Покупка квартиры у физлица: продавец просит перевести деньги на счет ИП для снижения налога с 13% до 6% — какие риски для покупателя?

Кто обязан платить НДФЛ с дохода продавца и является ли покупатель налоговым агентом

Доход от продажи квартиры, принадлежавшей продавцу менее минимального предельного срока владения, — это его личный доход, с которого налог исчисляет и уплачивает ОН САМ, а не покупатель.

1. физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению , а также если иное не предусмотрено настоящей главой ; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 29.11.2001 № 158-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 26.11.2008 № 224-ФЗ; от 19.07.2009 № 202-ФЗ ; от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 3) физические лица - налоговые резиденты Российской Федерации, за исключением российских военнослужащих, указанных в пункте 3 статьи 207 настоящего Кодекса, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, за исключением доходов, в отношении которых налог исчисляется налоговым агентом в соответствии с положениями настоящей главы, - исходя из сумм таких доходов; (В редакции федеральных законов от 24.07.2007 № 216-ФЗ, от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 4) физические лица, получающие другие доходы, при получении которых не был удержан полностью или частично налог налоговыми агентами, за исключением доходов, сведения о которых представлены налоговыми агентами в порядке, установленном пунктом 5 статьи 226 , пунктом 14 статьи 226 1 и пунктом 9 статьи 226 2 настоящего Кодекса, - исходя из сумм таких доходов с зачетом суммы налога, удержанной налоговым агентом ;
   — пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

Пункт прямо относит продажу имущества, принадлежащего гражданину на праве собственности, к случаям самостоятельного исчисления налога физическим лицом. Значит, по сделке с продавцом-физлицом обязанность задекларировать и заплатить НДФЛ лежит на продавце; покупатель в эту обязанность не вовлечён.

1. Российские организации, индивидуальные предприниматели, нотариусы, занимающиеся частной практикой, адвокаты, учредившие адвокатские кабинеты, а также обособленные подразделения или постоянные представительства иностранных организаций в Российской Федерации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, указанные в пункте 2 настоящей статьи, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога, исчисленную в соответствии со статьей 225 настоящего Кодекса с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей. Налог с доходов адвокатов исчисляется, удерживается и уплачивается коллегиями адвокатов, адвокатскими бюро и юридическими консультациями. (В редакции федеральных законов от 29.12.2000 № 166-ФЗ, от 31.12.2002 № 187-ФЗ, от 27.07.2006 № 137-ФЗ, от 24.07.2007 № 216-ФЗ, от 23.11.2020 № 372-ФЗ, от 31.07.2023 № 389-ФЗ) Указанные в абзаце первом настоящего пункта лица именуются в настоящей главе налоговыми агентами. (В редакции Федерального закона от 27.07.2006 № 137-ФЗ) Если иное не предусмотрено пунктом 2 или абзацем вторым пункта 6 статьи 226 1 настоящего Кодекса, налоговыми агентами признаются также российские организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие выплаты по договорам купли-продажи (мены) ценных бумаг, заключенным ими с налогоплательщиками.
   — п. 1 ст. 226 НК РФ

Нормы о налоговом агенте (обязанность исчислить, удержать и перечислить налог) распространяются на организации и ИП, но применительно к купле-продаже — только по ценным бумагам. При покупке квартиры у гражданина покупатель-физлицо налоговым агентом не является и удерживать НДФЛ из цены не должен.

Проверяю гипотезу клиента «налоговая придёт ко мне». Единственная материальная норма, которая в принципе могла бы «подтянуть» покупателя, — пределы осуществления прав; но она адресована НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИКУ, уменьшающему свою базу:

1. Не допускается уменьшение налогоплательщиком налоговой базы и (или) суммы подлежащего уплате налога в результате искажения сведений о фактах хозяйственной жизни (совокупности таких фактов), об объектах налогообложения, подлежащих отражению в налоговом и (или) бухгалтерском учете либо налоговой отчетности налогоплательщика. 2. При отсутствии обстоятельств, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, по имевшим место сделкам (операциям) налогоплательщик вправе уменьшить налоговую базу и (или) сумму подлежащего уплате налога в соответствии с правилами соответствующей главы части второй настоящего Кодекса при соблюдении одновременно следующих условий: 1) основной целью совершения сделки (операции) не являются неуплата (неполная уплата) и (или) зачет (возврат) суммы налога; 2) обязательство по сделке (операции) исполнено лицом, являющимся стороной договора, заключенного с налогоплательщиком, и (или) лицом, которому обязательство по исполнению сделки (операции) передано по договору или закону. 3.
   — п. 1 ст. 54.1 НК РФ

