Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Налоговые нарушения и споры

Продала земельный участок, полученный как многодетная семья в 2018 году, в собственности менее 3 лет: нужно ли платить налог?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Проверьте региональный закон по месту нахождения участка: не установлен ли для многодетных уменьшенный срок владения (вплоть до нуля).
  2. 2
    Сравните цену продажи с 70% кадастровой стоимости участка на 1 января года продажи — налог считается с большей величины.
  3. 3
    Примените имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей и рассчитайте НДФЛ с разницы по ставке 13%.
  4. 4
    Подайте декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту учёта не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи.descriptionНалоговая декларация 3-НДФЛ при продаже земельного участка с заявлением имущественного вычета в размере 1 млн рублей
  5. 5
    Уплатите налог не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи.
  6. 6
    Если срок подачи декларации пропущен — подайте её и уплатите налог немедленно, чтобы минимизировать штраф и пени.

Документы и доказательства

  • Подготовьте договор купли-продажи земельного участка и акт приема-передачи.
  • Соберите документы о получении участка по программе для многодетных семей (решение органа власти).
  • Закажите выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости участка на 1 января года продажи.
  • Сохраните платежные документы, подтверждающие получение денежных средств от покупателя.
  • Подготовьте документы, подтверждающие право на имущественный вычет в 1 000 000 рублей.
  • Проверьте региональный закон: возможно, он устанавливает уменьшенный срок владения для многодетных.

  • Сроки и риски

    • Если льготный срок не установлен, налог платить придётся: общий минимальный срок владения — 5 лет, у вас — менее 3 лет.
    • Уплатите НДФЛ с дохода от продажи (не ниже 70% кадастровой стоимости) за вычетом 1 000 000 руб.
    • При пропуске срока уплаты налога — пени за каждый день просрочки.

  • Чего не делать

    • Не рассчитывайте на льготный трёхлетний срок владения: для участка многодетной семьи он не предусмотрен, применяется общий пятилетний срок.
    • Не игнорируйте обязанность подать декларацию 3-НДФЛ: при владении менее пяти лет доход от продажи декларируется.
    • Не занижайте доход в декларации: налог рассчитают с суммы не ниже 70% кадастровой стоимости участка.
    • Не забывайте про имущественный вычет в 1 000 000 рублей: он уменьшит налоговую базу, если доход превышает эту сумму.
    • Не пропускайте срок уплаты налога — 15 июля года, следующего за годом продажи, иначе начислят пени.
    • Не скрывайте продажу и не ждите уведомления от налоговой: обязанность задекларировать доход лежит на вас.

  • Когда нужен адвокат

    • Если льготного срока нет, налог платить придётся: общий минимальный срок владения — пять лет.
    • Адвокат нужен, если цена ошибки высока: доначисление налога, штрафы и пени за просрочку.
    • Обратитесь к юристу, если не можете самостоятельно рассчитать налоговую базу от 70% кадастровой стоимости.
    • Если срок подачи декларации уже пропущен: Консультация адвоката оправдана, если вы пропустили срок подачи декларации и нужна защита от штрафа.
    • Привлекайте адвоката при споре с налоговым органом о размере дохода или применении вычета.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

  1. Ситуация. Налогоплательщик — физическое лицо, участник программы предоставления земельного участка многодетной семье — получил земельный участок бесплатно в 2018 году по основанию, предусмотренному подп. 6 ст. 39.5 ЗК РФ. Право собственности на участок возникло в 2018 году. Участок продан до истечения трёх лет владения. Доход от продажи получен в налоговом периоде продажи. Поскольку участок находился в собственности менее минимального предельного срока владения, установленного п. 4 ст. 217.1 НК РФ (пять лет), освобождение от НДФЛ по п. 2 ст. 217.1 НК РФ не применяется. Доход от продажи подлежит декларированию и налогообложению, если только законом субъекта РФ не уменьшен минимальный срок владения для данной категории налогоплательщиков или объектов.

  2. Затронутые правоотношения:

    • Налоговые правоотношения по НДФЛ (гл. 23 НК РФ). Затронуты, поскольку продажа земельного участка образует доход физического лица, а владение менее минимального срока исключает освобождение от налогообложения и влечёт обязанность исчислить и уплатить НДФЛ.
    • Правоотношения по применению имущественного налогового вычета (ст. 220 НК РФ). Затронуты, поскольку участок получен бесплатно, расходы на приобретение отсутствуют, и налоговая база может быть уменьшена только на вычет в размере до 1 000 000 рублей.
    • Правоотношения по налоговому контролю и ответственности (ст. 119, 228, 229 НК РФ). Затронуты, поскольку при получении облагаемого дохода от продажи имущества возникает обязанность подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог в установленные сроки; нарушение сроков влечёт штраф и пени.
    • Земельные правоотношения, связанные с основанием приобретения участка (подп. 6 ст. 39.5 ЗК РФ). Затронуты, поскольку именно бесплатное предоставление участка многодетной семье определяет отсутствие расходов на приобретение и, как следствие, невозможность уменьшить доход на такие расходы.

