Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Налоговые нарушения и споры

Налог с продажи подаренной недвижимости: считается ли от цены в договоре или от кадастровой стоимости?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Проверьте дату регистрации права собственности по договору дарения в выписке из ЕГРН: если с тех пор прошло 3 года и более, налог при продаже не возникнет.
  2. 2
    Если 3 года не прошли, запросите кадастровую стоимость дома и участка на 1 января года продажи — от 70% этих сумм будет считаться налог.
  3. 3
    Рассчитайте налог по формуле: 13% × (70% кадастра дома + 70% кадастра участка − 1 000 000 руб. вычета).
  4. 4
    Подайте декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи.descriptionНалоговая декларация 3-НДФЛ при продаже жилого дома с земельным участком, полученных в дар от родителя, с заявлением имущественного вычета в размере 70% кадастр (свободная форма)
  5. 5
    Уплатите исчисленный налог не позднее 15 июля того же года, чтобы избежать штрафа 20% от неуплаченной суммы.

Документы и доказательства

  • Выписка из ЕГРН на дом и участок — подтверждает дату регистрации права и срок владения.
  • Договор дарения — подтверждает безвозмездное получение имущества от родителя.
  • Справка о кадастровой стоимости дома и участка на 1 января года продажи.
  • Предварительный договор купли-продажи с указанием цены — для сравнения с 70% кадастра.
  • Документы, подтверждающие родство с дарителем (свидетельство о рождении).
  • Расчет налоговой базы: 13% от (70% кадастра дома + 70% кадастра участка − 1 000 000 руб.).

  • Сроки и риски

    • Указание в договоре цены ниже 70% кадастра не уменьшит налоговую базу — это правило обязательно для налогового органа.
    • Уплатите налог не позднее 15 июля того же года; при неуплате возможен штраф 20% от суммы налога.

  • Чего не делать

    • Не указывайте в договоре цену ниже 70% кадастровой стоимости — налог всё равно посчитают от 70%.
    • Не рассчитывайте налог с разницы между ценой продажи и кадастровой стоимостью — база считается от 70% кадастра.
    • Не пытайтесь занизить цену отдельно за дом и за участок — правило 70% применяется к каждому объекту.
    • Не забывайте, что вычет 1 000 000 руб. применяется один раз на оба объекта, а не на каждый.
    • Не пропускайте срок подачи декларации 3-НДФЛ — 30 апреля, иначе будет штраф.
    • Не затягивайте с уплатой налога — крайний срок 15 июля, иначе начислят штраф 20%.

  • Когда нужен адвокат

    • Если 3 года не прошли, налог рассчитают от 70% кадастровой стоимости дома и участка, а не от цены в договоре.
    • Указание в договоре цены «кадастр минус 70%» не уменьшит налоговую базу — это прямо запрещено п. 5 ст. 217.1 НК РФ.
    • Налоговая база уменьшается на имущественный вычет 1 000 000 рублей в целом на дом и участок.
    • Если клиент планирует оспаривать кадастровую стоимость: Адвокат нужен, если вы планируете оспаривать кадастровую стоимость объектов — от неё зависит размер налога.
    • Обратитесь к адвокату для подготовки декларации 3-НДФЛ и расчёта налога, если срок владения менее 3 лет.

  • Альтернативные пути

    • Занижение цены до 30% кадастра не уменьшит налог: доход всё равно примут как 70% кадастровой стоимости.
    • Уменьшите налоговую базу на имущественный вычет 1 000 000 рублей в целом на дом и участок.
    • Если срок не истёк, подайте декларацию до 30 апреля и уплатите налог до 15 июля, иначе грозит штраф 20%.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Клиент получил в собственность по договору дарения от родителя земельный участок и расположенный на нём жилой дом. Даритель — родитель, то есть близкий родственник по смыслу ст. 14 СК РФ, поэтому сам факт получения имущества в дар не образует налогооблагаемого дохода (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Клиент планирует продать оба объекта, указав в договоре цену, равную 30% кадастровой стоимости (кадастровая стоимость минус 70%). Юридически значимым является срок владения: для недвижимости, полученной в дар от близкого родственника, минимальный предельный срок владения составляет 3 года (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Если на дату продажи этот срок истёк — обязанности по уплате НДФЛ и подаче декларации не возникает. Если срок не истёк — доход от продажи облагается НДФЛ, а налоговая база определяется с учётом правила 0,7 кадастровой стоимости (п. 5 ст. 217.1 НК РФ), что делает занижение договорной цены до 30% кадастра юридически неэффективным.