Ст. 54.1 НК РФ запрещает уменьшать налоговую базу путём искажения сведений о фактах хозяйственной жизни. Это норма об ответственности того, кто неправильно отражает СВОИ налоговые обязанности. Покупатель квартиры никакой своей налоговой базы этим платежом не уменьшает (кроме вычета, о котором ниже), поэтому конструкция «признают уклонением и придут к покупателю» на него прямо не ложится. Переквалификация дохода продавца с 6% на 13% — это претензия к ПРОДАВЦУ, доначисление делается ему, а не покупателю.

Вывод. Продавец обязан сам исчислить и уплатить НДФЛ с дохода от продажи (пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ); покупатель-физлицо налоговым агентом не является (п. 1 ст. 226 НК РФ) и личного налогового доначисления за эту сделку не несёт — риск переквалификации лежит на продавце.

Облагается ли доход от продажи личной квартиры по ставке 6% (УСН/НПД) и что будет при переквалификации

Продавец предлагает «сэкономить»: провести деньги через счёт ИП и обложить доход по льготной ставке. Но квалификация дохода зависит не от того, на какой счёт поступили деньги, а от существа дохода.

1. Профессиональный доход - доход физических лиц от деятельности, при ведении которой они не имеют работодателя и не привлекают наемных работников по трудовым договорам, а также доход от использования имущества. 8. Физические лица, применяющие специальный налоговый режим, освобождаются от налогообложения налогом на доходы физических лиц в отношении доходов, являющихся объектом налогообложения налогом на профессиональный доход
   — п. 7 и 8 ст. 2 ФЗ № 422-ФЗ (НПД)

Для режима НПД объектом является доход от самостоятельной деятельности без работодателя и от использования имущества. Продажа собственной квартиры, не использовавшейся в предпринимательской деятельности, — это доход от реализации ЛИЧНОГО имущества, а не профессиональный доход. Переоформление платежа на счёт ИП не меняет природу дохода; суды смотрят на направленность действий и фактическую деятельность, а не на реквизиты счёта:

положения подп. 1 п. 1 указанной статьи не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности. Согласно ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. Следовательно, ведение предпринимательской деятельности связано с хозяйственными рисками, в связи с чем для отнесения деятельности к предпринимательской существенное значение имеет направленность действий лица на получение прибыли. Самого факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно. О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации, хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок, взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период сделок. В пп. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
— п. 45 Обзора судебной практики ВС РФ № 2/2021 (утв. 30.06.2021)

Верховный Суд разъяснил: самого факта возмездных сделок гражданина для признания его предпринимателем недостаточно, нужна направленность на систематическое извлечение прибыли и использование имущества в такой деятельности. Разовая продажа единственной личной квартиры под признак предпринимательской деятельности не подпадает. Следовательно, попытка обложить этот доход по 6% (УСН/НПД) — это занижение налога, и налоговый орган вправе доначислить НДФЛ по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ) и применить санкции.

Ответственность за это несёт продавец:

1. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 2. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 09.07.1999 № 154-ФЗ) (Утратил силу - Таможенный кодекс Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) 3. Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно, (В редакции Федерального закона от 09.07.1999 № 154-ФЗ; Таможенного кодекса Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 4.
   — п. 1 ст. 122 НК РФ

Ст. 122 НК РФ за неуплату налога в результате занижения базы влечёт штраф 20% от неуплаченной суммы, а при умышленности — 40%. Плюс возможен штраф за декларацию:

1. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. 2. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. 3. В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом. 4. Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков. 5. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. (Статья в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
   — п. 1 ст. 10 ГК РФ

Для покупателя здесь важно: доначисление и штрафы адресованы продавцу-налогоплательщику; покупатель в этой схеме занижения своей базы не участвует. Но участие в схеме осведомлённо (по просьбе продавца) — фактор риска для репутации в споре и для попыток оспаривания сделки (блок 4).