  3. Юридически значимые обстоятельства:

    • Участок получен многодетной семьёй бесплатно по подп. 6 ст. 39.5 ЗК РФ в 2018 году.
    • Право собственности на участок на момент продажи составляло менее трёх лет, то есть менее минимального предельного срока владения.
    • В действующей редакции п. 3 ст. 217.1 НК РФ отсутствует специальное основание для применения трёхлетнего срока владения к земельным участкам, полученным многодетными семьями по подп. 6 ст. 39.5 ЗК РФ.
    • Для такого участка применяется общий минимальный предельный срок владения — пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).
    • Закон субъекта РФ может уменьшить минимальный срок владения вплоть до нуля (п. 6 ст. 217.1 НК РФ), поэтому для окончательного вывода необходимо учитывать региональное регулирование по месту нахождения участка.
    • Участок получен бесплатно, поэтому расходы на приобретение для целей уменьшения налоговой базы отсутствуют.
    • Налоговая база определяется как цена продажи, но не ниже 70% кадастровой стоимости участка, уменьшенная на имущественный вычет до 1 000 000 рублей.
    • Продажа участка при владении менее минимального срока влечёт обязанность подать декларацию 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, и уплатить налог не позднее 15 июля того же года.
    • Неподача декларации в срок влечёт ответственность по п. 1 ст. 119 НК РФ, а несвоевременная уплата налога — начисление пеней.

Применяется ли льготный 3-летний срок владения к участку многодетной семьи?

Участок получен вашей семьёй по программе для многодетных, то есть по основанию, предусмотренному:

земельного участка гражданам, имеющим трех и более детей, в случае и в порядке, которые установлены органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Органами государственной власти субъектов Российской Федерации может быть предусмотрено требование о том, что такие граждане должны состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или у таких граждан имеются основания для постановки их на данный учет, а также установлена возможность предоставления таким гражданам с их согласия иных мер социальной поддержки по обеспечению жилыми помещениями взамен предоставления им земельного участка в собственность бесплатно; (В редакции Федерального закона от 29.12.2014 № 487-ФЗ) 7) земельного участка иным не указанным в подпункте 6 настоящей статьи отдельным категориям граждан и (или) некоммерческим организациям, созданным гражданами, в случаях, предусмотренных федеральными законами, отдельным категориям граждан в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации; 8) земельного участка, предоставленного религиозной организации на праве постоянного (бессрочного) пользования и предназначенного для сельскохозяйственного производства, этой организации в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации;
— подп. 6 ст. 39.5 ЗК РФ

Доходы от продажи объекта недвижимости освобождаются от НДФЛ только при владении им не менее минимального предельного срока (п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Перечень случаев, когда этот срок составляет три года, закрытый и перечислен в п. 3 ст. 217.1 НК РФ. По состоянию на действующую редакцию статьи в этот перечень входят: наследование/дарение от близкого родственника, имущество от личного фонда, приватизация, рента по договору пожизненного содержания, а также единственное жильё (пп. 4 п. 3). Отдельного условия о 3-летнем сроке именно для земельных участков, полученных многодетными семьями по подп. 6 ст. 39.5 ЗК РФ, в действующей редакции п. 3 ст. 217.1 не содержится. Поэтому для такого участка применяется общее правило:

  1. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. Утратил силу с 1 января 2020 года. - Федеральный закон от 29.09.2019 N 325-ФЗ. 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214.10 настоящего Кодекса
    — п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Это означает: для земельного участка, полученного многодетной семьёй бесплатно, минимальный срок владения по общему правилу составляет пять лет, а не три. Поскольку вы владели участком менее трёх лет и продали его, условие освобождения по сроку не выполнено — доход от продажи подлежит налогообложению.

Важная оговорка: согласно тому же п. 6 ст. 217.1 НК РФ регион вправе уменьшить минимальный срок владения (вплоть до нуля) для отдельных категорий налогоплательщиков и объектов. Поэтому окончательный вывод зависит ещё и от того, какой закон действует в вашем субъекте РФ и не установил ли он льготный срок для участков многодетных: нужно свериться с региональным законом о предоставлении участков многодетным по месту нахождения участка. Если регион такую льготу не вводил — действует 5-летний срок, и налог платить придётся.

Вывод: по действующему федеральному регулированию к участку многодетной семьи применяется 5-летний минимальный срок владения; при владении менее 3 лет доход от продажи облагается НДФЛ, если только региональный закон не снизил этот срок.

Как определить налоговую базу и сумму налога

Поскольку участок получен бесплатно, у вас нет «расходов на приобретение», которые можно было бы вычесть (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Однако при продаже участка, бывшего в собственности менее минимального срока, вы вправе применить имущественный налоговый вычет:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей
— подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

То есть из полученного от продажи дохода вычитается до 1 000 000 рублей (раз в год в целом по перечисленному имуществу). Налог исчисляется с разницы между ценой продажи и вычетом.

