Продажа квартиры после ДДУ с ипотекой в 2022 году: нужно ли платить налог, если в собственности была еще одна квартира?

С какой даты исчисляется срок владения квартирой по ДДУ

Для квартиры, приобретённой по договору участия в долевом строительстве, минимальный предельный срок владения для целей освобождения от налога исчисляется не с даты регистрации права собственности (2019), а с даты полной оплаты стоимости квартиры по договору:

В целях настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором, в которой для указанных целей не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади указанного жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства. В случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты прав требования в соответствии с таким договором уступки прав требования
— абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Для вашей ситуации это означает: квартира полностью оплачена в 2016 году (несмотря на то, что деньги были ипотечными — банк перечислил их застройщику, что и является полной оплатой по ДДУ). Право собственности зарегистрировано в 2019 году, но это значение для исчисления срока не имеет. Дополнительная оплата в связи с увеличением площади после ввода в эксплуатацию (если она была в 2019 году) в срок не включается и на дату начала отсчёта не влияет. Таким образом, срок владения отсчитывается с 2016 года, и к моменту продажи в 2022 году он составил 6 лет.

Вывод: срок владения квартирой для целей НДФЛ исчисляется с даты полной оплаты по ДДУ (2016 года), а не с даты регистрации права собственности (2019 года).

Какой минимальный срок владения применяется — 3 или 5 лет — при наличии второй квартиры

Минимальный предельный срок владения в 3 года применяется только при наличии хотя бы одного из условий п. 3 ст. 217.1 НК РФ. В их числе — условие об отсутствии иного жилого помещения на дату продажи:

1. в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение)
   — пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Поскольку в вашей ситуации у продавца на момент продажи в 2022 году в собственности находилась ещё одна квартира, условие подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ (отсутствие иного жилья) не выполняется, и трёхлетний срок неприменим. В этом случае применяется пятилетний срок:

1. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет
   — п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Пятилетний минимальный срок владения в вашем случае соблюдён: срок владения исчисляется с 2016 года (дата полной оплаты по ДДУ) и составил к моменту продажи в 2022 году 6 лет, что больше 5 лет. Поэтому, несмотря на наличие второй квартиры, доход от продажи освобождается от налогообложения на основании п. 2 ст. 217.1 НК РФ.

Вывод: минимальный предельный срок владения составляет 5 лет (из-за наличия второй квартиры), однако фактический срок владения (6 лет с 2016 года) его превышает, поэтому налог платить не нужно.

Требуется ли подача налоговой декларации 3-НДФЛ

Доходы от продажи недвижимого имущества облагаются налогом по пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ, однако за исключением случаев, когда такие доходы не подлежат налогообложению:

1. физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению
   — пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

В соответствии с пп. 17.1 ст. 217 НК РФ (на который ссылается ст. 217.1), при соблюдении минимального предельного срока владения доход от продажи освобождается от налогообложения. Поскольку срок владения (6 лет) превысил минимальный предельный срок (5 лет), доход от продажи не подлежит налогообложению, и обязанности по исчислению и уплате налога не возникает.

В этом случае налогоплательщик вправе не указывать такие доходы в налоговой декларации:

Налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) в соответствии со статьей 217 настоящего Кодекса (за исключением доходов, указанных в пунктах 60 и 66 статьи 217 настоящего Кодекса), а также доходы, указанные в статье 214 2 настоящего Кодекса
— абз. 2 п. 4 ст. 229 НК РФ

Поскольку доход от продажи квартиры освобождён от налогообложения (ст. 217.1, 217 НК РФ), декларация 3-НДФЛ по этому доходу может не подаваться. Обязанность подать декларацию (п. 3 ст. 228 НК РФ) возникает лишь у лиц, получивших облагаемый НДФЛ доход от продажи имущества. При полном освобождении дохода такой обязанности нет.

Вывод: декларацию 3-НДФЛ по доходу от продажи квартиры подавать не обязательно, поскольку доход освобождён от налогообложения за истечением минимального предельного срока владения.

Налоговые риски, если налоговая посчитает налог подлежащим уплате

Если налоговый орган не согласится с исчислением срока владения с 2016 года (например, сочтёт, что оплата по ДДУ была произведена не в 2016, а позднее) и доначислит налог, то неподанная декларация повлечёт штрафы. Однако следует подчеркнуть: штрафы исчисляются только от суммы налога, реально подлежащего уплате, а не от суммы дохода.

