Нужно ли платить налог при дарении дома матери, если внук владел им менее 2 лет

Облагается ли НДФЛ дарение дома матерью (даритель — внук)

Ключевой момент вашей ситуации — ошибочное предположение, что при дарении применяется «минимальный срок владения» (2–3 года). Это не так: минимальный предельный срок владения по ст. 217.1 НК РФ установлен только для доходов от продажи недвижимости, а не от дарения.

1. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более
   — п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Из текста нормы прямо следует, что речь идёт исключительно о «доходах от продажи объекта недвижимого имущества». При безвозмездной передаче (дарении) даритель ничего не продаёт и не получает дохода — у него не возникает объекта обложения НДФЛ, а значит, и обязанности платить налог, независимо от того, сколько времени он владел домом (год, два, пять лет — неважно).

Поэтому то обстоятельство, что внук стал собственником «ещё и года нет», для целей налогообложения самого дарения значения не имеет: при дарении срок владения дарителем юридически безразличен, налог с этой операции не взимается.

Вывод: внук (даритель) при дарении дома маме НДФЛ не платит — дарение не образует у него налогооблагаемого дохода, и минимальный срок владения к нему не применяется.

Облагается ли НДФЛ получение дара матерью (одаряемая)

Доход мамы (одаряемой, получающей дом в дар) регулируется п. 18.1 ст. 217 НК РФ. По общему правилу доходы в порядке дарения недвижимости облагаются НДФЛ, но есть освобождение для случаев, когда даритель и одаряемый — члены семьи и (или) близкие родственники.

18.1) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента; (абзац введен Федеральным законом от 28.11.2025 N 425-ФЗ) (п.
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Ваше отношение «мать — сын» — это «родители и дети», прямо названные в перечне близких родственников п. 18.1 ст. 217 НК РФ. Это же понятие раскрыто в ст. 14 СК РФ, к которому отсылает налоговый кодекс:

близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами); усыновителями и усыновленными; лицами, из которых хотя бы одно лицо признано судом недееспособным вследствие психического расстройства. Статья 15. Медицинское обследование лиц, вступающих в брак 1. Медицинское обследование лиц, вступающих в брак, а также консультирование по медико-генетическим вопросам и вопросам планирования семьи проводятся медицинскими организациями государственной системы здравоохранения и муниципальной системы здравоохранения по месту их жительства бесплатно и только с согласия лиц, вступающих в брак. (В редакции Федерального закона от 25.11.2013 № 317-ФЗ) 2. Результаты обследования лица, вступающего в брак, составляют врачебную тайну и могут быть сообщены лицу, с которым оно намерено заключить брак, только с согласия лица, прошедшего обследование. (В редакции Федерального закона от 25.11.2013 № 317-ФЗ) 3. Если одно из лиц, вступающих в брак, скрыло от другого лица наличие венерической болезни или ВИЧ-инфекции, последний вправе обратиться в суд с требованием о признании брака недействительным (статьи 27 - 30 настоящего Кодекса). ГЛАВА 4. ПРЕКРАЩЕНИЕ БРАКА Статья 16. Основания для прекращения брака 1.
— п. 2 ст. 14 СК РФ

Мама является родителем внука (дарителя), то есть близким родственником по прямой восходящей линии. Следовательно, доход в виде полученного в дар дома (и земельного участка) освобождается от НДФЛ. При этом природа освобождения не зависит от того, как давно текущий собственник-внук приобрёл дом: значение имеет только родство дарителя и одаряемого, а не срок владения.

Вывод: мама освобождена от НДФЛ, поскольку сын (внук бабушки) — её ребёнок, близкий родственник по прямому родству. Ни налог, ни декларацию 3-НДФЛ в связи с получением дара подавать не нужно.

Форма договора и регистрация (процедура)

Несмотря на отсутствие налога, сделку нужно оформить правильно. Дарение недвижимости между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению:

1. Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению . (В редакции Федерального закона от 13.12.2024 № 459-ФЗ) Статья 575. Запрещение дарения 1. Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей: (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ) 1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; 2) работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3) лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ) 4) в отношениях между коммерческими организациями. 2.
   — п. 3 ст. 574 ГК РФ

Договор дарения дома с земельным участком между внуком и мамой — это дарение недвижимости между гражданами, поэтому он должен быть нотариально удостоверен (с 13.01.2025 — в силу Федерального закона № 459-ФЗ). Переход права собственности подлежит государственной регистрации в ЕГРН.

Вывод: для дарения дома и участка матери требуется нотариально удостоверить договор дарения и затем зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

Когда срок владения «2–3 года» вообще имеет значение — на будущее

Норма о минимальном сроке владения (3 года при получении по дарению от близкого родственника, иначе 5 лет) начнёт действовать, только если мама в дальнейшем продаст дом.

1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
   — пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Для мамы по этому подпункту применим льготный срок владения 3 года, поскольку она получит дом по договору дарения от близкого родственника (сына). Срок начнёт исчисляться с даты регистрации права собственности мамы в ЕГРН. Если она продаст дом ранее истечения 3 лет — доход от продажи будет облагаться НДФЛ (с возможностью применить имущественный вычет или вычесть документально подтверждённые расходы); после 3 лет — доход от продажи освобождается.

Важно: короткий срок владения внука (<1 года) никак не «переключает» и не сокращает льготный режим для мамы — каждому собственнику срок считается от даты его собственной регистрации права.

