Сдача нежилого помещения в аренду ИП сыну: удержание НДФЛ арендатором и другие варианты оформления

Обязан ли сын-ИП удерживать НДФЛ 13% с арендной платы как налоговый агент

Доход от сдачи в аренду нежилого помещения является доходом гражданина-арендодателя от источника в РФ и облагается НДФЛ:

доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации; (В редакции Федерального закона от 29.12.2000 № 166-ФЗ) 5) доходы от реализации: недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации; в Российской Федерации акций или иных ценных бумаг, а также долей участия в уставном капитале организаций; в Российской Федерации акций, иных ценных бумаг, долей участия в уставном капитале организаций, полученные от участия в инвестиционном товариществе; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 28.11.2011 № 336-ФЗ) прав требования к российской организации или иностранной организации в связи с деятельностью ее обособленного подразделения на территории Российской Федерации; (В редакции Федерального закона от 24.07.2007 № 216-ФЗ) иного имущества, находящегося в Российской Федерации и принадлежащего физическому лицу; 6) вознаграждение за выполнение трудовых или иных обязанностей, выполненную работу, оказанную услугу, совершение действия в Российской Федерации.
— пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ

Доход матери от аренды собственного помещения — это объект обложения НДФЛ у физического лица-резидента:

Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками: 1) от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации - для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации; 2) от источников в Российской Федерации - для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации.
— ст. 209 НК РФ

Ключевой вопрос — кто исполняет обязанность по уплате налога: сам арендодатель (ст. 228 НК РФ) или арендатор-ИП как налоговый агент (ст. 226 НК РФ). По ст. 228 НК РФ физическое лицо самостоятельно исчисляет и уплачивает налог лишь с вознаграждений, полученных от лиц, не являющихся налоговыми агентами:

1. Исчисление и уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят следующие категории налогоплательщиков: 1) физические лица - исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества; (В редакции федеральных законов от 29.11.2001 № 158-ФЗ; от 24.07.2007 № 216-ФЗ) 2) физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению , а также если иное не предусмотрено настоящей главой ; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 29.11.2001 № 158-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 26.11.2008 № 224-ФЗ; от 19.07.2009 № 202-ФЗ ; от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 3) физические лица - налоговые резиденты Российской Федерации, за исключением российских военнослужащих, указанных в пункте 3 статьи 207 настоящего Кодекса, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, за исключением доходов, в отношении которых налог исчисляется налоговым агентом в соответствии с положениями настоящей главы, - исходя из сумм таких доходов;
   — п. 1 ст. 228 НК РФ

Однако сын-ИП, выплачивающий арендную плату матери, как раз является налоговым агентом. Согласно пункту 1 статьи 226 НК РФ налоговыми агентами признаются в том числе индивидуальные предприниматели, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы (именно к этой категории относится арендатор-ИП). А пункт 2 статьи 226 НК РФ прямо возлагает на агента исчисление и уплату налога в отношении всех доходов, источником которых он является:

1. Исчисление сумм и уплата налога в соответствии с настоящей статьей производятся в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых является налоговый агент, с зачетом ранее удержанных сумм налога (за исключением доходов, в отношении которых исчисление сумм налога производится в соответствии со статьей 214 7 настоящего Кодекса), а в случаях и порядке, предусмотренных статьей 227 1 настоящего Кодекса, также с учетом уменьшения на суммы фиксированных авансовых платежей, уплаченных налогоплательщиком. Особенности исчисления и (или) уплаты налога по отдельным видам доходов устанавливаются статьями 214 3 , 214 4 , 214 5 , 214 6 , 214 7 , 226 1 , 226 2 , 227 и 228 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 324-ФЗ) (Пункт в редакции Федерального закона от 27.11.2017 № 354-ФЗ) 3. Исчисление сумм налога производится налоговыми агентами на дату фактического получения дохода, определяемую в соответствии со статьей 223 настоящего Кодекса, нарастающим итогом с начала налогового периода применительно ко всем доходам, в отношении которых применяется налоговая ставка, установленная пунктом 1, 1 1 , 1 2 или 3 1 статьи 224 настоящего Кодекса, начисленным налогоплательщику за данный период, с зачетом удержанной в предыдущие месяцы текущего налогового периода суммы налога.
   — п. 2 ст. 226 НК РФ

Обязанность удержать налог непосредственно из выплачиваемого дохода закреплена в пункте 4 статьи 226 НК РФ:

