Продажа участка с домом в 2025 году: нужно ли платить налог, если продаю за 200 тысяч, а кадастровая стоимость 650 тысяч?

Освобождение дохода от продажи от НДФЛ при владении более минимального срока

Участок с домом находится в собственности с 2006 года, продажа планируется в 2025 году — то есть непрерывное владение составило около 19 лет. Для объектов недвижимости минимальный предельный срок владения составляет пять лет (для земельных участков и жилых домов, приобретённых не в порядке наследования/дарения члену семьи или приватизации — трёхлетний срок). Поскольку остаточное правило — пять лет, владение более пяти лет полностью освобождает полученный доход от налогообложения.

1. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) В целях настоящего пункта и пункта 3 настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.
   — п. 2, 4 ст. 217.1 НК РФ

Разъяснение применения: п. 2 ст. 217.1 НК РФ прямо устанавливает, что доходы от продажи объекта недвижимости освобождаются от налогообложения, если объект непрерывно находился в собственности не менее минимального предельного срока владения. П. 4 той же статьи закрепляет общее правило — пять лет для случаев, не перечисленных в п. 3 (наследование/дарение члену семьи, приватизация, пожизненное содержание с иждивением — там три года). При сроке владения с 2006 по 2025 год (около 19 лет) вы превысили пятилетний предел в разы, поэтому доход от продажи за 200 000 руб. не подлежит налогообложению.

17 1 ) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период: от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217 1 настоящего Кодекса; от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более. Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;"; г) пункт 26 изложить в следующей редакции: "26) доходы в виде благотворительной помощи, получаемые детьми-сиротами, детьми, оставшимися без попечения родителей, и детьми, являющимися членами семей, доходы которых на одного члена не превышают прожиточного минимума, размер которого определяется в порядке, установленном законами субъектов Российской Федерации, независимо от источника выплаты;"; 11) дополнить статьей 217 1 следующего содержания: "Статья 217 1 . Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества 1.
— п. 17.1 ст. 217 НК РФ

Разъяснение применения: п. 17.1 ст. 217 НК РФ относит доходы от продажи объектов недвижимости к не облагаемым налогом — с учётом особенностей ст. 217.1. Поскольку ваш случай подпадает под освобождение из п. 2 и п. 4 ст. 217.1, доход освобождён от НДФЛ.

Вывод: НДФЛ с продажи платить не нужно — участок с домом находились в собственности более пяти лет, что полностью освобождает полученный доход от налогообложения.

Правило «70% кадастровой стоимости» не применяется при освобождении дохода

Опасение, что налоговая «пересчитает» сделку по кадастровой стоимости, не подтверждается. Правило п. 5 ст. 217.1 НК РФ — о приравнивании дохода к 70% кадастровой стоимости при продаже дешевле — действует только в целях налогообложения налогом, то есть когда объект продан до истечения минимального срока владения и налог вообще подлежит уплате. При освобождении из п. 2 ст. 217.1 налоговая база не формируется вовсе, а потому и правило о кадастровой стоимости не задействуется.

1. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются
   — п. 5 ст. 217.1 НК РФ

Разъяснение применения: п. 5 ст. 217.1 НК РФ определяет, каким считается доход «в целях налогообложения налогом» — если доход от продажи меньше кадастровой стоимости, умноженной на 0,7. Но это правило запускается только там, где доход подлежит налогообложению. Когда объект продан после истечения минимального срока владения (ваш случай), доход освобождён от налога ещё на стадии п. 2 ст. 217.1 — пересчёт по кадастру и понижающему коэффициенту к такому году не применяется, поскольку определять налоговую базу просто не для чего. Здесь же уместна ссылка на ст. 105.3 НК РФ: контроль цен и пересчёт дохода налоговыми органами предусмотрен только для контролируемых сделок между взаимозависимыми лицами; продажа независимому покупателю по свободной рыночной цене (земля далеко, дом под снос — спрос формирует цену в 200 000 руб.) контролируемой сделкой не является.

Вывод: Указание в договоре реальной договорной цены 200 000 руб., даже ниже кадастровой стоимости, не приводит к доначислению налога, поскольку доход освобождён от налогообложения за истечением минимального срока владения; правило «70% кадастра» на вашу сделку не распространяется.

Обязанность подать декларацию и штрафы отсутствуют

Поскольку доход освобождён от налогообложения, обязанность подавать налоговую декларацию 3-НДФЛ и платить налог у вас не возникает, а значит, штрафы по ст. 119 и ст. 122 НК РФ вам не грозят.

1. физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению , а также если иное не предусмотрено настоящей главой ; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 29.11.2001 № 158-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 26.11.2008 № 224-ФЗ; от 19.07.2009 № 202-ФЗ ; от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 3) физические лица - налоговые резиденты Российской Федерации, за исключением российских военнослужащих, указанных в пункте 3 статьи 207 настоящего Кодекса, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, за исключением доходов, в отношении которых налог исчисляется налоговым агентом в соответствии с положениями настоящей главы, - исходя из сумм таких доходов; (В редакции федеральных законов от 24.07.2007 № 216-ФЗ, от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 4) физические лица, получающие другие доходы, при получении которых не был удержан полностью или частично налог налоговыми агентами, за исключением доходов, сведения о которых представлены налоговыми агентами в порядке, установленном пунктом 5 статьи 226 , пунктом 14 статьи 226 1 и пунктом 9 статьи 226 2 настоящего Кодекса, - исходя из сумм таких доходов с зачетом суммы налога, удержанной налоговым агентом ; (В редакции федеральных законов от 29.12.2015 № 396-ФЗ, от 14.07.2022 № 324-ФЗ, от 28.11.2025 № 425-ФЗ) 5) физические лица, получающие выигрыши, выплачиваемые операторами лотерей, распространителями, - исходя из сумм таких выигрышей, не превышающих 15 000 рублей; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 30.05.2001 № 71-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 27.11.2017 № 354-ФЗ, от 29.09.2019 № 325-ФЗ, от 28.11.2025 № 425-ФЗ) 6) физические лица, получающие доходы в виде вознаграждения, выплачиваемого им как наследникам (правопреемникам) авторов произведений науки, литературы, искусства, а также авторов изобретений, полезных моделей и промышленных образцов; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 24.07.2007 № 216-ФЗ) 7) физические лица, получающие от физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, доходы в денежной и натуральной формах в порядке дарения, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 18 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению
   — пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

