Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Налоговые нарушения и споры

Когда можно продать подаренную квартиру без налога и нужно ли подавать декларацию при продаже раньше 3 лет

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Проверьте дату регистрации права в выписке из ЕГРН — от неё отсчитывается трёхлетний срок владения.
  2. 2
    Если три года ещё не прошли, продавайте квартиру: вы вправе применить имущественный вычет в 1 000 000 рублей.
  3. 3
    Рассчитайте налоговую базу как большую из величин: цена по договору или 70% кадастровой стоимости.
  4. 4
    Подайте декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля следующего года.descriptionНалоговая декларация 3-НДФЛ за 2023 год при продаже квартиры (доли в праве собственности) с заявлением имущественного вычета в размере расходов на приобретение (свободная форма)
  5. 5
    Уплатите налог по ставке 13% с разницы после вычета не позднее 15 июля того же года.
  6. 6
    Сохраняйте договор дарения, выписку из ЕГРН и договор продажи — они подтверждают расчёт налога.

Документы и доказательства

  • Договор дарения квартиры от сына — подтверждает основание получения и льготный срок владения.
  • Выписка из ЕГРН о регистрации вашего права собственности — определяет дату начала трехлетнего срока.
  • Договор купли-продажи квартиры — фиксирует цену продажи для расчета налоговой базы.
  • Справка о кадастровой стоимости квартиры на 1 января года продажи — для сравнения с ценой продажи.
  • Платежные документы по сделке купли-продажи — подтверждают фактический доход от продажи.
  • Налоговая декларация 3-НДФЛ — для подачи в налоговый орган при продаже до истечения трех лет.

  • Срочно: первые шаги

    • Проверьте дату регистрации права в выписке из ЕГРН — от неё отсчитываются 3 года.
    • Если 3 года ещё не прошли, продажа раньше срока обязывает подать декларацию 3-НДФЛ.
    • При продаже до истечения 3 лет налог может быть нулевым за счёт вычета 1 млн рублей.
    • Сравните цену продажи с 70% кадастровой стоимости — налог считается с большей суммы.

  • Сроки и риски

    • Продавайте квартиру без налога после истечения 3 лет с даты регистрации вашего права собственности в ЕГРН.
    • При продаже до истечения 3 лет подайте декларацию 3-НДФЛ не позднее 30 апреля следующего года.
    • Уплатите налог по декларации не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи.
    • Уменьшите налоговую базу на имущественный вычет до 1 000 000 рублей, налог — 13% с разницы.

  • Чего не делать

    • Не продавайте квартиру до истечения трёх лет с даты регистрации права собственности, если хотите избежать налога.
    • Не рассчитывайте на освобождение от налога при продаже раньше трёх лет — льгота действует только после этого срока.
    • Не забывайте, что при продаже до трёх лет вы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ, даже если налог будет нулевым.
    • Не занижайте цену продажи в договоре — налоговая база будет не ниже 70% кадастровой стоимости квартиры.
    • Не пропускайте срок подачи декларации — 30 апреля года, следующего за годом продажи, и уплаты налога — 15 июля.
    • Не игнорируйте обязанность задекларировать доход, если продали раньше срока — это грозит штрафами.

  • Когда нужен адвокат

    • Проверьте дату регистрации права в ЕГРН: если прошло более 3 лет, налог при продаже не возникает.
    • При продаже до истечения 3 лет подайте декларацию 3-НДФЛ, даже если налог будет нулевым.
    • Налоговая база — большая из сумм: цена в договоре или 70% кадастровой стоимости квартиры.
    • Уменьшите доход на имущественный вычет до 1 000 000 рублей, чтобы снизить или обнулить налог.
    • Если кадастровая стоимость значительно выше цены продажи и возник спор с налоговой: Адвокат нужен, если кадастровая стоимость значительно выше цены продажи и спор с налоговой вероятен.
    • Если возникнет необходимость оспаривать кадастровую стоимость или риск штрафов: Обратитесь к юристу, если хотите оспорить кадастровую стоимость или есть риск штрафов за просрочку.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Клиент получил в дар от сына квартиру по договору дарения; право собственности зарегистрировано в ЕГРН. Сын по отношению к клиенту является близким родственником (родитель и ребёнок), что исключает налогообложение самого факта дарения и сокращает минимальный предельный срок владения для последующей продажи до трёх лет. Клиент планирует продать квартиру до истечения этого срока, поэтому возникает вопрос о необходимости декларирования дохода и уплаты НДФЛ.

