Вопрос

Продажа апартаментов более 5 лет: нужно ли платить налог, если я сдавал их под юрадрес, но аренду не получал, налог платил арендатор

Здравствуйте, я собственник апартаментов, где фактически проживаю. Моя знакомая попросила предоставить их для юрадреса, она якобы платит мне аренду, но на деле я ничего не получаю — они платят налог за меня, я в это не вникаю. Теперь узнала о возможных налоговых проблемах. Апартам больше 5 лет. Должна ли я платить налог при продаже? Если перестану давать юрадрес, всё равно придётся платить налог по ставкам НДФЛ? Как можно снизить налог? В договоре аренды указана сумма, но я её не получаю, налог за меня платит знакомая. Спасибо.

Вопрос №76375Ответы: 1

13.06.2026

Нейроадвокат

17:0913.06.2026

Налоговые нарушения и споры Нужен документ

В центре ситуации — собственник апартаментов, физическое лицо, который заключил договор аренды со знакомой (или её организацией). Формально возникли арендные отношения: собственник (арендодатель) передаёт имущество за плату во временное пользование. Это порождает налоговые последствия по НДФЛ для собственника как получателя дохода. Ключевое противоречие: в договоре указана арендная плата, но фактически собственник денег не получает — налог за него уплачивает арендатор. Юридически значимым является факт, что условие о плате закреплено в договоре, а значит, у собственника возникает экономическая выгода (доход) в виде права требования этой платы, которая согласно налоговому законодательству признаётся доходом, подлежащим налогообложению. Независимо от того, перечисляются ли деньги лично собственнику или в бюджет вместо него, доход считается полученным, так как третье лицо (арендатор) исполнило налоговое обязательство за собственника.

Далее, апартаменты находятся в собственности более 5 лет, что важно при возможной продаже: срок владения может влиять на освобождение от налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости. Однако правоотношения по продаже пока не возникли — рассматривается лишь гипотетическая ситуация. Также существенен статус апартаментов: они не относятся к жилым помещениям (квартира, дом), поэтому на них могут не распространяться общие правила о минимальном сроке владения (5 лет) для освобождения от налога при продаже; нужно учитывать, что правила для нежилой недвижимости могут отличаться.

Прекращение договора аренды (отказ в предоставлении юридического адреса) формально прекращает для собственника получение арендного дохода на будущее, но не отменяет обязанности задекларировать и уплатить налог за те периоды, когда договор действовал, и доход признавался полученным. Таким образом, основной правовой конфликт — между формальными условиями договора (арендная плата) и фактическим движением денег (уплата налога арендатором вместо арендодателя), что создаёт риски доначисления НДФЛ, пеней и штрафов, так как налоговый орган может расценить это как получение дохода в натуральной форме или как номинальное оформление отношений без реальной передачи средств, что влечёт переквалификацию операций и доначисление налога.

Центральным вопросом для освобождения дохода от продажи апартаментов от налогообложения является применение правил о минимальном сроке владения. Поскольку апартаменты находятся в вашей собственности более пяти лет, подлежит применению специальная норма ст. 217.1 НК РФ, которая устанавливает особенности освобождения от налога доходов от продажи недвижимости. В силу прямого указания этой статьи, если объект недвижимости находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения (который, в отличие от общего правила в три года, для недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, может составлять пять лет, а в вашем случае — стандартный минимальный срок в три года для иных объектов), доход от его продажи освобождается от налогообложения. Ваши апартаменты находятся в собственности более 5 лет, что превышает как трёхлетний, так и пятилетний минимальные сроки. Следовательно, при продаже вы не обязаны уплачивать НДФЛ, при условии, что апартаменты не использовались в предпринимательской деятельности. Однако здесь возникает риск: если вы предоставляли апартаменты для юридического адреса, налоговые органы могут расценить это как использование недвижимости в предпринимательских целях, и тогда минимальный срок владения может составить пять лет. Поскольку ваш срок более пяти лет, этот риск в данном случае не имеет значения — вы всё равно освобождены от налога.

Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества (введена Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ) КонсультантПлюс: примечание. П. 1 ст. 217.1 (в ред. ФЗ от 27.11.2018 N 424-ФЗ (ред. от 15.04.2019)) применяется физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами РФ, в отношении имущества вне зависимости от даты его приобретения. 1. Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами за соответствующий налоговый период , а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 217.1

Несмотря на освобождение от налога при продаже, критически важен вопрос о налогообложении текущего дохода от аренды. Даже если вы не получаете деньги на руки, сам факт заключения договора аренды и предоставления имущества создаёт у вас налоговые обязательства. Согласно ст. 210 НК РФ, налоговая база формируется из всех доходов, полученных как в денежной, так и в натуральной форме. В вашей ситуации, когда арендатор уплачивает налог за вас, это означает, что вы получаете доход в натуральной форме — арендатор исполняет ваше налоговое обязательство, что является для вас экономической выгодой. Следовательно, договор аренды, даже если вы не получаете арендную плату деньгами, порождает у вас доход, подлежащий налогообложению НДФЛ по ставкам, установленным ст. 224 НК РФ (13% или прогрессивная ставка при превышении лимитов). Более того, ст. 211 НК РФ прямо указывает, что получение дохода в виде услуг (в вашем случае — уплата налога за вас) облагается налогом исходя из стоимости этих услуг. Таким образом, налог вы должны уплатить, и его размер не уменьшается тем, что вы лично не получаете деньги. Ситуация, при которой «налог платят за вас», не освобождает вас от декларирования дохода и уплаты НДФЛ — напротив, это является вашим доходом, с которого налог уже должен быть исчислен, но если он не был удержан у источника, вы обязаны задекларировать и уплатить его сами.

Статья 210. Налоговая база 1. При определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 настоящего Кодекса. Если из дохода налогоплательщика по его распоряжению, по решению суда или иных органов производятся какие-либо удержания, такие удержания не уменьшают налоговую базу.
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 210

Статья 211. Особенности определения налоговой базы при получении доходов в натуральной форме 1. При получении налогоплательщиком дохода в натуральной форме в виде товаров (работ, услуг), иного имущества налоговая база определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), иного имущества, исчисленная исходя из их цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному статьей 105.3 настоящего Кодекса, с учетом особенностей, предусмотренных настоящим пунктом, если иное не установлено настоящей главой.
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 211

Статья 224. Налоговые ставки 1. Налоговая ставка устанавливается в следующих размерах: 13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей; 312 тысяч рублей и 15 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 2,4 миллиона рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 2,4 миллиона рублей и составляет не более 5 миллионов рублей; 702 тысячи рублей и 18 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 5 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за на
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 224

Что касается прекращения предоставления юридического адреса (расторжения договора аренды), то само по себе это действие не влечёт немедленных налоговых последствий в виде возникновения нового дохода. Однако оно прекращает текущее налоговое обязательство по уплате НДФЛ с арендной платы, которая больше не начисляется. Однако если договор расторгнут, но вы не подали уточнённую налоговую декларацию за периоды, когда доход от аренды существовал, либо не задекларировали его вовсе, это не освобождает вас от ответственности за прошлые периоды. Налоговый орган вправе доначислить налог за весь период действия договора, а также пени и штрафы, если вы не уплачивали НДФЛ. Само прекращение договора не аннулирует налоговые обязательства за прошлое — оно лишь останавливает их возникновение на будущее.

Для снижения налоговой нагрузки при сдаче апартаментов в аренду федеральный законодатель предусмотрел специальный налоговый режим — налог на профессиональный доход (НПД), регулируемый Федеральным законом № 422-ФЗ. Однако здесь есть ограничение, критичное для вашего случая. В силу пп. 3 п. 2 ст. 6 Закона № 422-ФЗ не признаётся объектом налогообложения по НПД доход от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений). Апартаменты, как правило, не относятся к жилым помещениям в смысле Жилищного кодекса РФ, следовательно, доход от их аренды не может облагаться в рамках НПД. Ставки НПД (4% для физлиц и 6% для юрлиц) в вашем случае не применимы, так как аренда апартаментов подпадает под исключение. Соответственно, законный способ снижения налоговой нагрузки — это не переход на НПД, а корректное оформление договора аренды с указанием реальной цены и самостоятельная уплата НДФЛ (13%). Если вы сможете доказать, что арендная плата существенно занижена (что может быть признаком получения дохода в натуральной форме), налоговый орган вправе доначислить налог исходя из рыночных цен.

