Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Налоговые нарушения и споры

Продажа участка с домом без регистрации: как рассчитать налог, если земля в собственности 10 лет, а дом менее 3 лет?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Зарегистрируйте право собственности на дом в Росреестре до сделки — с этой даты начнётся срок владения.
  2. 2
    В договоре купли-продажи укажите цену дома и участка отдельными суммами.descriptionДоговор купли-продажи жилого дома с земельным участком
  3. 3
    Подайте декларацию 3-НДФЛ по месту жительства не позднее 30 апреля после года продажи.
  4. 4
    Заявите в декларации имущественный вычет 1 000 000 руб. — он покроет доход от продажи дома.
  5. 5
    Сохраните документы о кадастровой стоимости дома и расходах на строительство для налоговой проверки.
  6. 6
    Налог к уплате будет нулевым, но декларацию подать обязаны — не пропустите срок.

Документы и доказательства

  • Свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом (подтверждает дату начала срока владения).
  • Договор купли-продажи земельного участка от 10 лет назад (подтверждает срок владения участком).
  • Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости (подтверждает кадастровую стоимость дома и земли).
  • Документы, подтверждающие расходы на строительство дома (для альтернативного вычета по пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
  • Договор купли-продажи с покупателем с раздельным указанием цены дома и земельного участка.
  • Налоговая декларация 3-НДФЛ (для отражения дохода от продажи дома и заявления вычета в 1 млн руб.).

  • Срочно: первые шаги

    • Участок (10 лет владения) в декларацию не включайте — он освобождён от налога.
    • Дом облагается НДФЛ, но вычет 1 млн руб. покроет доход — налог будет нулевым.
    • Сохраните документы о кадастровой стоимости дома — они нужны для расчёта в декларации.

  • Сроки и риски

    • Зарегистрируйте дом в Росреестре до сделки: срок владения для НДФЛ начнётся с даты регистрации, а не с года постройки.
    • В договоре купли-продажи укажите цену участка и дома отдельно — это подтвердит, что доход по участку не облагается.
    • Подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи, даже если налог будет нулевым.
    • Уплатите НДФЛ до 15 июля года, следующего за продажей, если налоговая база превысит вычет; иначе — штраф 20%.

  • Чего не делать

    • Не продавайте дом без предварительной регистрации права собственности на него.
    • Не рассчитывайте на освобождение от налога по дому из-за давнего владения участком.
    • Не указывайте в договоре цену дома ниже 700 000 рублей (70% кадастровой стоимости).
    • Не пытайтесь скрыть продажу дома и не игнорируйте обязанность подать декларацию.
    • Не применяйте вычет в размере расходов на строительство без подтверждающих документов.
    • Не пропускайте срок подачи декларации 3-НДФЛ — 30 апреля следующего года.

  • Когда нужен адвокат

    • Если кадастровая стоимость дома при регистрации окажется выше 1 000 000 руб: Обратитесь к адвокату, если кадастровая стоимость дома при регистрации окажется выше 1 000 000 руб.
    • Если налоговая не согласится с применением вычета в 1 000 000 руб: Консультация адвоката нужна при несогласии налоговой с применением вычета в 1 000 000 руб.
    • Если инспекция начислит налог и штраф 20% по ст. 122 НК РФ: Привлеките адвоката для спора, если инспекция начислит налог и штраф 20% по ст. 122 НК РФ.
    • Если возникнут претензии из-за занижения цены дома ниже 70% кадастра: Помощь адвоката потребуется при претензиях из-за занижения цены дома ниже 70% кадастра.
    • Если покупатель настаивает на иной цене дома в договоре, влияющей на налог: Адвокат необходим, если покупатель настаивает на иной цене дома в договоре, влияющей на налог.
    • Если возникнет риск пропуска срока подачи декларации: Обратитесь к адвокату при риске пропуска срока подачи декларации — до 30 апреля.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Клиент — физическое лицо, налоговый резидент РФ, продаёт земельный участок и расположенный на нём жилой дом. Земельный участок находится в собственности клиента 10 лет, что превышает минимальный предельный срок владения. Жилой дом является вновь созданным объектом: он фактически построен, но право собственности на него не зарегистрировано; регистрация будет произведена непосредственно перед продажей по требованию покупателя. Кадастровая стоимость дома составляет 1 000 000 руб., кадастровая стоимость земельного участка — 10 000 000 руб.

