В рассматриваемой ситуации собственник, являясь физическим лицом, владеет апартаментами более пяти лет и фактически проживает в них. При этом собственник допустил использование своего помещения для регистрации юридического адреса двух организаций, принадлежащих родственнице. Формально между сторонами сложились отношения, которые родственница квалифицирует как арендные: она, действуя как налоговый агент, исчисляет и уплачивает налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с сумм, которые якобы выплачиваются собственнику в качестве арендной платы. Однако фактически собственник никакой выгоды от использования помещения не получает — арендные платежи ему не перечисляются.
Таким образом, затронуты налоговые правоотношения по поводу возникновения обязанности по уплате НДФЛ с дохода, который, по мнению одной стороны (родственницы), должен считаться полученным. Юридически значимым является вопрос о том, возникает ли у собственника в данной ситуации реальный объект налогообложения — доход в виде арендной платы, если денежные средства фактически до него не дошли, а налог уплачен третьим лицом. Это ставит под сомнение правомерность действий родственницы как налогового агента и правильность исчисления налога.
Дополнительно затронуты гражданско-правовые отношения, связанные с использованием недвижимости для регистрации юридических лиц. Собственник не заключал договор аренды, не получал плату, а лишь «позволил» зарегистрировать адрес. По сути, это может быть расценено как предоставление адреса без законных оснований (фиктивное местонахождение) либо как безвозмездное пользование. Отсутствие договора аренды и реальной передачи денег делает сомнительным само существование арендных правоотношений.
С точки зрения налоговых последствий при продаже апартаментов, значимым является статус недвижимости и срок владения. Собственник владеет объектом более пяти лет, но использование помещения для регистрации юридических лиц может изменить правовой режим такого владения с позиции налогового законодательства. В частности, возникает вопрос, можно ли считать апартаменты использовавшимися в предпринимательской деятельности (сдавались в аренду), что способно повлиять на право применения льгот по налогу на доходы при продаже. Также значимо, что собственник планирует передать имущество сыну путем дарения, что само по себе является безвозмездной сделкой и влечет налоговые последствия для одаряемого, а также прерывает срок владения для целей налогообложения при последующей продаже.
Правовая суть проблемы состоит в противоречии между документально оформленными налоговыми обязательствами (уплата НДФЛ агентом) и фактическими обстоятельствами (отсутствие дохода у собственника). Кроме того, собственник ищет законный способ распорядиться имуществом (подарить, продать) с минимальными налоговыми потерями, но текущее использование апартаментов как юридического адреса может создавать дополнительные налоговые риски как для него самого, так и для будущих приобретателей.
Прежде всего, ключевой вопрос заключается в самой природе дохода, с которого ваша родственница якобы уплачивает налог. Согласно ст. 209 НК РФ, объектом налогообложения НДФЛ признаётся именно полученный доход. Ваша ситуация уникальна тем, что вы фактически не получали арендную плату, а значит, и самого дохода не возникло.
"Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками: 1) от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации - для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации; 2) от источников в Российской Федерации - для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации."
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 209
Статья 210 НК РФ конкретизирует, что учитываются все доходы, полученные как в денежной, так и в натуральной формах. Акт вашей родственницы по перечислению НДФЛ за вас не формирует у вас дохода, а является ошибочным действием налогового агента. В силу п. 1 ст. 226 НК РФ, налоговый агент обязан удержать налог именно из выплачиваемого дохода. Поскольку выплаты вам не было, удержание является незаконным и подлежит корректировке.
"При определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 настоящего Кодекса. Если из дохода налогоплательщика по его распоряжению, по решению суда или иных органов производятся какие-либо удержания, такие удержания не уменьшают налоговую базу."
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 210
Механизм исправления этой ошибки напрямую предусмотрен ст. 231 НК РФ. Поскольку налог был удержан налоговым агентом (родственницей) из несуществующего дохода, такая сумма является излишне удержанной. Вы как налогоплательщик имеете полное право обратиться к ней с письменным заявлением о возврате этой суммы. Учитывая, что она действовала как налоговый агент, она обязана вернуть вам эти деньги за счет предстоящих платежей по НДФЛ, которые она будет удерживать с других доходов.