Затронутые правоотношения:

  • Налогообложение дохода от дарения (НДФЛ) — затронуто, поскольку имущество получено безвозмездно; статус дарителя как родителя исключает налог при получении дара и одновременно даёт льготный 3-летний срок владения для последующей продажи.
  • Налогообложение дохода от продажи недвижимости (НДФЛ) — затронуто, поскольку продажа дома и участка ранее минимального срока владения образует налогооблагаемый доход; от этого зависит обязанность декларирования и уплаты налога.
  • Определение налоговой базы при продаже недвижимости — затронуто, поскольку планируемая договорная цена ниже 70% кадастровой стоимости; это влечёт применение контрольного правила п. 5 ст. 217.1 НК РФ и расчёт налога от 70% кадастровой стоимости.
  • Применение имущественного налогового вычета — затронуто, поскольку при продаже ранее минимального срока владения налоговая база может быть уменьшена на 1 000 000 руб. в целом по дому и участку (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
  • Налоговое администрирование (декларирование и уплата) — затронуто, поскольку при продаже ранее минимального срока владения возникает обязанность подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и уплатить налог до 15 июля (ст. 229, п. 4 ст. 228 НК РФ).

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  • Даритель — родитель (близкий родственник) — исключает НДФЛ при получении дара и устанавливает минимальный срок владения 3 года вместо общего 5-летнего.
  • Дата регистрации права собственности одаряемого — от неё отсчитывается 3-летний срок владения; если он истёк на дату продажи, налог не возникает вовсе.
  • Кадастровая стоимость дома и участка на 1 января года продажи — от неё считается контрольная величина 0,7; если договорная цена ниже, налоговая база принимается равной 70% кадастровой стоимости по каждому объекту отдельно.
  • Планируемая договорная цена (30% кадастровой стоимости) — не влияет на налоговую базу, поскольку она ниже 70% кадастровой стоимости; занижение цены не уменьшает налог.
  • Факт истечения либо неистечения 3-летнего срока владения на дату продажи — определяет, возникает ли обязанность по уплате налога и подаче декларации в принципе.
  • Применение имущественного вычета 1 000 000 руб. — при продаже ранее 3 лет уменьшает налоговую базу, рассчитанную от 70% кадастровой стоимости дома и участка в совокупности.

Дарение от родителя и минимальный срок владения: освобождение и 3-летний срок

Для вашей ситуации принципиально важен статус дарителя: родитель — близкий родственник. Во-первых, сам факт получения недвижимости в дар от родителя налогом НДФЛ не облагается:

доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 324-ФЗ, от 29.11.2024 № 418-ФЗ, от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Родитель прямо отнесён к близким родственникам:

близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами
— ст. 14 СК РФ

Это подтверждается и конструкцией пп. 7 п. 1 ст. 228 НК РФ, который возлагает обязанность декларировать и уплачивать НДФЛ с подаренного имущества только «за исключением случаев, предусмотренных пунктом 18.1 статьи 217», то есть именно при дарении близким родственником налог не возникает:

  1. физические лица, получающие от физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, доходы в денежной и натуральной формах в порядке дарения, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 18 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 24.07.2007 № 216-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 26.11.2008 № 224-ФЗ) 8) физические лица, получающие доходы в виде денежного эквивалента недвижимого имущества и (или) ценных бумаг, переданных на пополнение целевого капитала некоммерческих организаций в порядке, установленном Федеральным законом от 30 декабря 2006 года № 275-ФЗ "О порядке формирования и использования целевого капитала некоммерческих организаций", за исключением случаев, предусмотренных абзацем третьим пункта 52 статьи 217 настоящего Кодекса;
    — пп. 7 п. 1 ст. 228 НК РФ

