Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Налоговые нарушения и споры

Продажа дома по дарственной до истечения 3 лет и покупка квартиры: нужно ли платить НДФЛ?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Подайте декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи дома.descriptionНалоговая декларация 3-НДФЛ при продаже жилого дома с земельным участком, полученных в дар от родителя, с заявлением имущественного вычета в размере 70% кадастр (свободная форма)
  2. 2
    Заявите в декларации имущественный вычет при продаже дома: 1 000 000 рублей или документально подтвержденные расходы матери на его приобретение.
  3. 3
    При покупке квартиры в том же году заявите имущественный вычет до 2 000 000 рублей, чтобы уменьшить или обнулить налог с продажи.
  4. 4
    Уплатите НДФЛ не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи, если после применения вычетов останется налог к уплате.
  5. 5
    Запросите у матери документы, подтверждающие ее расходы на приобретение дома, для уменьшения налоговой базы.
  6. 6
    Учитывайте, что при цене продажи ниже 70% кадастровой стоимости налог рассчитают от 70% кадастра.

Документы и доказательства

  • Договор дарения дома от матери (подтверждает основание получения и срок владения).
  • Документы о расходах матери на приобретение дома (для уменьшения дохода вместо вычета 1 млн руб.).
  • Договор купли-продажи дома с реальной ценой (учитывайте правило 70% кадастровой стоимости).
  • Договор купли-продажи квартиры и платежные документы (для вычета до 2 000 000 руб.).
  • Справка об инвалидности (для подтверждения статуса, но не для освобождения от НДФЛ).
  • Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости дома (для проверки налоговой базы).

  • Срочно: первые шаги

    • Проверьте кадастровую стоимость дома: налог посчитают с 70% этой суммы, если цена продажи ниже.
    • Сохраните все платёжные документы по покупке квартиры — они дадут вычет до 2 млн рублей.
    • Подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи, даже при нулевом налоге.
    • Уплатите оставшийся налог до 15 июля того же года, иначе грозит штраф 20%.

  • Сроки и риски

    • Уменьшите доход от продажи дома на 1 000 000 рублей или на документально подтвержденные расходы матери на его покупку.

  • Чего не делать

    • Не продавайте дом до истечения 3 лет владения, если хотите избежать НДФЛ — сейчас налог возникнет.
    • Не занижайте цену в договоре: при продаже ниже 70% кадастра налог посчитают от 70% кадастровой стоимости.
    • Не игнорируйте подачу декларации 3-НДФЛ, даже если налог после вычетов будет равен нулю.
    • Не пропускайте срок уплаты налога — не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи.
    • Не рассчитывайте на льготы по инвалидности — они не освобождают от НДФЛ с продажи дома.
    • Не выбрасывайте документы о расходах матери на покупку дома — они уменьшат налог вместо вычета 1 млн рублей.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату для расчета налоговой базы: цена продажи ниже 70% кадастра не снизит налог (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).
    • Адвокат проверит документы матери о расходах на дом — это выгоднее фиксированного вычета 1 млн рублей.
    • Консультация нужна для корректного зачета вычета при покупке квартиры (до 2 млн) против налога с продажи.
    • Привлеките юриста для подготовки декларации 3-НДФЛ: ошибки грозят штрафом до 30% от налога.
    • Адвокат защитит вас при камеральной проверке, если налоговая сочтет цену сделки заниженной.

  • Альтернативные пути

    • Проверьте, сохранились ли у матери документы о расходах на покупку дома — это уменьшит налог.
    • Рассмотрите вариант продажи дома после истечения 3 лет владения, чтобы полностью избежать НДФЛ.
    • Если продажа срочна, заявите в декларации вычет в 1 млн рублей или расходы матери.
    • Покупка квартиры в том же году даст вычет до 2 млн рублей, обнуляющий налог с продажи.
    • Убедитесь, что цена в договоре не ниже 70% кадастровой стоимости, иначе налог посчитают от кадастра.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Клиент получил в собственность жилой дом по нотариально удостоверенному договору дарения от матери, которая является близким родственником по смыслу Семейного кодекса РФ. С момента государственной регистрации права собственности прошло 2 года, то есть менее установленного для данного случая минимального предельного срока владения — 3 лет. В настоящее время клиент планирует продать дом и на вырученные средства приобрести квартиру для проживания. Клиент имеет инвалидность.