"1. Излишне удержанная налоговым агентом из дохода налогоплательщика сумма налога подлежит возврату налоговым агентом на основании письменного заявления налогоплательщика, если иное не предусмотрено настоящей главой. Налоговый агент обязан сообщить налогоплательщику о каждом ставшем известным ему факте излишнего удержания налога и сумме излишне удержанного налога в течение 10 дней со дня обнаружения такого факта. Возврат налогоплательщику излишне удержанной суммы налога производится налоговым агентом за счет сумм этого налога, подлежащих перечислению в бюджетную систему Российской Федерации в счет предстоящих платежей как по указанному налогоплательщику, так и по иным налогоплательщикам, с доходов которых налоговый агент производит удержание такого налога, в течение трех месяцев со дня полу"
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 231
Теперь перейдём к центральному вопросу — продаже апартаментов без налога. Ваша идея подарить апартаменты сыну как единственное жильё и продать через 3 года имеет фундаментальный изъян. Статья 217.1 НК РФ устанавливает минимальный предельный срок владения объектом недвижимости, который для недвижимости, приобретённой до 1 января 2016 года, составляет 3 года, а для приобретённой после — 5 лет. При дарении право собственности у сына возникнет заново, и срок его владения начнёт течь с момента государственной регистрации его права. Ваш срок владения (более 5 лет) для сына не передаётся.
"Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества. 2. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более."
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 217.1
Поэтому, продав апартаменты через 3 года после дарения, сын будет обязан заплатить налог 13% (НДФЛ) со всей суммы продажи, превышающей 1 млн рублей (имущественный вычет по ст. 220 НК РФ), так как его срок владения составит всего 3 года, а не необходимые 5 лет для освобождения (если апартаменты не являются единственным жильём для него — что ещё нужно проверять). Более того, договор дарения в такой ситуации может быть оспорен налоговыми органами как мнимый, с целью избежать налогообложения, что прямо запрещено ст. 572 ГК РФ, которая говорит о безвозмездности.
"Статья 572. Договор дарения
- По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса."
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 572
Дарение недвижимости между гражданами требует нотариального удостоверения (ст. 574 ГК РФ), и если будет доказано, что целью было уклонение от налога, сделка может быть признана ничтожной.
"Статья 574. Форма договора дарения. 3. Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению."
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 574
Что касается вашего права прекратить использование апартаментов для регистрации юридических лиц. Поскольку вы не заключали с родственницей договора аренды (согласно ст. 606 ГК РФ аренда предполагает плату, и слов «за плату» нет в вашем описании), она не является арендатором. Вы вольны в любой момент в одностороннем порядке аннулировать своё согласие на регистрацию юрадреса. Это не расторжение договора аренды (которого нет), а отзыв разрешения. Вы просто направляете в налоговый орган заявление о недостоверности сведений об адресе места нахождения юридического лица, приложив документы, подтверждающие ваше право собственности и факт отсутствия договора аренды или иного соглашения, дающего право на использование помещения. Это пресечёт дальнейшие попытки родственницы декларировать фиктивный доход.
Резюмируя, ваш наиболее менее болезненный выход — это:
- Немедленно прекратить фиктивные отношения: потребовать от родственницы возврата излишне уплаченного НДФЛ (ст. 231 НК РФ) и подать заявление о недостоверности адреса в ФНС.
- Продать апартаменты самостоятельно сейчас или в ближайшее время. Поскольку вы владеете ими более 5 лет (а это, как выяснили, ваш срок, а не сына), вы полностью освобождаетесь от налога на основании ст. 217.1 НК РФ, при условии, что апартаменты не использовались в предпринимательской деятельности. Для этого необходимо подать декларацию 3-НДФЛ, указав там нулевой налог, и доказать, что вы не сдавали их в аренду (отсутствие договора и реальных доходов). Дарение в вашей ситуации только создаст новые налоговые риски и потери для сына.
