Правомерно ли начисление налога с продажи дома, если сделка была мнимой и фактически не исполнялась?

Налоговая обязанность выводится из фактического дохода, а не из документов

Правовая природа налога на доходы такова, что он привязан к фактически полученному доходу, а не к наличию договора и записи в реестре. Объектом обложения выступает именно доход, полученный налогоплательщиком.

Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками: 1) от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации - для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации; 2) от источников в Российской Федерации - для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации.
— ст. 209 НК РФ

Доходом для целей налогообложения признаётся экономическая выгода в денежной или натуральной форме — причём лишь в той мере, в которой её можно оценить:

доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с главами "Налог на доходы физических лиц", "Налог на прибыль организаций" настоящего Кодекса. (В редакции федеральных законов от 05.08.2000 № 118-ФЗ; от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 08.06.2015 № 150-ФЗ) 2. В целях настоящего Кодекса не признается доходом (экономической выгодой) получение имущества его фактическим владельцем от номинального владельца, если такое имущество и его номинальный владелец указаны в специальной декларации, представленной в соответствии с Федеральным законом "О добровольном декларировании физическими лицами активов и счетов (вкладов) в банках и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" . (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.06.2015 № 150-ФЗ)
— ст. 41 НК РФ, п. 1

Разбор для клиента. По существу НДФЛ обкладывается только реально полученная экономическая выгода. Если брат денег не передавал и право распорядиться ими у прежнего собственника не возникло, экономической выгоды нет — а значит, нет и дохода, который можно было бы положить в налоговую базу. Налоговый орган, начисляя НДФЛ со всей цены 3 000 000 руб. только на основании договора и записи в реестре, презюмирует получение дохода; эта презумпция опровержима фактическими обстоятельствами — отсутствием оплаты, сохранением владения и бремени содержания у продавца.

Кроме того, доход от продажи недвижимости вообще может быть освобождён от налогообложения, если объект был в собственности достаточно долго.

Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами за соответствующий налоговый период, а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. (В редакции Федерального закона от 27.11.2018 № 424-ФЗ) 2. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) В целях настоящего пункта и пункта 3 настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, предоставленных в собственность взамен освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, при исчислении минимального предельного срока владения продаваемыми жилым помещением или долей (долями) в нем в срок нахождения в собственности налогоплательщика этих жилого помещения или доли (долей) в нем включается срок нахождения в собственности такого налогоплательщика освобожденных жилого помещения или доли (долей) в нем.
— п. 1 ст. 217.1 НК РФ

Даже если бы сделка считалась реальной, следует проверить минимальный предельный срок владения: если дом принадлежал продавцу 5 лет и более (а в ряде случаев — 3 года), доход не облагается. Это самостоятельное основание, не зависящее от мнимости, и его обязательно нужно проверить по документам о первоначальной регистрации права. В качестве альтернативы применяется имущественный вычет при продаже имущества, уменьшающий налоговую базу.

имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее ликвидации, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством); (В редакции федеральных законов от 08.06.2015 № 146-ФЗ; от 27.11.2018 № 424-ФЗ) 2) имущественный налоговый вычет в размере выкупной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме, в случае изъятия указанного имущества для государственных или муниципальных нужд; 3) имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;
— подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ

Вывод по вопросу. Начисление НДФЛ прежнему собственнику неправомерно, если он фактически не получил дохода: объект обложения (ст. 209 НК РФ) и понятие дохода как экономической выгоды (ст. 41 НК РФ) требуют реального получения выгоды, а не формального наличия договора. Независимо от мнимости заявляются и самостоятельные основания — освобождение по минимальному предельному сроку владения (ст. 217.1 НК РФ), если он истёк, и/или имущественный вычет при продаже (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Можно ли ссылаться на мнимость сделки, не признав её недействительной в суде

Мнимая сделка — сделка, совершённая лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия, ничтожна:

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 170 ГК РФ

Мнимая сделка относится к ничтожным сделкам, а ничтожная сделка недействительна независимо от признания её таковой судом:

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. 3. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. 4. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях. 5.
— п. 1 ст. 166 ГК РФ

Разбор для клиента. Отсюда два практических следствия. Во-первых, мнимость не нужно предварительно устанавливать отдельным судебным решением — ничтожная сделка не влечёт последствий уже в силу закона, и налоговый орган обязан учитывать это при оценке обстоятельств. Во-вторых, если сделка ничтожна, она не порождает юридических последствий, в том числе обязанности продавца отразить доход от реализации:

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (
— п. 1 ст. 167 ГК РФ

Поэтому в налоговом споре вы вправе ссылаться на ничтожность сделки как на возражение против начисления, не дожидаясь отдельного иска о признании сделки недействительной. Вместе с тем следует учитывать риски: обе стороны действуют недобросовестно (сделка для вида), и налоговый орган может возражать, что лица, ссылаясь на мнимость, пытаются уйти от собственного же оформления. Это оценочный риск, но он не лишает права доказывать отсутствие реального дохода.