Разъяснение применения: декларирование дохода от продажи имущества (ст. 228 НК РФ) требуется лишь тогда, когда доходы «не подлежат налогообложению» в силу п. 17.1 ст. 217 НК РФ — такие случаи прямо исключены из перечня обязанных лиц. Ваш доход подпадает под это исключение, поэтому обязанности исчислять налог самостоятельно и подавать декларацию нет.

Налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) в соответствии со статьей 217 настоящего Кодекса (за исключением доходов, указанных в пунктах 60 и 66 статьи 217 настоящего Кодекса), а также доходы, указанные в статье 214 2 настоящего Кодекса, доходы, сведения о которых представлены в налоговые органы в порядке, установленном пунктом 5 статьи 226, пунктом 14 статьи 226 1 и пунктом 9 статьи 226 2 настоящего Кодекса, доходы, при получении которых налог полностью удержан налоговыми агентами, если это не препятствует получению налогоплательщиком налоговых вычетов
— п. 4 ст. 229 НК РФ

Разъяснение применения: п. 4 ст. 229 НК РФ прямо закрепляет право не указывать в декларации доходы, освобождаемые от налогообложения по ст. 217 НК РФ. Это подтверждает, что подача декларации по продаже вашего участка не обязательна.

Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей
— п. 1 ст. 119 НК РФ

Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) (Наименование в редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 1. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 2. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 09.07.1999 № 154-ФЗ) (Утратил силу - Таможенный кодекс Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) 3. Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно, (В редакции Федерального закона от 09.07.1999 № 154-ФЗ; Таможенного кодекса Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога
— п. 1, 3 ст. 122 НК РФ

Разъяснение применения (штрафы): ст. 119 НК РФ предусматривает штраф за непредставление налоговой декларации — но лишь в размере 5% от не уплаченной в срок суммы налога (минимум 1 000 руб.); ст. 122 НК РФ — штраф 20–40% за неуплату или неполную уплату налога в результате занижения налоговой базы. Обе нормы «привязаны» к неуплаченной (недоимке) сумме налога. Поскольку налога, подлежащего уплате, нет вовсе (доход освобождён за истечением минимального срока владения), не возникает ни базы для штрафа по ст. 122, ни обязанности по ст. 119. Даже если инспекция направит запрос, вы вправе подтвердить освобождение документами о сроке владения с 2006 года (договор купли-продажи, свидетельство/выписка ЕГРН о праве собственности).

Вывод: Декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно, налог и штрафы за продажу по цене ниже кадастровой не начисляются, поскольку доход освобождён от налогообложения.

Запасной сценарий: вычет при неподтверждённости срока владения

На случай, если вы по какой-то причине не сможете документально подтвердить непрерывность владения с 2006 года (например, утеряны правоустанавливающие документы, а выписка ЕГРН не отражает дату), действует запасной механизм — имущественный вычет.

имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей
— пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ (вычет 1 млн руб.)

Разъяснение применения: даже в худшем варианте, когда срок владения признали бы менее пяти лет, налоговая база всё равно была бы уменьшена на 1 000 000 руб. и при доходе 200 000 руб. налог к уплате составил бы ноль (200 000 − 1 000 000 < 0). То есть в вашем ценовом диапазоне сделка не порождает налога ни при каком сценарии.

Вывод: Даже при оспаривании срока владения налог не возникает — доход 200 000 руб. полностью покрывается вычетом 1 000 000 руб.

Расчёт наличными между физическими лицами

Банк России устанавливает правила наличных расчетов, включая ограничения наличных расчетов между юридическими лицами, а также расчетов с участием граждан, связанных с осуществлением ими предпринимательской деятельности. Банк России устанавливает правила, формы и стандарты безналичных расчетов.".
— ст. 82.3 ФЗ № 161-ФЗ (наличные расчёты)

Разъяснение применения: ст. 82.3 Федерального закона № 161-ФЗ относит установление ограничений наличных расчётов к компетенции Банка России и распространяет их на расчёты между юридическими лицами, а также на расчёты с участием граждан, связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности. Продажа гражданином своего участка с домом, находившимся в личной собственности почти 20 лет, — не предпринимательская деятельность; покупатель также действует для личных нужд. Поэтому расчёт 200 000 руб. наличными между двумя физическими лицами правомерен, лимиты (установленные Банком России для юрлиц и ИП) на него не распространяются, и никаких санкций за такое оформление не предусмотрено.

Вывод: Расчёт наличными в сумме 200 000 руб. между физическими лицами допустим, ограничения наличных расчётов по такой сделке не установлены.