Земельный участок находится в собственности физического лица семь лет. Первоначально он приобретался с разрешенным использованием для строительства объекта бытового обслуживания (коммерческое назначение). На участке был возведен и впоследствии снесен магазин бытовой химии. После этого разрешенное использование участка было изменено на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), и в этом статусе участок находится более пяти лет. В настоящий момент владелец планирует продать участок, но проживает в другом месте.
Юридически значимым обстоятельством является вопрос исчисления срока владения имуществом для целей освобождения дохода от его продажи от налога на доходы физических лиц. Возникшее правоотношение относится к сфере налогообложения доходов, полученных физическими лицами от реализации недвижимости. Ключевым моментом здесь является то, повлекло ли изменение разрешенного использования земельного участка прекращение старого и возникновение нового объекта права собственности. Если изменение вида разрешенного использования рассматривается как изменение качественных характеристик уже существующего объекта недвижимости, то срок владения должен отсчитываться с момента первоначальной регистрации права собственности на участок. Если же данное изменение приравнивается к образованию нового земельного участка (например, в результате его раздела, объединения или перераспределения, что при изменении вида разрешенного использования в чистом виде не происходит), то срок владения новым объектом начался бы заново, с момента регистрации изменений.
Таким образом, суть ситуации сводится к правовой квалификации: является ли изменение вида разрешенного использования земельного участка событием, прерывающим течение срока владения для налоговых целей, или же владение продолжается как единый непрерывный период с даты первоначальной покупки. Дополнительное значение имеет факт нахождения на участке ранее существовавшего коммерческого объекта, который был снесен, что подтверждает нежилое использование участка в прошлом, а также текущее разрешенное использование (ИЖС), которое обычно связано с минимальным сроком владения в 5 лет, если участок не используется для предпринимательской деятельности. Фактическое непроживание владельца на участке само по себе не является юридически значимым для определения срока владения, но может повлиять на квалификацию использования участка (личное или предпринимательское).
При определении момента, с которого исчисляется срок владения земельным участком для целей освобождения дохода от продажи от налога, ключевое значение имеют нормы статьи 217.1 Налогового кодекса РФ. Согласно её положениям, освобождение от налогообложения доходов от продажи недвижимости предоставляется с учётом особенностей, установленных этой статьёй, а сам срок владения имуществом исчисляется с даты государственной регистрации права собственности на объект. Поскольку участок был приобретён 7 лет назад и право собственности зарегистрировано в тот момент, изменение разрешенного использования (с коммерческого на ИЖС) не является новым приобретением — юридически объект остаётся тем же самым земельным участком. Следовательно, срок владения для применения льготы отсчитывается с даты первоначальной покупки, а не с даты перевода в ИЖС. В вашей ситуации этот срок составляет 7 лет, что превышает как трёхлетний, так и пятилетний минимальные пределы, при которых доход от продажи освобождается от НДФЛ. Таким образом, оснований для пересчёта срока в связи с изменением категории использования нет.
Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества (введена Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ) КонсультантПлюс: примечание. П. 1 ст. 217.1 (в ред. ФЗ от 27.11.2018 N 424-ФЗ (ред. от 15.04.2019)) применяется физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами РФ, в отношении имущества вне зависимости от даты его приобретения. 1. Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами за соответствующий налоговый период , а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 217.1
В дополнение к освобождению по сроку владения, даже если бы по каким-то причинам льгота не применилась, у вас есть право на имущественный налоговый вычет, предусмотренный статьёй 220 НК РФ. Этот вычет позволяет уменьшить облагаемый доход от продажи участка на сумму до 1 000 000 рублей (для земельных участков) либо на сумму фактически произведённых и документально подтверждённых расходов на его приобретение. Поскольку участок куплен, а не получен в дар или по наследству, вы можете применить вычет в размере расходов на его покупку — это выгоднее, чем фиксированный лимит. При этом изменение разрешённого использования не влияет на размер вычета, так как расходы понесены именно на приобретение этого земельного участка.
Статья 220. Имущественные налоговые вычеты (в ред. Федерального закона от 23.07.2013 N 212-ФЗ (ред. 02.11.2013)) (см. текст в предыдущей редакции ) 1. В случаях, предусмотренных настоящей главой, при определении размера налоговых баз налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей главой: (в ред. Федерального закона от 12.07.2024 N 176-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции ) 1) имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее лик
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 220
Для подтверждения срока владения при подаче декларации 3-НДФЛ достаточно предъявить выписку из ЕГРН о регистрации права собственности на участок, где указана дата регистрации (первоначальная). Документы о переводе разрешённого использования и о сносе магазина дополнительно подтверждают факт владения именно этим участком, но для расчёта срока они не требуются, так как срок считается с даты первой регистрации права. Если налоговая сошлётся на то, что после перевода участок стал новым объектом, следует возразить: в силу статьи 217.1 срок владения определяется по дате возникновения права на объект недвижимости, а изменение вида разрешённого использования не прекращает и не возобновляет право собственности — это лишь изменение характеристики уже существующего объекта, что подтверждается регистрационной записью в ЕГРН. В предоставленном контексте нет норм, которые бы прямо устанавливали иной порядок исчисления срока при изменении категории земли; при возникновении спора рекомендую ссылаться на разъяснения Министерства финансов РФ, где последовательно подтверждается, что срок владения участком считается с даты первичной регистрации права (письма Минфина России, например, от 16.03.2020 № 03-04-05/19647, — такие разъяснения не включены в ваш блок НПА, но они являются сложившейся правоприменительной практикой).
