Спор с ИФНС по НДФЛ при продаже дома: кадастровая стоимость, срок владения и пропуск срока взыскания

Освобождение от НДФЛ «за сроком владения» здесь не работает: позиция суда законна

Ключевой вопрос дела — с какого момента исчислять минимальный предельный срок владения жилым домом. Вы пытаетесь доказать, что владеете «домом» с 2004 года, однако правовая конструкция иная: в 2004 году вы приобрели по договору только земельный участок, а недостроенный дом в договоре купли-продажи вообще не фигурировал (вы это сами указываете). Объект недвижимости «жилой дом» как вещь в правовом смысле появился только в 2018 году, когда вы поставили его на кадастровый учёт и зарегистрировали право собственности в ЕГРН.

Верховный Суд РФ прямо закрепил правило, применимое к вашему случаю (объект, существовавший фактически как недострой, оформленный как «дом» много позже):

Для целей налогообложения дохода от реализации объекта недвижимости, приобретенного в виде объекта незавершенного строительства, минимальный предельный срок владения следует исчислять с даты регистрации в ЕГРН права собственности на образованный после завершения строительства объект 18. Для целей налогообложения дохода от реализации объекта недвижимости, приобретенного в виде объекта незавершенного строительства, минимальный предельный срок владения следует исчислять с даты регистрации в ЕГРН права собственности на образованный после завершения строительства объект. Налогоплательщик в 2020 году реализовал по договору купли-продажи жилой дом, доход не задекларировал, НДФЛ не уплатил. Налоговый орган, считая, что налогоплательщик владел реализованным объектом менее установленного минимального предельного срока владения, привлек его к налоговой ответственности, назначил штраф, доначислил НДФЛ. Ввиду неуплаты налогоплательщиком указанной задолженности налоговый орган обратился в суд с требованием о ее взыскании. Суд первой инстанции оставил требование налогового органа без удовлетворения. Выясняя вопрос о минимальном предельном сроке владения жилым домом для целей налогообложения, исходил из того, что он получен налогоплательщиком в 2016 году в дар от матери в виде объекта незавершенного строительства, в связи с чем к спорным правоотношениям подлежит применению пункт 3 статьи 217.1 НК РФ, устанавливающий минимальный предельный срок владения объектом недвижимости три года.
— п. 18 Тематического обзора ВС РФ № 3/2026 (утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 25.03.2026 № 4А/2026)

Верховный Суд сформулировал его предельно чётко: продаваемый по договору жилой дом — это не тот объект, который «фактически стоял» на участке с 1993–2004 года, а новый объект недвижимости, образованный после завершения/оформления строительства. Момент возникновения права собственности на него — дата государственной регистрации, а не дата возведения коробки прежним хозяином:

Суд апелляционной инстанции, позицию которого поддержал суд кассационной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и принимая решение о взыскании с налогоплательщика спорной задолженности, указал следующее. Доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более ( пункт 2 статьи 217.1 НК РФ). В силу пункта 4 статьи 217.1 НК РФ минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества на праве собственности составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217.1 названного кодекса. Для объектов недвижимого имущества, полученных в собственность по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником налогоплательщика в соответствии с СК РФ, минимальный предельный срок владения составляет три года ( подпункт 1 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ). Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРН органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней ( пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса).
— п. 18 Обзора ВС РФ № 3/2026 (утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 25.03.2026 № 4А/2026)

Поэтому позиция судьи о том, что юридически собственником дома вы стали в 2018 году, соответствует закону и позиции ВС РФ. Ваши доказательства (свидетельские показания, расписка 2004 года, строительный паспорт 1993 года, накладные, договор электроснабжения 2006 года, аэрофотосъёмка) подтверждают лишь факт физического существования строения и давность его возведения, но не порождают вещное право на «жилой дом» как объект гражданского оборота: > Для объектов недвижимого имущества, полученных в собственность по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником налогоплательщика в соответствии с СК РФ, минимальный предельный срок владения составляет три года ( подпункт 1 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ). Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРН органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней ( пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса). Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации ( статья 219 ГК РФ). В части 8 статьи 40 Закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ закреплено, что снятие с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства и государственная регистрация прекращения прав на этот объект, если государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав в отношении его были осуществлены ранее, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом созданных в результате завершения строительства этого объекта здания, сооружения или всех помещений либо машино-мест в них и государственной регистрацией прав на них. Согласно материалам дела 10 мая 2016 г.