Вывод по вопросу. Ссылаться на мнимость можно и без отдельного решения суда о недействительности: мнимая сделка ничтожна в силу закона (п. 1 ст. 170 ГК РФ) и недействительна независимо от признания судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ), поэтому она не создаёт юридических последствий (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Одновременно целесообразно рассмотреть иск о признании сделки недействительной (применении последствий ничтожной сделки) — это усилит позицию.

Достаточно ли того, что деньги не передавались и продавец остался жить в доме

Закон не устанавливает закрытого перечня доказательств мнимости — оценивается совокупность обстоятельств, подтверждающих отсутствие намерения создать правовые последствия. Отсутствие оплаты и сохранение владения/пользования — сильные, но не единственные доказательства.

В налоговом (административном) споре обязанность доказывания законности оспариваемого акта возлагается на орган, принявший акт:

Лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом. 2. Обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами, решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо. Указанные органы, организации и должностные лица обязаны также подтверждать факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений. По таким административным делам административный истец, прокурор, органы, организации и граждане, обратившиеся в суд в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц или неопределенного круга лиц, не обязаны доказывать незаконность оспариваемых ими нормативных правовых актов, актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами, решений, действий (бездействия), но обязаны: (В редакции федеральных законов от 15.02.2016 № 18-ФЗ , от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 1) указывать, каким нормативным правовым актам, по их мнению, противоречат данные акты, решения, действия (бездействие);
— п. 1 ст. 62 КАС РФ

Разбор для клиента. Именно налоговая должна подтвердить законность начисленного налога, то есть факт получения вами дохода. Ваша задача — представить совокупность доказательств, опровергающих реальность сделки. Помимо неполучения денег, целесообразно представить:

• отсутствие у покупателя (брата) фактического доступа в дом: сохранение у продавца ключей, регистрации по месту жительства, лицевых счетов на коммунальные услуги;
• квитанции и чеки об оплате продавцом коммунальных услуг, налогов на имущество и землю, договоры на ремонт — несение бремени содержания именно прежним собственником;
• отсутствие регистрации покупателя в доме и его фактического переезда;
• отсутствие следов передачи денег: выписки по счетам обеих сторон, отсутствие расписки;
• показания свидетелей (соседей), подтверждающих, что ничего не изменилось;
• родство сторон и внутрисемейный характер сделки.

Совокупность этих обстоятельств, а не какой-то один факт, подтверждает мнимость. Сам факт непередачи денег в сочетании с сохранением владения и бремени содержания у продавца обычно признаётся достаточным основанием для вывода о мнимости, но чем больше подтверждений, тем надёжнее позиция.

Вывод по вопросу. Для вывода о мнимости недостаточно одного факта непередачи денег, но совокупность «деньги не передавались + покупатель не вселялся и не пользовался + бремя содержания и проживание остались у продавца» является достаточной доказательственной базой. Бремя доказывания законности начисления лежит на налоговом органе (п. 1 ст. 62 КАС РФ), поэтому вы вправе требовать от него подтверждения реального дохода, а не просто ссылаться на договор и запись в реестре.

Процедура оспаривания начисленного налога

Акты налоговых органов ненормативного характера, действия (бездействие) должностных лиц могут быть обжалованы, если нарушают права лица:

Каждое лицо имеет право обжаловать акты налоговых органов ненормативного характера, действия или бездействие их должностных лиц, если, по мнению этого лица, такие акты, действия или бездействие нарушают его права. (В редакции федеральных законов от 09.07.1999 № 154-ФЗ; от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 23.07.2013 № 248-ФЗ) Нормативные правовые акты налоговых органов могут быть обжалованы в порядке, предусмотренном федеральным законодательством.
— ст. 137 НК РФ

Порядок обжалования — в вышестоящий налоговый орган и (или) в суд:

Акты налоговых органов ненормативного характера, действия или бездействие их должностных лиц могут быть обжалованы в вышестоящий налоговый орган и (или) в суд в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом и соответствующим процессуальным законодательством Российской Федерации. Жалобой признается обращение лица в налоговый орган, предметом которого является обжалование вступивших в силу актов налогового органа ненормативного характера, действий или бездействия его должностных лиц, если, по мнению этого лица, обжалуемые акты, действия или бездействие должностных лиц налогового органа нарушают его права. Апелляционной жалобой признается обращение лица в налоговый орган, предметом которого является обжалование не вступившего в силу решения налогового органа о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения или решения об отказе в привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения, вынесенного в соответствии со статьей 101 настоящего Кодекса, если, по мнению этого лица, обжалуемое решение нарушает его права. 2.
— п. 1 ст. 138 НК РФ

Разбор для клиента. Спор о начисленном НДФЛ с продажи дома рассматривается судом общей юрисдикции (это спор гражданина с налоговым органом), по правилам главы 22 КАС РФ. Рекомендуется сначала подать жалобу в вышестоящий налоговый орган (УФНС), затем при отказе — административный иск в суд. Именно в суде вы сможете ссылаться на мнимость сделки как на обстоятельство, опровергающее реальность дохода, и требовать оценки всех доказательств по существу. При этом само требование об уплате налога и решение по проверке должны быть надлежащим образом обжалованы.