Из этого следует: доход от продажи земельного участка освобождается от НДФЛ по сроку владения. Доход от продажи дома подлежит налогообложению, поскольку срок владения домом начнёт течь только с даты государственной регистрации права и на момент продажи составит менее минимального предельного срока. При этом налоговая база по дому с учётом правила 70% кадастровой стоимости и имущественного вычета 1 000 000 руб. будет равна нулю, однако обязанность подать декларацию 3-НДФЛ сохраняется.

Срок владения домом исчисляется заново с даты регистрации — участок и дом считаются раздельно

Ваш дом — вновь созданный объект недвижимости, право собственности на который возникает не с момента постройки, а только с даты государственной регистрации.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Статья 220. Переработка 1. Если иное не предусмотрено договором, право собственности на новую движимую вещь, изготовленную лицом путем переработки не принадлежащих ему материалов, приобретается собственником материалов. Однако если стоимость переработки существенно превышает стоимость материалов, право собственности на новую вещь приобретает лицо, которое, действуя добросовестно, осуществило переработку для себя. 2. Если иное не предусмотрено договором, собственник материалов, приобретший право собственности на изготовленную из них вещь, обязан возместить стоимость переработки осуществившему ее лицу, а в случае приобретения права собственности на новую вещь этим лицом последнее обязано возместить собственнику материалов их стоимость. 3. Собственник материалов, утративший их в результате недобросовестных действий лица, осуществившего переработку, вправе требовать передачи новой вещи в его собственность и возмещения причиненных ему убытков. Статья 221.
— ст. 219 ГК РФ, п. 4

Это означает, что для целей НДФЛ срок владения домом начнёт течь с даты регистрации права на дом, а не с даты, когда вы его фактически построили. На момент продажи дом будет «в собственности» меньше минимального предельного срока.

Участок в вашей собственности 10 лет — это больше минимального предельного срока владения, поэтому доход от его продажи освобождается от налога:

Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
— абз. 1 п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Минимальный предельный срок владения — 5 лет по общему правилу (либо 3 года в случаях, предусмотренных п. 3 ст. 217.1 НК РФ):

  1. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. Утратил силу с 1 января 2020 года. - Федеральный закон от 29.09.2019 N 325-ФЗ. 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214.10 настоящего Кодекса
    — п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Вывод: земельный участок (10 лет владения) освобождён от НДФЛ полностью. Срок владения домом считается отдельно и отсчитывается от даты его регистрации — на момент продажи он будет меньше минимального предельного срока, поэтому применяется обложение по дому независимо от «возраста» участка.

Важно: в действующей редакции статьи 217.1 НК РФ нет нормы о приравнивании срока владения домом к сроку владения участком (старая льгота, позволявшая «унаследовать» срок участка домом, в текущей редакции отсутствует; современный п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ — это освобождение для семей с двумя и более детьми при покупке заменяющего жилья, к вашей ситуации неприменимо). Поэтому поставить дом на учёт «для покупателя» и тут же продать его означает, что по дому налог возникнет.

Возможно ли освобождение по дому по сроку 3 года (единственное жильё)

Для дома (жилого дома) минимальный предельный срок владения составит 3 года, а не 5 лет, если соблюдается хотя бы одно из условий п. 3 ст. 217.1 НК РФ. Ключевой для вас — случай, когда продаваемый дом является для вас единственным жильём:

  1. в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем подпункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения ( доли в праве собственности на жилое помещение). При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю. При соблюдении установленных настоящим подпунктом условий в отношении жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение) положения настоящего пункта распространяются на земельный участок, на котором расположено такое жилое помещение (долю в праве собственности на земельный участок, связанную с долей в праве собственности на такое жилое помещение), и расположенные на указанном земельном участке хозяйственные строения и (или) сооружения.
    — пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Если на дату перехода права собственности к покупателю в вашей собственности (включая совместную собственность супругов) не находится иного жилого помещения, то к продаваемому дому применяется трёхлетний срок владения, а при его соблюдении освобождение распространяется и на земельный участок под домом. Однако в вашей ситуации дом будет зарегистрирован непосредственно перед продажей — то есть в собственности он окажется меньше 3 лет, поэтому даже при статусе «единственное жильё» освобождение по сроку не сработает: срок всё равно отсчитывается от даты регистрации дома, а она произойдёт прямо перед сделкой.

