Могу ли я подарить апартаменты сыну после регистрации юрадреса фирм родственницы, чтобы избежать налога при продаже?

В рассматриваемой ситуации собственник, являясь физическим лицом, владеет апартаментами более пяти лет и фактически проживает в них. При этом собственник допустил использование своего помещения для регистрации юридического адреса двух организаций, принадлежащих родственнице. Формально между сторонами сложились отношения, которые родственница квалифицирует как арендные: она, действуя как налоговый агент, исчисляет и уплачивает налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с сумм, которые якобы выплачиваются собственнику в качестве арендной платы. Однако фактически собственник никакой выгоды от использования помещения не получает — арендные платежи ему не перечисляются.

Таким образом, затронуты налоговые правоотношения по поводу возникновения обязанности по уплате НДФЛ с дохода, который, по мнению одной стороны (родственницы), должен считаться полученным. Юридически значимым является вопрос о том, возникает ли у собственника в данной ситуации реальный объект налогообложения — доход в виде арендной платы, если денежные средства фактически до него не дошли, а налог уплачен третьим лицом. Это ставит под сомнение правомерность действий родственницы как налогового агента и правильность исчисления налога.

Дополнительно затронуты гражданско-правовые отношения, связанные с использованием недвижимости для регистрации юридических лиц. Собственник не заключал договор аренды, не получал плату, а лишь «позволил» зарегистрировать адрес. По сути, это может быть расценено как предоставление адреса без законных оснований (фиктивное местонахождение) либо как безвозмездное пользование. Отсутствие договора аренды и реальной передачи денег делает сомнительным само существование арендных правоотношений.

С точки зрения налоговых последствий при продаже апартаментов, значимым является статус недвижимости и срок владения. Собственник владеет объектом более пяти лет, но использование помещения для регистрации юридических лиц может изменить правовой режим такого владения с позиции налогового законодательства. В частности, возникает вопрос, можно ли считать апартаменты использовавшимися в предпринимательской деятельности (сдавались в аренду), что способно повлиять на право применения льгот по налогу на доходы при продаже. Также значимо, что собственник планирует передать имущество сыну путем дарения, что само по себе является безвозмездной сделкой и влечет налоговые последствия для одаряемого, а также прерывает срок владения для целей налогообложения при последующей продаже.

Правовая суть проблемы состоит в противоречии между документально оформленными налоговыми обязательствами (уплата НДФЛ агентом) и фактическими обстоятельствами (отсутствие дохода у собственника). Кроме того, собственник ищет законный способ распорядиться имуществом (подарить, продать) с минимальными налоговыми потерями, но текущее использование апартаментов как юридического адреса может создавать дополнительные налоговые риски как для него самого, так и для будущих приобретателей.

Прежде всего, ключевой вопрос заключается в самой природе дохода, с которого ваша родственница якобы уплачивает налог. Согласно ст. 209 НК РФ, объектом налогообложения НДФЛ признаётся именно полученный доход. Ваша ситуация уникальна тем, что вы фактически не получали арендную плату, а значит, и самого дохода не возникло.

"Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками: 1) от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации - для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации; 2) от источников в Российской Федерации - для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации."
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 209

Вы владеете апартаментами более 5 лет и не получали дохода от их использования. Уплата за вас НДФЛ родственницей является ошибочной и не создаёт объекта налогообложения. Наиболее прямой и законный путь — немедленно разорвать все договорённости и продать апартаменты сейчас, без уплаты налога. План с дарением сыну и ожиданием 3 лет категорически невыгоден и рискован: он не даст освобождения от налога, а лишь переложит налоговое бремя на сына.

Рекомендуемые действия

• Письменно потребовать от родственницы полного возврата всех излишне уплаченных за вас сумм НДФЛ на основании ст. 231 НК РФ, так как у вас не было объекта налогообложения.
• Безотлагательно прекратить использование апартаментов как юридического адреса, подав в регистрирующий налоговый орган заявление о недостоверности сведений об адресе (форма Р34002), приложив копии документов о праве собственности и акт об отсутствии договора аренды.
• Зафиксировать отсутствие фактических арендных отношений, сохранив все переписки и составив с родственницей соглашение о расторжении любых устных договорённостей с признанием отсутствия у вас реального дохода от аренды.
• Продать апартаменты самостоятельно, не даря их сыну, поскольку срок вашего владения превышает 5 лет, что дает вам право на полное освобождение дохода от НДФЛ.
• При продаже подать налоговую декларацию 3-НДФЛ с отражением нулевой суммы налога, обосновав освобождение п. 2 ст. 217.1 НК РФ и приложив документ о периоде вашего владения.

Куда обращаться и порядок действий

• Обратиться к родственнице с письменным требованием о возврате излишне удержанного НДФЛ (в произвольной форме, с уведомлением о вручении). При отказе — немедленно подать жалобу в ИФНС по месту её учёта как налогового агента.
• Самостоятельно подать в ИФНС по месту нахождения апартаментов заявление о недостоверности сведений об адресе по форме Р34002, приложить копию выписки из ЕГРН и письменное объяснение об отсутствии договора аренды и вашего волеизъявления на размещение юрлиц.
• В период, предшествующий продаже, получить в ИФНС по месту жительства справку о состоянии расчётов с бюджетом, чтобы убедиться в отсутствии задолженности по НДФЛ, приписанной агентом.
• Подать декларацию 3-НДФЛ за год продажи, отразив доход от продажи и применив освобождение по основанию «срок владения более 5 лет». К декларации приложить копии документа-основания приобретения (срок владения), а также сохранить доказательства того, что вы не осуществляли предпринимательскую деятельность в апартаментах (отсутствие статуса ИП, отсутствие договоров аренды, тот факт, что адрес был фиктивным).
• В случае отторжения покупателем или при малейших сомнениях в предстоящей сделке — временно приостановить любые активные действия, немедленно обратиться к налоговому адвокату для оценки риска признания апартаментов использовавшимися в предпринимательской деятельности и стратегии защиты вашего права на льготу.