Законно ли начисление налога на имущество при разделе здания, купленного в 2011 году, на три помещения в 2023 году?

С какого момента исчисляется срок владения: с даты приобретения здания (2011) или с даты образования помещений (2023)

Освобождение доходов физического лица от продажи недвижимости привязано к непрерывному нахождению объекта в собственности в течение минимального предельного срока:

доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более
— п. 2 ст. 217.1 НК РФ

Ключевой вопрос — сохраняется ли в отношении образованных помещений непрерывность владения, начавшаяся в 2011 году. Законодатель прямо урегулировал ситуацию образования новых объектов из ранее принадлежащего налогоплательщику объекта — но только применительно к жилым помещениям и к земельным участкам определённых категорий:

При продаже жилых помещений или доли (долей) в них, образованных в результате раздела, перепланировки или реконструкции жилого помещения, выдела доли из жилого помещения (далее в настоящем абзаце - исходное жилое помещение), в срок нахождения в собственности налогоплательщика таких образованных жилых помещений или доли (долей) в них включается срок нахождения в собственности налогоплательщика исходного жилого помещения (доли в исходном жилом помещении).
— абз. 8 п. 2 ст. 217.1 НК РФ

В минимальный предельный срок владения земельным участком, образованным в результате раздела или перераспределения исходного земельного участка в связи с изъятием для государственных и муниципальных нужд, включается срок нахождения в собственности налогоплательщика исходного земельного участка, из которого был образован указанный земельный участок.
— абз. 7 п. 2 ст. 217.1 НК РФ

В обеих процитированных нормах законодатель предусмотрел «перенос» срока владения на образуемый объект, но сфера действия этих правил ограничена: абз. 8 п. 2 ст. 217.1 НК РФ говорит о жилых помещениях, образованных в результате раздела, перепланировки или реконструкции жилого помещения, а абз. 7 — о земельных участках, образованных в результате раздела или перераспределения исходного участка в связи с изъятием для государственных и муниципальных нужд и ряде других случаев. Ваши помещения — нежилые (380, 420, 250 кв. м), и правило о включении срока владения исходным объектом к ним буквально не отнесено. Обратите внимание: абз. 8 п. 2 введён Федеральным законом от 08.08.2024 № 259-ФЗ, а правило об образованных жилых помещениях появилось лишь в 2024 году — то есть на момент образования и продажи помещений в 2023 году прямого правила о «сквозном» сроке для образованных помещений в НК РФ вообще не было.

Это означает, что по буквальному смыслу ст. 217.1 НК РФ срок владения каждым вновь образованным помещением как самостоятельным объектом недвижимости отсчитывается с даты государственной регистрации права на него (то есть с 2023 года), и налоговая инспекция формально исходит именно из этой логики. Однако эта позиция уязвима и подлежит оспариванию — см. блоки 2 и 3.

Вывод по вопросу: формально, по буквальному тексту ст. 217.1 НК РФ, в отношении ваших нежилых помещений правило о включении срока владения исходным зданием (2011) прямо не закреплено, поэтому инспекция исчисляет срок с 2023 года. Но это не окончательно: законность доначисления определяется тем, прекратилось ли ваше право и возникло ли новое (блок 2) и добросовестностью налогоплательщика (блок 3). Однозначный вывод даётся с учётом этих обстоятельств.

Прекратилось ли право собственности и возникло ли «новое» право при разделе здания — защитная позиция налогоплательщика

Позиция клиента («нового права на новый объект не возникло, объект просто поделен на три части») имеет нормативную опору. При образовании объектов закон прямо увязывает прекращение права на исходный объект с одновременной регистрацией прав на образованные объекты:

Снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости, за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Федеральным законом государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав. В случае, если в соответствии с настоящим Федеральным законом государственный кадастровый учет образованных объектов недвижимости осуществляется без одновременной государственной регистрации прав на них, снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственной регистрацией прав на образованные объекты недвижимости. 4.
— ч. 3 ст. 41 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

То есть регистрация прекращения права на исходное здание и регистрация прав на помещения — это единый юридический акт, а не два независимых основания возникновения права. Право собственности как таковое у вас не прекращалось по волеизъявлению и не возникало заново — произошла лишь юридико-техническая «переконфигурация» того же объекта:

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся: 1) обращение взыскания на имущество по обязательствам (статья 237); 2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238); 3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка ввиду его ненадлежащего использования (статья 239); (В редакции Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 3 1 ) отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239 1 ); (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3 2 ) отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239 2 ); (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 31.12.2014 № 499-ФЗ) 4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей, домашних животных (статьи 240 и 241); 5) реквизиция (статья 242); 6) конфискация (статья 243);
— п. 1 ст. 235 ГК РФ

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. (В редакции Федерального закона от 29.06.2004 № 58-ФЗ) 2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества. 3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации. 4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации. 5. (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 02.07.2013 № 142-ФЗ) 6.
— п. 1 ст. 131 ГК РФ

Из системного толкования п. 1 ст. 235 и ст. 131 ГК РФ и ч. 1, ч. 3 ст. 41 ФЗ № 218-ФЗ следует: раздел здания не является для собственника сделкой приобретения — он не приобрёл помещение заново, а преобразовал уже принадлежавший ему объект. Это ключевой контрдовод: срок владения отсчитывается от возникновения права на вещь, а не от даты технической постановки на кадастровый учёт. Регистрация права на образуемый объект носит правоподтверждающий (для уже владеющего собственника), а не правопорождающий характер.

Дополнительный сильный довод, если помещение использовалось в предпринимательской деятельности: раз лицо владело объектом непрерывно с 2011 года, экономическое основание налога (получение дохода от прироста стоимости за счёт краткосрочной перепродажи) отсутствует — а этот принцип прямо закреплён в основных началах налогового законодательства. Кроме того, любые неустранимые сомнения толкуются в пользу налогоплательщика.

Вывод по вопросу: право на исходное здание прекратилось и права на помещения возникли в рамках единой регистрационной процедуры преобразования уже принадлежащего вам объекта, поэтому срок владения помещениями для целей ст. 217.1 НК РФ разумно исчислять с 2011 года, а не с 2023 года. Это — ваша основная защитная позиция при обжаловании. При этом само основание (раздел/образование) неоднозначно урегулировано применительно к нежилым помещениям (блок 1), что формирует спор; окончательно вопрос решается вышестоящим налоговым органом или судом с учётом блока 3.

Применимый срок владения и региональный аспект (три года или пять лет)

Даже если отталкиваться от даты 2023 года, важно понимать, какой именно минимальный срок применяется к вашим объектам. Статья 217.1 НК РФ устанавливает три года лишь для узкого перечня случаев:

В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий: 1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации; 1.1) недвижимое имущество, находящееся в собственности налогоплательщика, получено им от личного фонда в соответствии с утвержденными учредителем личного фонда условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации такого личного фонда имущества; (пп. 1.1 введен Федеральным законом от 31.07.2023 N 389-ФЗ) 2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации ; 3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением;
— п. 3 ст. 217.1 НК РФ

Ваш случай (покупка по договору купли-продажи, а не наследование, дарение от близкого родственника, приватизация или рента) в перечень п. 3 не входит — значит применяется общий срок:

В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. 5. Утратил силу с 1 января 2020 года. - Федеральный закон от 29.09.2019 N 325-ФЗ. 6. Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214.10 настоящего Кодекса
— п. 4 ст. 217.1 НК РФ

Кроме того, субъект РФ вправе уменьшить этот срок, вплоть до нуля:

Законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен: 1) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества; 2) размер понижающего коэффициента, указанного в статье 214.10 настоящего Кодекса
— п. 6 ст. 217.1 НК РФ

Для вас это даёт второй эшелон защиты, не зависящий от спора о дате начала срока: если в вашем регионе принят закон, снизивший минимальный предельный срок владения недвижимым имуществом, и он действовал на дату продажи помещений в 2023 году, то срок владения (даже три года, даже с 2023) может быть перекрыт. Нужно проверить региональный закон субъекта РФ по месту нахождения объектов. Поскольку регион вами не назван (корпус не подтвердил конкретный региональный акт), этот довод изложен как условный.