Вывод. Доход от продажи личной квартиры не может облагаться по 6% как предпринимательский (п. 7 ст. 2 ФЗ № 422-ФЗ, п. 45 Обзора ВС РФ № 2/2021). Согласие на схему не создаёт личного налогового долга покупателя, но и не устраняет риск того, что сделку или расчёты попытаются оспорить — поэтому участвовать в такой схеме покупателю невыгодно.

Ответственность продавца и пределы личной ответственности покупателя

Ответственность за налоговую схему нарастает на стороне продавца, а не покупателя.

1. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 2. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 09.07.1999 № 154-ФЗ) (Утратил силу - Таможенный кодекс Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) 3. Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно, (В редакции Федерального закона от 09.07.1999 № 154-ФЗ; Таможенного кодекса Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 4.
   — п. 1 ст. 122 НК РФ

Ст. 122 НК РФ: неуплата/неполная уплата в результате занижения базы — штраф 20%, умышленно — 40% от неуплаченной суммы. Это санкция к налогоплательщику (продавцу).

1. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 2. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 09.07.1999 № 154-ФЗ) (Утратил силу - Таможенный кодекс Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) 3. Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно, (В редакции Федерального закона от 09.07.1999 № 154-ФЗ; Таможенного кодекса Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 4.
   — п. 1 ст. 122 НК РФ

Дополнительно непредставление декларации — штраф (ст. 119 НК РФ): 5% неуплаченной суммы за каждый полный/неполный месяц, не более 30% и не менее установленного минимума.

Ключевой защитный аргумент для покупателя вытекает из конструкции ст. 54.1 НК РФ (см. блок 1): она возлагает последствия искажения налоговых сведений на того налогоплательщика, который их искажает. Покупатель квартиры не формирует свою налоговую базу от этой сделки, поэтому доначисление НДФЛ, штрафы по ст. 119 и 122 НК РФ к нему не адресуются. Уголовная ответственность за уклонение от уплаты налогов (ст. 198 УК РФ) также построена на недоимке самого налогоплательщика — здесь это продавец; покупатель субъектом этого состава не является.

Вывод. Штрафы по ст. 119 и 122 НК РФ и риск уголовной ответственности за уклонение от налогов несут продавец-налогоплательщик, а не покупатель. Покупателю личная налоговая и уголовная ответственность за эту сделку не грозит, поскольку он не является ни налогоплательщиком этого дохода, ни налоговым агентом.

Могут ли оспорить сделку и расчёты: притворность, обход закона, обход запрета

Риск оспаривания самой купли-продажи из-за нестандартного способа расчётов существует, но оценивается по нескольким самостоятельным основаниям.

1. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 2 ст. 170 ГК РФ

Притворной является сделка, совершённая с целью прикрыть другую сделку (в том числе на иных условиях). Однако квартира реально переходит в собственность, деньги реально уплачиваются — прикрывать эту куплю-продажу нечем: действительная воля сторон направлена именно на куплю-продажу. Это делает квалификацию притворности маловероятной.

Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— ст. 169 ГК РФ

Ст. 169 ГК РФ (сделка, противная основам правопорядка) — ещё более узкое основание: нужна цель, заведомо противная основам правопорядка. Само по себе оформление платежа через счёт ИП под куплю-продажу квартиры такой цели не образует; риск применения ст. 169 ниже, чем рискует представить обывательский страх.

1. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. 2. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. 3. В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом. 4. Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков. 5. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. (Статья в редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ)
   — п. 1 ст. 10 ГК РФ

Общая норма о недопустимости действий в обход закона: суд при установлении обхода закона с противоправной целью отказывает в защите права полностью или частично. Практически это значит, что отказ в защите грозит прежде всего ПРОДАВЦУ (например, если он обратится за взысканием недоплаты), а не уничтожением самой купли-продажи.

1. Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. 2. Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. 3. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 4. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. 5. Товары, услуги и финансовые средства свободно перемещаются на всей территории Российской Федерации.
   — п. 3 ст. 1 ГК РФ

Общие начала гражданского законодательства: недопустимость извлечения преимущества из недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 РФ). Это норма-«каркас», работающая против того, кто действует недобросовестно, — против продавца в схеме уклонения.