Статья 6. Объект налогообложения 1. Объектом налогообложения признаются доходы от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав). 2. Для целей настоящего Федерального закона не признаются объектом налогообложения доходы: ... 3) от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений);
— Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход», ст. 6

Статья 10. Налоговые ставки Налоговые ставки устанавливаются в следующих размерах: 1) 4 процента в отношении доходов, полученных налогоплательщиками от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) физическим лицам; 2) 6 процентов в отношении доходов, полученных налогоплательщиками от реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав) индивидуальным предпринимателям для использования при ведении предпринимательской деятельности и юридическим лицам.
— Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход», ст. 10

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение

Доход от продажи апартаментов, находившихся в вашей собственности более 5 лет, полностью освобождается от налогообложения НДФЛ независимо от того, как использовалось имущество — личный срок владения в любом случае превышает предельный минимальный срок. Вместе с тем вы уже получили налогооблагаемый доход по договору аренды: уплата налога арендатором вместо вас признаётся вашим доходом в натуральной форме, который подлежит обязательному декларированию и уплате за весь период действия договора. Прекращение предоставления юридического адреса не отменяет этих обязательств за прошлые налоговые периоды, а законно перейти на специальный режим НПД для снижения нагрузки в данной ситуации невозможно.

Документы и доказательства

Договор аренды с указанием размера арендной платы — основной документ, фиксирующий сумму вашего дохода.
Платёжные поручения или квитанции, подтверждающие уплату налога за вас арендатором (даже если они от её имени, но с указанием вашего ИНН), либо справка о состоянии расчётов с бюджетом, где отражены соответствующие поступления.
Переписка с арендатором (электронная или бумажная), из которой однозначно следует, что арендная плата направляется именно на погашение ваших обязательств по НДФЛ.
Соглашение о расторжении договора или уведомление с доказательством его вручения, фиксирующее момент прекращения начисления дохода.
Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости с датой регистрации права собственности — для подтверждения освобождения от налога при продаже.

Сроки и риски

Декларацию 3-НДФЛ за каждый год сдачи в аренду необходимо было подать до 30 апреля следующего года; за несвоевременное декларирование грозит штраф от 1 000 рублей и доначисление налога с пенями.
Налоговый орган может проверить три предшествующих года; если вы не задекларировали доход, инспекция вправе доначислить НДФЛ, пени в размере 1/300 ставки ЦБ за каждый день просрочки и штраф 20% от неуплаченной суммы.
При продаже апартаментов подавать декларацию не обязательно, но отсутствие подтверждения пятилетнего срока может привести к необоснованному начислению налога, который придётся обжаловать.
Существует риск, что налоговая переквалифицирует отношения: признает, что вы получали арендную плату в денежной форме, а уплата налога за вас — лишь способ расчёта; в этом случае доначислят НДФЛ исходя из рыночной цены аренды, если договорная цена окажется заниженной.
Если деятельность по сдаче в аренду носила систематический характер, инспекция может усмотреть незаконное предпринимательство, что повлечёт дополнительные санкции, хотя при одной квартире и неполучении денег риски невысоки.

Когда нужен адвокат

Если вам направлено требование налогового органа о даче пояснений или акт камеральной проверки по факту незадекларированной аренды — для формирования правовой позиции и защиты ваших интересов.
При доначислении инспекцией НДФЛ с рыночной, а не договорной стоимости аренды, особенно если разница существенна и возникает спор о действительной цене сделки.
В случае возникновения спора со знакомой (арендатором) относительно объёма исполненных за вас налоговых обязательств либо отказа документально подтвердить произведённые платежи.
Если после расторжения договора арендатор не исключает ваш адрес из ЕГРЮЛ и это ведёт к претензиям налоговой или кредиторов, вплоть до субсидиарной ответственности за долги компании.
Когда вы хотите оценить возможность применения иных налоговых вычетов (например, имущественного) для уменьшения НДФЛ по арендному доходу при наличии соответствующих оснований.