При этом доход от продажи нельзя занижать произвольно: если цена сделки окажется меньше 70% кадастровой стоимости участка, для налогообложения доход принимается равным 70% кадастровой стоимости:

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества
— п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Практически формула такая: берётся большая из двух величин — цена продажи или 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи; из неё вычитается 1 000 000 рублей (вычет); с полученной суммы уплачивается НДФЛ по ставке 13% (для налоговых резидентов РФ), а при превышении доходами установленного порога — по повышенной ставке 15% для суммы сверх порога.

Вывод: налоговая база — это цена продажи (но не ниже 70% кадастровой стоимости), уменьшенная на имущественный вычет 1 000 000 рублей; с полученной разницы уплачивается НДФЛ. Расходы на приобретение зачесть нельзя, поскольку участок получен бесплатно.

Обязанность подать декларацию, сроки и ответственность

Лица, получившие доход от продажи имущества, которое принадлежало им на праве собственности, исчисляют и уплачивают НДФЛ самостоятельно:

физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению
— подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

Такие налогоплательщики обязаны представить декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту учёта. Срок подачи декларации и срок уплаты налога:

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
— ст. 229 НК РФ; п. 4 ст. 228 НК РФ

То есть при продаже участка, совершённой в каком-либо календарном году, декларацию нужно подать не позднее 30 апреля следующего года, а налог уплатить не позднее 15 июля следующего года.

Если декларацию не подать вовремя, наступает ответственность:

Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей
— п. 1 ст. 119 НК РФ

Вывод: при продаже участка, которым вы владели менее минимального срока, вы обязаны были подать декларацию 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, и уплатить налог не позднее 15 июля того же года. За неподачу декларации грозит штраф по ст. 119 НК РФ (5% неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1000 руб.), плюс пени за несвоевременную уплату.

Да, по общему правилу налог платить придётся, поскольку для земельного участка, полученного многодетной семьёй бесплатно, минимальный срок владения составляет пять лет, а вы владели им менее трёх лет. Освобождение возможно, только если региональным законом по месту нахождения участка этот срок был уменьшен.

Развёрнутый вывод

1. Применяется ли льготный 3-летний срок владения?

Нет. Перечень случаев, когда минимальный срок владения составляет три года, закреплён в п. 3 ст. 217.1 НК РФ и является закрытым. Отдельного условия о трёхлетнем сроке для земельных участков, полученных многодетными семьями по подп. 6 ст. 39.5 ЗК РФ, в нём нет. Поэтому применяется общее правило п. 4 ст. 217.1 НК РФ — пять лет. Поскольку вы продали участок, которым владели менее трёх лет, условие для освобождения от НДФЛ по сроку владения не выполнено.

Единственное исключение: согласно п. 6 ст. 217.1 НК РФ субъект РФ вправе уменьшить минимальный срок владения вплоть до нуля для отдельных категорий налогоплательщиков или объектов недвижимости. Если в вашем регионе принят такой закон именно для участков, предоставленных многодетным семьям, срок может быть меньше пяти лет. Это нужно проверить по региональному законодательству по месту нахождения участка.

2. Как рассчитать налог?

Поскольку участок получен бесплатно, расходов на его приобретение у вас нет, и зачесть их нельзя. Однако вы вправе применить имущественный налоговый вычет в размере до 1 000 000 рублей на основании подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.

При этом доход от продажи не может быть ниже 70% кадастровой стоимости участка на 1 января года продажи (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Для расчёта берётся большая из двух величин: цена продажи или 70% кадастровой стоимости. Из неё вычитается 1 000 000 рублей, и с полученной разницы уплачивается НДФЛ по ставке 13% (для налоговых резидентов РФ), а при превышении установленного порога — 15% с суммы сверх него.

3. Обязанность подать декларацию и сроки

Вы обязаны самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ с дохода от продажи (подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ). Декларацию 3-НДФЛ нужно подать в налоговый орган по месту учёта не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи (ст. 229 НК РФ). Налог уплачивается не позднее 15 июля того же года (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Если декларацию не подать вовремя, наступает ответственность по п. 1 ст. 119 НК РФ — штраф 5% неуплаченной суммы налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1000 рублей, а также пени за несвоевременную уплату налога.

Пошаговые действия

  1. Проверьте региональное законодательство по месту нахождения земельного участка: не установлен ли законом субъекта РФ уменьшенный минимальный срок владения для участков, предоставленных многодетным семьям (п. 6 ст. 217.1 НК РФ). Если льгота есть — налог может не возникнуть.

  2. Определите налоговую базу: сравните цену продажи участка с 70% его кадастровой стоимости на 1 января года продажи (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Для расчёта возьмите большую из этих величин.

  3. Примените имущественный вычет в размере до 1 000 000 рублей (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ) и рассчитайте НДФЛ с полученной разницы по ставке 13% (или 15% при превышении порога).

  4. Подайте декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту учёта не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи (ст. 229 НК РФ).

  5. Уплатите налог не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи (п. 4 ст. 228 НК РФ).

  6. Если вы уже пропустили срок подачи декларации — подайте её как можно скорее и уплатите налог, чтобы минимизировать штраф по п. 1 ст. 119 НК РФ (5% за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1000 рублей) и пени.