Вывод. Оспорить куплю-продажу как притворную (ст. 170 ГК РФ) или противную основам правопорядка (ст. 169 ГК РФ) при реальной передаче квартиры и реальной оплате маловероятно; наиболее уязвима позиция ПРОДАВЦА по правилам об обходе закона (ст. 10, п. 4 ст. 1 ГК РФ). Для покупателя сохранение права собственности рискует не из-за «схемы оплаты» как таковой, а из-за внешних факторов (банкротство продавца — блок 5).

Риск оспаривания сделки и платежа при банкротстве продавца

Это самый реальный из «внешних» рисков для покупателя, и он не зависит от того, прошли деньги через счёт ИП или нет.

1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств. В случае, если продажа имущества, выполнение работы, оказание услуги осуществляются по государственным регулируемым ценам (тарифам), установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации, в целях настоящей статьи при определении соответствующей цены применяются указанные цены (тарифы). 2.
   — п. 1 ст. 61.2 ФЗ № 127-ФЗ (банкротство)

Если продавец будет признан банкротом, сделка купли-продажи может быть оспорена в течение одного года (подозрительная сделка при неравноценном встречном исполнении, п. 1 ст. 61.2) и в течение трёх лет (сделка с целью причинения вреда кредиторам, п. 2 ст. 61.2), если другая сторона знала о цели/неплатёжеспособности. Здесь существенно, использовалась ли квартира в предпринимательской деятельности продавца (наличие статуса ИП повышает этот риск) и не занижена ли цена относительно рыночной.

Для покупателя это означает потенциальное возвращение квартиры в конкурсную массу с истребованием назад уплаченных денег. Поэтому безопасен платёж, который легко доказать как равноценный и реальный.

Вывод. При банкротстве продавца сделку могут оспорить по ст. 61.2 ФЗ № 127-ФЗ (1 год при неравноценности, 3 года при цели причинить вред кредиторам). Риск снижается, если цена соответствует рыночной и оплата прозрачно подтверждена; наличие у продавца статуса ИП и использование квартиры в бизнесе этот риск повышают.

Исполнение обязательства надлежащему лицу и доказывание оплаты

Непосредственная сделочная опасность схемы «деньги на счёт ИП» — в риске не признать обязательство исполненным.

1. Если иное не предусмотрено соглашением сторон и не вытекает из обычаев или существа обязательства, должник вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом, и несет риск последствий непредъявления такого требования. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 2. Если представитель кредитора действует на основании полномочий, содержащихся в документе, который совершен в простой письменной форме, должник вправе не исполнять обязательство данному представителю до получения подтверждения его полномочий от представляемого, в частности до предъявления представителем доверенности, удостоверенной нотариально, за исключением случаев, указанных в законе, либо случаев, когда письменное уполномочие было представлено кредитором непосредственно должнику (пункт 3 статьи 185) или когда полномочия представителя кредитора содержатся в договоре между кредитором и должником (пункт 4 статьи 185). (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
   — п. 1 ст. 312 ГК РФ

Кредитором по договору купли-продажи является само физическое лицо — продавец, а не его ИП. Должник (покупатель) вправе требовать доказательств того, что исполнение принимается кредитором или управомоченным лицом, и НЕСЁТ риск последствий, если этого не сделал. Если платёж уйдёт на счёт ИП, а продавец затем заявит, что в договоре как физлице он денег не получал, покупатель окажется в уязвимом положении и должен будет доказывать, что ИП и продавец — одно лицо и деньги зачтены в счёт цены.

1. Надлежащее исполнение прекращает обязательство. 2. Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части. Если должник выдал кредитору в удостоверение обязательства долговой документ, то кредитор, принимая исполнение, должен вернуть этот документ, а при невозможности возвращения указать на это в выдаваемой им расписке. Расписка может быть заменена надписью на возвращаемом долговом документе. Нахождение долгового документа у должника удостоверяет, пока не доказано иное, прекращение обязательства. При отказе кредитора выдать расписку, вернуть долговой документ или отметить в расписке невозможность его возвращения должник вправе задержать исполнение. В этих случаях кредитор считается просрочившим.
   — п. 1, 2 ст. 408 ГК РФ

Надлежащее исполнение прекращает обязательство; платёж должен быть оформлен так, чтобы факт и основание оплаты были однозначно подтверждены. Защита — прямо указать в договоре и в платёжном документе, что расчёт производится именно в счёт цены квартиры, с точными реквизитами получателя.

