Продажа квартиры после получения долей по наследству: нужно ли платить налог и как считается срок владения

Минимальный срок владения и его исчисление по каждой доле

Доход от продажи недвижимости освобождается от НДФЛ, если объект находился в собственности в течение минимального предельного срока владения и более.

1. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более
   — п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Минимальный предельный срок составляет три года, если право собственности получено «в порядке наследования или по договору дарения» от члена семьи и (или) близкого родственника:

1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации
   — п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Во всех случаях, не подпадающих под пункт 3, срок составляет пять лет:

1. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. Утратил силу с 1 января 2020 года. - Федеральный закон от 29.09.2019 N 325-ФЗ. 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214.10 настоящего Кодекса
   — п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Ключевой вопрос для Вашей ситуации — с какого момента исчисляется срок владения по унаследованным долям. Ответ даёт гражданское законодательство: принятое наследство признаётся принадлежащим наследнику со дня открытия наследства (то есть со дня смерти наследодателя), а не со дня госрегистрации права.

1. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации
   — п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Временем открытия наследства является момент смерти гражданина:

1. Временем открытия наследства является момент смерти гражданина. При объявлении гражданина умершим днем открытия наследства является день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим, а в случае, когда в соответствии с пунктом 3 статьи 45 настоящего Кодекса днем смерти гражданина признан день его предполагаемой гибели, - день и момент смерти, указанные в решении суда
   — п. 1 ст. 1114 ГК РФ

Это означает: по долям, полученным Вами от матери (1/4 — по наследству и 1/4 — вследствие отказа дочери в Вашу пользу), трёхлетний срок владения отсчитывается с даты смерти матери (открытия наследства), то есть с текущего года, независимо от того, когда зарегистрировано право собственности. Три года с этого момента не истекли. По доле 1/2, которой Вы владеете более 10 лет, предельный срок давно истёк.

Вывод по сроку владения: Ваша 1/2 доли находится в собственности дольше минимального срока (любого из возможных — 3 или 5 лет) — доход от продажи этой части налогом не облагается. Обе доли по 1/4 (полученные от матери в этом году) находятся в собственности менее трёх лет, поэтому доход, приходящийся на эти доли, от налогообложения не освобождается (если только квартира не является Вашим единственным жильём — см. блок 2).

Развилка «единственное жильё» — 3 года вместо 5 лет

Даже если бы вновь полученные доли не подпадали под льготу наследования, существует ещё одно основание для трёхлетнего (а не пятилетнего) срока — продажа единственного жилья.

1. в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения ( доли в праве собственности на жилое помещение). При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю. При соблюдении установленных настоящим подпунктом условий в отношении жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение) положения настоящего пункта распространяются на земельный участок, на котором расположено такое жилое помещение (долю в праве собственности на земельный участок, связанную с долей в праве собственности на такое жилое помещение), и расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и (или) сооружения. (пп. 4 введен Федеральным законом от 26.07.2019 N 210-ФЗ) 4.
   — пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Однако это правило для Вас принципиального значения не имеет: унаследованные доли в любом случае получили «наследственную» льготу три года (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ), и именно трёхлетний срок ещё не истёк. Подпункт 4 п. 3 не «обнуляет» срок и не отменяет обязанность платить налог со свежеполученных долей — он лишь позволяет применить срок три года, когда нет других льготных оснований.

Что касается доли 1/2, то она во владении более 10 лет, поэтому срок (и 3, и 5 лет) по ней давно истёк вне зависимости от того, единственное это жильё или нет.

Вывод по развилке: правило о единственном жилье (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ) не меняет итогового вывода по Вашему делу: доли 1/4+1/4 получены в порядке наследования и при любом раскладе находятся в собственности менее трёх лет, а налог с дохода от них платить нужно. Факт единственного жилья налоговой обязанности по свежим долям не снимает.

Какая часть дохода облагается и расчёт налога

Обязанность самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ возникает у продавца имущества, находящегося в собственности менее предельного срока:

1. физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению
   — пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

Налогом облагается не вся квартира, а только та часть дохода, которая приходится на доли, полученные менее трёх лет назад. Доли, находившиеся в собственности дольше минимального срока, от налогообложения освобождены (п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Поэтому при продаже квартиры целиком облагаемый доход определяется пропорционально доле — в Вашем случае это 1/2 от цены продажи (1/4 + 1/4 = 1/2, то есть две свежеполученные доли).