— п. 3 ст. 217.1 НК РФ (в изложении п. 18 Обзора ВС РФ № 3/2026)

{Внимание: на важный нюанс — расписка продавца 2004 года говорит о деньгах «за земельный участок вместе со всеми строениями». Если по договору купли-продажи 2004 года к вам переходил именно земельный участок, а строение передавалось «по факту», то в отношении самого участка срок владения считается с 2004 года; но жилой дом, проданный в 2021 году, — это самостоятельный вновь созданный объект).}

Вывод: поскольку дом зарегистрирован в ЕГРН в 2018 году, а продан в 2021 году, пятилетний (и даже трёхлетний) минимальный срок владения, предусмотренный ст. 217.1 НК РФ, не истёк. Освобождение дохода от НДФЛ «за давностью владения» в вашем случае не применяется, и настаивать на нём в административном деле бесперспективно.

Спор о налоговой базе: где действительно можно бороться — кадастровая vs рыночная стоимость

Главный реальный резерв в вашем деле — это не «срок владения», а оспоримость применения кадастровой стоимости 6,8 млн руб. для расчёта НДФЛ при цене сделки 1 млн руб.

Правило «кадастровая стоимость × 0,7» применяется только при строго определённых условиях, и ВС РФ прямо указал, когда оно НЕ действует:

Согласно пункту 2 статьи 214.10 НК РФ в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода - кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества. В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в данном пункте , отсутствует в ЕГРН по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на этот объект недвижимого имущества, или на дату его постановки на государственный кадастровый учет (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода), положения этого пункта не применяются.
— п. 2 ст. 214.10 НК РФ (в изложении п. 17 Обзора ВС РФ № 3/2026)

Из этого следует несколько защитных линий именно для вашей ситуации. Поскольку дом как объект недвижимости «образовался» (поставлен на кадастровый учёт) только в 2018 году, для него действует специальное правило: кадастровая стоимость принимается на дату постановки на государственный кадастровый учёт. Если налоговая применила кадастровую стоимость, определённую на иную дату, или кадастровая стоимость вообще отсутствовала в ЕГРН на нужную дату — пункт 2 ст. 214.10 НК РФ не применяется, и база определяется по цене сделки / рыночной стоимости:

Если кадастровая стоимость реализованного объекта недвижимости не была внесена в ЕГРН по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности, размер НДФЛ, подлежащий уплате в случае занижения налогооблагаемого дохода, может определяться исходя из рыночной стоимости реализованного объекта недвижимости 17. Если кадастровая стоимость реализованного объекта недвижимости не была внесена в ЕГРН по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности, размер НДФЛ, подлежащий уплате в случае занижения налогооблагаемого дохода, может определяться исходя из рыночной стоимости реализованного объекта недвижимости.
— п. 17 Тематического обзора ВС РФ № 3/2026 (утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 25.03.2026 № 4А/2026)

Более того, ВС РФ закрепил принцип: при отсутствии применимой кадастровой стоимости налоговый орган не вправе доначислять исходя из неё, а обязан исходить из цены сделки, пока не доказано её отклонение от рыночной более чем на 20%:

В силу статьи 40 НК РФ, если иное не предусмотрено указанной статьей , для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен ( пункт 1 поименованной статьи). В случаях, предусмотренных пунктом 2 названной статьи, когда цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20 процентов от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ или услуг), налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога, рассчитанного таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги ( пункт 3 статьи 40 НК РФ). Конституционное требование об уплате только законно установленных налогов и сборов означает, что эту налоговую обязанность следует понимать, среди прочего, как обязанность платить налоги в размере не большем, чем это установлено законом, в котором определены все существенные элементы налогового обязательства, включая объект налогообложения, налоговую базу, порядок исчисления и уплаты налога.
— абз. о применении ст. 40 НК РФ — п. 17 Обзора ВС РФ № 3/2026 (утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 25.03.2026 № 4А/2026)

Вывод: в вашем деле необходимо предметно проверить и оспорить именно дату и сам факт наличия кадастровой стоимости, применённой налоговой для расчёта базы. Если кадастровая стоимость определена в порядке массовой оценки «исходя только из заявленной площади» без учёта фактического состояния объекта (коробка без отделки), а не из реальных характеристик, — это самостоятельное основание для её оспаривания (установление кадастровой стоимости в размере рыночной через комиссию или суд), что напрямую снизит и НДФЛ, и пени, и штраф. Это и есть наиболее перспективное направление защиты, в отличие от аргумента «владею с 2004 года».

Имущественный вычет и учёт расходов — обязательный запасной путь снижения налога

Даже если доход от продажи дома признаётся облагаемым, вы вправе существенно уменьшить налоговую базу одним из двух способов — и право такого выбора принадлежит вам, а не налоговому органу.

Налогоплательщик вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества ( подпункт 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ). Для реализации указанного права налогоплательщик обратился в суд, приложив в качестве обоснования необходимые документы. Согласно пункту 7 статьи 6 и части 1 статьи 14 КАС РФ доказывание по административным делам осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон административного судопроизводства при активной роли суда. Данный принцип выражается в том числе в принятии судом предусмотренных поименованным кодексом мер для всестороннего и полного установления всех фактических обстоятельств по административному делу, для выявления и истребования по собственной инициативе доказательств в целях правильного разрешения административного дела ( часть 2 статьи 14 , часть 1 статьи 63 , части 8 и 12 статьи 226 КАС РФ). Судом установлено: налогоплательщик при переписке с налоговым органом ссылался на то, что реализованная им квартира была приобретена по договору купли-продажи за счет собственных средств, а также заемных средств по кредитному договору. Также из решений налогового органа следовало, что при проведении налоговой проверки у налогового органа имелись документы, подтверждающие расходы на приобретение данной квартиры, в том числе кредитный договор, государственный сертификат на материнский капитал. Таким образом, отсутствие заявления налогоплательщика об уменьшении налоговой базы на фактически произведенные расходы не могло служить основанием для отказа в их учете, поскольку доказательства их несения представлены в ходе проведения налоговой проверки и право выбора способа определения налоговой базы по НДФЛ принадлежало налогоплательщику.
— подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ (в изложении п. 24 Обзора ВС РФ № 3/2026)

Это означает: вместо вычета в фиксированном размере 1 млн руб. (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ) вы вправе уменьшить доход от продажи на сумму фактически произведённых и документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением (созданием) имущества (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). В вашем распоряжении есть документы 1993–1996 гг. о приобретении строительных материалов, расписка продавца 2004 года о деньгах за участок «со строениями», договор электроснабжения 2006 года — всё это может подтверждать расходы на создание/приобретение объекта и снижать базу.

Важно: по позиции ВС РФ отсутствие заблаговременного «заявления» на вычет не лишает права на него, если расходы подтверждены документально и доказательства представлены в суд:

