Когда дом станет единственным жильём для освобождения от налога при продаже, если у жены есть другая квартира, купленная в браке, и она её продала или подарила

В рассматриваемой ситуации физическое лицо владеет жилым домом на праве собственности в течение 4 лет. По общему правилу для освобождения от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости требуется минимальный срок владения в 5 лет. Однако законом предусмотрены исключения, при которых этот срок сокращается до 3 лет. Одно из таких оснований — продажа единственного жилья (а также продажа жилого помещения, полученного в результате приватизации, по договору ренты, в порядке наследования или дарения от близких родственников).

Ключевым юридически значимым обстоятельством здесь является квалификация продаваемого дома как единственного жилья налогоплательщика. При этом для целей налогообложения (в частности, для применения сокращенного срока владения) определяется недвижимость, принадлежащая не только самому налогоплательщику, но и членам его семьи, в частности супругу (супруге). Поскольку дом находится в собственности продавца 4 года, а его супруга (состоящая с ним в браке) владеет другой квартирой, приобретенной в период брака, это имущество юридически учитывается при оценке «единственности» жилья.

Таким образом, до тех пор, пока у супруги сохраняется право собственности на квартиру, продаваемый дом не может быть признан единственным жильём для целей применения трёхлетнего срока. Ситуация меняется, если супруга отчуждает свою квартиру (продаёт, дарит или иным образом прекращает право собственности на неё). В этом случае возникает вопрос о временной точке отсчёта, с которой дом считается единственным жильём.

Упоминаемое в контексте правило 90 дней относится к особому порядку учёта жилья для применения сокращенного срока владения. Юридически значимым является момент регистрации перехода права собственности на квартиру от супруги к новому владельцу. После прекращения её права собственности на квартиру, у налогоплательщика (и членов его семьи) в собственности остаётся только продаваемый дом. С этого момента дом приобретает статус единственного жилья, и при его продаже у продавца возникает право на применение трёхлетнего срока владения для освобождения от НДФЛ.

Правило 90 дней влияет на то, как именно учитывается дата приобретения права на «единственность»: как правило, если на дату продажи дома (то есть на момент государственной регистрации перехода права собственности к покупателю дома) и в течение не более 90 дней до этой даты гражданин (и члены его семьи) не имел (и не имели) в собственности иного жилого помещения, то продаваемый дом признаётся единственным. Следовательно, продажа дома должна состояться после того, как супруга уже перестала быть собственницей квартиры (прошёл момент госрегистрации её отчуждения), и эти дни «чистоты» не превысят 90 дней на дату продажи дома. В противном случае статус единственного жилья не будет выполнен.

Анализ применимых норм необходимо начать с положений Семейного кодекса РФ, поскольку правовой режим имущества супругов напрямую влияет на определение «единственного жилья» для целей налогообложения. Квартира супруги, приобретенная в период брака, является совместной собственностью обоих супругов, независимо от того, на чье имя она оформлена. Это означает, что для налогоплательщика (мужа) данная квартира также считается принадлежащей ему на праве общей совместной собственности. Следовательно, при оценке, является ли дом единственным жильем, наличие этой квартиры у супруги учитывается, и дом не может быть признан единственным жильем до тех пор, пока не прекратится право совместной собственности на квартиру.

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредит
   — Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 34

Далее следует обратиться к ст. 217.1 НК РФ, которая устанавливает особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи недвижимости. В предоставленном фрагменте содержится только пункт 1, который носит отсылочный характер и не раскрывает конкретных условий (минимальные сроки владения, понятие единственного жилья). В связи с этим для полного анализа необходимо обратиться к пунктам 2, 3, 4 и 5 ст. 217.1 НК РФ, которые не включены в контекст. Однако, исходя из общеизвестного содержания статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимости для освобождения дохода от налогообложения составляет 5 лет (общее правило) или 3 года в случае, если объект является единственным жильем. Дом находится в собственности 4 года, поэтому условие по сроку (3 года) потенциально выполняется, но только при соблюдении условия о единственном жилье на дату продажи. До отчуждения квартиры супругой дом не является единственным жильем налогоплательщика из-за наличия совместной собственности на квартиру.

На дату продажи дома налогоплательщик будет вправе применить освобождение от НДФЛ по трёхлетнему сроку владения, если дом окажется его единственным жильём с учётом имущества супруги. Для этого необходимо, чтобы супруга предварительно произвела отчуждение своей квартиры (продажу или дарение), и государственная регистрация перехода права собственности на квартиру от неё состоялась до даты продажи дома. Правило 90 дней, кодифицированное в разъяснительной практике, означает, что налоговые органы могут не учитывать отчуждённую квартиру, если продажа дома происходит не позднее 90 календарных дней после регистрации выбытия квартиры. Для максимальной правовой определённости рекомендуется завершить продажу дома после истечения этого периода, хотя уже с момента регистрации прекращения права супруги на квартиру дом является единственным жильём.

Рекомендуемые действия

• Провести отчуждение квартиры супругой по договору купли-продажи или дарения и обеспечить государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестре — с этой даты квартира перестаёт учитываться как жильё налогоплательщика и его семьи.
• Получить выписку из ЕГРН на квартиру после регистрации, подтверждающую прекращение права собственности супруги, и одновременно выписки на дом и иные объекты, чтобы документально зафиксировать отсутствие иного жилья.
• Продажу дома осуществить после даты регистрации перехода права на квартиру, выждав не менее 90 календарных дней от этой даты, чтобы исключить риск непризнания дома единственным жильём со стороны налогового органа.
• При заполнении налоговой декларации 3-НДФЛ (если она всё же подаётся) или при подготовке документов для обоснования освобождения приложить выписки из ЕГРН о правах на все жилые объекты на дату продажи дома, подтверждающие отсутствие иного жилья.
• Перед проведением сделок при возникновении сомнений относительно учёта имущества супруги или толкования 90-дневного интервала получить письменное разъяснение в налоговом органе по месту жительства либо проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на налоговом праве.