Юридически значимым является то, что дом получен безвозмездно от близкого родственника, поэтому сам факт дарения не облагался НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ), а при последующей продаже применяется сокращённый трёхлетний минимальный срок владения (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Поскольку на момент планируемой продажи этот срок не истёк, доход от продажи подлежит налогообложению. Одновременная покупка квартиры не отменяет обязанность по НДФЛ с продажи, но даёт право на имущественный налоговый вычет при приобретении жилья, которым можно уменьшить налоговую базу того же налогового периода.

Применяется ли трёхлетний минимальный срок владения к подаренному матерью дому

Дом получен вами по нотариально удостоверенному договору дарения от матери. Мать по Семейному кодексу РФ — ваш близкий родственник. Для такого имущества закон устанавливает сокращённый минимальный предельный срок владения — три года, а не пять лет.

  1. право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации
    — пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Это означает: для вашего дома действует льготный трёхлетний срок владения (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ), условие о «единственном жилье» и иные условия подп. 4 п. 3 здесь не имеют значения — право на трёхлетний срок уже обеспечено фактом дарения от близкого родственника. Одновременно подтверждается, что сам факт получения дома в дар от матери НДФЛ у вас не облагался (п. 18.1 ст. 217 НК РФ), поэтому при последующей продаже и «расходной» части действуют особые правила (см. блок 3).

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Вывод: к дому применяется минимальный срок владения 3 года (а не 5 лет), поскольку он получен в дар от матери — близкого родственника.

Возник ли НДФЛ: прошло только 2 года

Освобождение от НДФЛ при продаже недвижимости предоставляется только при условии непрерывного владения объектом в течение минимального предельного срока и более.

По вашим данным с даты дарения прошло 2 года — это менее установленного для вас трёхлетнего срока. Следовательно, освобождение от налогообложения по ст. 217.1 НК РФ не наступает, и доход от продажи дома подлежит обложению НДФЛ. То, что одновременно с продажей вы покупаете квартиру для проживания, само по себе не отменяет налог с продажи — это два разных правовых основания: обязанность уплаты налога с продажи и право на вычет при покупке.

Обязанность самостоятельно исчислить и уплатить налог закреплена в ст. 228 НК РФ:

физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению , а также если иное не предусмотрено настоящей главой
— пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

Вывод: да, НДФЛ при продаже дома возникнет, поскольку прошло 2 года, что меньше трёхлетнего минимального срока владения. Однако размер налога можно существенно уменьшить или обнулить за счёт вычетов (блоки 3 и 4).

Как уменьшить налог с продажи дома

У вас есть два способа уменьшить налоговую базу по продаже (выбираете один, более выгодный).

Способ 1 — фиксированный вычет 1 000 000 рублей (применяется, если доход от продажи не превышает или ненамного превышает 1 млн руб.):

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей
— абз. 2 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Способ 2 — уменьшение дохода на расходы дарителя (матери) на приобретение этого дома. Поскольку при получении дома в дар НДФЛ не взимался (п. 18.1 ст. 217 НК РФ), при продаже в состав уменьшающих доход расходов включаются документально подтверждённые расходы дарителя (матери) на приобретение дома:

Если при получении налогоплательщиком имущества, имущественных прав, в том числе цифровых прав, включающих одновременно цифровой финансовый актив и утилитарное цифровое право, в порядке наследования или дарения налог в соответствии с пунктами 18 и 18 1 статьи 217 настоящего Кодекса не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже (в том числе по договору мены) таких имущества, имущественных прав и (или) при погашении таких имущественных прав, в том числе имущества, имущественных прав, полученных в результате выкупа указанных в настоящем абзаце цифровых прав, учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение таких имущества, имущественных прав, в том числе цифровых прав, если эти расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи
— абз. пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ (расходы дарителя при дарении)

Для вас это особенно выгодно: если мать покупала (строила) дом и сохранились документы о её расходах, доход от продажи уменьшается на эти суммы, а не только на фиксированные 1 млн рублей. Если документов о расходах матери нет — применяется фиксированный вычет 1 млн руб.

Правило 70% кадастровой стоимости. Если в договоре вы укажете цену продажи ниже 70% кадастровой стоимости дома, налоговая база всё равно будет считаться от 70% кадастра (понижающий коэффициент 0,7):

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества
— п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Вывод: база по НДФЛ с продажи = (доход от продажи, но не менее 70% кадастра) минус (вычет 1 млн руб. ИЛИ расходы матери на приобретение дома). С суммы, оставшейся после этого, взимается 13%.

