Риски занижения стоимости квартиры в договоре купли-продажи для продавца: налоговые последствия и проверка кадастровой стоимости

Обязан ли я вообще платить налог: минимальный срок владения

Квартира приобретена по договору купли-продажи (не наследство, не приватизация, не дарение) и находится в собственности меньше года. Общее правило освобождения от налога — непрерывное владение в течение минимального предельного срока.

доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Для объекта, приобретённого по возмездной сделке, этот минимальный срок составляет пять лет. Поскольку у вас он не истёк, доход от продажи квартиры не освобождается от НДФЛ — налог платить придётся при любой цене в договоре. Занижение цены эту обязанность не снимает, оно влияет только на размер базы.

Вывод: налог по вашей сделке обязателен, и вопрос стоит лишь о том, от какой суммы его считать.

От какой суммы считается налог: правило «0,7 × кадастровая стоимость»

Это ключевая норма, которая сводит на нет саму цель занижения. Если цена в договоре окажется ниже, чем кадастровая стоимость, умноженная на 0,7, налоговая база принимается равной именно этой расчётной величине, а не сумме в договоре.

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
— п. 2 ст. 214.10 НК РФ

Значит, ваша догадка про «0,7» верна: налоговая посчитает налог не от 1,5 млн, а от 70 % кадастровой стоимости, если эта величина больше цены в договоре.

Верховный Суд подтверждает этот порядок и одновременно указывает на условие его применения — наличие кадастровой стоимости в ЕГРН на 1 января года регистрации перехода права.

доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества. В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в данном пункте, отсутствует в ЕГРН по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на этот объект недвижимого имущества, или на дату его постановки на государственный кадастровый учет (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода), положения этого пункта не применяются. Таким образом, определение налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости при исчислении НДФЛ от продажи недвижимого имущества (в тех случаях, когда названные доходы не освобождены от налогообложения) возможно только при условии наличия сведений об их кадастровой стоимости в ЕГРН по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности. Отсутствие сведений о кадастровой стоимости объекта 31 недвижимости в ЕГРН является препятствием для ее применения в целях налогообложения. В силу статьи 40 НК РФ, если иное не предусмотрено указанной статьей, для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки.
— п. 17 Обзора судебной практики ВС РФ от 25.03.2026 № 3/2026

Простейшая арифметика: если кадастровая стоимость квартиры около 4 млн руб., то 0,7 × 4 000 000 = 2 800 000 руб. Это и будет ваша налоговая база, несмотря на цену 1,5 млн в договоре. Занижение в этом случае не даёт никакой экономии — налоговая просто подставит кадастровую величину. Если же кадастровая стоимость окажется, например, около 2 млн, то база — 1,4 млн, что близко к цене договора, и занижать смысла нет вообще.

Вывод: налоговая вправе считать налог от кадастровой стоимости, умноженной на 0,7, и при разнице между рыночной (около 4 млн) и договорной (1,5 млн) ценой это правило сработает почти наверняка — экономии не получится.

Как законно уменьшить налог: расходы на покупку вместо вычета

Вместо фиксированного вычета 1 млн руб. продавец вправе уменьшить доход на документально подтверждённые расходы на приобретение квартиры.

1. вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
   — подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. При продаже доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (имущественных прав). (В редакции федеральных законов от 08.06.2015 № 146-ФЗ; от 27.11.2018 № 424-ФЗ) В состав расходов налогоплательщика, связанных с приобретением доли в уставном капитале общества, могут включаться следующие расходы: (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 08.06.2015 № 146-ФЗ) расходы в сумме денежных средств и (или) стоимости иного имущества (имущественных прав), внесенных в качестве взноса в уставный капитал при учреждении общества или при увеличении его уставного капитала;
— подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217 1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
— абз. 2 подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Это означает: поскольку вы сами покупали эту квартиру, вы можете заявить в декларации расходы на её покупку (по вашему прежнему договору купли-продажи и платёжным документам). Тогда налог считается с разницы «доход минус расход», а не с полной суммы. Именно этот механизм, а не занижение цены в новом договоре, законно снижает налог. Ставка — 13 % (прогрессия при крупных суммах).

