Налоговые последствия дарения: освобождение от НДФЛ не действует для дальней родственницы
Льгота, освобождающая одаряемого от НДФЛ при дарении, действует строго для членов семьи и близких родственников по Семейному кодексу РФ:
18.1) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами)
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ
Из текста нормы прямо следует: освобождение применяется только если даритель и одаряемый — супруги, родители и дети, усыновители и усыновлённые, дедушка/бабушка и внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры. Дальняя родственница, родство с которой документально не подтверждается, в этот перечень не входит.
Два последствия для вашей ситуации. Во-первых, поскольку одаряемая вам не близкий родственник (а «дальяя родственница», причём родство вы подтвердить не можете), при получении квартир в дар она получит доход в натуральной форме и будет обязана уплатить НДФЛ — по ставке 13% (если она налоговый резидент РФ) от кадастровой стоимости квартир. Во-вторых, отсутствие документов о родстве в данном случае вообще не имеет значения — льгота всё равно не применима, так как «дальняя родственница» юридически не относится к кругу лиц, перечисленных в норме.
Вывод по вопросу: дарение дальней родственнице не освобождается от НДФЛ; на одаряемую ляжет обязанность уплатить налог с дохода в виде подаренной недвижимости (13% от кадастровой стоимости, если она резидент РФ). Дарение по налогам для получателя — платный, а не бесплатный вариант.
Налог при продаже квартир нерезидентом: ставка 30% и недоступность вычетов
Вы постоянно проживаете за границей, то есть, как правило, являетесь налоговым нерезидентом РФ. Для нерезидентов доход от продажи недвижимости облагается по ставке 30%:
- Налоговая ставка устанавливается в размере 30 процентов в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за исключением доходов, получаемых
— п. 3 ст. 224 НК РФ
Это означает: при продаже квартир, находящихся в собственности менее минимального предельного срока владения, вы как нерезидент заплатите НДФЛ 30% с дохода (а не 13%, как резидент).
Минимальный предельный срок владения в вашем случае (квартиры получены не по наследству, не в дар от близких и не в порядке приватизации) составляет пять лет:
- В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет
— п. 4 ст. 217.1 НК РФ
Поскольку квартиры в собственности менее трёх лет, освобождение по сроку владения не наступает — доход от продажи облагается налогом.
Что касается уменьшения базы: механизм имущественных вычетов закреплён в п. 2 ст. 220 НК РФ —
- вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества
— п. 2 ст. 220 НК РФ
Однако применительно к доходам нерезидента, облагаемым по ставке 30% (п. 3 ст. 224 НК РФ), имущественный вычет, предусмотренный ст. 220 НК РФ, фактически не применяется: ставка 30% установлена «в отношении всех доходов» нерезидента, а порядок предоставления вычета ст. 220 увязан с основными (прогрессивными) ставками для резидентов. Поэтому для вас как продавца-нерезидента база — полная сумма дохода от продажи (при этом она не может быть ниже кадастровой стоимости с понижающим коэффициентом 0,7, что закреплено в ст. 214.10 НК РФ), а налог — 30% от неё.
Если же окажется, что в году сделки вы провели в РФ 183 дня и более (то есть стали налоговым резидентом РФ в этом налоговом периоде), ставка составит 13%, а не 30% — и в этом случае вы вправе уменьшить базу либо на документально подтверждённые расходы на приобретение квартир, либо на фиксированный вычет до 1 млн руб. (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Этот факт нужно проверить отдельно по дням фактического пребывания.
Вывод по вопросу: продажа квартир вами как нерезидентом влечёт НДФЛ 30% с полной суммы дохода (без вычетов), при базе не ниже 70% кадастровой стоимости. Это наиболее дорогой по налогам для вас (продавца) вариант; для одаряемой же дарение квартиры — доход, облагаемый у неё по 13% (как резидента).
Форма сделки, где оформлять, скорость регистрации и риски мнимой сделки
Форма сделки. Дарение целой квартиры (не доли) нотариального удостоверения по общему правилу не требует — достаточно простой письменной формы договора дарения с последующей государственной регистрацией перехода права (п. 3 ст. 574 ГК РФ устанавливает обязательную нотариальную форму только для дарения недвижимости в определённых случаях, прежде всего при дарении доли в праве общей долевой собственности). Для купли-продажи квартиры обязательной нотариальной формы также нет (ст. 550 ГК РФ — простая письменная форма). Однако поскольку стороны находятся в разных городах (вы — за границей / в Екатеринбурге, одаряемая — в Казани), а вам нужно «быстро и выгодно», нотариальное удостоверение — надёжный способ оформить сделку без лишних визитов, в том числе с возможностью удостоверения договора нотариусом по месту нахождения любой из сторон (ст. 56 Основ законодательства о нотариате).
