Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Налоговые нарушения и споры

Продали унаследованную квартиру за 2,4 млн, денег не осталось — надо ли платить налог, как избежать?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Установите точную дату смерти родителей: если до продажи прошло 3 года и более, налог платить не нужно.
  2. 2
    Если 3 года не прошло, подайте декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля следующего года.descriptionЗаявление в налоговый орган о предоставлении имущественного налогового вычета в размере расходов на приобретение при продаже доли в квартире (к декларации 3-НДФЛ за 2023 год)
  3. 3
    Заявите в декларации имущественный вычет: 500 000 руб. при продаже одним договором или 1 000 000 руб. при продаже долей отдельными договорами.
  4. 4
    Уплатите налог не позднее 15 июля следующего года: 91 000 руб. или 26 000 руб. соответственно.
  5. 5
    Сохраните договор купли-продажи, платежные документы и свидетельства о смерти для подтверждения расчета налога.

Документы и доказательства

  • Свидетельства о праве на наследство по закону на квартиру (на ваше имя и имя сестры).
  • Свидетельства о смерти родителей — для подтверждения даты открытия наследства и расчета срока владения.
  • Договор купли-продажи квартиры от июля текущего года и платежные документы о получении денег.
  • Документы, подтверждающие раздел денежных средств (расписки, выписки по счетам) — для подтверждения дохода каждой.
  • Документы о расходах на покупку комнаты и жилья для дочерей — они не уменьшают налог, но подтвердят использование средств.
  • Справка об инвалидности 1 группы сестры — для подтверждения статуса, но не для освобождения от налога.

  • Срочно: первые шаги

    • Срочно установите точную дату смерти родителей: от неё отсчитывается трёхлетний срок владения квартирой.
    • Если с даты смерти до продажи прошло менее 3 лет, налог платить обязаны обе сестры.
    • Проверьте, одним или двумя договорами продана квартира: от этого зависит размер налога.
    • При одном договоре каждая заявляет вычет 500 000 руб., налог — 91 000 руб. с каждой.
    • При отдельных договорах на доли вычет каждой — 1 000 000 руб., налог — 26 000 руб.
    • Инвалидность сестры и траты денег на жильё дочерям налог не отменяют и не уменьшают.

  • Сроки и риски

    • Если 3 года не прошло, подайте декларацию 3-НДФЛ в налоговую по месту жительства.
    • Уплатите НДФЛ: 91 000 руб. с каждой при продаже одним договором, 26 000 руб. — при продаже долей отдельными договорами.
    • Заявите имущественный вычет: 500 000 руб. при одном договоре или 1 000 000 руб. при отдельных договорах на доли.
    • При неподаче декларации и неуплате грозит штраф до 30% по ст. 119 НК РФ и 20% по ст. 122 НК РФ.

  • Чего не делать

    • Не игнорируйте обязанность по уплате налога, если с даты смерти родителей до продажи квартиры не прошло 3 лет.
    • Не рассчитывайте на освобождение от НДФЛ из-за инвалидности 1 группы сестры — такой льготы нет.
    • Не ждите, что налоговый орган не узнает о продаже: данные о переходе права собственности он получает от Росреестра.
    • Не пытайтесь скрыть доход или не подавать декларацию — это приведет к штрафам и доначислению налога.
    • Не рассчитывайте уменьшить налог на стоимость комнаты и помощь дочери — эти траты не влияют на налоговую базу.
    • Не пропустите срок подачи декларации 3-НДФЛ — не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи.

  • Когда нужен адвокат

    • Проверьте дату смерти родителей: если прошло 3 года и более, налог и декларация не нужны.
    • При продаже одним договором налог составит 91 000 руб. с каждой, отдельными — 26 000 руб.
    • Инвалидность I группы сестры не освобождает от НДФЛ с продажи недвижимости.
    • Траты на жильё для дочерей не уменьшают и не отменяют налог с продажи.
    • Без адвоката можно обойтись, если верно определён срок владения и оформлена декларация.
    • Адвокат нужен при споре с налоговым органом о сумме налога или штрафах.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Вы с сестрой вступили в наследство после смерти родителей и получили свидетельства о праве на наследство на квартиру. В июле текущего года квартиру продали за 2 400 000 руб., деньги разделили пополам — по 1 200 000 руб. каждой. Квартира находилась в собственности менее минимального предельного срока владения, установленного для унаследованного от родителей имущества, — трёх лет с даты открытия наследства. Следовательно, у каждой из вас возник доход от продажи доли в недвижимости, подлежащий декларированию и обложению НДФЛ. Последующее расходование полученных денег (покупка комнаты, оформленной на дочь сестры, и помощь вашей дочери в покупке жилья) на налоговые обязательства продавцов не влияет.