13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей; 312 тысяч рублей и 15 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 2,4 миллиона рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 2,4 миллиона рублей и составляет не более 5 миллионов рублей; 702 тысячи рублей и 18 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 5 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 5 миллионов рублей и составляет не более 20 миллионов рублей; 3402 тысячи рублей и 20 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 20 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 20 миллионов рублей и составляет не более 50 миллионов рублей; 9402 тысячи рублей и 22 процента суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 50 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 50 миллионов рублей.
— п. 1 ст. 224 НК РФ

Вывод: законный путь минимизации — заявить расходы на приобретение квартиры; при разумном соотношении цен налог может оказаться минимальным или даже нулевым, и занижать цену в новом договоре для этого не нужно.

Процедура: декларация и уплата

Налог на доход от продажи недвижимости физическое лицо исчисляет самостоятельно и обязано задекларировать его.

1. физические лица, получающие другие доходы, при получении которых не был удержан полностью или частично налог налоговыми агентами, за исключением доходов, сведения о которых представлены налоговыми агентами в порядке, установленном пунктом 5 статьи 226 , пунктом 14 статьи 226 1 и пунктом 9 статьи 226 2 настоящего Кодекса, - исходя из сумм таких доходов с зачетом суммы налога, удержанной налоговым агентом ; (В редакции федеральных законов от 29.12.2015 № 396-ФЗ, от 14.07.2022 № 324-ФЗ, от 28.11.2025 № 425-ФЗ) 5) физические лица, получающие выигрыши, выплачиваемые операторами лотерей, распространителями, - исходя из сумм таких выигрышей, не превышающих 15 000 рублей; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 30.05.2001 № 71-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 27.11.2017 № 354-ФЗ, от 29.09.2019 № 325-ФЗ, от 28.11.2025 № 425-ФЗ) 6) физические лица, получающие доходы в виде вознаграждения, выплачиваемого им как наследникам (правопреемникам) авторов произведений науки, литературы, искусства, а также авторов изобретений, полезных моделей и промышленных образцов; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 24.07.2007 № 216-ФЗ) 7) физические лица, получающие от физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, доходы в денежной и натуральной формах в порядке дарения, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 18 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению;
   — подп. 4 п. 1 ст. 228 НК РФ

Декларация по форме 3-НДФЛ подаётся в срок:

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227 1 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 19.05.2010 № 86-ФЗ) 2. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства. Лица, отнесенные в соответствии со статьей 83 настоящего Кодекса к категории крупнейших налогоплательщиков, представляют налоговую декларацию в налоговый орган по месту учета таких налогоплательщиков. (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 3. В случае прекращения деятельности, указанной в статье 227 настоящего Кодекса, до конца налогового периода налогоплательщики обязаны в пятидневный срок со дня прекращения такой деятельности представить налоговую декларацию о фактически полученных доходах в текущем налоговом периоде. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ; от 27.07.2010 № 229-ФЗ) При прекращении в течение календарного года иностранным физическим лицом деятельности, доходы от которой подлежат налогообложению в соответствии со статьями 227 и 228 настоящего Кодекса, и выезде его за пределы территории Российской Федерации налоговая декларация о доходах, фактически полученных за период его пребывания в текущем налоговом периоде на территории Российской Федерации, должна быть представлена им не позднее чем за один месяц до выезда за пределы территории Российской Федерации.
— п. 1 ст. 229 НК РФ

Уплата — не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи. Если декларацию не подать, налоговая сама проведёт камеральную проверку по имеющимся у неё сведениям (в том числе из ЕГРН о цене и кадастровой стоимости):