Вывод по вопросу: базово к нежилым помещениям применяется пятилетний минимальный предельный срок (п. 4 ст. 217.1 НК РФ), а не трёхлетний, и он к 2023 году не истёк ни при каком счёте. Однако, если законом вашего субъекта РФ этот срок уменьшен (вплоть до нуля) и такой акт действовал на дату продажи, налогообложение может быть исключено даже без спора о дате начала срока. Региональный закон нужно проверить по месту нахождения помещений.

Порядок и сроки обжалования начисления налога; ответственность и деньги

Если налоговый орган доначислил НДФЛ, вы вправе его обжаловать. Право на обжалование и обязательная досудебная ступень:

Каждое лицо имеет право обжаловать акты налоговых органов ненормативного характера, действия или бездействие их должностных лиц, если, по мнению этого лица, такие акты, действия или бездействие нарушают его права. (В редакции федеральных законов от 09.07.1999 № 154-ФЗ; от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 23.07.2013 № 248-ФЗ) Нормативные правовые акты налоговых органов могут быть обжалованы в порядке, предусмотренном федеральным законодательством.
— ст. 137 НК РФ

Акты налоговых органов ненормативного характера, действия или бездействие их должностных лиц (за исключением актов ненормативного характера, принятых по итогам рассмотрения жалоб, апелляционных жалоб, актов ненормативного характера федерального органа исполнительной власти, уполномоченного по контролю и надзору в области налогов и сборов, действий или бездействия его должностных лиц) могут быть обжалованы в судебном порядке только после их обжалования в вышестоящий налоговый орган в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом.
— п. 2 ст. 138 НК РФ

Обязательное досудебное обжалование в вышестоящий налоговый орган здесь не формальность, а условие доступа в суд — без жалобы в вышестоящий орган судебное оспаривание невозможно. Срок на подачу жалобы:

Жалоба в вышестоящий налоговый орган может быть подана, если иное не установлено настоящим Кодексом, в течение одного года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. Жалоба на вступившее в силу решение о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения или решение об отказе в привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения, которое не было обжаловано в апелляционном порядке, может быть подана в течение одного года со дня вынесения обжалуемого решения. Жалоба в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный по контролю и надзору в области налогов и сборов, может быть подана в течение трех месяцев со дня принятия вышестоящим налоговым органом решения по жалобе (апелляционной жалобе). В случае пропуска по уважительной причине срока подачи жалобы этот срок по ходатайству лица, подающего жалобу, может быть восстановлен вышестоящим налоговым органом. 3. Вступившее в силу решение налогового органа, вынесенное по результатам рассмотрения материалов налоговой проверки консолидированной группы налогоплательщиков и не обжалованное в апелляционном порядке, может быть обжаловано ответственным участником этой группы либо самостоятельно иным участником этой группы в части привлечения такого участника к ответственности за совершение налогового правонарушения. Такая жалоба может быть подана в течение одного года со дня вынесения обжалуемого решения. (Статья в редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 153-ФЗ)
— п. 2 ст. 139 НК РФ

При доначислении налога инспекция может одновременно взыскать штраф, если усмотрит занижение базы:

Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов).
— п. 1 ст. 122 НК РФ

Это важно для расчёта последствий: при штрафе по п. 1 ст. 122 НК РФ к сумме налога добавляется 20% (40% при умышленности, п. 3). Поэтому оспаривание должно вестись и против штрафа, с опорой на добросовестность налогоплательщика и правоподтверждающий характер регистрации при разделе (блок 2) — при отсутствии вины состав правонарушения исключается. Сама ставка налога, от которой считается база:

Налоговая ставка устанавливается в следующих размерах: 13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей; 312 тысяч рублей и 15 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 2,4 миллиона рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 2,4 миллиона рублей и составляет не более 5 миллионов рублей; 702 тысячи рублей и 18 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 5 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 5 миллионов рублей и составляет не более 20 миллионов рублей; 3402 тысячи рублей и 20 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 20 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 20 миллионов рублей и составляет не более 50 миллионов рублей; 9402 тысячи рублей и 22 процента суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 50 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 50 миллионов рублей.
— п. 1 ст. 224 НК РФ

