Продала объединённые комнаты в бывшей коммуналке (купила в 2014, 2016, 2022) и купила квартиру в 2023 – можно ли не платить налог?

Срок владения объединённой квартирой: исчисление и освобождение от налога

Для продажи жилья, образованного объединением жилых помещений, действует специальное правило исчисления минимального предельного срока владения:

При продаже жилых помещений или доли (долей) в них, образованных в результате раздела, перепланировки или реконструкции жилого помещения, выдела доли из жилого помещения (далее в настоящем абзаце - исходное жилое помещение), в срок нахождения в собственности налогоплательщика таких образованных жилых помещений или доли (долей) в них включается срок нахождения в собственности налогоплательщика исходного жилого помещения (доли в исходном жилом помещении). В случае образования жилого помещения в результате объединения жилых помещений срок нахождения такого образованного жилого помещения в собственности налогоплательщика исчисляется с даты приобретения им в собственность последнего из объединенных жилых помещений или с даты, определяемой в соответствии с абзацем четвертым настоящего пункта
— абз. п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Это означает для вашей ситуации следующее: вы объединили три комнаты в одну квартиру, приобретённые в 2014, 2016 и 2022 годах. По прямому указанию нормы срок владения образованного (объединённого) жилого помещения исчисляется с даты приобретения последнего из объединённых жилых помещений, то есть с 2022 года. Следовательно, на момент продажи в 2023 году объединённая квартира находилась в вашей собственности менее минимального предельного срока владения (5 лет по общему правилу, 3 года — при условиях единственного жилья).

Важно учитывать темпоральный аспект: данная норма (об объединении жилых помещений) введена Федеральным законом от 08.08.2024 № 259-ФЗ. В вашем случае продажа состоялась в 2023 году, то есть до введения этой специальной нормы. Тем не менее и до неё объединение комнат не «обнуляло» давность владения исходными объектами — каждый из них сохранял свою дату приобретения, а объединённый объект для целей исчисления срока рассматривался как образованный из ранее принадлежавших вам помещений. В обоих случаях (и по новой норме, и в период до неё) общий срок владения заведомо не достигает 5 лет, поскольку одна из комнат куплена лишь в 2022 году.

Вывод по данному вопросу: полное освобождение от НДФЛ по правилу «владение 5 лет и более» (п. 2 ст. 217.1 НК РФ) к продаже объединённой квартиры в 2023 году не применяется — срок владения объединённым объектом исчисляется с 2022 года. Освобождение возможно только при соблюдении условий п. 3 ст. 217.1 НК РФ (единственное жильё и владение 3 года и более) — но и оно в данном случае не соблюдено, поскольку три года с 2022 года к 2023 году не истекли. Поэтому налоговая база определяется, а уменьшать её нужно через вычеты и расходы (см. следующий блок).

Уменьшение дохода на расходы по приобретению всех комнат

Главный инструмент снижения налога — учёт документально подтверждённых расходов на приобретение проданного имущества вместо стандартного вычета:

вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. При продаже доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав). (В редакции федеральных законов от 08.06.2015 № 146-ФЗ; от 27.11.2018 № 424-ФЗ) В состав расходов налогоплательщика, связанных с приобретением доли в уставном капитале общества, могут включаться следующие расходы: (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.06.2015 № 146-ФЗ) расходы в сумме денежных средств и (или) стоимости иного имущества (имущественных прав), внесенных в качестве взноса в уставный капитал при учреждении общества или при увеличении его уставного капитала;
— пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Для вашей ситуации это самое выгодное основание: вы вправе уменьшить облагаемый доход от продажи объединённой квартиры на сумму расходов на приобретение всех трёх комнат — и той, что куплена в 2014 году, и 2016, и 2022 года. Расходы на приобретение каждой из объединённых комнат, ставших частью проданной квартиры, складываются и полностью вычитаются из цены продажи. Поскольку вы выкупали комнаты у разных лиц по договорам купли-продажи, у вас должны сохраниться договоры и платёжные документы (расписки, банковские переводы), подтверждающие цену каждой комнаты.

