Может ли бывшая супруга получить налоговый вычет при продаже доли в доме, купленном с маткапиталом, если доля продана бывшему мужу?

Вправе ли супруга заявить имущественный вычет при покупке дома, частично оплаченного маткапиталом и субсидией

Право на имущественный налоговый вычет при приобретении жилого дома закреплено пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ. Лимит вычета установлен абз. 1 пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ:

имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, указанного в подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи, не превышающем 2 000 000 рублей. В случае, если налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета в размере менее его предельной суммы, установленной настоящим подпунктом, остаток имущественного налогового вычета до полного его использования может быть учтен при получении имущественного налогового вычета в дальнейшем на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них. При этом предельный размер имущественного налогового вычета равен размеру, действовавшему в налоговом периоде, в котором у налогоплательщика впервые возникло право на получение имущественного налогового вычета, в результате предоставления которого образовался остаток, переносимый на последующие налоговые периоды;
— абз. 1 пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ

Для ситуации клиентки это означает: право на вычет существует в пределах фактически произведённых ею собственных расходов на приобретение доли, но не более 2 000 000 рублей в целом (этот лимит общий для всех объектов и, если она раньше не заявляла вычет или заявляла не полностью, остаток переносится на последующие периоды). Ключевой момент — какие суммы вообще входят в базу вычета. Согласно п. 5 ст. 220 НК РФ расходы, покрытые за счёт бюджетных субсидий и иных аналогичных выплат, в фактические расходы на приобретение не включаются:

материнского (семейного) капитала, полученных за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов. (абзац введен Федеральным законом от 29.09.2019 N 325-ФЗ; в ред. Федеральных законов от 26.03.2022 N 67-ФЗ , от 14.07.2022 N 324-ФЗ ) В случае, если расходы, связанные с приобретением доли в уставном капитале общества, понесены путем передачи обществу или третьим лицам имущества и (или) имущественных прав, доходы от получения которых освобождены от налогообложения в соответствии с пунктом 60.2 статьи 217 настоящего Кодекса, в состав расходов налогоплательщика, связанных с приобретением доли в уставном капитале общества, включается сумма, равная стоимости таких имущества и (или) имущественных прав по данным учета передающей иностранной организации (иностранной структуры без образования юридического лица) на дату получения налогоплательщиком таких имущества и (или) имущественных прав, но не выше их рыночной стоимости, определяемой с учетом положений статьи 105.3 настоящего Кодекса на дату получения налогоплательщиком таких имущества и (или) имущественных прав. (абзац введен Федеральным законом от 26.03.2022 N 67-ФЗ; в ред. Федерального закона от 31.07.2023 N 389-ФЗ) Если при получении налогоплательщиком имущества, имущественных прав, в том числе цифровых прав, включающих одновременно цифровой финансовый актив и утилитарное цифровое право, от личного фонда налог в соответствии с пунктом 18.
— п. 5 ст. 220 НК РФ

Для фактов клиентки это означает следующее. Дом куплен частично за счёт материнского капитала (≈450 000 руб.) и частично за счёт субсидии по программе «сельский дом» (социальной выплаты из бюджета). Обе эти суммы по прямому указанию п. 5 ст. 220 НК РФ не включаются в фактические расходы, уменьшающие базу по имущественному вычету. Вычет может быть заявлен только с той части цены, которая фактически оплачена личными (собственными) денежными средствами супруги. Если после вычета маткапитала и бюджетной субсидии собственные вложения супруги отсутствуют либо крайне малы, то и база для вычета при покупке будет минимальной или нулевой.

Также необходимо учитывать, что на момент получения сертификата супруги обязаны были оформить дом в общую долевую собственность — на себя, супруга и детей:

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению
— ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Это значит, что после выделения долей детям и бывшему мужу супруге принадлежит лишь часть дома (её доля). Вычет при покупке она вправе заявить только пропорционально её собственной доле и только в пределах её собственных расходов (не покрытых маткапиталом/субсидией). Доли, выделенные детям и мужу, в её базу не входят.