Вывод по вопросу. Оспаривать начисление можно в вышестоящем налоговом органе и (или) в суде (ст. 137, п. 1 ст. 138 НК РФ). Досудебная жалоба в УФНС обязательна перед обращением в суд по налоговым актам; затем — административный иск в суд общей юрисдикции по главе 22 КАС РФ, где вы доказываете отсутствие реального дохода, а налоговый орган обязан доказать законность начисления.

Гражданско-правовые последствия: судьба сделки и записи в реестре

Если сделка признана мнимой, она не влечёт последствий, и стороны возвращаются в первоначальное положение:

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Если из существа оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 4. Суд вправе не применять последствия недействительности сделки (
— п. 1 ст. 167 ГК РФ

Разбор для клиента. Признание сделки недействительной влечёт восстановление положения: дом возвращается в собственность прежнего владельца, а запись в ЕГРН о переходе права подлежит погашению (восстановлению прежней записи). Поскольку денег брат не передавал, возврат «всё полученное по сделке» фактически сводится к устранению записи. Это дополнительно подтверждает, что реального возмездного отчуждения не было, и налоговый орган не может выводить из этой сделки доход.

Возможны две ветки:

• Если сделка реальна (деньги фактически переданы, покупатель пользуется домом, но продавец не оформил документально и т.п.) — действует общий порядок, доход облагается, но с применением вычета при продаже (ст. 220 НК РФ) или освобождения по ст. 217.1 НК РФ;
• Если сделка мнимая (деньги не передавались, владение сохранилось) — она ничтожна, дохода нет, начисление необоснованно, а запись в ЕГРН подлежит исправлению.

Вывод по вопросу. При ничтожности мнимой сделки каждая сторона обязана вернуть всё полученное по сделке (п. 2 ст. 167 ГК РФ); фактически это восстановление прежней записи в ЕГРН о праве продавца, что подтверждает отсутствие реального отчуждения и дохода. Итоговое решение по налоговому спору зависит от того, какая ветка подтвердится доказательствами: мнимость (налог необоснован) либо реальность сделки (налог возможен, но с учётом ст. 217.1 и ст. 220 НК РФ).

Денежные последствия: возврат излишне взысканного налога

Спор с налоговым органом — публично-правовой. Гражданско-правовые проценты за пользование чужими денежными средствами применяются к должнику по денежному обязательству:

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Разбор для клиента. К отношениям гражданина с налоговым органом эта норма напрямую не применяется — здесь действует специальный порядок возврата излишне взысканных сумм налогов. Денежное последствие незаконного начисления и взыскания — возврат суммы налога с начисленными на неё процентами в порядке налогового законодательства:

налогоплательщик, плательщик сбора, плательщик страховых взносов и (или) налоговый агент, и сумма налога, подлежащая возврату в бюджетную систему Российской Федерации в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом. При этом в совокупную обязанность не включаются суммы налога на доходы физических лиц, уплачиваемого в порядке, установленном статьей 227 1 настоящего Кодекса, и суммы государственной пошлины, за исключением государственной пошлины, в отношении уплаты которой арбитражным судом выдан исполнительный документ; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 14.07.2022 № 263-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ ) задолженность по уплате налогов, сборов и страховых взносов в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации (далее - задолженность) - общая сумма недоимок, а также не уплаченных налогоплательщиком, плательщиком сборов, плательщиком страховых взносов и (или) налоговым агентом пеней, штрафов и процентов, предусмотренных настоящим Кодексом, и сумм налогов, подлежащих возврату в бюджетную систему Российской Федерации в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, равная размеру отрицательного сальдо единого налогового счета этого лица, а также сумм, не учитываемых в совокупной обязанности в соответствии с подпунктами 10 и 10 1 пункта 5, подпунктами 2 - 3 4 , 5 и 6 пункта 7 статьи 11 3 настоящего Кодекса;
— п. 1 ст. 79 НК РФ

Если начисленный НДФЛ будет признан необоснованным (в том числе ввиду мнимости сделки), уплаченные денежные средства подлежат возврату по ст. 79 НК РФ (в условиях единого налогового счёта — распоряжение положительным сальдо), с начислением процентов на излишне взысканную сумму. Для этого подаётся заявление о возврате в налоговый орган; в административный иск включается требование об обязании налогового органа вернуть излишне взысканный налог и выплатить проценты, а также о возмещении судебных расходов.

Вывод по вопросу. Частноправовые проценты по ст. 395 ГК РФ неприменимы в публично-правовом споре с налоговым органом. Профильная норма о денежных последствиях — п. 1 ст. 79 НК РФ: излишне взысканный налог подлежит возврату с начислением процентов; в административном иске заявляется требование об обязании налогового органа вернуть излишне взысканную сумму и проценты.