Зачет при покупке квартиры (вычет до 2 млн рублей)

Покупка квартиры даёт вам право на имущественный налоговый вычет в размере фактических расходов на приобретение, но не более 2 000 000 рублей:

имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, указанного в подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи, не превышающем 2 000 000 рублей. В случае, если налогоплательщик воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета в размере менее его предельной суммы, установленной настоящим подпунктом, остаток имущественного налогового вычета до полного его использования может быть учтен при получении имущественного налогового вычета в дальнейшем на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них. При этом предельный размер имущественного налогового вычета равен размеру, действовавшему в налоговом периоде, в котором у налогоплательщика впервые возникло право на получение имущественного налогового вычета, в результате предоставления которого образовался остаток, переносимый на последующие налоговые периоды;
— пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ

Этот вычет уменьшает налоговую базу по всем доходам, облагаемым НДФЛ по ставке 13% (в том числе по зарплате), за соответствующий налоговый период. Если в одном календарном году вы продаёте дом (возникает доход и налог-с-продажи к уплате) и покупаете квартиру (возникает право на вычет до 2 млн руб.), вычет при покупке может в том же году зачесть налог с продажи дома — итоговая сумма НДФЛ к уплате снижается или обнуляется.

Однако важно: вычет при покупке «работает» только против дохода, облагаемого НДФЛ. Если в году сделок у вас нет иного облагаемого дохода (зарплаты, иного дохода), а налог с продажи уже уменьшен вычетом 1 млн руб. до нуля, то остаток вычета при покупке вам возвращать не из чего — он переносится на будущие годы (абз. 2 пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ), когда появится облагаемый доход.

Инвалидность сама по себе не даёт: (1) ни освобождения от НДФЛ с продажи дома; (2) ни права на перенос вычета при покупке на прошлые годы. Перенос остатка вычета на 3 предшествующих года предусмотрен законом только для налогоплательщиков, получающих пенсии (п. 10 ст. 220 НК РФ). Если вы одновременно получаете пенсию (пенсионер) — вы вправе перенести неиспользованный вычет при покупке квартиры на три года, предшествующих году образования остатка; если вы только инвалид без статуса пенсионера — такого права нет.

Вывод: покупка квартиры даёт вычет до 2 млн руб., которым в году сделки можно погасить налог с продажи дома; при отсутствии облагаемого дохода остаток вычета переносится на будущее (а для пенсионеров — на 3 прошлых года).

Декларирование, сроки и ответственность

Даже если после вычетов налог к уплате равен нулю, при продаже дома (проданного до истечения трёхлетнего срока) обязанность подать декларацию 3-НДФЛ сохраняется. Сроки и последствия:

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса
— п. 1 ст. 229 НК РФ

уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. (В редакции Федерального закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ) Абзац. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 23.11.2020 № 372-ФЗ)(Утратил силу - Федеральный закон от 12.07.2024 № 176-ФЗ) 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 27.07.2010 № 229-ФЗ) 6. Уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят также налогоплательщики, уплачивающие налог на основании направленного налоговым органом налогового уведомления об уплате налога. Если иное не предусмотрено настоящей статьей, уплата налога осуществляется не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом, на основании направленного налоговым органом налогового уведомления об уплате налога налогоплательщиками, для которых выполнено хотя бы одно из следующих условий: сведения о доходах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде, представлены банками и (или) государственной корпорацией "Агентство по страхованию вкладов" в налоговые органы в порядке, установленном пунктом 4 статьи 214 2 настоящего Кодекса, налоговыми агентами в налоговые органы в порядке, установленном пунктом 5 статьи 226, пунктом 14 статьи 226 1 и пунктом 9 статьи 226 2 настоящего Кодекса, за исключением доходов, не подлежащих налогообложению в соответствии с пунктом 72 статьи 217 настоящего Кодекса;
— п. 4 ст. 228 НК РФ

За непредставление декларации — штраф по ст. 119 НК РФ:

Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей
— п. 1 ст. 119 НК РФ

За неуплату (неполную уплату) налога — штраф по ст. 122 НК РФ:

Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога
— п. 1 ст. 122 НК РФ

Вывод: декларацию 3-НДФЛ за год продажи нужно подать не позднее 30 апреля следующего года, налог уплатить не позднее 15 июля следующего года. Если налог после вычетов равен нулю, подаёте декларацию, но не платите. За нарушение сроков — штраф по ст. 119 и 122 НК РФ, а также пени на сумму недоимки. Орган — налоговый орган по месту жительства (учёта).