Вывод. Чтобы деньги не «зависли», платёж надо направлять на надлежащего кредитора — продавца-физлицо, либо прямо закрепить в договоре счёт ИП как счёт продавца с однозначным назначением «оплата по договору купли-продажи квартиры от ___». При платеже «куда сказали» без такой фиксации покупатель несёт риск требования повторной оплаты (п. 1 ст. 312, ст. 408 ГК РФ).

Сохранение права покупателя на имущественный вычет

Для покупателя важен не только риск спора, но и собственная выгода — вычет при покупке жилья.

1. имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;
   — пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ

Право на имущественный вычет по расходам на приобретение квартиры зависит от ФАКТИЧЕСКИ ПРОИЗВЕДЕННЫХ и документально подтверждённых расходов. ФНС должна видеть, что именно покупатель понёс эти расходы на покупку. Платёж на счёт ИП продавца, не связанный по документам с ценой квартиры, ставит вычет под угрозу: инспекция может не признать такие расходы.

Вывод. Для сохранения вычета покупателю нужны документы, из которых однозначно следует, что он оплатил именно цену квартиры. Если цель — не потерять вычет, безопаснее оплата на имя продавца-физлица либо прямое указание в договоре/платёжном документе назначения «оплата по ДКП квартиры» (пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Развилка: как безопасно оформить расчёты (и когда режим 6% допустим)

Итог зависит от неизвестных пока фактов — от них и строится ветвление.

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. 3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. 4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
   — п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ

Собственник вправе свободно распоряжаться своим имуществом, что не исключает его же обязанности корректно отразить доход. Отсюда развилка:

• Продавец — тот же гражданин, что и ИП; квартира в предпринимательской деятельности не использовалась (личное жильё, разовая продажа). Тогда в силу п. 45 Обзора ВС РФ № 2/2021 и п. 7 ст. 2 ФЗ № 422-ФЗ доход квалифицируется как личный, а не предпринимательский: направленность на систематическое извлечение прибыли отсутствует. Оплата на счёт ИП не меняет эту квалификацию и лишь добавляет риск спора о том, кому и за что уплачено.
• Квартира использовалась в деятельности ИП (аренда, офис) — доход может быть отнесён к предпринимательскому, и режим ИП становится уместным; но повышается риск банкротного оспаривания (блок 5), поэтому критична проверка долгов продавца и рыночности цены.
• ИП — иное лицо, а не продавец — платить ему без письменного уполномочия нельзя: обязательство перед продавцом-физлицом останется неисполненным (блок 6, п. 1 ст. 312 ГК РФ).

Безопасный для покупателя вариант — расчёты напрямую с продавцом-физлицом с однозначным назначением платежа в счёт цены квартиры, что защищает и исполнение обязательства (ст. 408 ГК РФ), и право на вычет (пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Вывод. Квалификация дохода определяется характером использования квартиры (личное/предпринимательское), а не адресом счёта; перевод на счёт ИП не делает личный доход «экспертным» и лишь создаёт покупателю риск неисполнения обязательства. Надёжнее оплата продавцу-физлицу с фиксацией назначения платежа.

Условия применения: когда допустим режим 6%, а когда — только НДФЛ

Ключевой неизвестный факт — характер использования квартиры. От него зависит допустимость режима и для продавца, и уровень риска покупателя.

1. Профессиональный доход - доход физических лиц от деятельности, при ведении которой они не имеют работодателя и не привлекают наемных работников по трудовым договорам, а также доход от использования имущества. 8. Физические лица, применяющие специальный налоговый режим, освобождаются от налогообложения налогом на доходы физических лиц в отношении доходов, являющихся объектом налогообложения налогом на профессиональный доход
   — п. 7 и 8 ст. 2 ФЗ № 422-ФЗ (НПД)

Объектом режима является доход от самостоятельной деятельности без работодателя и от ИСПОЛЬЗОВАНИЯ имущества в такой деятельности (п. 7 ст. 2 ФЗ № 422-ФЗ). Если квартира сдавалась, использовалась как офис и т.п. и продаётся в рамках этой деятельности, доход может квалифицироваться как предпринимательский, и ставка ИП может быть уместной. Если же это жильё, в бизнесе не задействованное, режим 6% применять нельзя (см. блок 2, п. 45 Обзора ВС РФ № 2/2021).

