Продажа дома с участком за 1 млн рублей: нужно ли платить налог, если кадастровая стоимость 665 тыс., а цена продажи выше

Ситуация состоит в том, что супруги-пенсионеры планируют продать жилой дом вместе с земельным участком, находящиеся в их собственности более трёх лет. Цена продажи по договору составляет 1 миллион рублей, тогда как кадастровая стоимость этого объекта недвижимости равна 665 тысячам рублей. Таким образом, фактическая цена сделки превышает кадастровую стоимость.

Правоотношения, которые возникают в связи с этой продажей, регулируются налоговым законодательством. Поскольку продаётся недвижимость, полученный доход в виде денежных средств потенциально подпадает под налогообложение налогом на доходы физических лиц. Ключевым фактором для освобождения от уплаты налога является срок владения имуществом: поскольку объект находился в собственности более трёх лет, такой доход может быть освобождён от налогообложения независимо от суммы продажи.

Юридически значимым обстоятельством является то, что право собственности зарегистрировано более чем за три года до даты продажи. Это полностью перекрывает вопрос о применении правил расчёта налога исходя из кадастровой стоимости, так как при соблюдении минимального срока владения обязанность декларировать доход и уплачивать налог не возникает.

Также важно отметить, что правило об определении налоговой базы с 70% кадастровой стоимости применяется только в случае, если цена продажи недвижимости ниже её кадастровой стоимости. Поскольку в данной ситуации цена продажи (1 млн рублей) выше кадастровой стоимости (665 тыс. рублей), это правило не применяется. Сам факт превышения цены над кадастровой стоимостью не создаёт дополнительных налоговых последствий — решающим остаётся срок владения.

Отдельного внимания заслуживает статус продавцов как пенсионеров. Налоговое законодательство не предусматривает специальных льгот для пенсионеров при продаже недвижимости — освобождение от налога или его уплата зависят исключительно от срока владения и размера дохода, а не от социального статуса.

Таким образом, центральный юридически значимый факт в данной ситуации — это нахождение недвижимости в собственности более трёх лет, что влечёт за собой освобождение полученного дохода от налогообложения независимо от суммы сделки и соотношения цены с кадастровой стоимостью.

В соответствии со статьей 217.1 Налогового кодекса РФ освобождение от налогообложения доходов от продажи недвижимости и определение налоговой базы осуществляются с учетом особенностей, установленных этой статьей. Приведенный в контексте фрагмент содержит лишь первый пункт, который отсылает к абзацу второму пункта 17.1 статьи 217, но сам текст правил о минимальном сроке владения (в том числе о трех годах) и о порядке расчета базы с кадастровой стоимости в предоставленном отрывке отсутствует. Однако для вашей ситуации даже без прямых норм об освобождении по сроку владения налоговая обязанность не возникает благодаря другому механизму.

Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества (введена Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ) КонсультантПлюс: примечание. П. 1 ст. 217.1 (в ред. ФЗ от 27.11.2018 N 424-ФЗ (ред. от 15.04.2019)) применяется физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами РФ, в отношении имущества вне зависимости от даты его приобретения. 1. Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами за соответствующий налоговый период , а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. (в ред. Федерального закона от 27.11.2018 N 424-ФЗ) (см. текст в предыдущей реда
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 217.1

Налог на доходы физических лиц с продажи дома и земельного участка уплачивать не придётся. Полученный доход в размере 1 000 000 рублей полностью покрывается имущественным налоговым вычетом, предусмотренным подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса РФ. Правило о расчёте налога с 70% кадастровой стоимости в вашем случае не применяется, поскольку цена продажи по договору превышает кадастровую стоимость объекта.

Рекомендуемые действия

• Оформите договор купли-продажи, указав в нём цену 1 000 000 рублей за дом и земельный участок.
• После получения дохода подайте в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи.
• При заполнении декларации заявите имущественный налоговый вычет в размере фактически полученного дохода, но не более 1 000 000 рублей, приложив к декларации заявление на его предоставление.
• Сохраните у себя копию договора купли-продажи и документы, подтверждающие произведённые расчёты.
• Если декларация подаётся исключительно для заявления вычета, который полностью покрывает доход, фактической уплаты налога не будет; при пропуске срока подачи декларации может быть наложен штраф в минимальном размере, поэтому соблюдайте установленный срок.