В случае, если налоговая декларация по налогу на доходы физических лиц в отношении доходов, полученных налогоплательщиком от продажи либо в результате дарения недвижимого имущества, не представлена в налоговый орган в установленный срок в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 и пунктом 3 статьи 228, пунктом 1 статьи 229 настоящего Кодекса, камеральная налоговая проверка проводится в соответствии с настоящей статьей на основе имеющихся у налоговых органов документов (информации) о таком налогоплательщике и об указанных доходах.
— п. 1.2 ст. 88 НК РФ

Вывод: риск «не подать декларацию» не работает — налоговая получит данные о сделке из ЕГРН и посчитает налог сама, а вас привлекут ещё и за непредставление декларации. Декларацию подавать обязательно при владении менее минимального срока.

Ответственность за занижение: штраф, пени, доначисление

Если налог окажется занижен, к доначислению налога добавятся пени и штраф. По общему правилу налоговая принимает цену, указанную сторонами сделки, однако при отклонении от рыночных более чем на 20 % вправе доначислить налог исходя из рыночных цен — а для недвижимости этот механизм дополнен специальным правилом «0,7 × кадастровая стоимость» (см. блок об определении базы).

Если иное не предусмотрено настоящей статьей, для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен. 2. Налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам лишь в следующих случаях: (В редакции Федерального закона от 09.07.1999 № 154-ФЗ) 1) между взаимозависимыми лицами; 2) по товарообменным (бартерным) операциям; 3) при совершении внешнеторговых сделок; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 09.07.1999 № 154-ФЗ) 4) при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени. (В редакции Федерального закона от 09.07.1999 № 154-ФЗ) 3. В случаях, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, когда цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20 процентов от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ или услуг), налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога , рассчитанного таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги.
— п. 1 ст. 40 НК РФ

Штраф за занижение базы по п. 1 ст. 122 НК РФ составляет 20 %:

Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов).
— п. 1 ст. 122 НК РФ

Если налоговая докажет умысел, штраф удваивается до 40 % (п. 3 ст. 122 НК РФ). Штрафная ставка различается именно поэтому: 20 % — при неумышленном занижении, 40 % — при умышленном.

Пеней признается установленная настоящей статьей денежная сумма, которую налогоплательщик должен уплатить в бюджетную систему Российской Федерации в случае неисполнения обязанности по уплате причитающихся сумм налогов в установленные законодательством о налогах и сборах сроки. 2. Сумма соответствующих пеней уплачивается дополнительно к причитающимся к уплате суммам налога независимо от применения других мер обеспечения исполнения обязанности по уплате налога, а также мер ответственности за нарушение законодательства о налогах и сборах. 3. Пеня начисляется за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налогов начиная со дня возникновения недоимки по день (включительно) исполнения совокупной обязанности по уплате налогов. Не начисляются пени на сумму недоимки, которую налогоплательщик не мог погасить в силу того, что по решению налогового органа был наложен арест на имущество налогоплательщика или по решению суда были приняты обеспечительные меры в виде приостановления операций по счетам налогоплательщика в банке, наложения ареста на денежные средства или на имущество налогоплательщика. В этом случае пени не начисляются за весь период действия указанных обстоятельств. Подача заявления о предоставлении отсрочки или рассрочки либо заявления о предоставлении инвестиционного налогового кредита не приостанавливает начисления пеней на сумму налога, подлежащую уплате. Не начисляются пени на сумму недоимки в размере, не превышающем размера положительного сальдо единого налогового счета налогоплательщика в соответствующий календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налогов, увеличенного на сумму денежных средств, зачтенную в счет исполнения предстоящей обязанности этого налогоплательщика по уплате конкретного налога. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 29.10.2024 № 362-ФЗ) 4. Пеня за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налогов определяется в процентах от суммы недоимки. Если иное не установлено настоящей статьей, процентная ставка пени принимается равной: (В редакции Федерального закона от 29.10.2024 № 362-ФЗ) 1) для физических лиц, включая индивидуальных предпринимателей, - одной трехсотой действующей в это время ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации;
— п. 1, 4 ст. 75 НК РФ