положения подп. 1 п. 1 указанной статьи не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности. Согласно ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. Следовательно, ведение предпринимательской деятельности связано с хозяйственными рисками, в связи с чем для отнесения деятельности к предпринимательской существенное значение имеет направленность действий лица на получение прибыли. Самого факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно. О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации, хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок, взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период сделок. В пп. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
— п. 45 Обзора судебной практики ВС РФ № 2/2021 (утв. 30.06.2021)

ВС разъяснил критерии: направленность на систематическое извлечение прибыли, хозяйственный учёт, взаимосвязанность сделок. Разовая продажа личного жилья под эти критерии не подпадает.

Развилка:

• Квартира личная, в бизнесе не использовалась → режим 6% неприменим, схема даёт только доначисление НДФЛ продавцу (блок 2).
• Квартира использовалась в деятельности ИП → режим ИП возможен; но повышается риск оспаривания сделки при банкротстве (блок 5), поэтому критична проверка долгов продавца и рыночности цены.

Вывод. Допустимость ставки 6% определяется использованием квартиры в предпринимательской деятельности (п. 7 ст. 2 ФЗ № 422-ФЗ, п. 45 Обзора ВС РФ № 2/2021), а не адресом счёта. Для покупателя использовать этот факт как сигнал риска: чем «деловее» объект, тем выше шанс банкротного оспаривания.

Альтернативы: как продавцу законно снизить налог без рискованной схемы

Вместо сомнительного перевода на счёт ИП налог продавца снижается штатными механизмами — и тогда вся схема становится ненужной.

1. физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17 1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению , а также если иное не предусмотрено настоящей главой ; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 29.11.2001 № 158-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 26.11.2008 № 224-ФЗ; от 19.07.2009 № 202-ФЗ ; от 29.09.2019 № 325-ФЗ) 3) физические лица - налоговые резиденты Российской Федерации, за исключением российских военнослужащих, указанных в пункте 3 статьи 207 настоящего Кодекса, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, за исключением доходов, в отношении которых налог исчисляется налоговым агентом в соответствии с положениями настоящей главы, - исходя из сумм таких доходов; (В редакции федеральных законов от 24.07.2007 № 216-ФЗ, от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 4) физические лица, получающие другие доходы, при получении которых не был удержан полностью или частично налог налоговыми агентами, за исключением доходов, сведения о которых представлены налоговыми агентами в порядке, установленном пунктом 5 статьи 226 , пунктом 14 статьи 226 1 и пунктом 9 статьи 226 2 настоящего Кодекса, - исходя из сумм таких доходов с зачетом суммы налога, удержанной налоговым агентом ;
   — пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ

Продавец, вместо перевода на счёт ИП, вправе уменьшить облагаемый доход: либо применить вычет 1 000 000 руб. к доходу от продажи жилья, либо уменьшить доход на документально подтверждённые расходы на приобретение квартиры (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Это законный способ, не требующий искажать квалификацию дохода.

1. имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них;
   — пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ

Покупателю здесь важно: механизм вычетов касается продавца, а для ПОКУПАТЕЛЯ собственная выгода — вычет по расходам на приобретение (пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ), который сохраняется при прозрачном оформлении оплаты цены квартиры (блок 7).

Развилка:

• У продавца сохранились документы о цене покупки → он уменьшает доход на эти расходы (или на 1 млн руб.), налог становится 13% с разницы; схема с ИП не нужна.
• Документов нет → доступен вычет 1 000 000 руб. от цены продажи, тоже без схемы.
• Продавец может подождать → по истечении минимального предельного срока владения (в общем случае 5 лет, в отдельных случаях 3 года, п. 3–4 ст. 217.1 НК РФ) доход освобождается полностью.

Вывод. Есть законные альтернативы схеме: вычет 1 000 000 руб. либо уменьшение дохода на подтверждённые расходы (пп. 1 и 2 п. 2 ст. 220 НК РФ), при длительном владении — полное освобождение по ст. 217.1 НК РФ. Покупателю разумно предложить продавцу эти варианты и отказаться от платежа на счёт ИП.

Объект налогообложения при схеме «УСН/НПД» и правовая суть «экономии»

Ставка 6% появляется не из факта перевода на счёт ИП, а из объекта налогообложения ИП.

