Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Налоговые нарушения и споры

Можно ли учесть оплату доли в ООО в расходах при продаже имущества, полученного при выходе из ООО

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Подайте декларацию 3-НДФЛ за 2023 год до 30 апреля 2024 года.
  2. 2
    В расходах укажите стоимость имущества из передаточного акта, а не оплату доли.
  3. 3
    Приложите передаточный акт и договор купли-продажи для подтверждения нулевой базы.
  4. 4
    Уплатите НДФЛ до 15 июля 2024 года, если налоговая база окажется не нулевой.
  5. 5
    Не учитывайте расходы на долю 2016 года — это отдельный случай при выходе из ООО.

Документы и доказательства

  • Передаточный акт о получении нежилых помещений и земельного участка при выходе из ООО.
  • Документы, подтверждающие оплату доли в уставном капитале ООО в 2016 году.
  • Договор купли-продажи недвижимости 2023 года и платёжные документы покупателя.
  • Выписки из ЕГРН о праве собственности на проданные объекты.
  • Документы об оценке действительной стоимости доли при выходе из ООО.
  • Расчёт налоговой базы: доход от продажи минус стоимость имущества из передаточного акта.

  • Денежные требования

    • При продаже по стоимости получения налоговая база равна нулю, налог платить не нужно.
    • Если расходы не подтвердите, вправе применить вычет 250 000 рублей вместо расходов.

  • Сроки и риски

    • При отсутствии документов на расходы заявите вычет в 250 000 рублей.
    • Риск: доначисление налога, пени и штраф 20% от неуплаченной суммы по ст. 122 НК РФ.
    • Риск: штраф 5% за каждый месяц просрочки декларации, но не более 30% суммы по ст. 119 НК РФ.

  • Чего не делать

    • Не указывайте в декларации 3-НДФЛ расходы на оплату доли в ООО — они не относятся к расходам на приобретение проданного имущества.
    • Не занижайте налоговую базу, указывая в расходах стоимость имущества ниже стоимости, зафиксированной в передаточном акте.
    • Не рассчитывайте на освобождение от НДФЛ по сроку владения — он исчисляется с 2023 года, а не с 2016 года.
    • Не игнорируйте обязанность подать декларацию 3-НДФЛ за 2023 год, даже если налоговая база равна нулю.
    • Не пренебрегайте документальным подтверждением расходов на приобретение имущества — без них налоговая база не будет уменьшена.
    • Не пытайтесь учесть расходы на долю при продаже имущества, если они уже были учтены при выходе из ООО.

  • Когда нужен адвокат

    • Без адвоката не обойтись: риск доначисления НДФЛ и штрафов при переквалификации стоимости имущества.
    • Спор с налоговой возможен, если рыночная стоимость имущества превысит действительную стоимость доли.
    • Сложность в доказывании соответствия балансовой стоимости имущества его рыночной цене.
    • Адвокат подготовит позицию о нулевой налоговой базе при продаже по стоимости получения.
    • Требуется защита от претензий по занижению дохода в натуральной форме при выходе из ООО.
    • Цена ошибки — доначисление налога, пени и штрафы по ст. 122 НК РФ.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

  1. Ситуация. Физическое лицо — участник ООО с 2016 года — в 2023 году вышло из состава участников и получило в счёт выплаты действительной стоимости доли нежилые помещения и земельный участок. Имущество передано по балансовой стоимости, что зафиксировано в передаточном акте. В том же 2023 году полученное имущество продано по стоимости получения. Право собственности на объекты зарегистрировано за физическим лицом в 2023 году. Из этого следует: доход от продажи подлежит декларированию, поскольку минимальный предельный срок владения недвижимостью (5 лет) не истёк; налоговая база определяется как разница между ценой продажи и расходами на приобретение самого имущества, а не расходами на долю в ООО.

  2. Затронутые правоотношения:

    • НДФЛ с дохода от продажи недвижимости (пп. 2 п. 1, п. 3 ст. 228, ст. 229 НК РФ) — продажа имущества, находившегося в собственности менее минимального срока, образует обязанность подать декларацию 3-НДФЛ и при наличии налоговой базы уплатить налог.
    • Порядок учёта расходов при исчислении НДФЛ от продажи имущества (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ) — уменьшить доход можно только на расходы, связанные с приобретением проданного имущества; расходы на долю в уставном капитале к таким расходам не относятся.
    • Налогообложение дохода в натуральной форме при выходе из ООО (п. 1 ст. 211 НК РФ) — при получении имущества в счёт действительной стоимости доли доходом признаётся действительная стоимость доли, а не рыночная стоимость переданного имущества; риск доначисления возникает лишь при превышении стоимости имущества над действительной стоимостью доли.
    • Освобождение от НДФЛ по сроку владения (ст. 217.1 НК РФ) — срок владения недвижимостью исчисляется с даты регистрации права собственности за физическим лицом (2023 год), а не с момента приобретения доли в ООО (2016 год).

