Облагается ли доход от продажи дома, купленного с использованием маткапитала, при продаже сразу после покупки
Доход от продажи объекта недвижимости освобождается от НДФЛ, только если объект находился в собственности продавца не менее минимального предельного срока владения.
Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ
В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет
— п. 4 ст. 217.1 НК РФ
В вашем случае дом продан сразу после покупки, то есть срок владения меньше минимального. Поэтому доход от продажи не подпадает под автоматическое освобождение по основанию истечения срока. Общий минимальный срок по умолчанию — пять лет;
В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет
— п. 4 ст. 217.1 НК РФ
три года применяется лишь для случаев, перечисленных в п. 3 ст. 217.1 НК РФ (наследство, дарение от близкого родственника, приватизация, рента, отсутствие иного жилья и т.д.). Покупка с использованием материнского капитала сама по себе в этот перечень не входит, поэтому льготного трёхлетнего срока по данному основанию у вас нет.
Это означает, что продажа «сразу после покупки» даёт облагаемый доход по общему правилу — но итоговый налог часто оказывается нулевым, что разобрано в следующих блоках.
Как уменьшить доход: зачёт расходов на приобретение, включая средства маткапитала
Даже при продаже до истечения минимального срока владения налогоплательщик вправе вместо фиксированного вычета учесть фактические и документально подтверждённые расходы на приобретение этого имущества.
вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов , связанных с приобретением этого имущества
— пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ
Ключевой вопрос в вашей ситуации — можно ли включить в расходы ту часть цены дома, которая была оплачена средствами материнского капитала. Средства маткапитала — это государственная поддержка, но они входят в цену, фактически уплаченную продавцу по договору купли-продажи, и именно эта полная цена указана в договоре. Налоговое законодательство не содержит запрета учитывать в составе расходов на приобретение ту часть стоимости, которая оплачена средствами господдержки: расходом на приобретение признаётся вся сумма, по которой объект был получен в собственность.
Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц: 1) государственные пособия, за исключением пособий по временной нетрудоспособности (включая пособие по уходу за больным ребенком); если иное не предусмотрено настоящим пунктом, все виды компенсационных выплат, установленных законодательством Российской Федерации, законодательными актами субъектов Российской Федерации, решениями представительных органов местного самоуправления (в пределах норм, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации), связанных с: возмещением вреда , причиненного увечьем или иным повреждением здоровья; возмещением расходов на оплату коммунальных услуг (включая услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами), расходов на оплату жилых помещений, предоставляемых во временное пользование, топлива (а также соответствующие доходы, полученные в натуральной форме); возмещением стоимости полагающегося натурального довольствия (а также соответствующие доходы, полученные в натуральной форме); (см.
— п. 1 ст. 217 НК РФ
Здесь важно различать два разных налогооблагаемых события. Сами средства материнского капитала, полученные вами как мера государственной поддержки, не являются вашим доходом и не облагаются НДФЛ. Но когда вы продаёте дом, облагается доход от реализации имущества — при этом в уменьшение дохода вы вправе учесть расходы на приобретение, то есть полную цену покупки (свои средства + маткапитал).
Таким образом, если цена продажи не превышает цену покупки, налоговая база равна нулю и НДФЛ платить не придётся. Если продали дороже — налог начисляется только с разницы.
Альтернатива: фиксированный вычет 1 000 000 рублей
Если расходы на приобретение по каким-то причинам документально подтвердить не удаётся, можно воспользоваться имущественным вычетом в фиксированном размере.
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей
— пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ
Этот вычет применяется при продаже жилого дома (либо доли), находившегося в собственности менее минимального предельного срока владения. Каждый из собственников применяет вычет пропорционально своей доле. Выбор между двумя способами уменьшения дохода (фиксированный вычет либо расходы на приобретение) налогоплательщик делает самостоятельно — применять можно только один из них к одному объекту.
Практический ориентир: поскольку дом покупался недавно и расходы на приобретение у вас, как правило, подтверждены договором и платёжными документами, учёт расходов выгоднее фиксированного вычета, если цена покупки превышает 1 млн рублей.
Возможное полное освобождение для семей с детьми (если вы покупаете другое жильё)
Существует отдельное основание освобождения, которое не зависит от срока владения и может полностью снять вопрос налога, если у вас есть несовершеннолетние дети и вы одновременно приобретаете взамен другое жильё.
Доход от продажи объекта недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее в настоящем пункте - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение освобождается от налогообложения независимо от срока нахождения в собственности налогоплательщика продаваемого жилого помещения или доли в праве собственности на жилое помещение, если одновременно соблюдаются следующие условия: налогоплательщик и (или) его супруг (супруга) являются родителями (усыновителями) не менее двух детей, не достигших возраста 18 лет (24 лет, если дети являются обучающимися по очной форме обучения в организациях, осуществляющих образовательную деятельность, или вне зависимости от возраста, если дети признаны судом недееспособными), или налогоплательщик является одним из указанных детей. Возраст детей для целей настоящего пункта определяется на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданное жилое помещение или долю в праве собственности на жилое помещение, а детей, родившихся после даты осуществления указанной государственной регистрации, на 30 апреля следующего календарного года, после календарного года, в котором осуществлена указанная государственная регистрация; (см.