Затронутые правоотношения:

  • Налоговые правоотношения по НДФЛ при получении имущества в дар — затронуты, поскольку квартира получена безвозмездно; однако доход освобождён от налогообложения, так как даритель и одаряемый являются близкими родственниками.
  • Налоговые правоотношения по НДФЛ при продаже недвижимости — затронуты, поскольку продажа квартиры ранее минимального срока владения образует налогооблагаемый доход, подлежащий декларированию.
  • Гражданско-правовые отношения собственности на недвижимость — затронуты, поскольку момент возникновения права собственности определяет начало течения трёхлетнего срока владения.
  • Отношения по налоговой ответственности — затронуты, поскольку неподача декларации или неуплата налога при продаже ранее трёх лет влечёт штрафы и пени.

Юридически значимые обстоятельства:

  1. Квартира получена по договору дарения от сына — близкого родственника, поэтому применяется минимальный предельный срок владения три года, а не пять лет.
  2. Право собственности зарегистрировано в ЕГРН — именно с даты регистрации отсчитывается трёхлетний срок владения.
  3. Продажа планируется до истечения трёх лет с даты регистрации права — следовательно, доход от продажи подлежит налогообложению НДФЛ.
  4. Налоговая база определяется как наибольшая из цены продажи по договору и 70% кадастровой стоимости квартиры.
  5. Клиент вправе применить имущественный налоговый вычет в размере до 1 000 000 рублей, уменьшающий налоговую базу.
  6. При продаже ранее трёх лет клиент обязан подать декларацию 3-НДФЛ не позднее 30 апреля следующего года и уплатить налог не позднее 15 июля того же года.
  7. Если цена продажи не превышает 1 000 000 рублей, вычет полностью покрывает доход, налог равен нулю, но обязанность подать декларацию сохраняется.

Какой минимальный срок владения действует для квартиры, подаренной сыном, и когда можно продать без налога

Для недвижимости, полученной от близкого родственника, минимальный предельный срок владения составляет три года, а не пять.

право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации
— пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Сын и отец (мать) — это родители и дети, которые прямо названы близкими родственниками в Семейном кодексе:

близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами); усыновителями и усыновленными; лицами, из которых хотя бы одно лицо признано судом недееспособным вследствие психического расстройства. Статья 15. Медицинское обследование лиц, вступающих в брак 1. Медицинское обследование лиц, вступающих в брак, а также консультирование по медико-генетическим вопросам и вопросам планирования семьи проводятся медицинскими организациями государственной системы здравоохранения и муниципальной системы здравоохранения по месту их жительства бесплатно и только с согласия лиц, вступающих в брак. (В редакции Федерального закона от 25.11.2013 № 317-ФЗ) 2. Результаты обследования лица, вступающего в брак, составляют врачебную тайну и могут быть сообщены лицу, с которым оно намерено заключить брак, только с согласия лица, прошедшего обследование. (В редакции Федерального закона от 25.11.2013 № 317-ФЗ) 3. Если одно из лиц, вступающих в брак, скрыло от другого лица наличие венерической болезни или ВИЧ-инфекции, последний вправе обратиться в суд с требованием о признании брака недействительным (статьи 27 - 30 настоящего Кодекса). ГЛАВА 4. ПРЕКРАЩЕНИЕ БРАКА Статья 16. Основания для прекращения брака 1.
— ст. 14 СК РФ, п. 2

То есть ваша ситуация подпадает под льготный трёхлетний срок именно как дарение от лица, признаваемого близким родственником по СК РФ.

Срок владения при дарении недвижимости отсчитывается с даты государственной регистрации права собственности в ЕГРН (момента, когда вы стали собственником), а не с даты подписания договора дарения. Право уже зарегистрировано — с этой даты и начал течь трёхлетний срок.