Для проданной впоследствии недвижимости, полученной по договору дарения от близкого родственника, установлен льготный минимальный срок владения 3 года: если он истёк на дату продажи, доход от продажи вообще освобождается от налога (п. 2 ст. 217.1 НК РФ), а если нет — налог уплачивается:

  1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
    — п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Применение к вашим фактам. Поскольку даритель — родитель (близкий родственник), вы не платили НДФЛ при получении участка и дома в дар. Для продажи применяется минимальный 3-летний срок владения: если с момента регистрации вашего права собственности (по договору дарения) до продажи прошло 3 года и более — налог с продажи платить не нужно и декларацию подавать не требуется. Если срок ещё не истёк — налог уплачивается (см. следующий блок).

От какой суммы считается налог: правило 0,7 кадастровой стоимости (занижать цену до 30% кадастра нельзя)

Ваш план указать в договоре цену на 70% ниже кадастровой стоимости не сработает для уменьшения налога — НК РФ прямо предусматривает контрольную величину. Если договорная цена окажется меньше кадастровой стоимости, умноженной на 0,7, для целей налогообложения доход принимается равным именно этой величине (70% кадастровой стоимости), а не договорной цене:

  1. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
    — п. 5 ст. 217.1 НК РФ

Это правило применяется к каждому объекту отдельно: для дома — по его кадастровой стоимости, для земельного участка — по кадастровой стоимости участка. Кадастровая стоимость берётся по состоянию на 1 января года, в котором регистрируется переход права собственности при продаже.

Применение к вашим фактам. Указание цены в 30% кадастровой стоимости (т.е. ниже 70%) не даст налоговой экономии: налоговая база будет рассчитана не с договорной цены, а с 70% кадастровой стоимости каждого объекта (дома и участка отдельно). Поэтому занижение цены в договоре до кадастра минус 70% бессмысленно и лишь создаёт риск для покупателя и споров. Единственный способ законно избежать налога или уменьшить его — выждать 3 года владения (тогда налог исчезает полностью) либо применить имущественный вычет.

Имущественный вычет: 1 млн рублей на дом и участок

Если 3-летний срок владения ещё не истёк, налоговая база может быть уменьшена на имущественный налоговый вычет при продаже недвижимости:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
— пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Вычет в размере 1 000 000 руб. предоставляется «в целом» на все доходы от продажи жилых домов и земельных участков за налоговый период. Дом (жилой) и участок, на котором он стоит, подпадают под этот вычет.

Применение к вашим фактам. Налог по ставке 13% считается так: доход (равный 70% кадастровой стоимости каждого объекта, если договорная цена ниже) минус 1 000 000 руб. вычета — и от полученной разницы 13%. Напомню формулу: налог = 13% × (сумма доходов от продажи дома и участка − 1 000 000 руб.). Если вы владели 3 года и более — налог равен нулю. Ответственность в случае неуплаты — штраф 20% от неуплаченной суммы налога за занижение налоговой базы (п. 1 ст. 122 НК РФ).

Процедура: декларация 3-НДФЛ, сроки подачи и уплаты

Если на дату продажи 3-летний срок владения не истёк, вы обязаны задекларировать доход и уплатить НДФЛ самостоятельно (поскольку налогового агента нет):

Налоговая декларация представляется налогоплательщиками, указанными в статьях 227, 227 1 и пункте 1 статьи 228 настоящего Кодекса. (В редакции федеральных законов от 19.05.2010 № 86-ФЗ; от 28.11.2015 № 327-ФЗ) Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом
— п. 1 ст. 229 НК РФ

Подача декларации — не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи; уплата налога — не позднее 15 июля того же года:

  1. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом
    — п. 4 ст. 228 НК РФ

Применение к вашим фактам. Если 3 года владения истекли — налога нет, декларацию подавать не нужно. Если не истекли: подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи, и уплатить налог до 15 июля. Непредставление декларации влечёт штраф (ст. 119 НК РФ), а неуплата налога в результате занижения базы — штраф 20% от неуплаченной суммы (п. 1 ст. 122 НК РФ).