Вывод: правило о трёхлетнем сроке для единственного жилья не освободит дом от налога, поскольку регистрация права на дом и продажа произойдут в коротком промежутке — срок владения домом будет меньше 3 лет. Освобождение по нему недостижимо ни по 3-летнему, ни по 5-летнему сроку владения.

Налоговая база по дому: 70% кадастровой стоимости, вычет 1 млн или расходы на строительство

Поскольку дом облагается, налоговая база определяется с учётом правила о минимальной величине дохода — не ниже 70% кадастровой стоимости:

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
— п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Кадастровый инженер оценил дом в 1 000 000 руб. Если эта кадастровая стоимость будет внесена в ЕГРН и применяться на 1 января года продажи (либо определена на дату постановки на учёт, если дом образуется в течение налогового периода), то налогооблагаемый доход по дому не может быть ниже 1 000 000 × 0,7 = 700 000 руб. — даже если в договоре цена дома будет символической.

Дальше налогоплательщик вправе уменьшить доход одним из двух способов (по выбору):

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
— абз. 2 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ (вычет 1 млн руб.)

  1. вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. При продаже доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав). (В редакции федеральных законов от 08.06.2015 № 146-ФЗ; от 27.11.2018 № 424-ФЗ) В состав расходов налогоплательщика, связанных с приобретением доли в уставном капитале общества, могут включаться следующие расходы: (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.06.2015 № 146-ФЗ) расходы в сумме денежных средств и (или) стоимости иного имущества (имущественных прав), внесенных в качестве взноса в уставный капитал при учреждении общества или при увеличении его уставного капитала;
    — пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ (вычет в сумме расходов)

То есть вы можете либо применить фиксированный вычет 1 000 000 руб., либо уменьшить доход на фактически подтверждённые документами расходы на строительство дома.

Расчёт: доход по дому = максимум (договорная цена дома; 700 000 руб.). Минус вычет 1 000 000 руб. → налоговая база по дому = 0 руб., поскольку и договорная цена, и минимальная расчётная величина (700 000 руб.) ниже суммы вычета. НДФЛ к уплате по дому — 0 руб. при условии, что доход (в т.ч. приведённый к 70% кадастра) не превысит 1 000 000 руб. Если же итоговый облагаемый доход по дому окажется выше 1 000 000 руб. (например, при более высокой цене дома или кадастровой стоимости), разница облагается по ставке 13% (при базе до 2,4 млн руб.):

Налоговая ставка устанавливается в следующих размерах: 13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей; 312 тысяч рублей и 15 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 2,4 миллиона рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 2,4 миллиона рублей и составляет не более 5 миллионов рублей; 702 тысячи рублей и 18 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 5 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 5 миллионов рублей и составляет не более 20 миллионов рублей; 3402 тысячи рублей и 20 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 20 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 20 миллионов рублей и составляет не более 50 миллионов рублей; 9402 тысячи рублей и 22 процента суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 50 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 50 миллионов рублей. Налоговая ставка, установленная настоящим пунктом, подлежит применению в отношении совокупности всех доходов физического лица - налогового резидента Российской Федерации, подлежащих налогообложению, за исключением доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 1 1 , 1 2 , 2, 5 и 6 настоящей статьи. (Пункт в редакции Федерального закона от 12.07.2024 № 176-ФЗ) 1 1 . Налоговая ставка устанавливается в следующих размерах: 13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 6 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период составляет не более 2,4 миллиона рублей;
— абз. 2 п. 1.1 ст. 224 НК РФ (ставка 13%)

Вывод: при кадастровой стоимости дома 1 000 000 руб. и продаже в разумных пределах налог по дому с высокой вероятностью будет нулевым за счёт имущественного вычета 1 000 000 руб. — но обязанность подать декларацию сохраняется.