Вывод по вопросу: обжалование обязательно двухступенчатое — сначала жалоба в вышестоящий налоговый орган в течение одного года со дня, когда вы узнали о нарушении права (при начислении налога это, как правило, дата получения требования/решения об уплате), затем, при отказе, — в суд. Штраф по ст. 122 НК РФ (20%/40%) оспаривается вместе с налогом со ссылкой на отсутствие вины и добросовестность. Одновременно с жалобой целесообразно заявить о приостановлении взыскания, а при уплате — о возврате/зачёте излишне взысканного.

Доказательства непрерывности владения и денежные последствия (пени)

Для подтверждения того, что вы владели объектом непрерывно с 2011 года и что раздел — лишь преобразование уже принадлежавшей вещи, собираются документы, фиксирующие всю цепочку. Исходное и производное права подтверждаются единым документом:

Государственный кадастровый учет, государственная регистрация сделки, возникновения, изменения или перехода вещных прав, возникновения ограничения права, обременения объекта недвижимости, в том числе ипотеки, изменения ограничения права, обременения объекта недвижимости на основании договора или иной сделки, включая изменение или дополнение регистрационной записи об ипотеке на основании договора или иной сделки, удостоверяются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
— ч. 1 ст. 28 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Выписка из ЕГРН о регистрации права на исходное здание (2011) и выписки о регистрации прав на образованные помещения (2023), договор купли-продажи здания 2011 года, технический план, решение/соглашение о разделе и кадастровые документы — это тот доказательственный комплекс, который позволяет предъявить налоговому органу и суду непрерывность владения и правоподтверждающий (а не правопорождающий) характер регистрации помещений.

Относительно денежных последствий доначисления — помимо налога и штрафа (ст. 122 НК РФ, блок 4) начисляются пени:

Пеней признается установленная настоящей статьей денежная сумма, которую налогоплательщик должен уплатить в бюджетную систему Российской Федерации в случае неисполнения обязанности по уплате причитающихся сумм налогов в установленные законодательством о налогах и сборах сроки. 2. Сумма соответствующих пеней уплачивается дополнительно к причитающимся к уплате суммам налога независимо от применения других мер обеспечения исполнения обязанности по уплате налога, а также мер ответственности за нарушение законодательства о налогах и сборах. 3. Пеня начисляется за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности по уплате налогов начиная со дня возникновения недоимки по день (включительно) исполнения совокупной обязанности по уплате налогов. Не начисляются пени на сумму недоимки, которую налогоплательщик не мог погасить в силу того, что по решению налогового органа был наложен арест на имущество налогоплательщика или по решению суда были приняты обеспечительные меры в виде приостановления операций по счетам налогоплательщика в банке, наложения ареста на денежные средства или на имущество налогоплательщика. В этом случае пени не начисляются за весь период действия указанных обстоятельств. Подача заявления о предоставлении отсрочки или рассрочки либо заявления о предоставлении инвестиционного налогового кредита не приостанавливает начисления пеней на сумму налога, подлежащую уплате.
— п. 1, п. 3 ст. 75 НК РФ

Из этого следует: (1) пени начисляются за каждый день просрочки и взыскиваются в дополнение к налогу и штрафу, то есть итоговая сумма растёт со временем — обжалование нужно подавать без промедления; (2) пени не начисляются за периоды, когда обязанность невозможно было исполнить вследствие обеспечительных мер; (3) при успешном обжаловании и отмене доначисления налог, пени и штраф подлежат возврату (зачёту) на единый налоговый счёт, а при частичной отмене — в соответствующей части.

Вывод по вопросу: для оспаривания соберите и приложите к жалобе выписки ЕГРН по исходному зданию (2011) и по помещениям (2023), договор купли-продажи 2011 года, технический план и документы о разделе — они подтверждают непрерывность владения с 2011 года. Пени (и штраф по ст. 122 НК РФ) следуют судьбе налога: при отмене доначисления подлежат возврату; обжалование следует инициировать незамедлительно, поскольку пени продолжают начисляться ежедневно.