Нужно ли платить налог при продаже кооперативной квартиры, если пай выплачен в 1991, а право собственности зарегистрировано в 2022, и наследство оформлено в 2024 году

Срок владения унаследованной кооперативной квартиры и освобождение от НДФЛ

Ваш случай отличается от ситуации «близкого вопроса № 1» (там продавец сам был членом кооператива), однако оба ключевых правила здесь сходятся. Разберу каждую норму применительно к вашим фактам.

Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью. 2. На отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы 6 настоящего Кодекса
— ст. 129 ЖК РФ, п. 1

Выплата пая полностью в 1991 году означает, что право собственности на квартиру возникло у члена кооператива (вашего мужа) ещё в 1991 году, а не в мае 2022 года, когда оно было лишь зарегистрировано в ЕГРН. Государственная регистрация права, возникшего ранее, носит правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер.

Временем открытия наследства является момент смерти гражданина. При объявлении гражданина умершим днем открытия наследства является день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим
— п. 1 ст. 1114 ГК РФ

Муж умер в марте 2024 года — именно с этого момента открылось наследство, и именно эта дата является исходной для исчисления срока владения у наследника.

Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество
— п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Поскольку вы приняли наследство, квартира считается принадлежащей вам именно со дня смерти супруга (март 2024), независимо от того, что свидетельство о праве на наследство оформлено 01.09.2024. Соответственно, для вас налоговый «отсчёт» срока владения начинается не с даты выплаты пая в 1991 году и не с даты регистрации в ЕГРН (2022), а с марта 2024 года.

В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации
— пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Вы наследуете от супруга, который признаётся членом семьи по Семейному кодексу РФ. Поэтому к вашей квартире применяется сокращённый минимальный предельный срок владения — три года, а не пять лет.

Срок с даты выплаты пая (1991) «не переходит» на наследницу автоматически. Правило абзаца четвёртого п. 2 ст. 217.1 НК РФ (срок с даты полной оплаты пая) действует для самого налогоплательщика, который приобрёл жильё в кооперативе. Вы же приобрели квартиру в порядке наследования, поэтому срок владения для вас исчисляется заново — с даты открытия наследства (март 2024). Следовательно, три года истекают в марте 2027 года.

Вывод по данному вопросу: при продаже квартиры, унаследованной от супруга, минимальный срок владения составляет три года и исчисляется с марта 2024 года (даты смерти наследодателя). Если продажа произойдёт до марта 2027 года — срок владения не истёк, доход подлежит обложению НДФЛ. Если продажа состоится в марте 2027 года или позже — доход полностью освобождается от налога.

Супружеская доля с 1991 года как основание освобождения части дохода

Существует вторая, независимая ветка защиты, связанная с тем, что квартира приобреталась и оплачивалась в период брака.

К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства
— п. 2 ст. 34 СК РФ

Пай за кооперативную квартиру выплачен полностью в 1991 году, а вы с супругом состояли в браке (прописаны совместно с 1981 года). Если паевой взнос вносился за счёт общих доходов супругов в период брака, квартира является общей совместной собственностью супругов независимо от того, на чьё имя она оформлена. Следовательно, у вас (как у пережившей супруги) изначально возникла её доля в праве собственности на квартиру ещё в 1991 году — в момент полной выплаты пая.

В целях настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором, в которой для указанных целей не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади указанного жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства.
— абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Применительно к этой вашей доле (½ в совместной собственности) срок владения исчисляется с даты полной оплаты пая — то есть с 1991 года. Срок более 30 лет безусловно превышает минимальный предельный срок владения, и доход от продажи этой доли освобождается от налога.

Важно: в общепринятой практике при наследовании нотариус сначала выделяет супружескую долю пережившего супруга (не входящую в наследственную массу), а наследство оформляется на оставшуюся долю. Если же свидетельство о праве на наследство было выдано на всю квартиру целиком, у вас сохраняется право оформить выдел супружеской доли — например, через соглашение о разделе или в судебном порядке, либо получить свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов (ст. 75 Основ законодательства о нотариате).