Налогоплательщик вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества ( подпункт 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ). Для реализации указанного права налогоплательщик обратился в суд, приложив в качестве обоснования необходимые документы. Согласно пункту 7 статьи 6 и части 1 статьи 14 КАС РФ доказывание по административным делам осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон административного судопроизводства при активной роли суда. Данный принцип выражается в том числе в принятии судом предусмотренных поименованным кодексом мер для всестороннего и полного установления всех фактических обстоятельств по административному делу, для выявления и истребования по собственной инициативе доказательств в целях правильного разрешения административного дела ( часть 2 статьи 14 , часть 1 статьи 63 , части 8 и 12 статьи 226 КАС РФ). Судом установлено: налогоплательщик при переписке с налоговым органом ссылался на то, что реализованная им квартира была приобретена по договору купли-продажи за счет собственных средств, а также заемных средств по кредитному договору. Также из решений налогового органа следовало, что при проведении налоговой проверки у налогового органа имелись документы, подтверждающие расходы на приобретение данной квартиры, в том числе кредитный договор, государственный сертификат на материнский капитал. Таким образом, отсутствие заявления налогоплательщика об уменьшении налоговой базы на фактически произведенные расходы не могло служить основанием для отказа в их учете, поскольку доказательства их несения представлены в ходе проведения налоговой проверки и право выбора способа определения налоговой базы по НДФЛ принадлежало налогоплательщику.
— подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ (в изложении п. 24 Обзора ВС РФ № 3/2026)

Вывод: в административном деле настойчиво заявляйте об уменьшении налоговой базы на документально подтверждённые расходы на приобретение/создание дома (и участка), и требуйте от суда установить их сумму и пересчитать НДФЛ. Это законный способ радикально снизить доначисление, независимо от исхода спора о кадастровой стоимости и о «сроке владения».

Сроки взыскания: ваше «слово» суду в целом верно, но есть критическая поправка

Ваш расчёт механизма взыскания в основном корректен, однако он опирается на устаревшую редакцию ст. 48 НК РФ (до введения ЕНС с 01.01.2023). Действующая редакция меняет точку отсчёта и, что важнее, — судебный приказ здесь не является обязательным этапом, и 6-месячный срок привязан не к подаче заявления мировому судье.

В целях настоящей статьи принятие решения о взыскании задолженности и его направление физическому лицу осуществляются в течение шести месяцев с даты истечения срока исполнения требования об уплате задолженности. Решение о взыскании задолженности, принятое после истечения указанного срока, считается недействительным и исполнению не подлежит. В этом случае налоговый орган может обратиться в суд с административным исковым заявлением о взыскании задолженности в размере сумм, не учитываемых в совокупной обязанности в соответствии с подпунктом 2 пункта 7 статьи 11 3 настоящего Кодекса, в течение шести месяцев после истечения срока, установленного абзацем первым настоящего пункта для принятия решения о взыскании задолженности. Пропущенный по уважительной причине срок подачи административного искового заявления может быть восстановлен судом.
— п. 2 ст. 48 НК РФ

Из действующей нормы следует цепочка, которую нужно проверять по фактическим датам вашего дела:

1. Обязанность по НДФЛ за 2021 год и порядок её отражения на ЕНС; при отрицательном сальдо налоговый орган обязан направить требование об уплате задолженности не позднее 3 месяцев с момента формирования отрицательного сальдо (свыше 3000 руб.):

Требование об уплате задолженности должно быть направлено налогоплательщику, плательщику сбора, плательщику страховых взносов, налоговому агенту не позднее трех месяцев со дня формирования отрицательного сальдо единого налогового счета этого лица в размере, превышающем 3000 рублей, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом. (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) 2. В случае, если размер отрицательного сальдо единого налогового счета лица - налогоплательщика, плательщика сбора, плательщика страховых взносов, налогового агента превышает 500 рублей, но составляет не более 3000 рублей, требование об уплате задолженности в размере отрицательного сальдо единого налогового счета должно быть направлено этому лицу не позднее одного года со дня формирования отрицательного сальдо его единого налогового счета в размере, превышающем 500 рублей. (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 263-ФЗ)
— п. 1 ст. 70 НК РФ

1. Требование исполняется в течение 8 дней с даты получения:

Требование об уплате задолженности должно быть исполнено в течение восьми дней с даты получения указанного требования, если более продолжительный период времени для уплаты задолженности не указан в этом требовании. Исполнением требования об уплате задолженности признается уплата (перечисление) суммы задолженности в размере отрицательного сальдо на дату исполнения . Требование об уплате задолженности, направленное реорганизованной организации, ее правопреемнику не направляется. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ) 4. Требование об уплате задолженности может быть передано руководителю организации (ее законному или уполномоченному представителю) или физическому лицу (его законному или уполномоченному представителю) лично под расписку, направлено по почте заказным письмом, передано в электронной форме по телекоммуникационным каналам связи или через личный кабинет налогоплательщика, а также может быть передано налогоплательщику - физическому лицу в электронной форме через личный кабинет на едином портале государственных и муниципальных услуг. В случае направления указанного требования по почте заказным письмом оно считается полученным по истечении шести дней с даты направления заказного письма.
— п. 3 ст. 69 НК РФ

1. При неисполнении — решение о взыскании и обращение в суд возможны в течение 6 месяцев с даты истечения срока исполнения требования; пропущенный по уважительной причине срок может быть восстановлен судом.

Существенный момент для вашей позиции: сам по себе факт, что налоговый орган обращался сначала за судебным приказом (отменён 09.11.2024), а затем подал административный иск 23.04.2025 в пределах 6 месяцев после отмены приказа, — не исключает проверки судом предшествующей стадии: было ли вообще своевременно направлено требование, не истёк ли 6-месячный срок от срока исполнения требования до первого обращения в суд. Именно это, вероятно, и «смутило» судью, отложившую разбирательство.

Вывод: главный процессуальный аргумент защиты — не «просрочка подачи заявления мировому судье», а пропуск 6-месячного срока от даты истечения срока исполнения требования об уплате задолженности до первого обращения в суд, и отсутствие уважительных причин для восстановления этого срока. Именно на проверку этой хронологии (требование → срок его исполнения → 6 месяцев → первое обращение в суд) нужно направить усилия и запросить у суда все доказательства направления требования и его даты.

Последствия пропуска срока: недоимка не учитывается, а задолженность можно признать безнадёжной

Если суд установит, что налоговый орган утратил возможность принудительного взыскания ввиду пропуска сроков и не представит уважительных причин для восстановления, — правовые последствия для налогового органа жёсткие и фактически «обнуляют» требование.

В совокупной обязанности не подлежат учету недоимка по налогам и задолженность по пеням, возможность принудительного взыскания которых утрачена в силу истечения сроков, установленных для их взыскания, до даты вступления в законную силу судебного акта о восстановлении пропущенного срока либо судебного акта о взыскании таких сумм 4. В совокупной обязанности не подлежат учету недоимка по налогам и задолженность по пеням, возможность принудительного взыскания которых утрачена в силу истечения сроков, установленных для их взыскания, до даты вступления в законную силу судебного акта о восстановлении пропущенного срока либо судебного акта о взыскании таких сумм.
— п. 4 Тематического обзора ВС РФ № 3/2026 (утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 25.03.2026 № 4А/2026)

Это прямо означает: недоимка и пени, по которым истёк срок взыскания, не подлежат учёту в совокупной обязанности (сальдо ЕНС) до вступления в силу судебного акта о восстановлении срока либо о взыскании. Если восстановления не произошло — взыскать их нельзя.

Кроме того, пропуск срока влечёт не только невозможность взыскания недоимки, но и невозможность взыскания пеней — производное обязательство не может существовать без основного:

Положения Налогового кодекса не предполагают возможности начисления пеней на суммы тех налогов, право на взыскание которых налоговым органом утрачено. Это обусловлено тем, что пени не могут быть взысканы в отсутствие обязанности по уплате суммы налога, равно как и при истечении сроков на ее принудительное взыскание. Следовательно, пени могут взыскиваться только в том случае, если налоговым органом были своевременно приняты меры по принудительному взысканию суммы налога. Сведения о том, что задолженность по страховым взносам на обязательное медицинское страхование за спорный налоговый период погашена либо возможность ее взыскания не утрачена, в материалах дела отсутствовали. Согласно информации, поступившей от судебного пристава-исполнителя, налоговому органу было отказано в возбуждении в отношении налогоплательщика исполнительного производства на основании исполнительного листа, выданного по решению суда о взыскании с него указанной задолженности, в связи с истечением срока предъявления исполнительного документа к исполнению. Данный срок судом не восстанавливался, доказательств уважительности причин пропуска срока принудительного взыскания задолженности суду не представлено. Таким образом, в связи с утратой налоговым органом права на принудительное взыскание по исполнительному документу задолженности по основному обязательству у судов отсутствовали основания для взыскания с налогоплательщика пени, исчисленной в отношении указанной задолженности.
— п. 7 Тематического обзора ВС РФ № 3/2026 (утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 25.03.2026 № 4А/2026)

