилой возраст, отсутствие умысла, заблуждение в расчёте налога, что пояснения и декларация поданы добровольно):
Обстоятельствами, смягчающими ответственность за совершение налогового правонарушения, признаются: 1) совершение правонарушения вследствие стечения тяжелых личных или семейных обстоятельств; 2) совершение правонарушения под влиянием угрозы или принуждения либо в силу материальной, служебной или иной зависимости; 2.1) тяжелое материальное положение физического лица, привлекаемого к ответственности за совершение налогового правонарушения; […] 3) иные обстоятельства, которые судом или налоговым органом, рассматривающим дело, могут быть признаны смягчающими ответственность.
— пп. 3 п. 1 ст. 112 НК РФ (смягчающие обстоятельства)
Вывод: за неподачу декларации о продаже квартиры штраф по ст. 119 НК РФ маме не грозит — она освобождена от него в силу п. 4 ст. 119 НК РФ (сведения о сделке поступили из Росреестра) и в силу отсутствия налога к уплате при доходе не выше 1 млн руб. Риск штрафа 20 % по ст. 122 НК РФ возникает только если правило 0,7 кадастровой стоимости выявило недоимку; даже в этом случае она минимизируется добровольной доплатой и смягчающими обстоятельствами.