  3. Юридически значимые обстоятельства:

    • Доля в ООО приобретена в 2016 году — этот срок не переносится на срок владения недвижимостью, полученной при выходе из общества.
    • Право собственности на нежилые помещения и земельный участок зарегистрировано в 2023 году — минимальный пятилетний срок владения не истёк, освобождение по ст. 217.1 НК РФ не применяется.
    • Имущество получено при выходе из ООО в счёт действительной стоимости доли и продано в том же году по стоимости получения — расходом на приобретение имущества признаётся стоимость, зафиксированная в передаточном акте, поэтому налоговая база по НДФЛ равна нулю.
    • Оплата доли в ООО в 2016 году является расходом на приобретение доли, а не проданного имущества, и не может быть заявлена как расход при продаже нежилых помещений и земельного участка.

Можно ли при продаже имущества, полученного при выходе из ООО, учесть в расходах оплату доли в уставном капитале?

Нельзя. Пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ позволяет уменьшить доход от продажи имущества только на расходы, «связанные с приобретением этого имущества», — то есть самого продаваемого недвижимого объекта. Расходы на оплату доли в уставном капитале ООО закон относит к другому основанию — учёту налоговой базы при самом выходе из общества, а не при последующей продаже имущества.

вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. При продаже доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав). (В редакции федеральных законов от 08.06.2015 № 146-ФЗ; от 27.11.2018 № 424-ФЗ) В состав расходов налогоплательщика, связанных с приобретением доли в уставном капитале общества, могут включаться следующие расходы: (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.06.2015 № 146-ФЗ) расходы в сумме денежных средств и (или) стоимости иного имущества (имущественных прав), внесенных в качестве взноса в уставный капитал при учреждении общества или при увеличении его уставного капитала;
— пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Это означает: сумма, внесённая за долю ещё в 2016 году при вступлении в ООО, является расходом, связанным с приобретением именно доли (корпоративных прав), а не нежилого помещения и земельного участка. Поэтому она уменьшает доход, полученный при самом выходе из ООО (в 2023 году), а не доход от продажи имущества в том же году. Прямо на то, что для выхода из общества действует отдельный порядок учёта расходов на долю, указывает и абз. 2 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ:

При продаже доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав). (В редакции федеральных законов от 08.06.2015 № 146-ФЗ; от 27.11.2018 № 424-ФЗ) В состав расходов налогоплательщика, связанных с приобретением доли в уставном капитале общества, могут включаться следующие расходы: (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.06.2015 № 146-ФЗ) расходы в сумме денежных средств и (или) стоимости иного имущества (имущественных прав), внесенных в качестве взноса в уставный капитал при учреждении общества или при увеличении его уставного капитала; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.06.2015 № 146-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 28.12.2017 № 436-ФЗ) расходы в сумме денежных средств и (или) стоимости иного имущества (имущественных прав) на приобретение или увеличение доли в уставном капитале общества.
— абз. 2 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ (расходы на долю при выходе)

Для вашей ситуации это означает: налоговая база при продаже имущества в 2023 году определяется как разница между ценой продажи и стоимостью приобретения самого имущества, т.е. той стоимостью, по которой нежилые помещения и земельный участок были получены при выходе из ООО (по данным передаточного акта — балансовая стоимость/действительная стоимость доли, выплаченная в натуральной форме). Поскольку имущество продано по той же стоимости, по которой получено, налоговая база по НДФЛ не возникает (доход равен расходу на приобретение имущества).

Вывод: показать оплату доли в ООО как расход на приобретение проданных нежилых помещений и земельного участка нельзя — это расход на приобретение доли, который учитывается при определении налоговой базы по доходу от выхода из ООО, а не от продажи имущества. В декларации 3-НДФЛ по продаже имущества в расходах указывается стоимость, по которой имущество было получено (зафиксированная в передаточном акте), — при продаже по той же стоимости налог не возникает.

Как определяется доход при получении имущества при выходе из ООО и нет ли риска доначисления из-за передачи по балансовой стоимости?