Непредставление декларации в срок влечёт штраф 5 % от не уплаченной в срок суммы налога за каждый полный или неполный месяц просрочки (но не более 30 % и не менее 1 000 руб.):

1. Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей
   — п. 1 ст. 119 НК РФ

Неуплата (неполная уплата) налога в результате занижения налоговой базы влечёт штраф 20 % от неуплаченной суммы:

1. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога
   — п. 1 ст. 122 НК РФ

Однако если срок владения исчисляется верно (с 2016 года) и доход освобождён от налогообложения, то суммы налога, подлежащей уплате, не возникает вовсе, и штраф по ст. 119 НК РФ составит лишь минимальный размер — 1 000 рублей, а по ст. 122 НК РФ штраф не начисляется, поскольку нет неуплаченной суммы налога. Чтобы исключить любые споры, рекомендуем (при желании клиента перестраховаться) подать декларацию 3-НДФЛ и приложить подтверждающие оплату по ДДУ документы (платёжные поручения, выписки банка об ипотечном кредите, перечисленном застройщику), зафиксировав освобождение дохода от налогообложения.

Вывод: при корректном исчислении срока владения с даты полной оплаты (2016 год) налог не возникает, а значит, штрафы по ст. 119 и 122 НК РФ не применяются (по ст. 119 — лишь минимальные 1 000 рублей в случае отсутствия декларации).

Защитная ветка: имущественный вычет при продаже, если срок владения окажется недостаточным

Даже если налоговый орган (вопреки абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ) сочтёт срок владения недостаточным, у продавца сохраняется альтернативный механизм — имущественный налоговый вычет при продаже квартиры, находившейся в собственности менее минимального предельного срока владения:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей
— пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Вместо вычета в фиксированной сумме (1 000 000 рублей) налогоплательщик вправе уменьшить облагаемые доходы на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы на приобретение квартиры:

1. вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества
   — пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Для вашей ситуации это страховочный вариант: если бы срок владения оказался менее 5 лет, налог платить всё равно было бы не нужно или почти не нужно — можно было бы уменьшить доход от продажи на стоимость квартиры по ДДУ (подтверждённую платёжными документами об оплате в 2016 году, в том числе ипотечными средствами банка), и налоговая база оказалась бы нулевой или минимальной. Однако, поскольку срок владения в 6 лет превышает минимальный предельный срок (5 лет), основной вывод остаётся прежним: доход освобождён от налога по ст. 217.1 НК РФ, и вычет по ст. 220 в данном случае даже не требуется (он носит запасной характер).

Вывод: на случай спора с налоговой о сроке владения у продавца сохраняется запасной механизм — имущественный вычет в 1 млн рублей либо уменьшение дохода на подтверждённые расходы по ДДУ, что исключает или сводит к нулю сумму налога.

Ипотечная оплата и документы, подтверждающие дату полной оплаты по ДДУ

То, что квартира оплачивалась ипотечными (заёмными) средствами банка, не меняет дату исчисления срока владения. Ипотечные средства являются именно средством исполнения дольщиком своей обязанности по уплате цены договора участия в долевом строительстве — судебная практика прямо подтверждает эту взаимосвязь:

При заключении договора участия в долевом строительстве общество знало и согласилось с тем, что обязанность дольщика по уплате цены договора исполняется с частичным использованием кредитных денежных средств
— п. 4 Обзора ВС РФ от 10.11.2021 № 3/2021

Следовательно, дата полной оплаты по ДДУ (2016 год) — это дата, когда банк перечислил застройщику денежные средства во исполнение цены договора по поручению заёмщика-дольщика. Факт такой оплаты подтверждается: договором участия в долевом строительстве, платёжными поручениями (выписками банка) о перечислении денежных средств застройщику, а также кредитным договором, из которого видно целевое назначение кредита — оплата объекта долевого строительства. Дополнительная оплата в связи с увеличением площади после ввода дома в эксплуатацию (если таковая была в 2019 году) для целей исчисления срока не учитывается (это прямо оговорено в абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ), поэтому на дату начала отсчёта (2016 год) она не влияет.

Вывод: оплата квартиры ипотечными средствами в 2016 году является полной оплатой цены по ДДУ; срок владения исчисляется с 2016 года. Подтверждающие документы — платёжные поручения/выписки банка и кредитный договор с целевым назначением.