Отдельно — штраф за непредставление/несвоевременное представление декларации:

Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей.
— п. 1 ст. 119 НК РФ

По вашим цифрам: если считать от кадастровой базы (около 2,8 млн по ставке 13 %), потенциальный налог составит значительную сумму; при умышленном занижении штраф — 40 % от неуплаченного, плюс пени за каждый день просрочки по 1/300 ключевой ставки, плюс до 30 % по ст. 119 НК РФ. Умысел налоговая может усмотреть именно из разрыва между ценой в договоре и рыночной/кадастровой стоимостью — это типичный признак.

Вывод: выявление занижения влечёт доначисление налога (вплоть до расчёта от кадастровой/рыночной величины), начисление пеней по ст. 75 НК РФ и штраф по ст. 122 НК РФ (20 % или 40 % — в зависимости от доказанности умысла), а также возможный штраф по ст. 119 НК РФ за декларацию.

Когда риск становится уголовным

При определённой сумме неуплаченного налога наступает уголовная ответственность по ст. 198 УК РФ.

Уклонение физического лица от уплаты налогов, сборов и (или) физического лица - плательщика страховых взносов от уплаты страховых взносов путем непредставления налоговой декларации (расчета) или иных документов, представление которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах является обязательным, либо путем включения в налоговую декларацию (расчет) или такие документы заведомо ложных сведений, совершенное в крупном размере, - (В редакции Федерального закона от 29.07.2017 № 250-ФЗ) наказывается штрафом в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительными работами на срок до одного года, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года.
— ст. 198 УК РФ

Порог крупного размера — сумма неуплаченных налогов, превышающая за три финансовых года подряд 2 700 000 руб. В вашем случае налог с одной сделки (даже с базы 2,8 млн при занижении) обычно до этого порога не дотягивает, поэтому при единичной сделке риск именно уголовной ответственности по ст. 198 УК РФ маловероятен — но только если налоговая не сложит неуплату по нескольким эпизодам/годам. От уголовной ответственности освобождает полная уплата недоимки, пеней и штрафа (примечание 3 к ст. 198 УК РФ).

Вывод: сам факт занижения при вашей сумме чаще ведёт к налоговой (штраф, пени), а не к уголовной ответственности, однако при накоплении неуплаты по нескольким сделкам порог может быть достигнут.

Как исправить ситуацию добровольно

Если декларация уже подана с заниженной суммой, закон даёт механизм добровольной корректировки с освобождением от штрафа.

При обнаружении налогоплательщиком в поданной им в налоговый орган налоговой декларации факта неотражения или неполноты отражения сведений, а также ошибок, приводящих к занижению суммы налога, подлежащей уплате, налогоплательщик обязан внести необходимые изменения в налоговую декларацию и представить в налоговый орган уточненную налоговую декларацию в порядке, установленном настоящей статьей.
— п. 1 ст. 81 НК РФ

Освобождение от ответственности при добровольной доплате:

Если уточненная налоговая декларация представляется в налоговый орган после истечения срока подачи налоговой декларации, но до истечения срока уплаты налога, то налогоплательщик освобождается от ответственности, если уточненная налоговая декларация была представлена до момента, когда налогоплательщик узнал об обнаружении налоговым органом факта неотражения или неполноты отражения сведений в налоговой декларации, а также ошибок, приводящих к занижению подлежащей уплате суммы налога, либо о назначении выездной налоговой проверки. 4. Если уточненная налоговая декларация представляется в налоговый орган после истечения срока подачи налоговой декларации и срока уплаты налога, то налогоплательщик освобождается от ответственности в случаях: 1) представления уточненной налоговой декларации до момента, когда налогоплательщик узнал об обнаружении налоговым органом неотражения или неполноты отражения сведений в налоговой декларации, а также ошибок, приводящих к занижению подлежащей уплате суммы налога, либо о назначении выездной налоговой проверки по данному налогу за данный период, при условии, что на момент представления уточненной налоговой декларации имеется положительное сальдо единого налогового счета в размере, соответствующем недостающей сумме налога и соответствующих ей пеней ;
— п. 4 подп. 1 ст. 81 НК РФ (освобождение от ответственности при доплате)