Вывод: для самой сделки дарения налога нет. Трёхлетний срок владения матери будет иметь значение только при возможной будущей продаже дома: продажа ранее 3 лет с даты её регистрации в ЕГРН повлечёт НДФЛ, после 3 лет — освобождение.

Момент перехода права собственности и значение регистрации

Мама станет собственником не в момент подписания и нотариального удостоверения договора, а с момента государственной регистрации перехода права в ЕГРН.

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом
   — п. 1 ст. 131 ГК РФ

Следовательно, переход права собственности на дом и участок подлежит государственной регистрации, а сам момент возникновения права у мамы определяется иначе — норма ст. 223 ГК РФ прямо привязывает его к регистрации:

1. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом
   — п. 2 ст. 223 ГК РФ

Практическое значение этого момента двоякое. Во-первых, до регистрации мама не является собственником и не может распоряжаться домом. Во-вторых, именно с даты регистрации начнёт течь тот самый минимальный срок владения (3 года), который будет иметь значение лишь при будущей продаже — как разъяснено выше.

Вывод: право собственности мамы на дом и участок возникает с момента государственной регистрации перехода права в ЕГРН, и с этой же даты начинается исчисление срока владения для целей возможной будущей продажи.

Кто и в каком случае вообще платит НДФЛ при дарении (ответственность)

Чтобы понять, почему в вашей цепочке налога нет, полезно увидеть «границу» обязанности: самостоятельное исчисление НДФЛ получателем дара предусмотрено только для случаев, когда освобождение не действует.

1. физические лица, получающие от физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, доходы в денежной и натуральной формах в порядке дарения, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 18 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 24.07.2007 № 216-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 26.11.2008 № 224-ФЗ) 8) физические лица, получающие доходы в виде денежного эквивалента недвижимого имущества и (или) ценных бумаг, переданных на пополнение целевого капитала некоммерческих организаций в порядке, установленном Федеральным законом от 30 декабря 2006 года № 275-ФЗ "О порядке формирования и использования целевого капитала некоммерческих организаций", за исключением случаев, предусмотренных абзацем третьим пункта 52 статьи 217 настоящего Кодекса; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 21.11.2011 № 328-ФЗ) 9) физические лица - иностранные граждане, лица без гражданства, состоящие на учете в соответствии с пунктом 7 4 статьи 83 настоящего Кодекса, получающие доходы от организаций (индивидуальных предпринимателей), являющихся источниками выплаты доходов таким физическим лицам - иностранным гражданам, лицам без гражданства, при получении которых не был удержан налог указанными организациями (индивидуальными предпринимателями) и сведения о которых представлены указанными организациями (индивидуальными предпринимателями) в порядке, установленном пунктом 5 статьи 226, пунктом 14 статьи 226 1 и пунктом 9 статьи 226 2 настоящего Кодекса, - исходя из сумм таких доходов
   — пп. 7 п. 1 ст. 228 НК РФ

Как следует из текста, обязанность одаряемого самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ (пп. 7 п. 1 ст. 228 НК РФ) прямо исключена для случаев п. 18.1 ст. 217 НК РФ — «когда такие доходы не подлежат налогообложению». Поскольку мама и сын — «родители и дети», её доход от дара освобождён, поэтому ни исчислять налог, ни подавать декларацию 3-НДФЛ, ни уплачивать НДФЛ она не обязана.

По той же причине не возникает и ответственности по ст. 119 НК РФ (неподача декларации) или ст. 122 НК РФ (неуплата налога): эти составы предполагают наличие обязанности по декларированию и уплате, которой в данной сделке у сторон нет. Налог возник бы только в гипотетической ситуации дарения лицу, не являющемуся близким родственником (например, гражданскому супругу), — но это не ваш случай.

Вывод: ни внук (даритель), ни мама (одаряемая) не обязаны ни декларировать, ни уплачивать НДФЛ по сделке дарения дома маме; оснований для налоговой ответственности (ст. 119, 122 НК РФ) не возникает.

Доказательства родства, альтернативы дарению и порядок исполнения

Доказательства родства. Освобождение от НДФЛ по п. 18.1 ст. 217 НК РФ действует именно потому, что даритель и одаряемая — «родители и дети». Для подтверждения этого факта нотариусу, а при необходимости и налоговому органу, достаточно документов, подтверждающих родство: свидетельства о рождении (где мать указана родителем дарителя). Иных доказательств не требуется — специальной подачи документов в ФНС по дару между близкими родственниками закон не предусматривает, поскольку обязанность по декларированию отсутствует.

Альтернативы. При дарении близкому родственнику налога нет ни у одной стороны. Если бы стороны оформили ту же передачу как куплю-продажу, у продавца-внука возник бы облагаемый доход (при владении менее минимального срока), а у мамы — расходы без налога. Поэтому именно дарение между родителем и ребёнком — оптимальная по налогам форма. Завещание передаёт имущество только после смерти и к текущей задаче не относится.

Исполнение. Сделка реализуется в два шага: (1) нотариальное удостоверение договора дарения (п. 3 ст. 574 ГК РФ) с уплатой нотариального тарифа; (2) подача заявления о государственной регистрации перехода права в Росреестр (через нотариуса или самостоятельно), госпошлина за регистрацию права определяется пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ. Право собственности у мамы возникнет с момента регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Вывод: для подтверждения освобождения достаточно свидетельства о рождении; дарение — оптимальная форма между родителем и ребёнком; исполнение сводится к нотариальному удостоверению договора и регистрации перехода права в ЕГРН. Налоговых платежей по сделке нет.