Да, НДФЛ при продаже дома платить придётся, поскольку прошло только 2 года, а минимальный срок владения для имущества, полученного в дар от близкого родственника, составляет 3 года (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Однако налог можно существенно уменьшить или полностью обнулить за счёт имущественных вычетов — как при продаже дома, так и при покупке квартиры.

1. Налог с продажи дома

Дом получен вами в дар от матери, которая является близким родственником по Семейному кодексу РФ. Для такого имущества действует сокращённый минимальный срок владения — 3 года (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Сам факт получения дома в дар от матери НДФЛ не облагался (п. 18.1 ст. 217 НК РФ), но при продаже до истечения 3 лет доход подлежит налогообложению, и вы обязаны самостоятельно исчислить и уплатить налог (пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Уменьшить налоговую базу можно одним из двух способов (выбираете более выгодный):

  • фиксированный вычет 1 000 000 рублей (абз. 2 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ);
  • уменьшение дохода на документально подтверждённые расходы матери на приобретение этого дома (абз. пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ) — если сохранились документы о её расходах.

Важно: если цена продажи в договоре окажется ниже 70% кадастровой стоимости дома, налоговая база всё равно будет считаться от 70% кадастра с понижающим коэффициентом 0,7 (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

2. Вычет при покупке квартиры

Покупка квартиры даёт вам право на имущественный налоговый вычет в размере фактических расходов на приобретение, но не более 2 000 000 рублей (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Если продажа дома и покупка квартиры происходят в одном календарном году, вычет при покупке может зачесть налог с продажи дома — итоговая сумма НДФЛ к уплате снижается или обнуляется.

Если в году сделок у вас нет иного облагаемого дохода (например, зарплаты), а налог с продажи уже уменьшен до нуля, остаток вычета при покупке переносится на будущие годы (абз. 2 пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Инвалидность сама по себе не даёт ни освобождения от НДФЛ с продажи, ни права переноса вычета на прошлые годы — такое право предусмотрено только для налогоплательщиков, получающих пенсии (п. 10 ст. 220 НК РФ).

3. Декларирование и сроки

Даже если после применения вычетов налог к уплате равен нулю, обязанность подать декларацию 3-НДФЛ сохраняется. Декларацию за год продажи нужно подать не позднее 30 апреля следующего года (п. 1 ст. 229 НК РФ), налог уплатить — не позднее 15 июля следующего года (п. 4 ст. 228 НК РФ). За непредставление декларации предусмотрен штраф 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1 000 рублей (п. 1 ст. 119 НК РФ). За неуплату налога — штраф 20% от неуплаченной суммы (п. 1 ст. 122 НК РФ).

Пошаговые действия

  1. До продажи дома уточните у матери, сохранились ли документы, подтверждающие её расходы на приобретение дома (договор купли-продажи, платёжные документы, расписки). Если да — запросите их копии: это позволит уменьшить налоговую базу на сумму расходов вместо фиксированного вычета 1 млн рублей.

  2. При продаже дома зафиксируйте в договоре реальную цену продажи. Учитывайте, что если цена окажется ниже 70% кадастровой стоимости, налоговая база будет рассчитана от 70% кадастра (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

  3. При покупке квартиры сохраните договор купли-продажи и все платёжные документы, подтверждающие ваши расходы на приобретение, — они понадобятся для заявления вычета до 2 000 000 рублей (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

  4. В году, следующем за годом продажи, подайте налоговую декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля (п. 1 ст. 229 НК РФ). В декларации отразите доход от продажи дома, заявленный вычет (1 млн рублей или расходы матери), а также вычет при покупке квартиры, если сделки совершены в одном году.

  5. Уплатите налог (если после вычетов он останется) не позднее 15 июля того же года (п. 4 ст. 228 НК РФ). Если налог равен нулю — декларацию подаёте, но ничего не платите.

  6. Если вы получаете пенсию (а не только имеете инвалидность), вы вправе перенести неиспользованный остаток вычета при покупке квартиры на три предшествующих года (п. 10 ст. 220 НК РФ) — укажите это в декларации.

  7. При отказе налогового органа в предоставлении вычета или несогласии с расчётом налога вы вправе обжаловать решение в вышестоящий налоговый орган, а затем в суд по месту жительства.