Вывод по вопросу: супруга может претендовать на имущественный вычет при приобретении дома, но база вычета сильно ограничена: из неё исключается материнский капитал (≈450 000 руб.) и бюджетная субсидия по программе «сельский дом», а вычет берётся только с собственных фактических расходов и только по её доле в праве собственности, в пределах неизрасходованного остатка общего лимита 2 000 000 руб. Точный размер зависит от того, какие суммы она реально вкладывала своими деньгами и какова её доля после выделения долей детям и супругу.

Возникает ли НДФЛ с продажи доли за 650 000 руб., и каким вычетом уменьшить базу

Супруга продала свою долю бывшему мужу за 650 000 руб. Доход от продажи недвижимого имущества, находившегося в собственности менее минимального предельного срока владения, облагается НДФЛ, и именно к этому случаю относится имущественный вычет при продаже. По пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей; (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 321-ФЗ) в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей; в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг, цифровой валюты и имущества, полученного в результате выкупа цифровых финансовых активов и (или) цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 тысяч рублей;
— пп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Для фактов клиентки это означает: если на момент продажи доля находилась в её собственности менее минимального срока, доход от продажи подлежит декларированию. Однако база может быть уменьшена фиксированным вычетом до 1 000 000 рублей на весь проданный жилой дом (долю в нём). Поскольку доход 650 000 руб. не превышает 1 000 000 руб., облагаемая база по фиксированному вычету обращается в ноль — НДФЛ с продажи доли не возникает. Альтернативно (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ) супруга вправе уменьшить доход на документально подтверждённые расходы на приобретение именно этой доли — но при цене продажи 650 000 руб. фиксированный вычет и так полностью покрывает доход.

При этом важен минимальный срок владения по ст. 217.1 НК РФ:

В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации ; 1 1 ) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
— п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Трёхлетний срок применяется лишь в ограниченных случаях (наследство, дарение от близкого родственника, приватизация, рента). Для сделки купли-продажи по программе «сельский дом» общий минимальный срок составляет 5 лет. Поэтому определяющим является вопрос, сколько лет прошло с даты оформления права собственности супруги на долю до даты продажи: если менее 5 лет — доход декларируется, если 5 и более лет — доход полностью освобождён от НДФЛ (но и в этом случае заявлять вычет при покупке она по-прежнему вправе). Кроме того, при продаже доли, приобретённой недавно, действует правило о сопоставлении с кадастровой стоимостью: если цена сделки (650 000 руб.) существенно ниже 70% кадастровой стоимости доли, налоговый орган может пересчитать доход исходя из кадастровой стоимости — это требует проверки кадастровой стоимости доли на дату сделки.

Вывод по вопросу: при продаже доли за 650 000 руб. НДФЛ не возникает, поскольку доход полностью покрывается фиксированным имущественным вычетом до 1 000 000 руб. Достаточно задекларировать доход (подать 3-НДФЛ) при сроке владения менее 5 лет; при этом нужно сверить цену сделки с 70% кадастровой стоимости доли, чтобы исключить риск доначисления при явно заниженной цене.

Влияет ли продажа доли бывшему мужу (взаимозависимость) на вычет

Сделка совершена между бывшими супругами после развода. Вопрос в том, признаются ли они взаимозависимыми лицами, — от этого зависит применимость ограничения на вычет по сделкам между взаимозависимыми лицами (абз. 2 п. 5 ст. 220 НК РФ). Понятие взаимозависимости определяет ст. 105.1 НК РФ:

Для признания взаимной зависимости лиц учитывается влияние, которое может оказываться в силу участия одного лица в капитале других лиц, в соответствии с заключенным между ними соглашением либо при наличии иной возможности одного лица определять решения, принимаемые другими лицами. При этом такое влияние учитывается независимо от того, может ли оно оказываться одним лицом непосредственно и самостоятельно или совместно с его взаимозависимыми лицами, признаваемыми таковыми в соответствии с настоящей статьей. 2. С учетом пункта 1 настоящей статьи в целях настоящего Кодекса взаимозависимыми лицами признаются: 1) организации в случае, если одна организация прямо и (или) косвенно участвует в другой организации и доля такого участия составляет более 25 процентов; 2) физическое лицо и организация в случае, если такое физическое лицо прямо и (или) косвенно участвует в такой организации и доля такого участия составляет более 25 процентов; 3) организации в случае, если одно и то же лицо прямо и (или) косвенно участвует в этих организациях и доля такого участия в каждой организации составляет более 25 процентов;
— п. 1 ст. 105.1 НК РФ