А при вынесении судом акта, которым налоговый орган утрачивает возможность взыскания, задолженность (включая пени и штраф) признаётся безнадёжной к взысканию и подлежит списанию:

1. принятия судом акта, в соответствии с которым налоговый орган утрачивает возможность взыскания задолженности в связи с истечением установленного срока ее взыскания, в том числе вынесения им определения об отказе в восстановлении пропущенного срока подачи заявления в суд о взыскании задолженности
   — подп. 4 п. 1 ст. 59 НК РФ

Вывод: если по итогам проверки хронологии суд придёт к выводу о пропуске срока взыскания без уважительных причин, он должен отказать налоговому органу, а образовавшуюся задолженность можно будет признать безнадёжной к взысканию и списать (ст. 59 НК РФ). Это самостоятельный и, при подтверждении фактов, безусловный способ полного освобождения от всех начислений — независимо от того, насколько верно исчислен сам налог.

Об установлении факта владения в отдельном производстве: затея бесперспективна

На вопрос «можно ли подать отдельное заявление об установлении фактического срока возникновения права собственности» ответ отрицательный, и судья в административном деле сказала вам это верно.

Особое производство позволяет установить лишь факты, имеющие юридическое значение, и только при невозможности получить документы иным путём:

1. Суд устанавливает факты, от которых зависит возникновение, изменение, прекращение личных или имущественных прав граждан, организаций. 2. Суд рассматривает дела об установлении: 1) родственных отношений; 2) факта нахождения на иждивении ; 3) факта регистрации рождения, усыновления (удочерения), брака, расторжения брака, смерти; 4) факта признания отцовства ; 5) факта принадлежности правоустанавливающих документов (за исключением воинских документов, паспорта и выдаваемых органами записи актов гражданского состояния свидетельств) лицу, имя, отчество или фамилия которого, указанные в документе, не совпадают с именем, отчеством или фамилией этого лица, указанными в паспорте или свидетельстве о рождении; 6) факта владения и пользования недвижимым имуществом; 7) факта несчастного случая; 8) факта смерти в определенное время и при определенных обстоятельствах в случае отказа органов записи актов гражданского состояния в регистрации смерти; 9) факта принятия наследства и места открытия наследства; 10) других имеющих юридическое значение фактов.
   — ст. 264 ГПК РФ

Суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение, только при невозможности получения заявителем в ином порядке надлежащих документов, удостоверяющих эти факты, или при невозможности восстановления утраченных документов
— ст. 265 ГПК РФ

Но факт, который вы хотите установить, — «право собственности на жилой дом возникло в 2004 году» — это не факт, а правовой вопрос, разрешаемый в порядке искового производства о признании права собственности, а не в особом производстве. Установление «факта владения и пользования недвижимым имуществом» (п. 6 ч. 2 ст. 264 ГПК РФ) не порождает и не «передвигает» дату возникновения права собственности на вновь созданный объект: право собственности на здание возникает с момента госрегистрации (ст. 219 ГК РФ), и никакое установление факта владения строением с 2004 года этого не изменит.

Более того, даже если бы факт владения был установлен, для налоговой цели это ничего не даёт: как разъяснил ВС РФ, минимальный срок владения жилым домом как вновь образованным объектом исчисляется от даты его госрегистрации, а не от даты возведения или начала владения недостроем.