Затронутые правоотношения:

  • Налоговые правоотношения по НДФЛ с дохода от продажи недвижимости — продажа унаследованной квартиры до истечения трёхлетнего срока владения образует у каждой наследницы налогооблагаемый доход, который подлежит декларированию и налогообложению по ставке 13%.
  • Правоотношения по применению имущественного налогового вычета — поскольку расходов на приобретение квартиры у наследниц не было, каждая вправе уменьшить доход на имущественный вычет, размер которого зависит от того, как оформлялась продажа: одним договором на квартиру или отдельными договорами на доли.
  • Правоотношения по налоговой отчётности и срокам уплаты — продавцы обязаны самостоятельно подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог в установленные НК РФ сроки; нарушение влечёт штрафы и пени.
  • Правоотношения, связанные с правовым статусом наследников — инвалидность I группы сестры не освобождает от НДФЛ с дохода от продажи недвижимости, поскольку такой льготы Налоговый кодекс не содержит.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  • Дата смерти родителей — от неё отсчитывается трёхлетний минимальный срок владения унаследованной квартирой. Если с даты смерти до даты продажи прошло три полных года и более, обязанности платить налог и подавать декларацию нет. Если менее — доход облагается НДФЛ.
  • Форма оформления продажи — если квартира продана по одному договору купли-продажи, имущественный вычет 1 000 000 руб. делится между сособственниками пропорционально долям: по 500 000 руб. каждой. Если каждая доля продана по отдельному договору, каждая вправе заявить вычет в полном размере 1 000 000 руб.
  • Размер дохода каждой наследницы — при продаже за 2 400 000 руб. и разделе денег пополам доход каждой составил 1 200 000 руб., от него рассчитывается налоговая база после применения вычета.
  • Отсутствие документально подтверждённых расходов на приобретение квартиры — квартира получена в наследство, поэтому вместо учёта расходов применяется только фиксированный имущественный вычет.
  • Направление вырученных денег на покупку жилья для дочерей — не отменяет и не уменьшает налог с дохода от продажи, поскольку вычет при продаже применяется к доходу продавца, а дальнейшее распоряжение уже полученными деньгами для расчёта НДФЛ значения не имеет.

Применяется ли налог при продаже унаследованной квартиры: срок владения

Для унаследованного от родителей жилья закон устанавливает льготный минимальный срок владения — 3 года вместо общих 5 лет.

  1. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации
    — п. 3 ст. 217.1 НК РФ
  1. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. Утратил силу с 1 января 2020 года. - Федеральный закон от 29.09.2019 N 325-ФЗ. 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214.10 настоящего Кодекса
    — п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Ключевое для вас: трёхлетний срок владения считается не с даты получения свидетельства о праве на наследство и не с даты регистрации права собственности, а с момента смерти наследодателя (открытия наследства). Это прямо следует из норм Гражданского кодекса: наследство принадлежит наследнику со дня его открытия.

  1. Временем открытия наследства является момент смерти гражданина. При объявлении гражданина умершим днем открытия наследства является день вступления в законную силу решения суда об объявлении гражданина умершим, а в случае, когда в соответствии с пунктом 3 статьи 45 настоящего Кодекса днем смерти гражданина признан день его предполагаемой гибели, - день и момент смерти, указанные в решении суда
    — ст. 1114 ГК РФ, п. 1
  1. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Статья 1153. Способы принятия наследства 1. Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство. Если заявление наследника передается нотариусу другим лицом или пересылается по почте, подпись наследника на заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом, должностным лицом, уполномоченным совершать нотариальные действия (пункт 7 статьи 1125), или лицом, уполномоченным удостоверять завещания в соответствии с пунктом 1 статьи 1127 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 03.04.2023 № 101-ФЗ) Принятие наследства через представителя возможно, если в доверенности специально предусмотрено полномочие на принятие наследства. Для принятия наследства законным представителем доверенность не требуется. 2.
    — п. 4 ст. 1152 ГК РФ

Таким образом, срок владения вашей долей (и долей сестры) начал течь в день смерти родителей, а не в июле, когда вы получили свидетельства. Значит:

  • Если с даты смерти родителей до даты продажи (июль текущего года) прошло 3 полных года и более — у каждой из вас обязанности платить НДФЛ и подавать декларацию нет вовсе: доход от продажи освобождается от налогообложения.
  • Если родители умерли менее чем за 3 года до продажи (например, умерли и в том же или предыдущем году вы продали квартиру — судя по описанию, именно так) — льготный срок не истёк, и доход от продажи подлежит налогообложению; налог платить придётся.

Инвалидность I группы сестры не освобождает от НДФЛ по доходу от продажи недвижимости: в Налоговом кодексе такой льготы нет. Статус инвалида даёт лишь льготы по другим налогам (земельному, имущественному), но не по доходам от продажи.