Практически: подайте уточнённую декларацию с правильной базой и доплатите налог и пени до того, как налоговая сама обнаружит расхождение, — тогда штраф по ст. 122 НК РФ не применяется. Условие — на момент подачи уточнёнки должно быть положительное сальдо ЕНС в нужном размере.

Вывод: добровольно исправить декларацию и доплатить налог с пенями выгоднее, чем ждать доначисления: это снимает штраф за занижение.

Гражданско-правовые риски занижения цены

Помимо налоговых, есть риски по самому договору. Формально цена определяется соглашением сторон:

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. (В редакции Федерального закона от 29.06.2009 № 132-ФЗ) 2. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. 3. В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
— п. 1 ст. 424 ГК РФ

Однако если в договоре указывается не та цена, которая реально уплачивается (часть суммы идёт «отдельно»), договор рискует быть квалифицирован как притворная сделка — совершённая с целью прикрыть сделку на иных условиях:

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— ст. 170 ГК РФ, п. 1

Притворная сделка ничтожна, и к ней применяются правила той сделки, которую стороны действительно имели в виду (то есть на реальную цену). Это создаёт для вас практические риски: покупатель, получив «чёрную» часть суммы без документального подтверждения, в случае спора может опираться только на договор; кроме того, расписки/переводы на «вторую» часть суммы — это доказательства, которые при проверке легко выявят занижение. Для покупателя занижение тоже риск: при последующей продаже он сможет учесть в расходах лишь сумму из договора, то есть переплатит налог, и это может стать предметом претензий к вам.

Вывод: помимо налоговых доначислений, занижение цены создаёт гражданско-правовой риск признания сделки притворной в части цены и лишает вас документальной защиты по «неофициальной» части суммы; выгода от занижения при этом почти всегда уничтожается правилом «0,7 × кадастровая стоимость».

Свобода договора и оспоримость сделки при занижении цены

Занижение цены не делает сделку автоматически недействительной по волеизъявлению сторон: стороны свободны в определении условий договора.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. 4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
— п. 1 ст. 421 ГК РФ

Однако при расхождении между ценой в договоре и реально уплачиваемой суммой возникает риск квалификации договора как притворного (ст. 170 ГК РФ — уже процитирована выше), а также риск оспаривания со стороны покупателя, если он сочтёт условия несправедливыми. Статья 179 ГК РФ о сделках под влиянием обмана здесь работает в обе стороны: если покупатель заявит, что его ввели в заблуждение относительно существа сделки, он сможет требовать признания сделки недействительной.

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки. 3. Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. 4. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки
— п. 1, 2 ст. 179 ГК РФ

Применение к вашей ситуации: оспоримость по ст. 179 ГК РФ — это не столько налоговый, сколько гражданский риск для обеих сторон. Если между вами и покупателем возникнет спор, «неофициальная» часть суммы останется без документальной защиты, а разница между указанной и фактической ценой — это доказательство, которое в споре (и в налоговой проверке) обернётся против вас.

Вывод: гражданско-правовые риски занижения реализуются двояко — через ничтожность притворной части сделки (ст. 170 ГК РФ) и через потенциальную оспоримость при споре (ст. 179 ГК РФ); при этом свобода договора (ст. 421 ГК РФ) не защищает вас ни от налоговых последствий по ст. 214.10 НК РФ, ни от утраты доказательств по «теневой» части оплаты.