Вывод: вы можете продать квартиру без уплаты НДФЛ, когда с даты государственной регистрации вашего права собственности пройдёт более трёх лет. Продажа раньше этого срока влечёт обязанность уплатить налог (если только база не будет полностью покрыта вычетом — см. следующий блок). Обратное правило «5 лет» к вам не применяется, поскольку имущество получено в дар от члена семьи.

Облагается ли налогом сам факт получения квартиры в дар от сына

Получение квартиры в дар от сына НДФЛ не облагается, поскольку сын — близкий родственник (ребёнок).

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Это означает, что при оформлении договора дарения вы не должны были платить налог с доходов в виде полученной квартиры, и декларацию по этому основанию подавать не нужно. Налог может возникнуть только при последующей продаже квартиры, если не выдержан минимальный срок владения.

Вывод: получение квартиры в дар само по себе налоговых обязательств не породило; единственная налогово значимая операция — предстоящая продажа квартиры.

Нужно ли подавать декларацию 3-НДФЛ и платить налог, если продать квартиру раньше трёх лет

Если вы продадите квартиру до истечения трёхлетнего срока владения, доход от продажи будет облагаться НДФЛ, и вы обязаны самостоятельно задекларировать его:

физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества , принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению, а также если иное не предусмотрено настоящей главой; (пп. 2 введен Федеральным законом от 29.11.2001 N 158-ФЗ, в ред. Федеральных законов от 26.11.2008 N 224-ФЗ , от 19.07.2009 N 202-ФЗ , от 29.09.2019 N 325-ФЗ ) 3 ) физические лица - налоговые резиденты Российской Федерации, за исключением российских военнослужащих, указанных в пункте 3 статьи 207 настоящего Кодекса, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, за исключением доходов, в отношении которых налог исчисляется налоговым агентом в соответствии с положениями настоящей главы, - исходя из сумм таких доходов; 4 ) физические лица, получающие другие доходы, при получении которых не был удержан полностью или частично налог налоговыми агентами, за исключением доходов, сведения о которых представлены налоговыми агентами в порядке, установленном пунктом 5 статьи 226 , пунктом 14 статьи 226.1 и пунктом 9 статьи 226.2 настоящего Кодекса, - исходя из сумм таких доходов с зачетом суммы налога, удержанной налоговым агентом; (в ред. Федеральных законов от 29.12.2015 N 396-ФЗ , от 14.
— пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

Декларация подаётся не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, а налог уплачивается не позднее 15 июля того же года:

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом , если иное не предусмотрено статьей 227.1 настоящего Кодекса. 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (см.
— п. 1 ст. 229 НК РФ

Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом
— п. 4 ст. 228 НК РФ

Налоговая база определяется по большему из двух значений — цене продажи по договору и 70% кадастровой стоимости (правило понижающего коэффициента 0,7):

если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества. В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, отсутствует в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на этот объект недвижимого имущества, или не определена на дату его постановки на государственный кадастровый учет (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода), положения настоящего пункта не применяются. 3.
— п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Из полученной базы вы вправе применить имущественный налоговый вычет в размере до 1 000 000 рублей, поскольку квартира находилась в собственности менее минимального срока владения:

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей; в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей; в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг, цифровой валюты и имущества, полученного в результате выкупа цифровых финансовых активов и (или) цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 тысяч рублей; (пп. 1 в ред. Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ) (см.
— пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Таким образом, налог = (большая из величин «цена продажи» или «0,7 × кадастровая стоимость» − 1 000 000 руб.) × 13% (для налогового резидента РФ). Если цена продажи не превышает 1 млн рублей, вычет полностью покрывает доход и налог равен нулю — при этом подать декларацию всё равно нужно (либо, если применимо, воспользоваться правом не указывать доход согласно п. 4 ст. 229 НК РФ).

Вывод: при продаже раньше трёх лет декларацию 3-НДФЛ подать нужно (до 30 апреля следующего года), налог уплатить до 15 июля того же года. Размер налога зависит от цены продажи и кадастровой стоимости; вычет 1 млн рублей уменьшает либо полностью обнуляет базу.