1. Объектом налогообложения признаются: доходы; доходы, уменьшенные на величину расходов. 2. Выбор объекта налогообложения осуществляется самим налогоплательщиком, за исключением случая, предусмотренного пунктом 3 настоящей статьи. Объект налогообложения может изменяться налогоплательщиком ежегодно. Объект налогообложения может быть изменен с начала налогового периода, если налогоплательщик уведомит об этом налоговый орган до 31 декабря года, предшествующего году, в котором налогоплательщик предлагает изменить объект налогообложения. В течение налогового периода налогоплательщик не может менять объект налогообложения , если иное не предусмотрено настоящим пунктом . (В редакции федеральных законов от 25.06.2012 № 94-ФЗ, от 25.04.2026 № 104-ФЗ) Индивидуальные предприниматели, применявшие в декабре 2025 года патентную систему налогообложения и упрощенную систему налогообложения, либо индивидуальные предприниматели, применявшие в декабре 2025 года патентную систему налогообложения и перешедшие на упрощенную систему налогообложения с 1 января 2026 года, доход которых в 2025 году превысил 20 миллионов рублей, вправе изменить объект налогообложения, уведомив об этом налоговый орган не позднее 1 июня 2026 года. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 25.04.2026 № 104-ФЗ) (Пункт в редакции Федерального закона от 24.11.2008 № 208-ФЗ) 3.
   — п. 1 ст. 346.14 НК РФ (УСН)

При УСН объектом являются доходы от предпринимательской деятельности налогоплательщика-ИП. Ключевое — доход должен относиться к деятельности ИП. Продажа личного жилья, не связанного с бизнесом, не образует «доходы» ИП и не может быть обложена по УСН; попытка «завести» её под режим — искажение квалификации дохода (см. также блок 2, п. 45 Обзора ВС РФ № 2/2021 и п. 7 ст. 2 ФЗ № 422-ФЗ).

Последствие такого искажения — доначисление НДФЛ продавцу, а при крупном размере — уголовная ответственность:

1. Уклонение физического лица от уплаты налогов, сборов и (или) физического лица - плательщика страховых взносов от уплаты страховых взносов путем непредставления налоговой декларации (расчета) или иных документов, представление которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах является обязательным, либо путем включения в налоговую декларацию (расчет) или такие документы заведомо ложных сведений, совершенное в крупном размере, - (В редакции Федерального закона от 29.07.2017 № 250-ФЗ) наказывается штрафом в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительными работами на срок до одного года, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года. (В редакции федеральных законов от 07.03.2011 № 26-ФЗ; от 07.12.2011 № 420-ФЗ) 2. То же деяние, совершенное в особо крупном размере, - наказывается штрафом в размере от двухсот тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от восемнадцати месяцев до трех лет, либо принудительными работами на срок до трех лет, либо лишением свободы на тот же срок. (В редакции Федерального закона от 07.12.2011 № 420-ФЗ) Примечания. 1.
   — п. 1 ст. 198 УК РФ

Уголовный состав (ст. 198 УК РФ) построен на уклонении самого налогоплательщика от уплаты налога путём непредставления декларации или внесения ложных сведений — субъектом является ПРОДАВЕЦ, а не покупатель. Покупатель-физлицо в этот состав не входит.

Вывод. Схема «деньги на счёт ИП ради 6%» по юридической сути есть искажение квалификации личного дохода продавца: она не меняет объект налогообложения (п. 1 ст. 346.14 НК РФ, п. 7 ст. 2 ФЗ № 422-ФЗ), влечёт доначисление НДФЛ и штраф 20–40% (п. 1 ст. 122 НК РФ), а при крупном размере — ответственность продавца по п. 1 ст. 198 УК РФ. Личного налогового/уголовного риска покупателю эта схема не создаёт, но участие в ней осведомлённо ухудшает его доказательную позицию.

Риск повторной оплаты и неосновательного обогащения при плате «не тому»

Прямой гражданско-правовой риск для покупателя: если деньги уйдут на счёт ИП, а продавец затем скажет «не получал», возникнет спор, кому и что возвращать.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Если платёж ушёл лицу, не являющемуся кредитором по договору купли-продажи (иному ИП), это лицо сберегает деньги без основания и обязано их вернуть как неосновательное обогащение. Для покупателя это означает: квартира уже передана, цена формально «не уплачена» надлежащему кредитору, и ему придётся либо взыскивать с ИП-получателя, либо повторно платить продавцу-физлицу. Защита от этого — исполнение надлежащему лицу (п. 1 ст. 312 ГК РФ) и фиксация платежа в счёт цены (ст. 408 ГК РФ), о чём сказано в блоке 6.