По пп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ взаимозависимыми признаются супруги (а также родители, дети, полнородные и неполнородные братья и сёстры, опекун и подопечный). После расторжения брака, зарегистрированного в органах ЗАГС, бывшие супруги не являются супругами по смыслу Семейного кодекса РФ и, соответственно, перестают подпадать под категорию «супруг» в пп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ.

Для фактов клиентки это означает: если развод был оформлен до даты регистрации перехода права по сделке купли-продажи доли, бывший муж не признаётся взаимозависимым лицом супруги, и ограничение на вычет по сделкам с взаимозависимыми лицами не применяется. Это согласуется с прежним выводом по аналогичному делу: продажа доли бывшему супругу после развода не подпадает под прямой запрет, так как статус «супруг» утрачен.

Вывод по вопросу: при условии, что развод зарегистрирован до сделки, продажа доли бывшему мужу не считается сделкой между взаимозависимыми лицами и не создаёт препятствий ни для вычета при покупке, ни для корректного учёта вычета при продаже. Если же на момент сделки брак ещё не был расторгнут (или сделку оспорят по этому основанию), риск применения ограничения для взаимозависимых лиц сохраняется — поэтому порядок событий (дата развода vs дата сделки) является решающим.

Порядок заявления вычета и документы; орган и сроки

Право на вычет реализуется через налоговый орган по месту учёта путём подачи декларации 3-НДФЛ. Перечень документов, подтверждающих право на вычет при приобретении жилого дома, определён пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ:

для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган: договор о приобретении жилого дома или доли (долей) в нем - при приобретении жилого дома или доли (долей) в нем; договор о строительстве жилого дома или доли (долей) в нем - при привлечении в целях строительства жилого дома или доли (долей) в нем сторонних лиц; договор о приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них - при приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них в собственность; договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятии его участником долевого строительства, подписанный сторонами, - при приобретении прав на квартиру, комнату или долю (доли) в них в строящемся доме; договор о приобретении земельного участка или доли (долей) в нем - при приобретении земельного участка или доли (долей) в нем, предоставленного для индивидуального жилищного строительства, и земельного участка, на котором расположены приобретаемые жилой дом или доля (доли) в нем; свидетельство о рождении ребенка - при приобретении родителями жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, в собственность своих детей в возрасте до 18 лет;
— пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ

Для фактов клиентки это означает: для вычета при покупке необходимо представить договор о приобретении жилого дома (доли), платёжные документы, подтверждающие собственные фактические расходы (не покрытые маткапиталом и субсидией), свидетельства о рождении детей (при оформлении долей на детей), а также документы о доле супруги после раздела. Поскольку часть цены оплачена маткапиталом и субсидией, именно подтверждение личных денежных вложений будет предметом проверки налогового органа — платежи из бюджетов и средства маткапитала исключаются из базы автоматически (п. 5 ст. 220 НК РФ).

Заявление подаётся по итогам налогового периода в налоговый орган по месту жительства. Налог возвращается за три предшествующих года. При продаже доли (если срок владения менее 5 лет) в том же году подаётся 3-НДФЛ с декларированием дохода и применением фиксированного вычета до 1 000 000 руб. Срок подачи декларации о доходе от продажи — не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи; вычет при покупке можно заявлять в любой момент в пределах трёхлетнего периода.

Вывод по вопросу: обе операции (покупка и продажа) отражаются в декларации 3-НДФЛ, подаваемой в налоговый орган по месту жительства. Вычет при покупке ограничен собственными вложениями супруги и её долей; доход от продажи доли полностью покрывается фиксированным вычетом и НДФЛ к уплате не даёт. Орган — налоговая инспекция по месту учёта; срок давности для возврата налога — три года.