Обязанность по уплате НДФЛ с продажи нового дома
Продаваемый вами объект — это не тот дом, который был подарен отцом, а вновь созданный объект недвижимости, построенный на месте снесённого. Право собственности на такой объект возникает по специальному правилу — с момента государственной регистрации, а не переходит от старого объекта.
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Статья 220. Переработка 1. Если иное не предусмотрено договором, право собственности на новую движимую вещь, изготовленную лицом путем переработки не принадлежащих ему материалов, приобретается собственником материалов. Однако если стоимость переработки существенно превышает стоимость материалов, право собственности на новую вещь приобретает лицо, которое, действуя добросовестно, осуществило переработку для себя. 2. Если иное не предусмотрено договором, собственник материалов, приобретший право собственности на изготовленную из них вещь, обязан возместить стоимость переработки осуществившему ее лицу, а в случае приобретения права собственности на новую вещь этим лицом последнее обязано возместить собственнику материалов их стоимость. 3. Собственник материалов, утративший их в результате недобросовестных действий лица, осуществившего переработку, вправе требовать передачи новой вещи в его собственность и возмещения причиненных ему убытков. Статья 221.
— ст. 219 ГК РФ, п. 4
Это означает, что для целей налогообложения минимальный предельный срок владения новым домом начинает течь не с момента дарения старого дома, а с даты государственной регистрации права собственности на новый дом. Поскольку с момента регистрации нового дома прошло менее трёх лет, минимальный предельный срок владения на дату продажи не истёк.
Общее правило освобождения от налога привязано именно к непрерывному нахождению самого проданного объекта в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока.
Минимальный предельный срок для большинства объектов составляет пять лет:
- В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет
— п. 4 ст. 217.1 НК РФ
Льготный трёхлетний срок, установленный п. 3 ст. 217.1 НК РФ, в вашей ситуации неприменим к новому дому: он распространяется на объекты, право на которые получено в дар/наследство/приватизацию и т.п., то есть на тот объект, который был предметом дарения, — а это старый, уже снесённый дом.
- право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации
— пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ
Старый дом был подарен вам более 10 лет назад, и если бы вы продавали именно его, трёхлетний льготный срок давно бы истёк и налога бы не было. Но продан новый дом, срок владения которым исчисляется с даты регистрации права на него.
Вывод: налог (НДФЛ) с продажи нового дома платить нужно, поскольку минимальный предельный срок владения этим вновь созданным объектом (5 лет, а при условии единственного жилья — 3 года) на момент продажи не истёк.
Можно ли зачесть срок владения снесённым старым домом
Зачесть срок владения старым снесённым домом в счёт срока владения новым домом нельзя. Снос дома — это уничтожение имущества, в результате которого право собственности на старый объект прекратилось:
Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся: 1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237); 2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238); 3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка ввиду его ненадлежащего использования (статья 239); (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 3 1 ) отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239 1 ); (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3 2 ) отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239 2 ); (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (статьи 240 и 241); 5) реквизиция (статья 242); 6) конфискация (статья 243);
— п. 1 ст. 235 ГК РФ
А новый дом — это самостоятельная, вновь созданная недвижимость, право на которую возникает заново с момента регистрации (ст. 219 ГК РФ, приведена выше).
Закон предусматривает включение срока владения прежним объектом только в строго ограниченных случаях, перечисленных в п. 2 ст. 217.1 НК РФ. Это: реновация жилфонда Москвы, приобретение по ДДУ/жилищному кооперативу, получение от личного фонда, раздел/перераспределение земельного участка при изъятии, а также образование жилого помещения в результате раздела, перепланировки, реконструкции или объединения:
При продаже жилых помещений или доли (долей) в них, образованных в результате раздела, перепланировки или реконструкции жилого помещения, выдела доли из жилого помещения (далее в настоящем абзаце - исходное жилое помещение), в срок нахождения в собственности налогоплательщика таких образованных жилых помещений или доли (долей) в них включается срок нахождения в собственности налогоплательщика исходного жилого помещения (доли в исходном жилом помещении). В случае образования жилого помещения в результате объединения жилых помещений срок нахождения такого образованного жилого помещения в собственности налогоплательщика исчисляется с даты приобретения им в собственность последнего из объединенных жилых помещений
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ (абз. 9)
Ключевое отличие от вашей ситуации: в этих случаях исходный объект преобразуется (реконструируется, делится), но не прекращает своего существования как вещь. Полный снос старого дома и возведение на его месте нового — это уничтожение старой вещи и создание новой, а не реконструкция. Поэтому норма о включении срока владения исходным жилым помещением к вам не применяется.