Где оформлять (Екатеринбург или Казань). Государственная регистрация перехода права на недвижимость осуществляется по экстерриториальному принципу: заявление можно подать через любой МФЦ независимо от места нахождения объекта недвижимости. То есть оформить регистрацию можно и в Казани (где живёт родственница), и в Екатеринбурге (где квартиры) — юридически это не имеет значения. При этом если сделка удостоверяется нотариусом, он сам направляет документы в Росреестр в электронном виде, и регистрация проходит ускоренно (в более короткий срок, чем при подаче через МФЦ).
Риск признания сделки недействительной. Если вы хотите «максимально выгодно» обойти налоги и оформляете куплю-продажу без фактической передачи денег (имитируя продажу вместо дарения либо занижая цену), такая сделка несёт риск признания её мнимой или притворной по ст. 170 ГК РФ. Мнимая сделка (без намерения создать правовые последствия) и притворная сделка (совершённая с целью прикрыть другую сделку, например дарение) могут быть признаны недействительными, с применением последствий той сделки, которую стороны действительно имели в виду. Это особенно актуально для сделок между родственниками при отсутствии реальной оплаты.
Вывод по вопросу: оформлять регистрацию можно в любом регионе (экстерриториально), для скорости — через нотариуса с электронной подачей в Росреестр; но «выгодное» оформление продажи без реальной оплаты недопустимо и влечёт риск признания сделки мнимой/притворной с переквалификацией в дарение и доначислением налога одаряемой.
Сравнение вариантов и рекомендуемый порядок действий
Сопоставление налоговой нагрузки по двум вариантам:
Вариант «дарение». Вы (даритель) НДФЛ не платите — доходов у дарителя не возникает. Налог возникает у одаряемой: 13% (она резидент РФ) с кадастровой стоимости каждой подаренной квартиры (налоговая база при дарении недвижимости определяется по кадастровой стоимости — ст. 214.10 НК РФ). Освобождение по п. 18.1 ст. 217 НК РФ не применяется, так как она не близкий родственник.
Вариант «купля-продажа». Налог возникает у вас (продавец-нерезидент): 30% с дохода без права на вычеты (п. 3 ст. 224 НК РФ), базой — не ниже 70% кадастровой стоимости. Покупательница налог не платит.
Какой вариант выгоднее в совокупности. Суммарно выгоднее тот вариант, где налоговая ставка и база меньше. Поскольку у вас (нерезидента) ставка 30% без вычетов, а у неё (резидента) — 13% с кадастровой стоимости, в большинстве случаев дарение дешевле по совокупному налогу, чем продажа вами как нерезидентом. Точный расчёт зависит от кадастровой стоимости квартир и вашего налогового статуса в год сделки.
Ключевая развилка — ваш налоговый статус. Если в году сделки вы провели в РФ 183 дня и более, вы становитесь налоговым резидентом РФ: при продаже ставка будет 13% (с правом на вычет расходов на приобретение или фиксированный вычет до 1 млн руб.), что резко меняет расчёт. Если нет — действует ставка 30%. Проверьте дни фактического пребывания перед выбором.
Рекомендуемые действия. (1) Закажите выписки из ЕГРН и узнайте кадастровую стоимость обеих квартир. (2) Определите свой налоговый статус в текущем году (дни пребывания в РФ). (3) Если одаряемая — резидент РФ, а вы нерезидент, предпочтительно оформить дарение (налог 13% у неё), а не продажу (30% у вас). (4) Документы: паспорт с нотариально заверенным переводом, правоустанавливающие документы на квартиры, договор дарения в простой письменной форме (нотариально — по желанию, для ускорения и надёжности), заявление на регистрацию через МФЦ или нотариуса. (5) Родство подтверждать не нужно — для дальней родственницы льгота всё равно не действует.
Вывод по вопросу: максимально выгодный по совокупному налогу и быстрый путь — дарение (при условии, что одаряемая — налоговый резидент РФ), с регистрацией через любого удобного нотариуса (экстерриториально) с электронной подачей в Росреестр; избегайте имитации продажи без реальной оплаты из-за риска признания сделки притворной.