Как рассчитать налог: доход и имущественный вычет

Квартира продана за 2 400 000 руб., деньги делились пополам — значит, доход каждой сестры от продажи её доли составил 1 200 000 руб. Расходов на приобретение этой квартиры у вас не было (она получена в наследство), поэтому вместо учёта расходов применяется фиксированный имущественный вычет.

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей
— пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Продана квартира, находившаяся в собственности менее минимального срока, поэтому каждая из вас вправе уменьшить свой облагаемый доход на имущественный вычет. Вычет в размере 1 000 000 руб. установлен «в целом» на объект недвижимости. Когда квартиру, находившуюся в общей долевой собственности, продают по одному договору купли-продажи, вычет делится между совладельцами пропорционально их долям: при долях по 1/2 каждой сестре причитается по 500 000 руб. вычета.

Следовательно, расчёт для каждой из вас (при продаже одним договором):

  • доход (1/2 доли) — 1 200 000 руб.;
  • имущественный вычет — 500 000 руб.;
  • облагаемая база — 700 000 руб.;
  • НДФЛ 13% — 91 000 руб. с каждой.

Иной вариант — если каждая доля продавалась по отдельному договору купли-продажи. Тогда каждая из вас вправе заявить вычет в полном размере 1 000 000 руб. на свою долю, и налог составит 13% с (1 200 000 − 1 000 000) = 26 000 руб. с каждой.

То, что все вырученные деньги потрачены (комната в общежитии для сестры, помощь дочери на покупку жилья), не отменяет и не уменьшает налог: вычет при продаже применяется к доходу от продажи, а направление потраченных средств после получения денег на эти цели значения для расчёта налога продавца не имеет. Доходы у вас возникли в момент получения денег.

Что и в какие сроки нужно сделать: декларация и уплата

Наследники, продавшие имущество до истечения минимального срока владения, обязаны самостоятельно задекларировать доход и уплатить налог.

Порядок исчисления и уплаты установлен статьёй 228 НК РФ: физические лица, получившие доход от продажи принадлежавшего им имущества (кроме случаев освобождения от налога), обязаны подать декларацию и исчислить налог самостоятельно.

  1. вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. При продаже доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав). (В редакции федеральных законов от 08.06.2015 № 146-ФЗ; от 27.11.2018 № 424-ФЗ) В состав расходов налогоплательщика, связанных с приобретением доли в уставном капитале общества, могут включаться следующие расходы: (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.06.2015 № 146-ФЗ) расходы в сумме денежных средств и (или) стоимости иного имущества (имущественных прав), внесенных в качестве взноса в уставный капитал при учреждении общества или при увеличении его уставного капитала;
    — пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Сроки прямо установлены Налоговым кодексом и для вас одинаковы:

  • не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, — подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту жительства (форма через личный кабинет ФНС или на бумаге);
  • не позднее 15 июля следующего года — уплатить исчисленную сумму налога.

Если продажа была в июле текущего года, то декларация подаётся до 30 апреля следующего года, а налог уплачивается до 15 июля следующего года. Срок ещё не просрочен — важно успеть подать декларацию вовремя, чтобы избежать штрафов.

Если же родители умерли более чем за 3 года до продажи (доход полностью освобождён), обязанности подавать декларацию нет.

Что будет, если не подать декларацию и не уплатить налог

За неподачу декларации и неуплату налога предусмотрена ответственность, и она применяется к каждой из вас отдельно (по вашей доле дохода).

За непредставление декларации в установленный срок взыскивается штраф:

Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей. (Пункт в редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2. Непредставление управляющим товарищем, ответственным за ведение налогового учета, расчета финансового результата инвестиционного товарищества в налоговый орган по месту учета в установленный законодательством о налогах и сборах срок влечет взыскание штрафа в размере 1 000 рублей за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для его представления. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 28.11.2011 № 336-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 229-ФЗ)
— п. 1 ст. 119 НК РФ

За неуплату (неполную уплату) налога в результате занижения налоговой базы — штраф:

Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 2. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 09.07.1999 № 154-ФЗ) (Утратил силу - Таможенный кодекс Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) 3. Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно, (В редакции Федерального закона от 09.07.1999 № 154-ФЗ; Таможенного кодекса Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 4.
— п. 1 ст. 122 НК РФ

Кроме штрафов, за каждый календарный день просрочки уплаты налога начисляются пени (ст. 75 НК РФ) — в размере 1/300 (а при длительной просрочке — 1/150) ключевой ставки ЦБ за каждый день.

Поэтому обеим сестрам не следует дожидаться требований налоговой: нужно подать декларацию 3-НДФЛ не позднее 30 апреля следующего года и уплатить налог не позднее 15 июля. Если обязанность не исполнить, налоговый орган сам доначислит налог на основании данных Росреестра о переходе права собственности (сведения о продаже поступают в ФНС автоматически), начислит пени и штрафы.

