Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Налоговые нарушения и споры

Продажа недвижимости в собственности 3 года: нужно ли платить налог, если у супругов единственная недвижимость, а у несовершеннолетнего ребенка есть подаренная бабушкой?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Убедитесь, что с даты регистрации права собственности в ЕГРН до даты регистрации перехода права к покупателю прошло не менее 3 лет.
  2. 2
    Закажите выписки из ЕГРН на вас и супруга, чтобы подтвердить отсутствие иного жилья на дату сделки.
  3. 3
    Проведите сделку купли-продажи — налог с продажи не исчисляется, льгота применяется автоматически.
  4. 4
    Не подавайте декларацию 3-НДФЛ: доход освобождён от налогообложения, обязанность по декларированию отсутствует.
  5. 5
    При требовании налогового органа представьте пояснения со ссылкой на пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ и выписки из ЕГРН.

Документы и доказательства

  • Выписки из ЕГРН на вас и супруга, подтверждающие отсутствие иного жилья на дату продажи.
  • Свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН на продаваемую недвижимость.
  • Документы о регистрации перехода права собственности к покупателю (дата сделки).
  • Документы на недвижимость ребенка: договор дарения от бабушки и выписка из ЕГРН.
  • Письменные пояснения в налоговый орган со ссылкой на пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ.
  • Копии документов, подтверждающих родство и личность (паспорта, свидетельство о рождении).

  • Сроки и риски

    • Доход от продажи освобождается от НДФЛ, поэтому декларацию 3-НДФЛ подавать не требуется.
    • Штрафы за непредставление декларации и неуплату налога не применяются, так как обязанность по их уплате не возникает.

  • Чего не делать

    • Не учитывайте недвижимость ребёнка при определении единственного жилья — она не ваша собственность.
    • Не считайте, что 3-летний срок не применим: для единственного жилья супругов он действует.
    • Не подавайте декларацию 3-НДФЛ: доход от продажи освобождён от налога.
    • Не платите НДФЛ и не закладывайте его в бюджет сделки.
    • Не скрывайте факт владения продаваемой недвижимостью ровно 3 года — льгота законна.
    • Не игнорируйте запрос налогового органа: поясните льготу со ссылкой на закон.

  • Когда нужен адвокат

    • Налог с продажи платить не нужно: применяется льготный срок владения 3 года для единственного жилья.
    • Декларацию 3-НДФЛ подавать не требуется, так как доход освобождён от налогообложения.
    • При получении требования из налоговой представьте пояснения со ссылкой на пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Клиент (налогоплательщик) и его супруг планируют продать недвижимость, которая находится в их собственности 3 года и является для них единственным жилым помещением. У несовершеннолетнего ребёнка имеется иное жилое помещение, подаренное бабушкой. Из этого следует, что для решения вопроса об НДФЛ необходимо установить: (1) применим ли сокращённый 3-летний минимальный срок владения как для единственного жилья; (2) учитывается ли при определении «единственного жилья» недвижимость, принадлежащая несовершеннолетнему ребёнку.

Затронутые правоотношения:

  • Налоговые правоотношения по НДФЛ при продаже недвижимости (ст. 217.1 НК РФ) — определяют, возникает ли облагаемый доход и применимо ли освобождение от налогообложения при соблюдении минимального срока владения.
  • Отношения собственности супругов и ребёнка (ст. 36 СК РФ) — влияют на то, чьё имущество учитывается при проверке условия о «единственном жилье»: подаренное ребёнку имущество не является собственностью налогоплательщика или его супруга.
  • Отношения по налоговому декларированию (ст. 229 НК РФ) — определяют, возникает ли обязанность подавать декларацию 3-НДФЛ при освобождении дохода от налогообложения.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  1. Продаваемая недвижимость находится в собственности налогоплательщика и его супруга 3 года — это соответствует сокращённому минимальному сроку владения, установленному для единственного жилья.
  2. На дату государственной регистрации перехода права собственности к покупателю у налогоплательщика и его супруга отсутствует иное жилое помещение или доля в нём — соблюдается условие о единственном жилье.
  3. Недвижимость несовершеннолетнего ребёнка получена им в дар от бабушки и является собственностью самого ребёнка, а не налогоплательщика или его супруга — поэтому она не учитывается при определении «единственного жилья» и не препятствует применению 3-летнего льготного срока.
  4. Доход от продажи такого объекта освобождается от НДФЛ, вследствие чего обязанность подавать налоговую декларацию и уплачивать налог не возникает.

Применим ли льготный 3-летний срок для единственного жилья и учитывается ли недвижимость ребёнка

По общему правилу доход от продажи недвижимости освобождается от НДФЛ, если объект находился в собственности не менее минимального предельного срока владения. Для жилья, являющегося единственным, этот срок сокращён до трёх лет.