Вывод: подача в суд отдельного заявления об установлении факта владения/срока возникновения права нецелесообразна и не даст нужного результата. Все материально-правовые возражения необходимо заявлять в самом административном деле (о налоговой базе, вычете/расходах, пропуске срока взыскания), а не в параллельном производстве.

Сроки обращения в суд и порядок их восстановления (детализация)

По действующей редакции (с учётом ЕНС) механизм взыскания с физического лица следующий. Отрицательное сальдо ЕНС является основанием для направления требования; требование направляется в срок, установленный ст. 70 НК РФ:

Требование об уплате задолженности должно быть направлено налогоплательщику, плательщику сбора, плательщику страховых взносов, налоговому агенту не позднее трех месяцев со дня формирования отрицательного сальдо единого налогового счета этого лица в размере, превышающем 3000 рублей, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом. (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) 2. В случае, если размер отрицательного сальдо единого налогового счета лица - налогоплательщика, плательщика сбора, плательщика страховых взносов, налогового агента превышает 500 рублей, но составляет не более 3000 рублей, требование об уплате задолженности в размере отрицательного сальдо единого налогового счета должно быть направлено этому лицу не позднее одного года со дня формирования отрицательного сальдо его единого налогового счета в размере, превышающем 500 рублей. (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 259-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 263-ФЗ)
— п. 1 ст. 70 НК РФ

Срок исполнения требования — 8 дней с даты его получения:

Требование об уплате задолженности должно быть исполнено в течение восьми дней с даты получения указанного требования, если более продолжительный период времени для уплаты задолженности не указан в этом требовании. Исполнением требования об уплате задолженности признается уплата (перечисление) суммы задолженности в размере отрицательного сальдо на дату исполнения . Требование об уплате задолженности, направленное реорганизованной организации, ее правопреемнику не направляется. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ) 4. Требование об уплате задолженности может быть передано руководителю организации (ее законному или уполномоченному представителю) или физическому лицу (его законному или уполномоченному представителю) лично под расписку, направлено по почте заказным письмом, передано в электронной форме по телекоммуникационным каналам связи или через личный кабинет налогоплательщика, а также может быть передано налогоплательщику - физическому лицу в электронной форме через личный кабинет на едином портале государственных и муниципальных услуг. В случае направления указанного требования по почте заказным письмом оно считается полученным по истечении шести дней с даты направления заказного письма.
— п. 3 ст. 69 НК РФ

Обращение к принудительному взысканию и в суд — в течение 6 месяцев с даты истечения срока исполнения требования, при этом пропущенный срок может быть восстановлен судом только по уважительной причине:

В целях настоящей статьи принятие решения о взыскании задолженности и его направление физическому лицу осуществляются в течение шести месяцев с даты истечения срока исполнения требования об уплате задолженности. Решение о взыскании задолженности, принятое после истечения указанного срока, считается недействительным и исполнению не подлежит. В этом случае налоговый орган может обратиться в суд с административным исковым заявлением о взыскании задолженности в размере сумм, не учитываемых в совокупной обязанности в соответствии с подпунктом 2 пункта 7 статьи 11 3 настоящего Кодекса, в течение шести месяцев после истечения срока, установленного абзацем первым настоящего пункта для принятия решения о взыскании задолженности. Пропущенный по уважительной причине срок подачи административного искового заявления может быть восстановлен судом.
— п. 2 ст. 48 НК РФ

Ключевое для вашего дела: поскольку спор касается периодов и недоимки, возникших до 01.01.2023 (доход 2021 года), суду надлежит в хронологическом порядке проверить соблюдение всей совокупности сроков — и направления требования, и взыскания, — с учётом редакций закона, действовавших в соответствующие периоды, и выяснить, не утратил ли налоговый орган право на взыскание. Именно на это ориентирует позиция ВС РФ (см. п. 4 Обзора — ранее процитирован), и именно такую проверку, по всей видимости, и инициировала судья, отложив разбирательство.