Вывод по данному вопросу: если вы оформите (подтвердите) свою супружескую долю, возникшую с 1991 года, то эта доля — по правилу о сроке с даты выплаты пая — освобождается от НДФЛ при продаже в любой момент. Обложению НДФЛ подлежала бы лишь унаследованная доля супруга (½), проданная ранее марта 2027 года. При отсутствии оформленной супружеской доли вся квартира рассматривается как полученная в порядке наследования, и применяется вывод первого блока (три года с марта 2024).

Размер налога, вычеты и правила декларирования при досрочной продаже

Если продажа произойдёт до истечения трёх лет (до марта 2027 года) и вы не оформили супружескую долю, доход от продажи облагается НДФЛ. При этом вы вправе уменьшить налоговую базу.

имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей
— пп. 1 и 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Вы вправе применить имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей (уменьшить облагаемый доход на эту сумму).

вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. При продаже доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества
— подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Либо вместо вычета уменьшить доход на документально подтверждённые расходы на приобретение имущества. В вашем случае у наследницы расходов на приобретение не возникло (квартира получена безвозмездно по наследству), поэтому применимым остаётся фиксированный вычет 1 000 000 рублей.

Дополнительно налоговая база определяется с учётом «кадастрового порога»: если цена продажи окажется ниже 70% кадастровой стоимости квартиры (внесённой в ЕГРН на 1 января года продажи), то для налогообложения доход принимается равным 70% кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7 (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

Налоговая ставка для налогового резидента РФ составляет 13% (по прогрессивной шкале ст. 224 НК РФ — применяется к совокупной налоговой базе за год).

Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом
— абз. 1 п. 4 ст. 228 НК РФ

Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию в сроки, установленные статьей 229 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 29.12.2000 № 166-ФЗ) 6. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная в соответствии с налоговой декларацией с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту учета налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. (В редакции Федерального закона от 29.12.2000 № 166-ФЗ) Абзац. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 23.11.2020 № 372-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ) 7. Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, по итогам первого квартала, полугодия, девяти месяцев исчисляют сумму авансовых платежей исходя из ставки налога, фактически полученных доходов, профессиональных и стандартных налоговых вычетов, а также с учетом ранее исчисленных сумм авансовых платежей. (В редакции Федерального закона от 15.04.2019 № 63-ФЗ) 8. Авансовые платежи по итогам первого квартала, полугодия, девяти месяцев уплачиваются не позднее 28-го числа первого месяца, следующего соответственно за первым кварталом, полугодием, девятью месяцами налогового периода. (В редакции федеральных законов от 15.04.2019 № 63-ФЗ, от 08.08.2024 № 259-ФЗ) Абзац.
— п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229, п. 4 ст. 228 НК РФ

Вывод по данному вопросу: при продаже ранее марта 2027 года налог исчисляется с суммы, уменьшенной на вычет 1 000 000 рублей (либо на документально подтверждённые расходы, если они есть), с учётом 70%-порога кадастровой стоимости. Декларация 3-НДФЛ подаётся в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи; налог уплачивается не позднее 15 июля того же года. При продаже в марте 2027 года и позже декларация не требуется, налог не уплачивается.

Освобождение как для единственного жилья и ответственность за нарушения

1. в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения
   — пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Если на дату продажи у вас не имеется иного жилого помещения (квартира является единственным жильём), минимальный срок владения также составляет три года — это дополнительное, самостоятельное основание льготного режима, совпадающее по сроку с правилом о наследовании. Таким образом, и по основанию «наследование от члена семьи», и по основанию «единственное жильё» предельный срок равен трём годам, исчисляемым с марта 2024 года.

Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа
— п. 1 ст. 119, п. 1 ст. 122 НК РФ

Непредставление декларации в срок влечёт штраф по ст. 119 НК РФ, а неуплата налога вследствие занижения базы — штраф 20% от неуплаченной суммы по ст. 122 НК РФ. Эти меры ответственности актуальны только в случае досрочной (до марта 2027 года) продажи без оформления супружеской доли.

Вывод по данному вопросу: при продаже унаследованной квартиры, которая является вашим единственным жильём, освобождение от НДФЛ наступает по истечении трёх лет с даты открытия наследства (март 2027). При досрочной продаже обязанность подать декларацию и уплатить налог (с применением вычета) сохраняется; её неисполнение влечёт штрафы по ст. 119 и 122 НК РФ.