Вывод: присоединить (зачесть) срок владения снесённым старым домом к сроку владения новым домом по действующим нормам НК РФ нельзя. Давнее владение старым домом значения для налога с продажи нового дома не имеет.
Развилка: реконструкция или создание нового объекта
Исход спора в значительной степени зависит от того, как оформлен новый дом в ЕГРН. Возможны две ветки.
Ветка А — новый дом является результатом реконструкции старого. Если новый дом возведён с сохранением прежнего кадастрового номера (то есть в ЕГРН это тот же объект недвижимости, видоизменённый в результате реконструкции, а не новый), то применяется абз. 9 п. 2 ст. 217.1 НК РФ:
При продаже жилых помещений или доли (долей) в них, образованных в результате раздела, перепланировки или реконструкции жилого помещения, выдела доли из жилого помещения (далее в настоящем абзаце - исходное жилое помещение), в срок нахождения в собственности налогоплательщика таких образованных жилых помещений или доли (долей) в них включается срок нахождения в собственности налогоплательщика исходного жилого помещения (доли в исходном жилом помещении). В случае образования жилого помещения в результате объединения жилых помещений срок нахождения такого образованного жилого помещения в собственности налогоплательщика исчисляется с даты приобретения им в собственность последнего из объединенных жилых помещений
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ (абз. 9)
В этом случае в срок владения новым (реконструированным) домом включается срок владения исходным домом, который вы получили в дар от отца более 10 лет назад. Тогда минимальный предельный срок (3 года при дарении от близкого родственника) давно истёк, и налог платить не нужно.
Признак реконструкции: в документах (выписка из ЕГРН, разрешение на реконструкцию, технические документы) дом значится как один и тот же объект с тем же кадастровым номером, изменивший лишь свои характеристики.
Ветка Б — новый дом зарегистрирован как новый объект (старый снят с кадастрового учёта в связи со сносом, новому присвоен отдельный кадастровый номер). Именно эту ситуацию вы описываете («сломали и построили новый, зарегистрировали на себя»). В этом случае действует ст. 235 и ст. 219 ГК РФ: старый объект прекратил существование, новый создан заново, срок владения течёт с даты регистрации, и зачёт срока старого дома невозможен — налог подлежит уплате.
Вывод: определяющим является то, зарегистрирован ли новый дом в ЕГРН как реконструкция прежнего объекта (налога нет) либо как новый самостоятельный объект (налог есть). Если в выписке из ЕГРН у нового дома собственный кадастровый номер, отличный от старого, — это новый объект, и налог платить нужно.
Налоговая база, вычет, декларация и ответственность
Если доход от продажи нового дома облагается НДФЛ, налогоплательщик самостоятельно исчисляет налог и обязан подать декларацию 3-НДФЛ.
Налоговую базу можно уменьшить одним из двух способов: либо использовать имущественный вычет при продаже в размере до 1 000 000 рублей по жилому дому:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей
— абз. 2 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ
либо уменьшить доход на сумму фактически произведённых и документально подтверждённых расходов на строительство нового дома (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Поскольку дом вы построили сами, второй вариант — заявить расходы на строительство (материалы, работы, с подтверждающими документами) — обычно выгоднее, так как существенно снижает базу.
Обязанность задекларировать доход и уплатить налог прямо установлена для продавцов имущества:
«Физические лица производят исчисление и уплату НДФЛ, исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности…» — пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ.
Декларация подаётся не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи (п. 1 ст. 229 НК РФ), а налог уплачивается не позднее 15 июля того же года (п. 4 ст. 228 НК РФ). Декларация подаётся в налоговый орган по месту жительства (учёта) налогоплательщика.
За неподачу декларации установлен штраф:
Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов
— п. 1 ст. 119 НК РФ
А за неуплату налога — штраф по ст. 122 НК РФ в размере 20% от неуплаченной суммы.
Вывод: при продаже нового дома нужно подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и уплатить налог до 15 июля. Налоговую базу выгодно уменьшить на документально подтверждённые расходы на строительство либо на имущественный вычет 1 млн руб. Неподача декларации и неуплата налога влекут штрафы по ст. 119 и 122 НК РФ.