Полученный от продажи облагаемый доход можно уменьшить одним из двух способов — налоговым вычетом либо на сумму документально подтверждённых расходов на приобретение:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей
— абз. 2 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. При продаже доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав). (В редакции федеральных законов от 08.06.2015 № 146-ФЗ; от 27.11.2018 № 424-ФЗ) В состав расходов налогоплательщика, связанных с приобретением доли в уставном капитале общества, могут включаться следующие расходы: (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.06.2015 № 146-ФЗ) расходы в сумме денежных средств и (или) стоимости иного имущества (имущественных прав), внесенных в качестве взноса в уставный капитал при учреждении общества или при увеличении его уставного капитала;
— пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Применительно к Вам: по унаследованным долям расхода на приобретение у Вас нет (имущество получено бесплатно, по наследству), поэтому остаётся имущественный вычет. Вычет в размере до 1 000 000 руб. предоставляется в целом по объекту недвижимости (на весь объект, а не на каждую долю), и распределяется пропорционально долям. В вашем случае при продаже квартиры целиком вычет 1 000 000 руб. делится на доли: к доходу от двух свежих долей (1/2 квартиры) применима половина вычета — 500 000 руб.

Ставка налога применяется к полученной налоговой базе:

1. Налоговая ставка устанавливается в следующих размерах: 13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей; 312 тысяч рублей и 15 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 2,4 миллиона рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 2,4 миллиона рублей и составляет не более 5 миллионов рублей; 702 тысячи рублей и 18 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 5 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 5 миллионов рублей и составляет не более 20 миллионов рублей; 3402 тысячи рублей и 20 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 20 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 20 миллионов рублей и составляет не более 50 миллионов рублей; 9402 тысячи рублей и 22 процента суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 50 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 50 миллионов рублей. Налоговая ставка, установленная настоящим пунктом, подлежит применению в отношении совокупности всех доходов физического лица - налогового резидента Российской Федерации, подлежащих налогообложению, за исключением доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 1 1 , 1 2 , 2, 5 и 6 настоящей статьи. (Пункт в редакции Федерального закона от 12.07.2024 № 176-ФЗ) 1 1 . Налоговая ставка устанавливается в следующих размерах: 13 процентов - если сумма налоговых баз
   — п. 1 ст. 224 НК РФ

Формула для расчёта (в общем случае): облагаемый доход = (цена продажи квартиры × 1/2) − 500 000 руб. (пропорциональная часть вычета); налог = облагаемый доход × 13% (с учётом прогрессивной шкалы при превышении порогов). Точная сумма зависит от цены продажи, которую Вы не указали.

Вывод по расчёту: налог платится только с дохода, приходящегося на две доли (1/4+1/4), полученные в этом году, то есть примерно с половины цены продажи квартиры за вычетом пропорциональной части имущественного вычета (500 000 руб.). Доход от второй половины (Ваша давняя 1/2 доля) налогом не облагается.

Сроки декларирования и уплаты, ответственность

Если продажа произошла в текущем году, Вы обязаны подать налоговую декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, а уплатить налог — до 15 июля следующего года.

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
— п. 1 ст. 229 НК РФ

1. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом
   — п. 4 ст. 228 НК РФ

За непредставление декларации и неуплату налога предусмотрены штрафы:

1. Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей. (Пункт в редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2. Непредставление управляющим товарищем, ответственным за ведение налогового учета, расчета финансового результата инвестиционного товарищества в налоговый орган по месту учета в установленный законодательством о налогах и сборах срок влечет взыскание штрафа в размере 1 000 рублей за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для его представления. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 28.11.2011 № 336-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 229-ФЗ)
   — п. 1 ст. 119 НК РФ

1. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога
   — п. 1 ст. 122 НК РФ

Вывод по процедуре: независимо от того, что половина дохода налогом не облагается, факт продажи доли, находившейся в собственности менее трёх лет, обязывает Вас подать декларацию 3-НДФЛ (по доходу от свежих долей) до 30 апреля и уплатить налог до 15 июля года, следующего за годом продажи. Пропуск сроков влечёт штраф по ст. 119 НК РФ и пени, а занижение налоговой базы — штраф 20% по ст. 122 НК РФ.