В данной ситуации центральным обстоятельством является намерение физического лица продать квартиру, которая была получена им в дар от матери четыре года назад. С точки зрения законодательства, это событие порождает вопрос о возникновении дохода, облагаемого налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Мать в данном контексте является близким родственником, что имеет ключевое значение для определения налоговых последствий.
Правовая квалификация ситуации строится вокруг возникновения у физического лица права собственности на недвижимость на безвозмездной основе (дарение). После продажи этой квартиры у продавца возникает доход, который по общему правилу подлежит налогообложению. Однако Налоговый кодекс предусматривает освобождение от уплаты НДФЛ при продаже имущества, если оно находилось в собственности продавца в течение определенного минимального срока. В настоящее время общий такой срок составляет пять лет.
Юридически значимым является вопрос о том, какой именно минимальный срок владения применяется к данной квартире и истек ли он на момент планируемой продажи. Для недвижимости, полученной в дар от члена семьи (включая мать), законом установлены специальные льготные условия. В таких случаях минимальный срок владения для освобождения от налога сокращается до трех лет. Это исключение применяется вне зависимости от того, является ли продаваемая квартира единственным жильем продавца или нет.
Таким образом, ключевым фактором является не наличие другой недвижимости (квартиры, в которой продавец живет и зарегистрирован), а именно факт получения квартиры в дар от матери. Для применения трехлетнего срока владения природа сделки (дарение) и степень родства (близкий родственник) имеют решающее значение.
Также существенен момент начала течения срока владения квартирой. Для недвижимости, полученной по договору дарения, право собственности возникает с момента государственной регистрации перехода права в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Дата, указанная в договоре как дата его подписания, юридического значения для исчисления срока владения не имеет. Срок исчисляется именно с даты регистрации, указанной в выписке из ЕГРН или в отметке о регистрации на самом договоре. Поскольку прошло ровно четыре года, этот факт (дата регистрации) является критически важным для точного исчисления срока.
В силу ст. 217.1 НК РФ освобождение от налогообложения доходов от продажи недвижимого имущества осуществляется с учётом особенностей, установленных этой статьёй. Применительно к вашей ситуации это означает, что возможность не платить НДФЛ при продаже подаренной квартиры должна определяться по правилам именно этой статьи, а не по общим правилам ст. 217 НК РФ. Приведённая в контексте часть ст. 217.1 прямо указывает, что освобождение от налога, предусмотренное п. 17.1 ст. 217, применяется с оговорками, установленными в данной статье. Однако сам п. 17.1 ст. 217, который перечисляет доходы, не подлежащие налогообложению, в предоставленном контексте отсутствует. В нём обычно установлено, что доходы от продажи недвижимости освобождаются от налога, если объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения или дольше. Поскольку этот пункт не приведён, для полного анализа требуется обратиться к полному тексту п. 17.1 ст. 217 части второй НК РФ.
"Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества (введена Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ) КонсультантПлюс: примечание. П. 1 ст. 217.1 (в ред. ФЗ от 27.11.2018 N 424-ФЗ (ред. от 15.04.2019)) применяется физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами РФ, в отношении имущества вне зависимости от даты его приобретения. 1. Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами за соответствующий налоговый период , а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. (в ред. Федерального закона от 27.11.2018 N 424-ФЗ) (см. текст в предыдущей реда"
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 217.1
Из приведённой нормы следует, что ключевое условие освобождения от налога — соблюдение минимального срока владения. В контексте не содержится нормы, прямо устанавливающей, какой срок применяется к квартире, полученной в дар от матери. Однако согласно общеизвестным положениям ст. 217.1 НК РФ (п. 3), для объектов недвижимости, полученных в порядке дарения от членов семьи или близких родственников, минимальный срок владения составляет 3 года, и этот срок не зависит от того, является ли данная квартира единственным жильём продавца. Поскольку квартира была подарена матерью (близкий родственник), а договор дарения содержал дату регистрации перехода права — с этого момента и исчисляется срок владения. На момент планируемой продажи прошло 4 года, что превышает 3-летний порог. Следовательно, доход от продажи такой квартиры освобождается от налогообложения НДФЛ, и подавать налоговую декларацию не требуется.
Если бы квартира не подпадала под исключение для дара от близкого родственника, то применялся бы общий 5-летний срок владения (п. 2 ст. 217.1), и в этом случае наличие у продавца другой недвижимости (даже той, где он прописан) влияло бы на определение минимального срока: для недвижимости, не являющейся единственным жильём, срок составил бы 5 лет. Однако в вашей ситуации, когда имущество получено в дар от матери, действует специальное правило со сроком 3 года, и наличие другой квартиры не увеличивает этот срок. Дата регистрации перехода права, указанная в договоре дарения, является моментом начала владения для целей налогообложения — это общий подход, подтверждённый разъяснениями Минфина России и судебной практикой, хотя прямо в приведённых нормах НК РФ эта дата не названа.
