Продажа земельного участка, полученного в дар от супруга, и покупка дома: нужно ли платить налог и подавать декларацию?

Налогообложение дохода от дарения участка супругом

Дарение земельного участка от супруга — операция между членами семьи. По Семейному кодексу РФ супруг относится к членам семьи и близким родственникам. Соответственно, доход одаряемой в виде полученного в дар участка от супруга не облагается НДФЛ, а срок владения таким имуществом для последующей продажи составляет 3 года, а не 5 лет.

1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации; 1.1) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда
   — подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Для вашей ситуации это означает две вещи. Первое: сам факт получения участка в дар (февраль 2024) налогом не облагается — декларировать доход от дарения не нужно. Второе: для участка, полученного в дар от супруга (члена семьи), минимальный предельный срок владения составляет три года. Земельный участок находился у вас в собственности лишь около месяца (с февраля по март 2024), поэтому трёхлетний срок не истёк.

1. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. Утратил силу с 1 января 2020 года. - Федеральный закон от 29.09.2019 N 325-ФЗ. 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214.10 настоящего Кодекса
   — п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Поскольку ваш случай подпадает под пункт 3 (дарение от члена семьи — 3 года), а не под общий пятилетний срок, но даже трёхлетний срок не истёк к моменту продажи, доход от продажи участка не освобождается от налогообложения по сроку владения.

Вывод: дарение участка супругом налогом не облагается, однако проданный в том же году участок не выдержал даже льготный трёхлетний срок владения, поэтому доход от его продажи подлежит декларированию и налогообложению — но его можно уменьшить имущественным вычетом (см. следующий блок).

Размер налога по продаже участка и правило кадастровой стоимости (0,7)

Доход от продажи земельного участка, находившегося в собственности менее минимального предельного срока, можно уменьшить на имущественный вычет до 1 000 000 рублей либо на документально подтверждённые расходы на приобретение имущества.

1. имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей
   — абз. 2 подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

В вашем случае участок получен безвозмездно (по дарению), поэтому документально подтверждённых расходов на его приобретение у вас нет — применяется фиксированный вычет 1 000 000 рублей. Цена продажи 250 000 рублей полностью покрывается этим вычетом, следовательно, налоговая база по НДФЛ равна нулю.

Однако налоговая база определяется не только по цене сделки. Если 0,7 кадастровой стоимости участка окажется выше цены продажи, налогом облагается именно эта «виртуальная» сумма.

1. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества
   — п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Применение к вашей ситуации: при цене продажи 250 000 рублей налог к уплате равен нулю только если 0,7 × кадастровая стоимость участка (внесённая в ЕГРН на 1 января 2024) не превышает 250 000 рублей, то есть кадастровая стоимость ≤ примерно 357 000 рублей. Если кадастровая стоимость выше, доход для налога считается как 0,7 × кадастровая стоимость, и уменьшить его вычетом в 1 000 000 рублей — при превышении вычета возникает налог по ставке 13% (для резидентов).

Также учтите: вычет 1 000 000 рублей невелик относительно дохода, но в вашем случае его достаточно, если кадастровая стоимость участка не слишком высока. Проверить её можно по выписке из ЕГРН.

Вывод: если кадастровая стоимость проданного участка, умноженная на 0,7, не превышает 250 000 рублей, сумма НДФЛ к уплате равна нулю. Если превышает — налог исчисляется с суммы, равной 0,7 × кадастровая стоимость, уменьшенной на вычет 1 000 000 рублей.

Обязанность подавать декларацию и её отсутствие при вычете, покрывающем доход

Доход от продажи недвижимости, принадлежащей на праве собственности, подлежит декларированию по общему правилу.

1. физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению , а также если иное не предусмотрено настоящей главой
   — подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

Однако при продаже жилых домов, квартир, земельных участков (имущество из абзаца второго подпункта 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ), если сумма полученного дохода не превышает размер имущественного вычета (1 000 000 рублей), налогоплательщик вправе вовсе не указывать такой доход в декларации.

Налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации сумму всех полученных в налоговом периоде доходов от продажи недвижимого имущества, указанного в абзаце втором подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, если в отношении такого недвижимого имущества налогоплательщик в налоговом периоде имеет право на имущественный налоговый вычет в размере, предусмотренном абзацем вторым подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, и если сумма всех таких доходов от продажи такого имущества в налоговом периоде не превышает установленный размер такого имущественного налогового вычета. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 02.07.2021 № 305-ФЗ) Налогоплательщики также вправе не указывать в налоговой декларации сумму всех полученных в налоговом периоде доходов от продажи недвижимого имущества, указанного в абзаце третьем подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, и (или) сумму всех полученных в налоговом периоде доходов от продажи имущества, указанного в абзаце четвертом подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, если в отношении такого недвижимого имущества (имущества) налогоплательщик в налоговом периоде имеет право на имущественный налоговый вычет в размере, предусмотренном абзацем третьим и (или) четвертым подпункта 1 пункта 2 статьи 220 настоящего Кодекса, и если сумма всех таких доходов от продажи такого недвижимого имущества (имущества) в налоговом периоде не превышает установленный размер такого имущественного налогового вычета. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 02.07.2021 № 305-ФЗ) При определении доходов от продажи недвижимого имущества в целях настоящего пункта учитываются особенности, установленные пунктом 2 статьи 214 10 настоящего Кодекса
— абз. 4 п. 4 ст. 229 НК РФ

