Освобождается ли участок от налога при продаже, если он был в собственности 7 лет, но переведен в ИЖС из коммерции 5 лет назад

Земельный участок находится в собственности физического лица семь лет. Первоначально он приобретался с разрешенным использованием для строительства объекта бытового обслуживания (коммерческое назначение). На участке был возведен и впоследствии снесен магазин бытовой химии. После этого разрешенное использование участка было изменено на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), и в этом статусе участок находится более пяти лет. В настоящий момент владелец планирует продать участок, но проживает в другом месте.

Юридически значимым обстоятельством является вопрос исчисления срока владения имуществом для целей освобождения дохода от его продажи от налога на доходы физических лиц. Возникшее правоотношение относится к сфере налогообложения доходов, полученных физическими лицами от реализации недвижимости. Ключевым моментом здесь является то, повлекло ли изменение разрешенного использования земельного участка прекращение старого и возникновение нового объекта права собственности. Если изменение вида разрешенного использования рассматривается как изменение качественных характеристик уже существующего объекта недвижимости, то срок владения должен отсчитываться с момента первоначальной регистрации права собственности на участок. Если же данное изменение приравнивается к образованию нового земельного участка (например, в результате его раздела, объединения или перераспределения, что при изменении вида разрешенного использования в чистом виде не происходит), то срок владения новым объектом начался бы заново, с момента регистрации изменений.

Таким образом, суть ситуации сводится к правовой квалификации: является ли изменение вида разрешенного использования земельного участка событием, прерывающим течение срока владения для налоговых целей, или же владение продолжается как единый непрерывный период с даты первоначальной покупки. Дополнительное значение имеет факт нахождения на участке ранее существовавшего коммерческого объекта, который был снесен, что подтверждает нежилое использование участка в прошлом, а также текущее разрешенное использование (ИЖС), которое обычно связано с минимальным сроком владения в 5 лет, если участок не используется для предпринимательской деятельности. Фактическое непроживание владельца на участке само по себе не является юридически значимым для определения срока владения, но может повлиять на квалификацию использования участка (личное или предпринимательское).

При определении момента, с которого исчисляется срок владения земельным участком для целей освобождения дохода от продажи от налога, ключевое значение имеют нормы статьи 217.1 Налогового кодекса РФ. Согласно её положениям, освобождение от налогообложения доходов от продажи недвижимости предоставляется с учётом особенностей, установленных этой статьёй, а сам срок владения имуществом исчисляется с даты государственной регистрации права собственности на объект. Поскольку участок был приобретён 7 лет назад и право собственности зарегистрировано в тот момент, изменение разрешенного использования (с коммерческого на ИЖС) не является новым приобретением — юридически объект остаётся тем же самым земельным участком. Следовательно, срок владения для применения льготы отсчитывается с даты первоначальной покупки, а не с даты перевода в ИЖС. В вашей ситуации этот срок составляет 7 лет, что превышает как трёхлетний, так и пятилетний минимальные пределы, при которых доход от продажи освобождается от НДФЛ. Таким образом, оснований для пересчёта срока в связи с изменением категории использования нет.

Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества (введена Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ) КонсультантПлюс: примечание. П. 1 ст. 217.1 (в ред. ФЗ от 27.11.2018 N 424-ФЗ (ред. от 15.04.2019)) применяется физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами РФ, в отношении имущества вне зависимости от даты его приобретения. 1. Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами за соответствующий налоговый период , а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 217.1

Доход от продажи земельного участка полностью освобождается от НДФЛ. Срок владения для применения льготы составляет 7 лет и отсчитывается с даты первоначальной регистрации права собственности, а не с момента перевода участка в ИЖС. Поскольку минимальный предельный срок владения (3 года или даже 5 лет) превышен, подавать налоговую декларацию и уплачивать налог не требуется.

Рекомендуемые действия

• Не подавайте налоговую декларацию 3-НДФЛ в связи с продажей участка, так как доход полностью освобожден от налогообложения на основании статьи 217.1 НК РФ.
• Сохраните договор купли-продажи участка 7-летней давности и первоначальную выписку из ЕГРН (или свидетельство о регистрации права) для подтверждения даты возникновения права собственности — эти документы однозначно фиксируют начало срока владения.
• Подготовьте в едином комплекте справки о сносе магазина и о переводе участка в ИЖС: они не обязательны для расчета срока, но при возможных вопросах налогового органа наглядно демонстрируют непрерывность владения именно этим объектом.
• В случае получения уведомления или требования от налоговой инспекции о необходимости декларирования дохода направьте письменные пояснения со ссылкой на пункт 1 статьи 217.1 НК РФ, приложив копию документа о дате первоначальной регистрации права и указав, что изменение вида разрешенного использования не прерывает срок владения.
• Если инспекция в ответ проигнорирует позицию Минфина и попытается доначислить налог, обжалуйте решение в вышестоящий налоговый орган, а затем в суд: в аналогичных ситуациях практика стабильно признает право на льготу с даты первой покупки, поэтому при проигрыше в суде риски минимальны, но для подготовки процессуальных документов стоит привлечь адвоката.