— п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ (освобождение для родителей с детьми)
Смысл этой нормы для вас: доход от продажи жилого дома освобождается от НДФЛ независимо от того, что дом пробыл в собственности менее трёх/пяти лет, — если одновременно соблюдаются условия: (1) вы и (или) супруг — родители не менее двух детей соответствующего возраста, (2) в том же календарном году продажи либо не позднее 30 апреля следующего года вы приобрели иное жильё (по площади/кадастровой стоимости больше проданного), (3) кадастровая стоимость проданного дома не превышает 50 млн руб., (4) у семьи нет в собственности более 50% иного жилья с большей площадью/стоимостью, чем приобретённое.
Если данные условия в вашей ситуации выполняются, то вопрос налога снимается полностью вне зависимости от расходов и вычетов. Если же новое жильё взамен не приобретается — этот механизм неприменим, и нужно идти через зачёт расходов на приобретение.
Особый момент: продажа дома до оформления права собственности и обязанность выделения долей
Вы пишете, что документы ещё «не успели оформить». Это влияет на то, кто и с какого момента является собственником, и на обязанность выделить доли членам семьи по маткапиталу.
В части налога важна норма об исходной точке срока владения при продаже доли, приобретённой за счёт маткапитала:
В случае продажи доли в объекте недвижимого имущества, приобретенной в соответствии с частью 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" или в качестве обязательного условия использования средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации на приобретение объекта недвижимого имущества, срок нахождения такой доли в объекте недвижимого имущества в собственности налогоплательщика исчисляется с даты приобретения этого объекта недвижимого имущества в собственность (или с даты, определяемой в соответствии с абзацем четвертым настоящего пункта) членом семьи налогоплательщика - владельцем сертификата (иного документа) на материнский (семейный) капитал (членом семьи налогоплательщика - получателем средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации) и (или) его супругом (супругой).
— абз. п. 2 ст. 217.1 НК РФ (гильза из РФ доля маткапитала)
Эта норма означает: если часть дома приобреталась на средства маткапитала на всех членов семьи (выделение долей обязательно по ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ), то срок владения долей ребёнка исчисляется с даты приобретения всего объекта в собственность членом семьи — владельцем сертификата (его супругом), а не с даты формального выделения доли. Это защищает от «обнуления» срока при позднем оформлении долей, но не даёт права на освобождение при продаже вскоре после покупки — срок всё равно меньше минимального.
Важно также гражданско-правовое следствие: продавать дом, приобретённый на маткапитал, не выделив доли детям и не оформив переход права, рискованно. Если право собственности покупателя ещё не зарегистрировано, то юридически вы либо ещё не стали собственником (при покупке по договору без регистрации перехода права), либо, продавая «сразу», вы продаёте объект, доли в котором не выделены детям — продажа может быть оспорена, а сделка признана недействительной. Налоговая обязанность при этом возникает из факта получения дохода от продажи имущества: если переход права к вам не завершён, то и объекта собственности для целей ст. 217.1 у вас ещё нет, а продажа фактически является уступкой/продажей прав, что облагается по иным правилам. До оформления права собственности и выделения долей детям продажу лучше не завершать.
Обязанность подать декларацию и уплатить налог; сроки
Даже при нулевой налоговой базе (цена продажи = цене покупки) обязанность по декларированию, как правило, сохраняется, если не сработало полное освобождение.
физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества , принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению
— пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ
Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом , если иное не предусмотрено статьей 227.1 настоящего Кодекса
— п. 1 ст. 229 НК РФ
Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства (месту учета по иному основанию, установленному настоящим Кодексом, - при отсутствии места жительства) налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом
— п. 4 ст. 228 НК РФ
Применение к вам: вы получили доход от продажи недвижимости, находившейся в собственности менее минимального срока, поэтому являетесь лицом, обязанным задекларировать доход по пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ. Декларация 3-НДФЛ подаётся не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи; налог уплачивается не позднее 15 июля того же года.
Однако в декларации вы заявляете имущественный вычет либо уменьшаете доход на расходы на приобретение: если доход полностью перекрывается расходами, налог к уплате равен нулю, но сама декларация подаётся. Без декларации налоговый орган не увидит ваши расходы и может исчислить налог только с вычетом (или с дохода без вычета), что приведёт к доначислению, штрафу (ст. 119 НК РФ) и пеням (ст. 75 НК РФ).
Если же применяется полное освобождение по п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ (см. выше), обязанности декларировать этот доход не возникает: такой доход не подлежит налогообложению.
Вывод по делу
Прямой ответ: обязанность уплатить НДФЛ 13% при продаже дома, купленного с использованием маткапитала и проданного сразу после покупки, возникает формально, но на практике налог чаще всего равен нулю, если вы задекларируете доход и уменьшите его на расходы на приобретение, включая часть, оплаченную средствами маткапитала.
- Доход от продажи подлежит декларированию, поскольку дом находился в собственности менее минимального срока владения (три/пять лет), а покупка на маткапитал не даёт льготного срока сама по себе.
- Налоговая база = цена продажи − фактические документально подтверждённые расходы на приобретение (свои средства + маткапитал). Если продали не дороже, чем купили, налог равен нулю.
- Если у вас двое и более детей и вы взамен покупаете жильё большей площади/стоимости, возможно полное освобождение от налога независимо от срока владения (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ).
- Декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля следующего года, налог (если есть) — до 15 июля. Неподача декларации влечёт штраф и пени.
- Отдельно от налогов: продавать дом, приобретённый на маткапитал, не выделив доли детям и не оформив переход права, нельзя без риска признания сделки недействительной — сначала выделите доли и завершите регистрацию права.