Обязанность подать декларацию и порядок уплаты налога

Обязанность лиц, продавших имущество, которое находилось в собственности менее минимального срока владения, самостоятельно задекларировать доход закреплена в п. 3 ст. 228 НК РФ — налогоплательщик обязан представить в налоговый орган по месту своего учёта налоговую декларацию с учётом положений ст. 229 НК РФ. Сроки и порядок — в ст. 229 и п. 4 ст. 228 НК РФ, которые приведены в предыдущем блоке:

Налоговая декларация представляется налогоплательщиками, указанными в статьях 227, 227 1 и пункте 1 статьи 228 настоящего Кодекса. (В редакции федеральных законов от 19.05.2010 № 86-ФЗ; от 28.11.2015 № 327-ФЗ) Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом
— п. 1 ст. 229 НК РФ

  1. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом
    — п. 4 ст. 228 НК РФ

Применение к вашим фактам. Если на дату продажи 3-летний срок владения не истёк, вы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту учёта не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, и самостоятельно исчислить налог (налоговый агент отсутствует), уплатив его не позднее 15 июля того же года по месту жительства. Если срок истёк — обязанности подавать декларацию и платить налог не возникает вовсе.

Налог будет считаться от 70% кадастровой стоимости дома и 70% кадастровой стоимости участка (по каждому объекту отдельно), а не от заниженной договорной цены — указание в договоре цены «кадастр минус 70%» не уменьшит налоговую базу. Если с момента регистрации права собственности по договору дарения прошло 3 года и более — налога нет вообще.

Поскольку даритель — ваш родитель, то есть близкий родственник (ст. 14 СК РФ), само получение недвижимости в дар налогом не облагалось (п. 18.1 ст. 217 НК РФ). Для последующей продажи действует льготный минимальный срок владения — 3 года (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Если на дату продажи этот срок истёк, доход от продажи полностью освобождается от НДФЛ, декларацию подавать не нужно.

Если 3 года ещё не прошли, налог платить придётся, но не с той суммы, которую вы укажете в договоре. Согласно п. 5 ст. 217.1 НК РФ, если договорная цена ниже 70% кадастровой стоимости объекта на 1 января года продажи, доход для целей налогообложения принимается равным именно 70% кадастровой стоимости. Это правило применяется отдельно к дому и отдельно к земельному участку. Занижение цены до 30% кадастра, как вы планируете, не даст налоговой экономии.

Налоговая база может быть уменьшена на имущественный вычет — 1 000 000 рублей в целом на жилой дом и земельный участок (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Формула: налог = 13% × (70% кадастровой стоимости дома + 70% кадастровой стоимости участка − 1 000 000 руб.).

Пошаговые действия

  1. Проверьте срок владения. Определите дату регистрации вашего права собственности по договору дарения (выписка из ЕГРН). Если с этой даты до даты продажи прошло 3 года и более — налог не уплачивается, декларация не подаётся.

  2. Если 3 года не прошли — зафиксируйте кадастровую стоимость дома и участка по состоянию на 1 января года, в котором будет зарегистрирован переход права собственности при продаже. Именно от 70% этих величин будет считаться доход.

  3. Рассчитайте налог. Сложите 70% кадастровой стоимости дома и 70% кадастровой стоимости участка, вычтите 1 000 000 рублей, от полученной разницы посчитайте 13%.

  4. Подайте декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи (п. 1 ст. 229 НК РФ).

  5. Уплатите налог не позднее 15 июля того же года (п. 4 ст. 228 НК РФ).

  6. При неуплате или занижении базы налоговый орган вправе применить штраф 20% от неуплаченной суммы налога (п. 1 ст. 122 НК РФ), а за непредставление декларации — штраф по ст. 119 НК РФ. Чтобы избежать санкций, соблюдайте сроки подачи декларации и уплаты налога.