Вывод. Платёж на счёт ИП, который не совпадает с продавцом-физлицом или не закреплён в договоре как счёт продавца, создаёт реальный риск: обязательство перед продавцом останется неисполненным, а деньги придётся возвращать через иск о неосновательном обогащении (п. 1 ст. 1102 ГК РФ). Это главный непосредственный «сделочный» риск покупателя — более весомый, чем абстрактное «налоговая придёт».

Ставки НДФЛ и полная шкала санкций для продавца

Для полноты: ставка, по которой продавцу доначислят НДФЛ, и полный набор санкций.

1. Налоговая ставка устанавливается в следующих размерах: 13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей; 312 тысяч рублей и 15 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 2,4 миллиона рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 2,4 миллиона рублей и составляет не более 5 миллионов рублей; 702 тысячи рублей и 18 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 5 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 5 миллионов рублей и составляет не более 20 миллионов рублей; 3402 тысячи рублей и 20 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 20 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 20 миллионов рублей и составляет не более 50 миллионов рублей; 9402 тысячи рублей и 22 процента суммы налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 50 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2 1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 50 миллионов рублей.
   — п. 1 ст. 224 НК РФ

Ставка НДФЛ с облагаемого дохода — 13% (при превышении порога налоговой базы в 2,4 млн руб. за период применяется повышенная ставка 15% к сумме превышения). Продавец, владевший квартирой 1,5 года, освобождения от налога не имеет (в общем случае минимальный срок владения — 5 лет, в отдельных — 3 года, п. 2–4 ст. 217.1 НК РФ), поэтому доход в 4,5 млн руб. облагается НДФЛ с правом уменьшить его на вычет или расходы (пп. 1–2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

1. Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета, расчета сумм выплаченных иностранным организациям доходов и удержанных налогов за прошедший отчетный (налоговый) период в налоговый орган по месту нахождения налогового агента влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной (не перечисленной) в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате, перечислению) на основании данной налоговой декларации (расчета), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей. (Пункт в редакции Федерального закона от 31.07.2023 № 389-ФЗ) 2. Непредставление управляющим товарищем, ответственным за ведение налогового учета, расчета финансового результата инвестиционного товарищества в налоговый орган по месту учета в установленный законодательством о налогах и сборах срок влечет взыскание штрафа в размере 1 000 рублей за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для его представления. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 28.11.2011 № 336-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 229-ФЗ)
   — п. 1 ст. 119 НК РФ

За непредставление декларации 3-НДФЛ — штраф 5% неуплаченной суммы за каждый полный/неполный месяц, но не более 30% и не менее 1 000 руб. (п. 1 ст. 119 НК РФ).

1. Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129 3 и 129 5 настоящего Кодекса, (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 243-ФЗ) влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 2. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 09.07.1999 № 154-ФЗ) (Утратил силу - Таможенный кодекс Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) 3. Деяния, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, совершенные умышленно, (В редакции Федерального закона от 09.07.1999 № 154-ФЗ; Таможенного кодекса Российской Федерации от 28.05.2003 № 61-ФЗ) влекут взыскание штрафа в размере 40 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов). (В редакции федеральных законов от 27.07.2006 № 137-ФЗ; от 03.07.2016 № 243-ФЗ) 4.
   — п. 1 ст. 122 НК РФ

За неуплату/неполную уплату налога в результате занижения базы — штраф 20%, при умышленности — 40% (п. 1 и 3 ст. 122 НК РФ). При крупном размере уклонения — уголовная ответственность продавца (п. 1 ст. 198 УК РФ).

Вывод. Вся финансовая и штрафная нагрузка (13%–15% НДФЛ, штраф 5%/20%/40% по ст. 119 и 122 НК РФ, при крупном размере — ст. 198 УК РФ) ложится на ПРОДАВЦА-налогоплательщика. Покупатель-физлицо в эти санкции не вовлечён: он не налоговый агент и не налогоплательщик этого дохода. Его реальные риски — гражданско-правовые: неисполнение обязательства и неосновательное обогащение (блок 12), оспаривание при банкротстве продавца (блок 5) и утрата вычета (блок 7).