Ответственность за неподачу декларации и неуплату налога

Непредставление декларации в срок влечёт штраф, а неуплата налога — дополнительный штраф:

Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей
— п. 1 ст. 119 НК РФ

влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). 2. Утратил силу. - Таможенный кодекс РФ от 28.05.2003 N 61-ФЗ. 3. Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно , влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). 4. Не признается правонарушением неуплата или неполная уплата налога (сбора, страховых взносов) в случае, если у налогоплательщика (плательщика сбора, страховых взносов) со дня, на который приходится установленный настоящим Кодексом срок уплаты налога (сбора, страховых взносов), до дня вынесения решения о привлечении к ответственности за правонарушение, предусмотренное пунктом 1 настоящей статьи, непрерывно имелись положительное сальдо единого налогового счета и (или) суммы денежных средств, зачтенные в счет исполнения предстоящей обязанности по уплате конкретного налога (сбора, страхового взноса), в размере, достаточном для полной или частичной уплаты налога.
— п. 1 ст. 122 НК РФ

То есть за неподачу декларации — 5% от суммы неуплаченного налога за каждый месяц просрочки (но не более 30% и не менее 1 000 руб.), а за неуплату/неполную уплату самого налога — 20% от неуплаченной суммы (40% при умышленном деянии). Оба штрафа могут применяться одновременно, плюс начисляются пени.

Вывод: продажа квартиры до истечения трёх лет без подачи декларации и без уплаты налога влечёт как штраф по ст. 119 НК РФ, так и штраф по ст. 122 НК РФ с начислением пеней. Если же трёхлетний срок выдержан (или доход полностью покрыт вычетом 1 млн), налоговых обязательств и ответственности не возникает.

Продать квартиру без налога можно после того, как с даты регистрации вашего права собственности пройдёт более трёх лет. Если продадите раньше — обязаны подать декларацию 3-НДФЛ, но налог может быть нулевым за счёт вычета 1 млн рублей.

Поскольку квартира получена в дар от сына, который является близким родственником (родители и дети — ст. 14 СК РФ), для вас действует льготный минимальный срок владения 3 года, а не 5 лет (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Сам факт получения квартиры в дар от сына налогом не облагался (п. 18.1 ст. 217 НК РФ) — налоговые последствия возникают только при продаже.

Срок владения отсчитывается с даты государственной регистрации права собственности в ЕГРН. Если продажа происходит до истечения трёх лет с этой даты, доход от продажи подлежит декларированию (пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ). Налоговая база определяется как большая из двух величин: цена продажи по договору либо 70% кадастровой стоимости (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Из этой суммы вы вправе вычесть имущественный вычет до 1 000 000 рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Налог рассчитывается по ставке 13% от полученной разницы (п. 1 ст. 224 НК РФ). Если цена продажи (или 0,7 × кадастровая стоимость) не превышает 1 млн рублей, налог равен нулю — но декларацию подать всё равно необходимо.

Декларация 3-НДФЛ подаётся не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи (п. 1 ст. 229 НК РФ), а налог уплачивается не позднее 15 июля того же года (п. 4 ст. 228 НК РФ). За неподачу декларации предусмотрен штраф — 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1 000 рублей (п. 1 ст. 119 НК РФ). За неуплату налога — штраф 20% от неуплаченной суммы, а при умышленном деянии — 40% (п. 1 ст. 122 НК РФ).

Пошаговые действия

  1. Определите дату начала трёхлетнего срока — это дата государственной регистрации вашего права собственности в ЕГРН (указана в выписке из ЕГРН).
  2. Если с этой даты прошло более трёх лет — продавайте квартиру без каких-либо налоговых обязательств: ни декларацию подавать, ни налог платить не нужно.
  3. Если продаёте раньше трёх лет — зафиксируйте в договоре цену продажи и запросите сведения о кадастровой стоимости квартиры на 1 января года продажи.
  4. Рассчитайте налоговую базу: возьмите большую из величин — цена продажи или 0,7 × кадастровая стоимость. Вычтите из неё 1 000 000 рублей (имущественный вычет). С полученной разницы налог составит 13%.
  5. Подайте декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, даже если налог к уплате равен нулю.
  6. Уплатите налог (если он начислен) не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи.
  7. Сохраняйте документы: договор дарения, выписку из ЕГРН о регистрации права, договор продажи, платёжные документы — они подтверждают и основание льготного срока, и расчёт налога.