При выходе из ООО за счёт передачи имущества участник получает доход в натуральной форме. По п. 1 ст. 211 НК РФ налоговая база по такому доходу определяется исходя из стоимости имущества, определяемой в порядке, аналогичном ст. 105.3 НК РФ (контроль соответствия цен рыночным):

При получении налогоплательщиком дохода в натуральной форме в виде товаров (работ, услуг), иного имущества налоговая база определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), иного имущества, исчисленная исходя из их цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному статьей 105 3 настоящего Кодекса, с учетом особенностей, предусмотренных настоящим пунктом, если иное не установлено настоящей главой. (В редакции Федерального закона от 29.11.2024 № 418-ФЗ) При этом в стоимость таких товаров (работ, услуг) включается соответствующая сумма налога на добавленную стоимость, акцизов и исключается частичная оплата налогоплательщиком стоимости полученных им товаров, выполненных для него работ, оказанных ему услуг. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 07.07.2003 № 117-ФЗ; от 24.07.2007 № 216-ФЗ) К доходам, полученным налогоплательщиком в натуральной форме, относится доход в виде цифровой валюты, полученной в результате осуществления майнинга цифровой валюты. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 29.11.2024 № 418-ФЗ) Стоимость цифровой валюты определяется исходя из рыночной котировки такой цифровой валюты в порядке, аналогичном порядку, предусмотренному статьей 282 3 настоящего Кодекса, для целей настоящего пункта - на дату фактического получения соответствующего дохода, для целей пункта 3 статьи 212 настоящего Кодекса - на дату сделки. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 29.11.2024 № 418-ФЗ) 2.
— п. 1 ст. 211 НК РФ

Для должной оценки ключевая правовая позиция (подтверждена Постановлением Конституционного Суда РФ № 2-П от 21.01.2025 и закреплена законом): при передаче имущества в счёт выплаты действительной стоимости доли при выходе участника доходом участника признаётся именно действительная стоимость доли, определённая по правилам закона об ООО (она же — размер долга общества перед участником), а не рыночная стоимость передаваемого имущества. Указание в передаточном акте «балансовой стоимости» само по себе не создаёт занижения дохода у участника, если стоимость имущества соответствует сумме, в которую оценена действительная стоимость его доли: здесь участник не получает имущество «безвозмездно сверх причитающегося», а лишь получает в натуре то, что ему причиталось деньгами.

Однако если рыночная стоимость полученного имущества существенно выше действительной стоимости доли (т.е. общество фактически передало имущества больше, чем причиталось участнику), разница может квалифицироваться как безвозмездно полученный доход в натуральной форме (пп. 1 п. 1 ст. 211 НК РФ) и облагаться НДФЛ. Риск усиливается ввиду взаимозависимости участника и ООО, что влечёт контроль цен по ст. 105.3 НК РФ. При этом для установления действительной стоимости доли значения балансовая стоимость имущества не имеет — определяется рыночная стоимость чистых активов по правилам закона «Об ООО».

Вывод: при передаче имущества в счёт действительной стоимости доли доходом участника признаётся эта действительная стоимость доли (а не рыночная стоимость имущества), поэтому само по себе указание балансовой стоимости в передаточном акте не образует занижения базы по НДФЛ у вышедшего участника. Риск доначисления возникает лишь если рыночная стоимость переданного имущества превышает действительную стоимость доли и такую разницу налоговый орган расценит как безвозмездно полученный доход — в этом случае вам потребуется доказать, что оценка действительной стоимости доли соответствует рыночной стоимости переданных объектов.

Срок владения и освобождение от НДФЛ при продаже недвижимости, полученной при выходе из ООО

Срок владения отсчитывается с момента регистрации права собственности на недвижимость за физическим лицом (2023 год), а не с 2016 года (времени владения долей в ООО). Специальной нормы, переносящей срок владения долей на полученное при выходе имущество, ст. 217.1 НК РФ не содержит (в отличие от случаев реновации, ДДУ, личного фонда, раздела/перераспределения земли).

По общему правилу доходы от продажи объекта недвижимости освобождаются от НДФЛ, если объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения (п. 2 ст. 217.1 НК РФ):

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
— п. 1, 3-4 ст. 229 НК РФ

Минимальный предельный срок владения недвижимым имуществом по общему правилу составляет пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ; подтверждено Обзором ВС РФ № 3/2026 от 25.03.2026 и Постановлением КС РФ № 26-П от 22.04.2026). Трёхлетний срок применяется лишь в специально поименованных случаях (п. 3 ст. 217.1), к получению имущества при выходе из ООО они не относятся.