1. Налоговые агенты обязаны удержать начисленную сумму налога непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате с учетом особенностей, установленных настоящим пунктом. (В редакции Федерального закона от 02.05.2015 № 113-ФЗ) При выплате налогоплательщику дохода в натуральной форме или получении налогоплательщиком дохода в виде материальной выгоды удержание исчисленной суммы налога производится налоговым агентом за счет любых доходов, выплачиваемых налоговым агентом налогоплательщику в денежной форме. При этом удерживаемая сумма налога не может превышать 50 процентов суммы выплачиваемого дохода в денежной форме. (В редакции Федерального закона от 02.05.2015 № 113-ФЗ) Положения настоящего пункта не распространяются на налоговых агентов, являющихся кредитными организациями, в отношении удержания и уплаты сумм налога с доходов, полученных клиентами указанных кредитных организаций (за исключением клиентов, являющихся сотрудниками указанных кредитных организаций) в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии с подпунктами 1 и 2 пункта 1 статьи 212 настоящего Кодекса, а также на налоговых агентов в отношении доходов по операциям с цифровыми финансовыми активами и (или) цифровыми правами, включающими одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 19.07.2009 № 202-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 324-ФЗ) 5.
   — п. 4 ст. 226 НК РФ

Таким образом, схема, которую вы предлагаете (прописать в договоре, что сын удерживает 13% и перечисляет в бюджет), юридически корректна и даже обязательна: сын-ИП как источник выплаты дохода по договору аренды является налоговым агентом и именно он должен удержать и перечислить НДФЛ. Ошибкой была бы обратная схема — «мать сама платит 13% по декларации», поскольку при наличии налогового агента-арендатора ИП самодекларирование по ст. 228 НК РФ не требуется (и в этом случае, если сын-ИП не удержит налог, ответственность за неудержание ляжет на него как на налогового агента). Вывод: удержание НДФЛ 13% арендатором-ИП — правильный и безнарушительный вариант для обеих сторон; ставка 13% применяется при доходе за год до 2,4 млн руб. (п. 1 ст. 224 НК РФ, > 1. Налоговая ставка устанавливается в следующих размерах: 13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей; 312 тысяч рублей и 15 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 2,4 миллиона рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 2,4 миллиона рублей и составляет не более 5 миллионов рублей; 702 тысячи рублей и 18 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 5 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 5 миллионов рублей и составляет не более 20 миллионов рублей; 3402 тысячи рублей и 20 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 20 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 20 миллионов рублей и составляет не более 50 миллионов рублей; 9402 тысячи рублей и 22 процента суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 50 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 50 миллионов рублей.

— п. 1 ст. 224 НК РФ/> 13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей; 312 тысяч рублей и 15 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 2,4 миллиона рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 2,4 миллиона рублей и составляет не более 5 миллионов рублей; 702 тысячи рублей и 18 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 5 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 5 миллионов рублей и составляет не более 20 миллионов рублей; 3402 тысячи рублей и 20 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 20 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 20 миллионов рублей и составляет не более 50 миллионов рублей; 9402 тысячи рублей и 22 процента суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 50 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 50 миллионов рублей.
— п. 1 ст. 224 НК РФ (фрагмент о 13%)).

Является ли систематическая сдача помещения в аренду предпринимательской деятельностью

Сдача собственного имущества в аренду — правомочие собственника, не требующее регистрации ИП само по себе:

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
— п. 1 ст. 608 ГК РФ

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
— ст. 606 ГК РФ

Сдача физлицом собственного нежилого помещения в аренду по гражданско-правовому договору сама по себе не образует предпринимательскую деятельность и не обязывает мать регистрироваться ИП или самозанятой. Признаками предпринимательской деятельности (и, соответственно, основанием для переквалификации) являются систематичность, направленность на извлечение прибыли и самостоятельный характер деятельности. В вашей ситуации речь идёт о сдаче одного принадлежащего на праве собственности объекта по одному договору — это классическая аренда в рамках правомочия собственника (ст. 209, 608 ГК РФ), что подтверждается позицией судов и ФНС. Вывод: матери не требуется регистрироваться ИП или самозанятой для сдачи одного помещения сыну.

Развилка: применим ли НПД (самозанятость) к аренде нежилого помещения

Налог на профессиональный доход (ФЗ от 27.11.2018 № 422-ФЗ) применяется только к доходам от жилых помещений: объектом НПД признаются доходы от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), при этом сдача в аренду в рамках НПД допустима лишь в отношении жилых помещений. Сдача нежилой недвижимости (в том числе бывшего магазина) не входит в перечень доходов, облагаемых НПД. Поэтому вариант «мать регистрируется самозанятой и платит 4% с аренды» в вашем случае неприменим именно потому, что объект — нежилое помещение (пп. 3 ч. 2 ст. 6 Закона № 422-ФЗ прямо исключает доходы от предоставления в аренду нежилых помещений). Вывод: НПД для сдачи этого нежилого помещения использовать нельзя; остаётся НДФЛ 13% через удержание налоговым агентом (сын-ИП), что и является правильным вариантом.