Итог по ситуации: при продаже унаследованной квартиры в течение 3 лет после смерти родителей каждая из вас обязана задекларировать свою половину дохода (1 200 000 руб.), применить имущественный вычет и уплатить НДФЛ — по 91 000 руб. с каждой (если продажа оформлялась одним договором на квартиру) либо по 26 000 руб. с каждой (если доли продавались отдельными договорами). Инвалидность сестры и тот факт, что деньги в дальнейшем потрачены на жильё для дочерей (комната и покупка жилья дочери), обязанность уплатить налог не отменяют: вычет при продаже применяется только к доходу от продажи, а направление уже полученных денег на новые покупки значения для расчёта налога продавца не имеет.

Да, налог платить нужно, если с момента смерти родителей до продажи квартиры прошло менее 3 лет. Каждая из вас обязана подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить НДФЛ — по 91 000 руб. с каждой (если квартира продавалась одним договором) либо по 26 000 руб. с каждой (если доли продавались отдельными договорами).

Срок владения квартирой. Для имущества, полученного в порядке наследования от близких родственников, минимальный предельный срок владения составляет 3 года (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Этот срок исчисляется со дня смерти наследодателя (открытия наследства), а не с даты получения свидетельства о праве на наследство или регистрации права собственности (п. 1 ст. 1114 ГК РФ, п. 4 ст. 1152 ГК РФ). Если родители умерли менее чем за 3 года до продажи (июль текущего года), льготный срок не истёк — доход от продажи подлежит налогообложению. Если же с даты смерти родителей до даты продажи прошло 3 полных года и более — обязанности платить налог и подавать декларацию нет вовсе. Для окончательного определения наличия или отсутствия обязанности по уплате налога необходимо установить точную дату смерти родителей.

Инвалидность I группы сестры не освобождает от НДФЛ с дохода от продажи недвижимости — такой льготы Налоговый кодекс не содержит.

Расчёт налога. Квартира продана за 2 400 000 руб., деньги делились пополам — доход каждой из вас составил 1 200 000 руб. Расходов на приобретение квартиры не было (получена в наследство), поэтому применяется имущественный налоговый вычет (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Вычет в размере 1 000 000 руб. установлен «в целом» на объект недвижимости. Если квартира продавалась одним договором купли-продажи, вычет делится пропорционально долям — по 500 000 руб. каждой. Тогда облагаемая база: 1 200 000 − 500 000 = 700 000 руб., НДФЛ 13% = 91 000 руб. с каждой. Если каждая доля продавалась отдельным договором, каждая из вас вправе заявить вычет в полном размере 1 000 000 руб., и налог составит 13% с (1 200 000 − 1 000 000) = 26 000 руб. с каждой.

Траты на жильё для дочерей не уменьшают налог. То, что вырученные деньги потрачены на комнату в общежитии (оформлена на дочь сестры) и на помощь вашей дочери в покупке жилья, не отменяет и не уменьшает НДФЛ с продажи: вычет при продаже применяется только к доходу от продажи, а направление уже полученных денег на новые покупки значения для расчёта налога продавца не имеет.

Ответственность за неподачу декларации и неуплату. Если не подать декларацию и не уплатить налог, налоговый орган доначислит налог на основании данных Росреестра о переходе права собственности, а также начислит штраф по п. 1 ст. 119 НК РФ (5% от неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1 000 руб.), штраф по п. 1 ст. 122 НК РФ (20% от неуплаченной суммы, при умышленных действиях — 40%) и пени за каждый день просрочки (ст. 75 НК РФ).

Пошаговые действия

  1. Определите дату смерти родителей. Если с даты смерти до даты продажи (июль текущего года) прошло 3 полных года и более — обязанности платить налог и подавать декларацию нет, никакие действия не требуются.

  2. Если 3 года не прошло — подготовьте декларацию 3-НДФЛ. Укажите доход от продажи доли (1 200 000 руб.) и заявите имущественный налоговый вычет: 500 000 руб. (если продажа одним договором) или 1 000 000 руб. (если доли продавались отдельными договорами).

  3. Подайте декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи. Это можно сделать через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС или на бумажном носителе.

  4. Уплатите исчисленный налог не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи: 91 000 руб. (при одном договоре) или 26 000 руб. (при отдельных договорах) — каждой из вас.

  5. Сохраните документы, подтверждающие продажу (договор купли-продажи, расписки, платёжные документы) и, при наличии, документы о смерти родителей — они могут понадобиться для подтверждения срока владения и расчёта налога.

  6. Если срок подачи декларации уже пропущен — подайте её как можно скорее: чем раньше вы исполните обязанность, тем меньше будут штраф и пени.