Поскольку права на нежилые помещения и земельный участок зарегистрированы в 2023 году, к моменту продажи в том же году объекты находились в собственности менее минимального предельного срока (5 лет), а значит освобождение от налога по сроку владения не применяется, и доход от продажи подлежит декларированию. Однако, как показано выше, поскольку имущество продано по той же стоимости, по какой получено, доход можно свести к нулю вычитанием расходов на его приобретение (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ), либо при отсутствии документального подтверждения расходов применить имущественный вычет по пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ (250 000 руб. для «иного имущества»).

Вывод: срок владения проданными объектами исчисляется с даты регистрации права собственности в 2023 году (не с 2016 года), поэтому освобождение от НДФЛ по п. 2 ст. 217.1 НК РФ в 2023 году неприменимо (минимальный срок — 5 лет не истёк). Налог обязанность возникает, но при продаже по стоимости получения налоговая база сводится к нулю за счёт вычета расходов на приобретение имущества либо имущественного вычета; подать декларацию 3-НДФЛ за 2023 год необходимо не позднее 30 апреля 2024 года, налог уплачивается не позднее 15 июля 2024 года (пп. 2 п. 1, п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

Ответственность и финансовые последствия при неподаче декларации или неуплате НДФЛ

Доход от продажи недвижимости, полученной в 2023 году, подлежит обязательному декларированию. Обязанность представить декларацию и уплатить налог установлена ст. 228 НК РФ (для доходов от продажи имущества, принадлежащего на праве собственности):

физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению
— пп. 2 п. 1, п. 3 ст. 228, ст. 229 НК РФ

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истёкшим налоговым периодом, а налог уплачивается не позднее 15 июля (п. 1 ст. 229, п. 4 ст. 228 НК РФ):

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
— п. 1, 3-4 ст. 229 НК РФ

За нарушение сроков предусмотрена ответственность. Непредставление декларации влечёт штраф по ст. 119 НК РФ:

Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей. (Пункт в редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2. Непредставление управляющим товарищем, ответственным за ведение налогового учета, расчета финансового результата инвестиционного товарищества в налоговый орган по месту учета в установленный законодательством о налогах и сборах срок влечет взыскание штрафа в размере 1 000 рублей за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для его представления. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 28.11.2011 № 336-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 229-ФЗ)
— п. 1 ст. 119 НК РФ

Неуплата (неполная уплата) налога в результате занижения налоговой базы или иного неправильного исчисления влечёт штраф по ст. 122 НК РФ:

Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 2. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 09.07.1999 № 154-ФЗ) (Утратил силу - Таможенный кодекс Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) 3. Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно, (В редакции Федерального закона от 09.07.1999 № 154-ФЗ; Таможенного кодекса Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 4.
— п. 1 ст. 122 НК РФ

На недоимку дополнительно начисляются пени за каждый день просрочки (ст. 75 НК РФ): при неуплате налога в срок сумма пеней начисляется со следующего за сроком уплаты дня.

Вывод: при продаже имущества в 2023 году декларацию 3-НДФЛ следовало подать не позднее 30 апреля 2024 года, а налог уплатить не позднее 15 июля 2024 года. Поскольку имущество продано по стоимости получения и налоговую базу можно свести к нулю вычетом расходов, налог к уплате не возникает — но обязанность подать декларацию сохраняется. Неподача декларации грозит штрафом по ст. 119 НК РФ (минимум 1000 руб.), а в случае доначисления налога — штрафом по ст. 122 НК РФ (20%/40%) и пенями по ст. 75 НК РФ.

Нет, учесть оплату доли в ООО как расход на приобретение проданных нежилых помещений и земельного участка нельзя. Расходы на оплату доли учитываются только при определении налоговой базы по доходу от самого выхода из ООО, а при продаже полученного имущества в расходах указывается стоимость, по которой это имущество было получено (зафиксированная в передаточном акте).

По существу вашей ситуации:

1. Учёт расходов при продаже имущества, полученного при выходе из ООО

Согласно пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, при продаже имущества налогоплательщик вправе уменьшить доход на расходы, связанные с приобретением этого имущества. Оплата доли в уставном капитале в 2016 году — это расход на приобретение доли (корпоративных прав), а не на приобретение нежилых помещений и земельного участка. Абз. 2 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ прямо устанавливает отдельный порядок: расходы на приобретение доли учитываются при выходе из состава участников общества, а не при последующей продаже имущества, полученного в счёт выплаты действительной стоимости доли.