Регистрация договора аренды (срок) и форма

Договор аренды здания/сооружения (нежилого помещения) подлежит письменной форме; договор на срок не менее года подлежит государственной регистрации:

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
— п. 2 ст. 651 ГК РФ

Для нежилого помещения, являющегося самостоятельным объектом (со свидетельством о регистрации права), действует правило статьи 651 ГК РФ: если срок аренды год и более — договор подлежит госрегистрации и считается заключённым с момента регистрации; если срок менее года — регистрация не требуется и договор действует с момента подписания. Вывод: чтобы избежать расходов и процедуры госрегистрации, выгоднее заключить договор на срок менее года (например, на 11 месяцев) с дальнейшей пролонгацией; при желании зафиксировать длительные отношения — заключить договор на срок от года с госрегистрацией в Росреестре. Указание в договоре условия об удержании НДФЛ (обязанность арендатора удерживать 13%) не противоречит закону и прямо соответствует его статусу налогового агента.

Взаимозависимость сторон (мать — сын) и риски занижения арендной платы

Мать и сын — взаимозависимые лица в силу родства (мать и ребёнок):

1. С учетом пункта 1 настоящей статьи в целях настоящего Кодекса взаимозависимыми лицами признаются: 1) организации в случае, если одна организация прямо и (или) косвенно участвует в другой организации и доля такого участия составляет более 25 процентов; 2) физическое лицо и организация в случае, если такое физическое лицо прямо и (или) косвенно участвует в такой организации и доля такого участия составляет более 25 процентов; 3) организации в случае, если одно и то же лицо прямо и (или) косвенно участвует в этих организациях и доля такого участия в каждой организации составляет более 25 процентов; 4) организация и лицо (в том числе физическое лицо совместно с его взаимозависимыми лицами, указанными в подпункте 11 настоящего пункта), имеющее полномочия по назначению (избранию) единоличного исполнительного органа этой организации или по назначению (избранию) не менее 50 процентов состава коллегиального исполнительного органа или совета директоров (наблюдательного совета) этой организации; 5) организации, единоличные исполнительные органы которых либо не менее 50 процентов состава коллегиального исполнительного органа или совета директоров (наблюдательного совета) которых назначены или избраны по решению одного и того же лица (физического лица совместно с его взаимозависимыми лицами, указанными в подпункте 11 настоящего пункта);
   — пп. 1 п. 2 ст. 105.1 НК РФ

Поскольку стороны — взаимозависимые лица (родитель и ребёнок), налоговый орган вправе проверять соответствие установленной арендной платы рыночному уровню (ст. 40, 105.3, 105.7 НК РФ). Если арендная плата будет существенно занижена относительно рыночной («символическая» аренда), это даёт основание для переквалификации и доначисления НДФЛ, пеней и штрафа как матери (с заниженной базы), так и претензий к сыну-ИП за неполное удержание налога (ст. 123 НК РФ). Однако сам факт родства не запрещает заключать договор аренды и не означает автоматической его порочности. Вывод: договор аренды между матерью и сыном законен, но арендная плата должна быть рыночной (не заниженной искусственно), чтобы исключить налоговые риски по недобросовестности и занижению базы. При скромных оборотах сына это не мешает установить умеренную, но реальную цену.

Итоговая рекомендация по оформлению (без нарушений и с выгодой обеим сторонам)

1. Правильная и безнарушительная схема — именно та, которую вы предлагаете: официальный договор аренды нежилого помещения, в котором сын-ИП как налоговый агент удерживает 13% НДФЛ с каждой выплаты арендной платы и перечисляет в бюджет (ст. 226 НК РФ). Это освобождает мать от обязанности подавать 3-НДФЛ и платить налог самостоятельно (ст. 228 НК РФ применяется лишь при отсутствии налогового агента). Ставка 13% — при годовом доходе матери до 2,4 млн руб. (п. 1 ст. 224 НК РФ).

2. Срок договора — выбрать менее года (например, 11 месяцев) для освобождения от госрегистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ), либо от года с регистрацией в Росреестре, если нужны долгосрочные гарантии.

3. Арендную плату установить в реальном (рыночном) размере, учитывая взаимозависимость сторон (пп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ), чтобы исключить риск переквалификации и доначислений.

4. Регистрировать ИП или самозанятость матери не требуется: сдача одного собственного нежилого помещения в аренду — реализация правомочия собственника, не образующая предпринимательской деятельности; НПД к нежилому помещению неприменим (закон № 422-ФЗ).

5. Налог на имущество физических лиц по нежилому помещению мать обязана платить независимо от аренды (гл. 32 НК РФ) — эта обязанность вытекает из факта собственности и не связана с договором аренды.

Итог: предложенная схема «арендатор-ИП удерживает 13% и перечисляет в бюджет» — законна, обязательна по закону и не создаёт нарушений ни у одной из сторон. Нарушение возникло бы, наоборот, при попытке уйти от налога (заниженная цена, бездоговорная передача, «самозанятость» на нежилом объекте). Рекомендую оформить письменный договор с условием об удержании НДФЛ, акт приёма-передачи и срок менее года для экономии на госрегистрации.