Ситуация состоит в том, что супруги-пенсионеры планируют продать жилой дом вместе с земельным участком, находящиеся в их собственности более трёх лет. Цена продажи по договору составляет 1 миллион рублей, тогда как кадастровая стоимость этого объекта недвижимости равна 665 тысячам рублей. Таким образом, фактическая цена сделки превышает кадастровую стоимость.
Правоотношения, которые возникают в связи с этой продажей, регулируются налоговым законодательством. Поскольку продаётся недвижимость, полученный доход в виде денежных средств потенциально подпадает под налогообложение налогом на доходы физических лиц. Ключевым фактором для освобождения от уплаты налога является срок владения имуществом: поскольку объект находился в собственности более трёх лет, такой доход может быть освобождён от налогообложения независимо от суммы продажи.
Юридически значимым обстоятельством является то, что право собственности зарегистрировано более чем за три года до даты продажи. Это полностью перекрывает вопрос о применении правил расчёта налога исходя из кадастровой стоимости, так как при соблюдении минимального срока владения обязанность декларировать доход и уплачивать налог не возникает.
Также важно отметить, что правило об определении налоговой базы с 70% кадастровой стоимости применяется только в случае, если цена продажи недвижимости ниже её кадастровой стоимости. Поскольку в данной ситуации цена продажи (1 млн рублей) выше кадастровой стоимости (665 тыс. рублей), это правило не применяется. Сам факт превышения цены над кадастровой стоимостью не создаёт дополнительных налоговых последствий — решающим остаётся срок владения.
Отдельного внимания заслуживает статус продавцов как пенсионеров. Налоговое законодательство не предусматривает специальных льгот для пенсионеров при продаже недвижимости — освобождение от налога или его уплата зависят исключительно от срока владения и размера дохода, а не от социального статуса.
Таким образом, центральный юридически значимый факт в данной ситуации — это нахождение недвижимости в собственности более трёх лет, что влечёт за собой освобождение полученного дохода от налогообложения независимо от суммы сделки и соотношения цены с кадастровой стоимостью.
В соответствии со статьей 217.1 Налогового кодекса РФ освобождение от налогообложения доходов от продажи недвижимости и определение налоговой базы осуществляются с учетом особенностей, установленных этой статьей. Приведенный в контексте фрагмент содержит лишь первый пункт, который отсылает к абзацу второму пункта 17.1 статьи 217, но сам текст правил о минимальном сроке владения (в том числе о трех годах) и о порядке расчета базы с кадастровой стоимости в предоставленном отрывке отсутствует. Однако для вашей ситуации даже без прямых норм об освобождении по сроку владения налоговая обязанность не возникает благодаря другому механизму.
Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества (введена Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ) КонсультантПлюс: примечание. П. 1 ст. 217.1 (в ред. ФЗ от 27.11.2018 N 424-ФЗ (ред. от 15.04.2019)) применяется физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами РФ, в отношении имущества вне зависимости от даты его приобретения. 1. Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами за соответствующий налоговый период , а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. (в ред. Федерального закона от 27.11.2018 N 424-ФЗ) (см. текст в предыдущей реда
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 217.1
Поскольку в контексте нет норм, прямо устанавливающих освобождение при владении более трех лет, следует обратиться к полному тексту статьи 217.1 и пункта 17.1 статьи 217 НК РФ. Вместе с тем налогоплательщики вправе использовать имущественный вычет, предусмотренный статьей 220 НК РФ, который в вашем случае полностью покрывает доход от продажи.
Статья 220. Имущественные налоговые вычеты (в ред. Федерального закона от 23.07.2013 N 212-ФЗ (ред. 02.11.2013)) (см. текст в предыдущей редакции ) 1. В случаях, предусмотренных настоящей главой, при определении размера налоговых баз налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей главой: (в ред. Федерального закона от 12.07.2024 N 176-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции ) 1) имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее лик
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 220
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 220 при продаже жилых домов и земельных участков (а также долей в них) предоставляется вычет в размере до 1 млн рублей. Вы продаете дом с участком за 1 млн рублей — эта сумма полностью укладывается в лимит вычета. Следовательно, налоговая база по НДФЛ после применения вычета составит 0 рублей (1 000 000 – 1 000 000 = 0), и обязанности по уплате налога не возникает.
Правило о расчете налога с 70% кадастровой стоимости (о котором упомянула соседка) в предоставленном контексте отсутствует. Эта норма содержится в пункте 5 статьи 217.1 НК РФ, который не был приведен. Однако даже если бы она применялась, она действует только в случае, если цена продажи ниже кадастровой стоимости. В вашей ситуации цена (1 млн рублей) выше кадастровой (665 тыс. рублей), поэтому указанное правило не подлежит применению в любом случае — налоговая база определяется исходя из договорной цены, а она уже уменьшена вычетом до нуля.
Что касается льгот для пенсионеров, то в тексте статей 217.1 и 220 НК РФ, представленных в контексте, не содержится специальных освобождений или повышенных вычетов для лиц пенсионного возраста. Пенсионеры уплачивают НДФЛ на общих основаниях и вправе претендовать на стандартный имущественный вычет в размере 1 млн рублей, как и другие физические лица. Таким образом, ваш статус пенсионера не влияет на налоговые последствия: налог не возникнет благодаря вычету, а не освобождению по возрасту.
Итоговый вывод: налог с продажи дома и участка платить не придется, поскольку полученный доход (1 млн рублей) полностью покрывается имущественным вычетом, предусмотренным статьей 220 НК РФ.