Вывод: сроки обращения в суд исчисляются от истечения срока исполнения требования (а не от подачи заявления о судебном приказе); их пропуск без уважительных причин означает утрату права на взыскание. Суд обязан проверить всю цепочку сроков по состоянию на каждый спорный период.

Смежные гражданско-правовые основания: момент возникновения права на дом

Правовой фундамент позиции суда — нормы ГК РФ, которые ВС РФ напрямую привязал к исчислению минимального срока владения:

Для объектов недвижимого имущества, полученных в собственность по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником налогоплательщика в соответствии с СК РФ, минимальный предельный срок владения составляет три года ( подпункт 1 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ). Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в ЕГРН органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней ( пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса). Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации ( статья 219 ГК РФ). В части 8 статьи 40 Закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ закреплено, что снятие с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства и государственная регистрация прекращения прав на этот объект, если государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав в отношении его были осуществлены ранее, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом созданных в результате завершения строительства этого объекта здания, сооружения или всех помещений либо машино-мест в них и государственной регистрацией прав на них. Согласно материалам дела 10 мая 2016 г.
— п. 3 ст. 217.1 НК РФ (в изложении п. 18 Обзора ВС РФ № 3/2026)

Из приведённого следует: право собственности на вновь созданный объект недвижимости возникает с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ), а снятие с кадастрового учёта объекта незавершённого строительства и регистрация созданного в результате завершения строительства здания осуществляются одновременно (ч. 8 ст. 40 Закона № 218-ФЗ). Это полностью исключает ваш тезис о том, что право на «дом» как объект возникло в 2004 году: строение, существовавшее как недострой и не фигурировавшее в договоре, не было самостоятельным объектом недвижимости, а жилой дом как вещь появился только в 2018 году.

Вывод: для целей НДФЛ минимальный срок владения жилым домом отсчитывается от даты государственной регистрации права на него (2018 год), что соответствует ст. 219 ГК РФ и ч. 8 ст. 40 Закона № 218-ФЗ. Довод о владении с 2004 года юридически несостоятелен.

Доказательства, значимые в административном деле: что реально работает

Поскольку вы — административный ответчик по иску ИФНС о взыскании НДФЛ, доказывание строится на состязательности при активной роли суда, и суд обязан оценивать относимые и допустимые доказательства, в том числе истребовать их по собственной инициативе (это закреплено в п. 24 Обзора ВС РФ — ранее процитировано со ссылкой на ч. 2 ст. 14, ч. 1 ст. 63, ч. 8, 12 ст. 226 КАС РФ).

Какие доказательства значимы и результативны в вашем деле:

1. Для опровержения кадастровой стоимости — документы, подтверждающие дату постановки дома на кадастровый учёт (2018 год) и наличие/отсутствие кадастровой стоимости в ЕГРН на 1 января года продажи (2021); отчёт независимого оценщика о рыночной стоимости объекта; доказательства его фактического состояния (коробка без отделки) — техпаспорт, фотографии, акты.

2. Для уменьшения базы на расходы — накладные и квитанции 1993–1996 гг. на стройматериалы, расписка продавца 2004 года, договор электроснабжения 2006 года, строительный паспорт 1993 года.

3. По срокам взыскания — истребовать у ИФНС доказательства даты и факта направления требования об уплате задолженности, даты его получения (с учётом правила «6 дней для заказного письма» — п. 4 ст. 69 НК РФ), расчёт отрицательного сальдо.

Свидетельские показания об «устной» давности владения и аэрофотосъёмка, при всей их ценности для бытового представления, не являются относимыми к вопросу о налоговой базе и моменте возникновения права собственности на вновь созданный объект — они не влияют на юридическую дату (госрегистрация) и на кадастровую/рыночную стоимость.

Вывод: сосредоточьте доказательственную базу на трёх направлениях — (а) дата и наличие кадастровой стоимости, (б) документально подтверждённые расходы на приобретение/создание объекта, (в) хронология направления и исполнения требования об уплате задолженности. Это даст реальный результат, в отличие от свидетельских показаний о давности владения.