Налог при продаже квартиры нерезидентом: как считать срок владения — с даты договора или с момента получения ключей по ДДУ?

С какой даты исчисляется минимальный срок владения квартирой по ДДУ

Закон даёт прямой ответ: при покупке по договору участия в долевом строительстве срок владения отсчитывается не от вручения ключей и не от регистрации права в ЕГРН, а от даты полной оплаты цены договора.

В целях настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором, в которой для указанных целей не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади указанного жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства. В случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты прав требования в соответствии с таким договором уступки прав требования. (абзац введен Федеральным законом от 23.11.2020 N 374-ФЗ; в ред. Федерального закона от 02.07.2021 N 305-ФЗ) (см.
— абз. 2 п. 2 ст. 217.1 НК РФ (о ДДУ)

Это значит: раз вы полностью оплатили квартиру по ДДУ 5 лет назад, пятилетний минимальный срок владения уже истёк, хотя передаточный акт («ключи») подписан всего 2 года назад. Факт позднейшего подписания акта приёма-передачи и регистрации права значения для налогового срока не имеет — норма прямо привязывает начало течения срока к моменту полной оплаты, а не к передаче объекта. Дополнительная оплата за увеличение площади после ввода дома в эксплуатацию в этот срок не включается, поэтому даже если вы доплачивали за метраж позже, это не сдвигает начало отсчёта.

1. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. Утратил силу с 1 января 2020 года. - Федеральный закон от 29.09.2019 N 325-ФЗ. 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214.10 настоящего Кодекса
   — п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Для продавца квартиры эти положения означают: применяется общий минимальный предельный срок — пять лет (а не три года), если только не выполняется условие о единственном жилье. Поскольку оплата по ДДУ произведена полностью 5 лет назад, пятилетний срок к моменту продажи соблюдён.

Распространяется ли освобождение от НДФЛ на налогового нерезидента

Да. Освобождение дохода от продажи недвижимости при истечении минимального срока владения применяется независимо от налогового статуса продавца — и к резидентам, и к нерезидентам.

1. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более
   — п. 2 ст. 217.1 НК РФ (освобождение при мин. сроке)

Основанием освобождения служит пп. 17.1 п. 1 ст. 217 НК РФ, который называет доход от продажи недвижимости с учётом особенностей ст. 217.1 освобождаемым от налогообложения без указания на резидентство:

17.1) доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период: от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса; от продажи иного имущества, находившегося непрерывно в собственности налогоплательщика три года и более
— пп. 17.1 п. 1 ст. 217 НК РФ

Поэтому то обстоятельство, что вы являетесь налоговым нерезидентом, само по себе не обязывает платить НДФЛ с продажи квартиры, пятилетний срок владения которой (исчисленный с даты полной оплаты по ДДУ) уже истёк. Ставка 30% для нерезидентов применяется только к доходам, подлежащим налогообложению; к освобождённому доходу она неприменима.

1. Налоговая ставка устанавливается в размере 30 процентов в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за исключением доходов, получаемых: в виде дивидендов от долевого участия в деятельности российских организаций и выплат, не связанных с выкупом цифровых финансовых активов, в случае, если решением о выпуске этих цифровых финансовых активов предусмотрена выплата дохода в сумме, равной сумме дивидендов, полученных лицом, выпустившим эти цифровые финансовые активы, в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере 15 процентов; (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 324-ФЗ) от осуществления трудовой деятельности, указанной в статье 227 1 настоящего Кодекса, в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере, предусмотренном пунктом 3 1 настоящей статьи ; (В редакции Федерального закона от 23.11.2020 № 372-ФЗ) от осуществления трудовой деятельности в качестве высококвалифицированного специалиста в соответствии с Федеральным законом от 25 июля 2002 года № 115-ФЗ "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации", в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере, предусмотренном пунктом 3 1 настоящей статьи ;
   — абз. 1 п. 3 ст. 224 НК РФ (ставка 30% для нерезидентов)

Вывод: доход от продажи квартиры, оплаченной по ДДУ более 5 лет назад, освобождается от НДФЛ, и статус налогового нерезидента не изменяет этого вывода — облагаемой налогом базы не возникает, ставка 30% не применяется.

Нужно ли нерезиденту подавать декларацию 3-НДФЛ

При полностью освобождённом от налога доходе обязанность представлять налоговую декларацию не возникает.

1. физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества , принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению, а также если иное не предусмотрено настоящей главой; (пп. 2 введен Федеральным законом от 29.11.2001 N 158-ФЗ, в ред. Федеральных законов от 26.11.2008 N 224-ФЗ , от 19.07.2009 N 202-ФЗ , от 29.09.2019 N 325-ФЗ ) 3 ) физические лица - налоговые резиденты Российской Федерации, за исключением российских военнослужащих, указанных в пункте 3 статьи 207 настоящего Кодекса, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, за исключением доходов, в отношении которых налог исчисляется налоговым агентом в соответствии с положениями настоящей главы, - исходя из сумм таких доходов; 4 ) физические лица, получающие другие доходы, при получении которых не был удержан полностью или частично налог налоговыми агентами, за исключением доходов, сведения о которых представлены налоговыми агентами в порядке, установленном пунктом 5 статьи 226 , пунктом 14 статьи 226.1 и пунктом 9 статьи 226.2 настоящего Кодекса, - исходя из сумм таких доходов с зачетом суммы налога, удержанной налоговым агентом; (в ред.
   — пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

Формулировка пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ прямо исключает из числа категорий, обязанных самостоятельно декларировать доход, случаи, предусмотренные п. 17.1 ст. 217 НК РФ, «когда такие доходы не подлежат налогообложению». Ваш доход от продажи квартиры попадает под это исключение, поскольку минимальный срок владения истёк и доход освобождён.

Практическое следствие. Если продажа произошла после полного истечения пятилетнего срока с даты полной оплаты по ДДУ, вы не обязаны ни подавать 3-НДФЛ, ни уплачивать налог. При этом целесообразно сохранить платёжные документы, подтверждающие полную оплату по ДДУ (платёжные поручения, квитанции, акт сверки с застройщиком, выписки по счёту), — именно они подтверждают дату начала течения срока, если налоговый орган начнёт проверку. Если же срок владения по оплате окажется менее 5 лет и квартира не является вашим единственным жильём — налог возникнет, и тогда декларация обязательна (срок подачи — до 30 апреля, уплата — до 15 июля года, следующего за годом продажи).

Ответственность и гражданско-правовое основание: почему «ключи» не влияют на налог

По гражданскому праву у участника долевого строительства право собственности на квартиру (как на вновь созданное недвижимое имущество) действительно возникает только с момента государственной регистрации права:

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Статья 220. Переработка 1. Если иное не предусмотрено договором, право собственности на новую движимую вещь, изготовленную лицом путем переработки не принадлежащих ему материалов, приобретается собственником материалов. Однако если стоимость переработки существенно превышает стоимость материалов, право собственности на новую вещь приобретает лицо, которое, действуя добросовестно, осуществило переработку для себя. 2. Если иное не предусмотрено договором, собственник материалов, приобретший право собственности на изготовленную из них вещь, обязан возместить стоимость переработки осуществившему ее лицу, а в случае приобретения права собственности на новую вещь этим лицом последнее обязано возместить собственнику материалов их стоимость. 3. Собственник материалов, утративший их в результате недобросовестных действий лица, осуществившего переработку, вправе требовать передачи новой вещи в его собственность и возмещения причиненных ему убытков. Статья 221.
— ст. 219 ГК РФ, п. 4

Именно поэтому налоговый орган при проверке может по умолчанию попытаться отсчитать минимальный срок владения от даты регистрации права в ЕГРН (либо от подписания передаточного акта — «вручения ключей»). Однако для целей НДФЛ ст. 217.1 НК РФ устанавливает специальное правило (цитировано выше — абз. 2 п. 2): срок исчисляется с даты полной оплаты по ДДУ. Это специальная норма, которая для налоговых целей «замещает» гражданско-правовой момент возникновения права и действует независимо от того, когда состоялись передача ключей и регистрация права.

Риски ответственности. Если при неверном исчислении срока вы ошибочно сочтёте доход налогооблагаемым либо, напротив, налоговый орган не признает освобождение, возможны санкции:

Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей. (Пункт в редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2. Непредставление управляющим товарищем, ответственным за ведение налогового учета, расчета финансового результата инвестиционного товарищества в налоговый орган по месту учета в установленный законодательством о налогах и сборах срок влечет взыскание штрафа в размере 1 000 рублей за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для его представления. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 28.11.2011 № 336-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 229-ФЗ)
— п. 1 ст. 119 НК РФ

Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов)
— п. 1 ст. 122 НК РФ

Однако при правильной квалификации (полная оплата по ДДУ произведена более 5 лет назад) доход освобождён, налоговая база равна нулю, а значит, ни недоимки, ни штрафов по ст. 119 и 122 НК РФ не возникает: поскольку обязанности по декларированию нет, нет и состава правонарушения за её непредставление; а неуплата налога отсутствует ввиду отсутствия самой недоимки.

Вывод (общий по всем вопросам дела): нерезидент, продавший квартиру, полная оплата которой по ДДУ произведена более 5 лет назад, НДФЛ не уплачивает и декларацию не подаёт. Срок для налога считается с даты полной оплаты по ДДУ, а не с ключей и не с регистрации права. Ставка 30% для нерезидентов к такому доходу не применяется. Для надёжности сохраните платёжные документы о полной оплате (платёжки, квитанции, акт сверки с застройщиком, выписки по счёту) — именно они подтверждают дату начала течения срока перед налоговым органом.