Применение к вашей ситуации: вычет 1 000 000 рублей полностью покрывает цену продажи 250 000 рублей. Но здесь есть важный нюанс, следующий из последнего абзаца процитированной нормы: при определении того, превышает ли доход размер вычета, учитываются особенности пункта 2 статьи 214.10 НК РФ, то есть правило 0,7 кадастровой стоимости.

Таким образом, право не подавать декларацию в части продажи участка у вас есть только если 0,7 × кадастровая стоимость ≤ 250 000 рублей (как и для нулевого налога в предыдущем блоке). Если кадастровая стоимость выше, доход признаётся больше и обязанность подать декларацию 3-НДФЛ сохраняется.

Вывод: при условии, что кадастровая стоимость участка (× 0,7) не превышает 250 000 рублей, вы не обязаны ни подавать декларацию в части продажи, ни платить налог. Если кадастровая стоимость выше — декларацию подать нужно, а налог исчисляется с превышения над вычетом.

Имущественный вычет при покупке жилого дома с участком

Покупка жилого дома с участком даёт право на отдельный имущественный вычет в размере фактических расходов на приобретение, но не более 2 000 000 рублей, предоставляемый в отношении жилых домов и земельных участков, на которых они расположены.

1. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 3 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей: 1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, указанного в подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи, не превышающем 2 000 000 рублей. В случае, если налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета в размере менее его предельной суммы, установленной настоящим подпунктом, остаток имущественного налогового вычета до полного его использования может быть учтен при получении имущественного налогового вычета в дальнейшем
   — подп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ

Применение к вашей ситуации: дом с участком куплен за 750 000 рублей (расходы подтверждены договором купли-продажи). Эта сумма полностью входит в лимит 2 000 000 рублей. Вычет при покупке предоставляется в размере фактически подтверждённых расходов, то есть 750 000 рублей, и уменьшает вашу налоговую базу по НДФЛ — при налогооблагаемом доходе (например, зарплате) вы сможете вернуть 13% от 750 000 рублей, то есть до 97 500 рублей.

Важно различать два разных вычета: вычет при продаже (1 000 000 рублей, уменьшает доход от продажи участка) и вычет при покупке (до 2 000 000 рублей, возвращает НДФЛ с расходов на жильё). Они не «зачитываются» друг в друга автоматически, как и было отмечено в ранее рассмотренных ситуациях: прямого зачёта расходов на покупку одного объекта в счёт дохода от продажи другого Налоговый кодекс не предусматривает.

Право на вычет при покупке возникает с даты государственной регистрации права собственности на жилой дом и не требует, чтобы вы одновременно имели налог с продажи участка. Вычет можно заявить в декларации 3-НДФЛ за 2024 год, и если у вас был удержанный НДФЛ (с зарплаты), получить возврат; неиспользованный остаток вычета переносится на следующие годы.

Вывод: покупка дома с участком за 750 000 рублей даёт вам право на имущественный вычет в размере 750 000 рублей (в пределах общего лимита 2 000 000 рублей) и возврат до 97 500 рублей НДФЛ при наличии налогооблагаемого дохода за 2024 год и последующие годы.

Сроки декларирования, уплаты и ответственность

По общему правилу декларация 3-НДФЛ за 2024 год подаётся не позднее 30 апреля 2025 года, а налог уплачивается не позднее 15 июля 2025 года.

Поскольку ваш вопрос касается продажи в марте 2024 года, налоговым периодом является 2024 год. Если по итогам расчёта (с учётом кадастровой стоимости и правила 0,7) налог к уплате равен нулю и доход не превышает вычет 1 000 000 рублей, декларацию в части продажи участка можно не подавать (см. блок 3).

Если же кадастровая стоимость такова, что налог возникает, декларацию следовало подать до 30 апреля 2025 года и уплатить налог до 15 июля 2025 года. За неподачу декларации в срок начисляется штраф (5% неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, не менее 1 000 рублей и не более 30% суммы), а за неуплату налога — штраф и пени.

Вывод: при нулевой налоговой базе (0,7 × кадастровая стоимость ≤ 250 000 рублей) обязанности подавать декларацию по продаже нет. При положительной базе декларацию за 2024 год нужно было подать до 30.04.2025 и уплатить налог до 15.07.2025; сейчас при просрочке целесообразно подать её как можно скорее, чтобы минимизировать штрафы и пени. Заявить вычет при покупке дома (750 000 рублей) можно одновременно с подачей декларации 3-НДФЛ — это позволит вернуть НДФЛ при наличии налогооблагаемого дохода.