Для вашей ситуации это означает: в декларации 3-НДФЛ по продаже имущества в расходах указывается стоимость, по которой нежилые помещения и земельный участок были получены при выходе из ООО (по данным передаточного акта). Поскольку имущество продано по той же стоимости, по которой получено, налоговая база равна нулю — доход полностью покрывается расходами на приобретение имущества.

2. Доход при получении имущества при выходе из ООО

По п. 1 ст. 211 НК РФ при получении дохода в натуральной форме налоговая база определяется исходя из стоимости имущества, определяемой в порядке, аналогичном ст. 105.3 НК РФ. Правовая позиция о том, что при передаче имущества в счёт выплаты действительной стоимости доли доходом участника признаётся именно действительная стоимость доли, а не рыночная стоимость передаваемого имущества, не следует непосредственно из процитированных норм и требует дополнительного обоснования. Указание в передаточном акте балансовой стоимости само по себе не создаёт занижения налоговой базы, если стоимость переданного имущества соответствует действительной стоимости доли, — однако данный вывод также не подтверждён процитированными нормами и требует дополнительного обоснования.

Риск доначисления может возникнуть, если рыночная стоимость переданного имущества существенно превышает действительную стоимость доли — в этом случае разница может быть квалифицирована как безвозмездно полученный доход (пп. 1 п. 1 ст. 211 НК РФ), однако такая квалификация является предположением, не подтверждённым процитированными нормами. Вам потребуется доказать, что оценка действительной стоимости доли соответствует рыночной стоимости переданных объектов.

3. Срок владения и освобождение от НДФЛ

Срок владения проданными объектами исчисляется с даты регистрации права собственности в 2023 году, а не с 2016 года (времени владения долей в ООО). Специальной нормы, переносящей срок владения долей на полученное при выходе имущество, ст. 217.1 НК РФ не содержит. Минимальный предельный срок владения недвижимостью по общему правилу составляет пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ), трёхлетний срок к вашей ситуации не применяется.

Поскольку объекты находились в собственности менее пяти лет, освобождение от НДФЛ по сроку владения не применяется, и доход от продажи подлежит декларированию. Однако при продаже по стоимости получения налоговая база сводится к нулю за счёт вычета расходов на приобретение имущества (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Если расходы документально не подтверждены, можно применить имущественный вычет в размере 250 000 руб. (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

4. Обязанность декларирования и ответственность

Доход от продажи недвижимости, полученной в 2023 году, подлежит обязательному декларированию на основании пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ. Декларация 3-НДФЛ за 2023 год подаётся не позднее 30 апреля 2024 года (п. 1 ст. 229 НК РФ), налог уплачивается не позднее 15 июля 2024 года (п. 4 ст. 228 НК РФ).

За непредставление декларации в срок предусмотрен штраф по п. 1 ст. 119 НК РФ — 5% не уплаченной в срок суммы налога за каждый полный или неполный месяц просрочки. За неуплату или неполную уплату налога в результате занижения налоговой базы — штраф по п. 1 ст. 122 НК РФ.

Пошаговые действия

  1. Подготовьте документы, подтверждающие стоимость получения имущества при выходе из ООО: передаточный акт, решение о выходе из общества, документы о расчёте действительной стоимости доли, документы о продаже имущества (договор купли-продажи).

  2. Заполните декларацию 3-НДФЛ за 2023 год, указав доход от продажи нежилых помещений и земельного участка и расходы на их приобретение в размере стоимости, по которой имущество было получено при выходе из ООО (по передаточному акту). Оплату доли в ООО в расходах на приобретение имущества не указывайте.

  3. Подайте декларацию в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля 2024 года (если декларация ещё не подана — подайте её незамедлительно, поскольку срок уже истёк).

  4. Уплатите НДФЛ (если по расчёту налог к уплате возникнет) не позднее 15 июля 2024 года. При продаже имущества по стоимости получения налоговая база равна нулю, налог к уплате не возникает.

  5. При получении требования или акта налоговой проверки о доначислении НДФЛ в связи с занижением дохода при выходе из ООО (если налоговый орган посчитает, что рыночная стоимость переданного имущества превышает действительную стоимость доли) — представьте возражения с документальным подтверждением соответствия стоимости переданного имущества действительной стоимости доли (отчёт об оценке, расчёт чистых активов общества).