В данной ситуации физическое лицо владеет объектом недвижимости (квартирой) менее установленного минимального предельного срока владения, который составляет 5 лет (в общем случае) либо 3 года для отдельных случаев (например, если право собственности возникло в порядке наследования, дарения от близкого родственника, приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением). Поскольку квартира приобретена по договору купли-продажи, а дата регистрации права — 15 марта 2023 года, то по состоянию на 2024 год срок владения составляет менее одного года, и исключения, дающие право на освобождение от налога без подачи декларации, не применимы.
Основным юридически значимым фактом является получение дохода от продажи квартиры. В соответствии с налоговым законодательством, доход, полученный от продажи недвижимости, облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако налогоплательщик имеет право уменьшить полученный доход на сумму фактически произведённых и документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением этой квартиры, либо воспользоваться имущественным налоговым вычетом в фиксированном размере.
В данном случае продажная цена (2,8 млн рублей) ниже цены приобретения (3,1 млн рублей), что является ключевым обстоятельством. Если налогоплательщик сможет подтвердить расходы на покупку квартиры документально, то налоговая база (доход, подлежащий налогообложению) будет равна нулю, так как расходы превышают полученный доход. Следовательно, сумма налога к уплате не возникнет, несмотря на владение менее минимального срока. Если же расходы не будут подтверждены, налогоплательщик сможет применить лишь фиксированный вычет в 1 млн рублей, и налог придётся заплатить с разницы между доходом и этим вычетом (то есть с 1,8 млн рублей).
Юридически значимыми правоотношениями здесь являются: отношения по налогообложению доходов физических лиц (исчисление и уплата НДФЛ) и отношения, связанные с реализацией права на уменьшение налоговой базы (применение расходов или вычетов). Для правильной квалификации ситуации необходимо установить наличие документов, подтверждающих факт и сумму расходов на приобретение квартиры, включая договор купли-продажи, платёжные документы (расписки, банковские переводы, квитанции) и акт приёма-передачи.
Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 228 НК РФ, физические лица самостоятельно исчисляют и уплачивают налог с сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего им на праве собственности. В вашей ситуации доход от продажи квартиры по цене 2,8 млн рублей подлежит налогообложению НДФЛ, поскольку срок владения (менее года) не достигает минимального предельного срока, дающего право на освобождение от налога. Однако это не означает, что налог неизбежен: налоговую базу можно уменьшить.
Исчисление и уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят следующие категории налогоплательщиков: 2) физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 228
Доход от продажи облагается по ставкам, установленным статьей 224 НК РФ. Поскольку ваша налоговая база (после возможного вычета) может оказаться меньше 2,4 млн рублей, к ней будет применяться ставка 13 процентов. Если же после уменьшения база превысит 2,4 млн, то часть в пределах 2,4 млн облагается по 13%, а превышение — по 15%, но в вашем случае при подтверждении расходов база будет нулевой, поэтому прогрессия несущественна.
13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей; 312 тысяч рублей и 15 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 2,4 миллиона рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 2,4 миллиона рублей и составляет не более 5 миллионов рублей
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 224
Статья 220 НК РФ предоставляет налогоплательщику право на имущественный налоговый вычет при продаже имущества. В данном случае вы можете воспользоваться таким вычетом не в фиксированном размере (1 млн рублей), а в сумме документально подтвержденных расходов на приобретение этой квартиры. Поскольку вы купили квартиру за 3,1 млн рублей, а продаете за 2,8 млн, разница отрицательная. Если вы заявите вычет в размере фактически произведенных расходов (3,1 млн), налоговая база будет равна нулю, и налог к уплате не возникнет. Конкретный механизм уменьшения дохода на расходы предусмотрен подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ, однако в предоставленном фрагменте текста этой нормы нет, поэтому для полного анализа следует обратиться к полному тексту указанной статьи. Тем не менее, общее правило о праве на вычет установлено.
- имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее лик
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 220
При этом вы обязаны представить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Статья 229 НК РФ требует подачи декларации не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи. Даже при нулевом налоге декларацию подать необходимо, так как доход от продажи имущества, не освобожденного от налогообложения по сроку владения, подлежит декларированию.
Налоговая декларация представляется налогоплательщиками, указанными в статьях 227 , 227.1 и пункте 1 статьи 228 настоящего Кодекса. Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом , если иное не предусмотрено статьей 227.1 настоящего Кодекса.
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 229
Статья 217 НК РФ, перечисляющая доходы, не подлежащие налогообложению, не содержит основания для освобождения дохода от продажи квартиры по цене ниже покупной. Поэтому единственный способ избежать налога — именно уменьшение дохода на подтвержденные расходы.
Для подтверждения расходов на приобретение квартиры вам потребуются: договор купли-продажи квартиры от 2023 года, акт приема-передачи, платежные документы (расписка продавца, банковские выписки о перечислении средств, квитанции к приходным ордерам), а также выписка из ЕГРН, подтверждающая регистрацию права. Эти документы подтвердят фактическую уплату 3,1 млн рублей, что позволит свести налоговую базу к нулю. Налог платить не придется при условии подачи декларации и приложения всех подтверждающих документов.