Если сумма расходов на приобретение трёх комнат равна или превышает цену продажи квартиры, налоговая база становится нулевой либо минимальной — налог при этом не уплачивается вовсе. Это прямо вытекает из нормы: налогоплательщик уменьшает облагаемые доходы на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы.

Альтернатива — имущественный вычет при продаже в размере до 1 000 000 рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ):

имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей
— пп. 1 п. 1 и пп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Но в вашем случае, если сумма покупных цен всех комнат превышает 1 млн рублей (что обычно так при трёх комнатах), выгоднее применять именно расходы (пп. 2 п. 2 ст. 220), а не фиксированный вычет.

Вывод по данному вопросу: налог с продажи можно существенно уменьшить — вплоть до полного обнуления — за счёт заявления в декларации расходов на приобретение всех трёх комнат (2014, 2016, 2022 гг.). Это законный и наиболее выгодный способ, поскольку расходы, в отличие от фиксированного вычета в 1 млн руб., учитываются в фактической сумме.

Дополнительно: имущественный вычет при покупке замещающей квартиры и порядок действий

Помимо учёта расходов на проданное имущество, у вас есть право на имущественный вычет в связи с приобретением новой квартиры на нижнем этаже (пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ — вычет в размере фактически произведённых расходов на приобретение жилья). Это два самостоятельных основания, применяемых в рамках одной декларации 3-НДФЛ:

• с продажи вы уменьшаете доход на расходы по приобретению комнат (пп. 2 п. 2 ст. 220);
• по покупке новой квартиры вы вправе заявить вычет в размере расходов на её приобретение (в пределах установленного лимита), который уменьшает облагаемую базу по НДФЛ за тот же налоговый период.

Поскольку суммы в договоре продажи квартиры и в договоре на новую квартиру совпадают, при правильном заявлении обоих инструментов итоговый НДФЛ к уплате сводится к нулю: весь доход от продажи «поглощается» расходами на приобретение проданных комнат, а вычет по покупке новой квартиры дополнительно обнуляет оставшуюся базу.

Порядок действий: подать в налоговый орган по месту учёта уточнённую декларацию 3-НДФЛ за 2023 год (если уже подан ошибочный расчёт) либо первичную декларацию с заявлением обоих вычетов, приложив договоры и платёжные документы по всем трём комнатам и по новой квартире. Срок подачи декларации за 2023 год истёк, но подача уточнённой (корректирующей) декларации с приложением подтверждающих документов влечёт перерасчёт начисленного налога в сторону уменьшения. Если по первоначальному расчёту налог уже уплачен, образовавшаяся переплата подлежит возврату или зачёту.

Обоснованность позиции подтверждается практикой: налоговый орган обязан учесть фактически произведённые и документально подтверждённые расходы на приобретение реализованного имущества, а суды прямо указывают, что при установлении суммы таких расходов спор разрешается в пользу налогоплательщика.

Вывод по данному вопросу: при заявлении в декларации (1) расходов на приобретение всех трёх комнат и (2) имущественного вычета по покупке новой квартиры налог с продажи фактически сводится к нулю. Для этого необходимо подать в налоговый орган уточнённую (или первичную) декларацию 3-НДФЛ за 2023 год с приложением договоров и платёжных документов по каждой комнате и по новой квартире.

Процедура перерасчёта и риски ответственности

Доход от продажи квартиры вы обязаны задекларировать, поскольку это доход от продажи имущества, находившегося в собственности менее минимального предельного срока:

физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению , а также если иное не предусмотрено настоящей главой ; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 29.11.2001 № 158-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 26.11.2008 № 224-ФЗ; от 19.07.2009 № 202-ФЗ ; от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 3) физические лица - налоговые резиденты Российской Федерации, за исключением российских военнослужащих, указанных в пункте 3 статьи 207 настоящего Кодекса, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, за исключением доходов, в отношении которых налог исчисляется налоговым агентом в соответствии с положениями настоящей главы, - исходя из сумм таких доходов; (В редакции федеральных законов от 24.07.2007 № 216-ФЗ, от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 4) физические лица, получающие другие доходы, при получении которых не был удержан полностью или частично налог налоговыми агентами, за исключением доходов, сведения о которых представлены налоговыми агентами в порядке, установленном пунктом 5 статьи 226 , пунктом 14 статьи 226 1 и пунктом 9 статьи 226 2 настоящего Кодекса, - исходя из сумм таких доходов с зачетом суммы налога, удержанной налоговым агентом ;
— пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

Если вы уже подали декларацию, но не заявили расходы на приобретение комнат и вычет по покупке новой квартиры, ошибку можно исправить подачей уточнённой декларации, и такая уточнёнка не считается просроченной:

При обнаружении налогоплательщиком в поданной им в налоговый орган налоговой декларации факта неотражения или неполноты отражения сведений, а также ошибок, приводящих к занижению суммы налога, подлежащей уплате, налогоплательщик обязан внести необходимые изменения в налоговую декларацию и представить в налоговый орган уточненную налоговую декларацию в порядке, установленном настоящей статьей. При обнаружении налогоплательщиком в поданной им в налоговый орган налоговой декларации недостоверных сведений, а также ошибок, не приводящих к занижению суммы налога, подлежащей уплате, налогоплательщик вправе внести необходимые изменения в налоговую декларацию и представить в налоговый орган уточненную налоговую декларацию в порядке, установленном настоящей статьей. При этом уточненная налоговая декларация, представленная после истечения установленного срока подачи декларации, не считается представленной с нарушением срока. Абзац. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 01.05.2022 № 120-ФЗ) (Утратил силу - Федеральный закон от 28.12.2022 № 565-ФЗ) 2. Если уточненная налоговая декларация представляется в налоговый орган до истечения срока подачи налоговой декларации, она считается поданной в день подачи уточненной налоговой декларации. 3.
— п. 1 ст. 81 НК РФ

Это означает: даже если срок подачи декларации за 2023 год (30 апреля 2024 года) истёк, подача уточнённой декларации 3-НДФЛ с заявлением расходов (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ) и имущественного вычета при покупке новой квартиры (пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ) влечёт перерасчёт начисленной суммы в сторону уменьшения вплоть до нуля. Если налог по первоначальному (ошибочному) расчёту уже уплачен, излишне уплаченная сумма подлежит возврату по вашему заявлению.

Риски санкций, если декларация не подавалась вовсе:

Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей. (Пункт в редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2. Непредставление управляющим товарищем, ответственным за ведение налогового учета, расчета финансового результата инвестиционного товарищества в налоговый орган по месту учета в установленный законодательством о налогах и сборах срок влечет взыскание штрафа в размере 1 000 рублей за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для его представления. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 28.11.2011 № 336-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 229-ФЗ)
— п. 1 ст. 119 НК РФ

Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 2. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 09.07.1999 № 154-ФЗ) (Утратил силу - Таможенный кодекс Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) 3. Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно, (В редакции Федерального закона от 09.07.1999 № 154-ФЗ; Таможенного кодекса Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 4.
— п. 1 ст. 122 НК РФ

Если декларация за 2023 год не подана, штраф по ст. 119 НК РФ и пеня начисляются, но при подаче декларации с корректным расчётом (включая расходы и вычеты), уменьшающим налог до нуля, база для штрафа по ст. 122 НК РФ отсутствует. Поэтому корректное декларирование выгодно подать как можно скорее — это одновременно снижает и сам налог, и возможные санкции.

Вывод по данному вопросу: обязанность декларировать доход сохранена, но она исполняется самостоятельно; ошибки исправляются уточнённой декларацией (ст. 81 НК РФ), после чего начисленный налог пересчитывается в сторону уменьшения, а переплата возвращается. Подача корректной декларации с расходами и вычетами минимизирует и налог, и штрафные санкции (ст. 119, 122 НК РФ).