  1. в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения ( доли в праве собственности на жилое помещение). При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю. При соблюдении установленных настоящим подпунктом условий в отношении жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение) положения настоящего пункта распространяются на земельный участок, на котором расположено такое жилое помещение (долю в праве собственности на земельный участок, связанную с долей в праве собственности на такое жилое помещение), и расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и (или) сооружения. (пп. 4 введен Федеральным законом от 26.07.2019 N 210-ФЗ)
    — пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Эта норма прямо определяет условия: срок в 3 года применяется, если на дату регистрации перехода права собственности в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) не находится иного жилого помещения или доли в нём. Ключевое для вашей ситуации: закон учитывает только имущество самого налогоплательщика и его супруга — но не имущество несовершеннолетних детей. Подаренная бабушкой недвижимость вашего ребёнка — это собственность ребёнка, а не ваша и не вашего супруга.

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
— п. 1 ст. 36 СК РФ

Подаренное имущество является собственностью того, кому оно подарено. Следовательно, подаренная ребёнку недвижимость не входит в состав имущества ни налогоплательщика, ни его супруга и не учитывается при определении «единственного жилья». Поскольку продаваемая недвижимость является для вас с супругом единственным жилым помещением, соблюдается условие подпункта 4 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ.

Вывод: недвижимость ребёнка не препятствует применению льготного 3-летнего срока. При владении продаваемым жильём 3 года и более и отсутствии иного жилья у супругов доход от его продажи освобождается от НДФЛ — налог платить не нужно.

Правовые последствия, если 3-летний льготный срок не соблюдён (5-летний общий срок)

Если бы продаваемая недвижимость не являлась единственным жильём (например, у вас или супруга оказалось бы иное жильё/доля), то применялся бы общий 5-летний срок владения, и при владении менее 5 лет налог возник бы.

  1. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.
    — п. 4 ст. 217.1 НК РФ
  1. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
    — п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Для вашей ситуации: продаваемая недвижимость — единственное жильё у супругов и находится в собственности 3 года, поэтому применим сокращённый 3-летний срок из подпункта 4 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ, а не общий 5-летний. Недвижимость ребёнка на этот вывод не влияет.

Если бы условия льготы не выполнялись (менее 3 лет владения или наличие иного жилья), тогда возник бы облагаемый НДФЛ доход, подлежащий декларированию. Для вас же, при соблюдении условия единственного жилья и владении ровно 3 года и более, освобождение действует.

Вывод: поскольку продаваемая недвижимость — единственная у супругов и в собственности 3 года, применяется льготный 3-летний срок, и налог с продажи платить не нужно.

Нужно ли подавать декларацию 3-НДФЛ

Поскольку доход от продажи единственного жилья (при владении 3 года и более) освобождён от налогообложения на основании ст. 217.1 НК РФ, обязанность подавать декларацию не возникает.

Налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) в соответствии со статьей 217 настоящего Кодекса (за исключением доходов, указанных в пунктах 60 и 66 статьи 217 настоящего Кодекса)
— абз. 2 п. 4 ст. 229 НК РФ

Доход, освобождаемый от налогообложения в соответствии со статьёй 217 НК РФ (на которую опирается освобождение по статье 217.1), налогоплательщик вправе не указывать в налоговой декларации. Так как налог с продажи вашего единственного жилья отсутствует, обязанность по представлению декларации 3-НДФЛ и уплате налога не наступает.

Если бы льгота не применилась, декларацию пришлось бы подать не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, и уплатить налог.

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом , если иное не предусмотрено статьей 227.1 настоящего Кодекса. 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (см.
— п. 1 ст. 229 НК РФ

Вывод: при применении льготного 3-летнего срока (единственное жильё) декларацию 3-НДФЛ подавать и налог платить не требуется, поскольку доход освобождён от налогообложения. Недвижимость несовершеннолетнего ребёнка на этот вывод не влияет.

Ответственность и налоговые последствия, если льгота не применится

Если бы налоговый орган не признал право на 3-летний льготный срок (например, установил наличие иного жилья у супругов или владение менее 3 лет), то с дохода от продажи возник бы НДФЛ, а у вас — обязанности по его исчислению и уплате. В этом случае применялись бы имущественный налоговый вычет и ответственность за нарушение сроков.

жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения
— подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Данная норма устанавливает имущественный вычет при продаже недвижимости, находившейся в собственности менее минимального предельного срока владения (1 000 000 рублей для жилых объектов). Это альтернативный способ уменьшить налоговую базу, если льгота по статье 217.1 НК РФ не применится. Для вашего случая, где применим льготный 3-летний срок, вычет не требуется.

Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов
— п. 1 ст. 122 НК РФ

Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере
— п. 1 ст. 119 НК РФ

Ответственность в виде штрафа 20% (ст. 122 НК РФ) и штрафа за непредставление декларации (ст. 119 НК РФ) наступает только в случае неуплаты налога или неподачи декларации при наличии облагаемого дохода.

Вывод: поскольку для вас соблюдены условия льготы (единственное жильё, владение 3 года), налогооблагаемого дохода не возникает, декларацию подавать не нужно, а штрафы по ст. 119 и 122 НК РФ не применяются. Недвижимость несовершеннолетнего ребёнка на возникновение обязанности по налогу не влияет.

Чем подтверждается единственность жилья и срок владения

Ключевая дата для применения льготы по подпункту 4 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ — дата государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. Именно на эту дату определяется, находится ли в собственности налогоплательщика (и его супруга) иное жилое помещение.

  1. в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения ( доли в праве собственности на жилое помещение). При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю. При соблюдении установленных настоящим подпунктом условий в отношении жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение) положения настоящего пункта распространяются на земельный участок, на котором расположено такое жилое помещение (долю в праве собственности на земельный участок, связанную с долей в праве собственности на такое жилое помещение), и расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и (или) сооружения. (пп. 4 введен Федеральным законом от 26.07.2019 N 210-ФЗ)
    — пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Из буквального содержания нормы следует: проверяется наличие «иного жилого помещения (доли)» именно у налогоплательщика и его супруга на дату регистрации перехода права. Срок владения подтверждается датой регистрации вашего права собственности в ЕГРН; три полных года должны истечь до даты перехода права к покупателю. Отсутствие иного жилья у супругов подтверждается выписками из ЕГРН о правах на недвижимость — при этом недвижимость ребёнка, оформленная на него самого (подаренная бабушкой), в этих выписках как имущество супругов не значится.

Страховочные варианты на случай, если льгота не подтвердится (владение менее 3 лет или наличие иного жилья у супругов), предусмотрены статьёй 220 НК РФ — имущественный вычет.

жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения
— подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Вывод: для применения 3-летнего льготного срока достаточно подтвердить выпиской из ЕГРН, что продаваемая недвижимость — единственное жильё супругов и находится в их собственности 3 года и более; подаренная ребёнку недвижимость не учитывается, поскольку не является имуществом налогоплательщика или его супруга.

Налог платить не нужно. Недвижимость, подаренная несовершеннолетнему ребёнку бабушкой, не учитывается при определении «единственного жилья» у супругов, поэтому применяется льготный минимальный срок владения 3 года (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Поскольку продаваемая недвижимость находится в собственности 3 года и является единственным жильём для вас и супруга, доход от её продажи освобождается от НДФЛ на основании п. 2 ст. 217.1 НК РФ. Имущество ребёнка — это его личная собственность (п. 1 ст. 36 СК РФ), оно не входит в состав имущества налогоплательщика или его супруга и не препятствует применению льготы.

Декларацию 3-НДФЛ подавать также не требуется: доходы, освобождаемые от налогообложения, налогоплательщик вправе не указывать в декларации (абз. 2 п. 4 ст. 229 НК РФ). Обязанность по уплате налога и подаче декларации не возникает, соответственно, штрафы по ст. 119 и ст. 122 НК РФ не применяются.

Пошаговые действия

  1. Проверьте срок владения. Убедитесь, что с даты регистрации вашего права собственности в ЕГРН до даты перехода права к покупателю прошло не менее 3 полных лет (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

  2. Подтвердите единственность жилья. Закажите выписки из ЕГРН о правах на недвижимость на вас и супруга — они подтвердят отсутствие иного жилого помещения в вашей собственности на дату регистрации перехода права к покупателю. Недвижимость ребёнка в этих выписках не значится и не учитывается.

  3. Проведите сделку купли-продажи. При регистрации перехода права собственности в Росреестре льгота применяется автоматически — налог с продажи не исчисляется.

  4. Декларацию 3-НДФЛ не подавайте. Поскольку доход освобождён от налогообложения, обязанность по представлению декларации в налоговый орган по месту жительства отсутствует (абз. 2 п. 4 ст. 229 НК РФ).

  5. Если налоговый орган направит требование о представлении декларации или уплате налога — представьте письменные пояснения со ссылкой на пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ и приложите выписки из ЕГРН, подтверждающие, что продаваемая недвижимость — единственное жильё супругов, а недвижимость ребёнка оформлена на него самого (п. 1 ст. 36 СК РФ).