Декларация, сроки уплаты и ответственность

Продажа дома, находившегося в собственности менее минимального предельного срока, обязывает подать декларацию 3-НДФЛ даже при нулевом налоге (доход от продажи облагаемого объекта заявляется; освобождённый по сроку участок в декларации можно не указывать).

Срок подачи декларации:

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
— абз. 1, 2 п. 1 ст. 229 НК РФ (срок декларации — 30 апреля)

Срок уплаты налога (если он возникнет):

Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
— п. 4 ст. 228 НК РФ (уплата налога — 15 июля)

Если налог в итоге окажется ненулевым и не будет уплачен либо занижен, применяется штраф:

Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129.3 и 129.5 настоящего Кодекса, влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). 2. Утратил силу. - Таможенный кодекс РФ от 28.05.2003 N 61-ФЗ. 3. Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно , влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). 4.
— п. 1 ст. 122 НК РФ (штраф за неуплату)

Вывод: по итогам года продажи нужно подать 3-НДФЛ не позднее 30 апреля следующего года, уплатить налог (при наличии) — не позднее 15 июля следующего года. При вашей оценке (дом 1 млн руб.) налог по дому равен нулю за счёт вычета, участок освобождён по сроку владения — но декларацию по дому подать необходимо, чтобы избежать штрафов.

Земельный участок налогом не облагается, поскольку находится в вашей собственности 10 лет — это больше минимального предельного срока владения. Дом, зарегистрированный непосредственно перед продажей, формально подлежит налогообложению, но при кадастровой стоимости 1 000 000 руб. налог к уплате будет нулевым за счёт имущественного вычета в 1 000 000 руб.

Срок владения участком и домом для целей НДФЛ исчисляется раздельно. Участок (10 лет владения) полностью освобождён от налога на основании абз. 1 п. 2 ст. 217.1 НК РФ — срок владения превышает минимальный предельный (5 лет по общему правилу, п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

Дом — вновь созданный объект недвижимости. Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на него возникает с момента государственной регистрации, а не с даты фактической постройки. Соответственно, срок владения домом начнёт течь с даты регистрации права и на момент продажи составит менее 3 лет. Это означает, что дом подлежит налогообложению независимо от «возраста» участка.

Льгота по пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ (минимальный срок 3 года для единственного жилья) в вашей ситуации неприменима, поскольку дом будет в собственности менее 3 лет — регистрация и продажа происходят в коротком промежутке.

Налоговая база по дому определяется с учётом правила п. 2 ст. 214.10 НК РФ: доход не может быть ниже 70% кадастровой стоимости. При кадастровой стоимости дома 1 000 000 руб. минимальный учитываемый доход составит 700 000 руб. (1 000 000 × 0,7). Этот доход полностью покрывается имущественным вычетом в размере 1 000 000 руб. (абз. 2 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Альтернативно вы вправе уменьшить доход на документально подтверждённые расходы на строительство (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ), но в данном случае вычет 1 000 000 руб. достаточен.

Итог: НДФЛ к уплате — 0 руб. Однако обязанность подать декларацию 3-НДФЛ сохраняется, поскольку дом находился в собственности менее минимального предельного срока.

Пошаговые действия

  1. Зарегистрируйте право собственности на дом в Росреестре (через МФЦ или онлайн). Срок владения домом начнёт течь с даты этой регистрации.

  2. Заключите договор купли-продажи, выделив в нём цену земельного участка и цену дома отдельно. Участок (10 лет владения) в декларации указывать не нужно — он освобождён от налога.

  3. Подайте налоговую декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи (абз. 1 п. 1 ст. 229 НК РФ). В декларации отразите доход от продажи дома и заявите имущественный вычет 1 000 000 руб. (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

  4. Сохраните документы, подтверждающие кадастровую стоимость дома и (при необходимости) расходы на строительство — они могут понадобиться при проверке декларации.

  5. Уплачивать налог не потребуется, если облагаемый доход по дому не превысит 1 000 000 руб. Если по какой-то причине налог всё же возникнет (например, кадастровая стоимость дома окажется выше), уплатите его не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи (п. 4 ст. 228 НК РФ). При неуплате применяется штраф 20% от неуплаченной суммы (п. 1 ст. 122 НК РФ).