Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Налоговые нарушения и споры

Когда дом станет единственным жильём для освобождения от налога при продаже, если у жены есть другая квартира, купленная в браке, и она её продала или подарила

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Обеспечьте государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру супруги к новому владельцу до даты продажи вашего дома.
  2. 2
    Если клиент решит выждать 90 дней для минимизации налоговых рисков, хотя стратегия допускает продажу и раньше: Продайте дом после даты регистрации перехода права на квартиру, выждав не менее 90 календарных дней для исключения налоговых рисков.
  3. 3
    Если налоговая декларация 3-НДФЛ будет подаваться (стратегия допускает, что она может не подаваться при освобождении): Приложите к налоговой декларации 3-НДФЛ выписки из ЕГРН, подтверждающие отсутствие иного жилья на дату продажи дома.
  4. 4
    При сомнениях в учёте имущества супруги или толковании 90-дневного интервала получите письменное разъяснение в налоговом органе по месту жительства.descriptionЗаявление в налоговый орган о разъяснении порядка исчисления срока владения единственным жильем с учетом имущества супруга (свободная форма)

Документы и доказательства

  • Выписка из ЕГРН на квартиру супруги после регистрации прекращения её права собственности.
  • Выписка из ЕГРН на продаваемый дом на дату его продажи.
  • Выписка из ЕГРН на все жилые объекты, зарегистрированные на вас и членов семьи.
  • Договор отчуждения квартиры супругой (купля-продажа или дарение) с отметкой о регистрации.
  • Документы, подтверждающие дату государственной регистрации перехода права на квартиру от супруги.
  • Если клиент решит обратиться за разъяснением в налоговый орган: Письменное разъяснение налогового органа по месту жительства о применении 90-дневного правила.

  • Сроки и риски

    • Если клиент решит выждать 90 дней для минимизации налоговых рисков: Выждите не менее 90 календарных дней после регистрации выбытия квартиры для продажи дома.
    • Получите выписку из ЕГРН о прекращении права собственности супруги на квартиру.
    • Запросите выписки из ЕГРН на дом и все объекты, чтобы подтвердить отсутствие иного жилья.
    • Риск: продажа дома ранее 90 дней после выбытия квартиры может привести к отказу в освобождении от НДФЛ.

  • Чего не делать

    • Не продавайте дом до того, как супруга зарегистрирует переход права собственности на свою квартиру.
    • Не рассчитывайте, что дом станет единственным жильём сразу после подписания договора супругой — дождитесь регистрации в Росреестре.
    • Не игнорируйте 90-дневный интервал: не продавайте дом в первые 90 дней после регистрации выбытия квартиры супруги.
    • Не полагайтесь на устные разъяснения — получите письменное подтверждение из налогового органа по месту жительства.
    • Не подавайте декларацию 3-НДФЛ без выписок из ЕГРН, подтверждающих отсутствие иного жилья на дату продажи дома.
    • Не отчуждайте квартиру супруги без предварительной консультации с адвокатом, если есть сомнения в толковании 90-дневного правила.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату, если налоговый орган откажет в признании дома единственным жильём из-за несовпадения дат регистрации отчуждения квартиры и продажи дома.
    • Проконсультируйтесь с адвокатом, если у вас возникли сомнения в правильности учёта имущества супруги как совместно нажитого для целей НДФЛ.
    • Привлеките адвоката для подготовки письменного запроса в налоговый орган по месту жительства о разъяснении порядка применения 90-дневного правила.
    • Наймите адвоката, если планируете оспаривать решение налогового органа о доначислении НДФЛ после продажи дома.
    • Обратитесь к адвокату для проверки договора дарения или купли-продажи квартиры супруги на предмет налоговых последствий для вас.

  • Альтернативные пути

    • Проверьте, не зарегистрирована ли квартира супруги на вас или на несовершеннолетних детей — это может повлиять на статус единственного жилья.
    • Рассмотрите вариант продажи дома после истечения 90 дней с даты регистрации прекращения права супруги на квартиру.
    • Уточните в Росреестре, учитывается ли доля супруги в вашем доме при определении единственного жилья.
    • Если супруга подарит квартиру близкому родственнику, убедитесь, что дарение не признано мнимой сделкой.
    • Проконсультируйтесь с налоговым органом по месту жительства о возможности применения правила 90 дней в вашей ситуации.
    • При продаже дома после отчуждения квартиры супруги сохраните выписки из ЕГРН на обе недвижимости.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

В рассматриваемой ситуации физическое лицо владеет жилым домом на праве собственности в течение 4 лет. По общему правилу для освобождения от уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже недвижимости требуется минимальный срок владения в 5 лет. Однако законом предусмотрены исключения, при которых этот срок сокращается до 3 лет. Одно из таких оснований — продажа единственного жилья (а также продажа жилого помещения, полученного в результате приватизации, по договору ренты, в порядке наследования или дарения от близких родственников).

Ключевым юридически значимым обстоятельством здесь является квалификация продаваемого дома как единственного жилья налогоплательщика. При этом для целей налогообложения (в частности, для применения сокращенного срока владения) определяется недвижимость, принадлежащая не только самому налогоплательщику, но и членам его семьи, в частности супругу (супруге). Поскольку дом находится в собственности продавца 4 года, а его супруга (состоящая с ним в браке) владеет другой квартирой, приобретенной в период брака, это имущество юридически учитывается при оценке «единственности» жилья.

Таким образом, до тех пор, пока у супруги сохраняется право собственности на квартиру, продаваемый дом не может быть признан единственным жильём для целей применения трёхлетнего срока. Ситуация меняется, если супруга отчуждает свою квартиру (продаёт, дарит или иным образом прекращает право собственности на неё). В этом случае возникает вопрос о временной точке отсчёта, с которой дом считается единственным жильём.

Упоминаемое в контексте правило 90 дней относится к особому порядку учёта жилья для применения сокращенного срока владения. Юридически значимым является момент регистрации перехода права собственности на квартиру от супруги к новому владельцу. После прекращения её права собственности на квартиру, у налогоплательщика (и членов его семьи) в собственности остаётся только продаваемый дом. С этого момента дом приобретает статус единственного жилья, и при его продаже у продавца возникает право на применение трёхлетнего срока владения для освобождения от НДФЛ.

Правило 90 дней влияет на то, как именно учитывается дата приобретения права на «единственность»: как правило, если на дату продажи дома (то есть на момент государственной регистрации перехода права собственности к покупателю дома) и в течение не более 90 дней до этой даты гражданин (и члены его семьи) не имел (и не имели) в собственности иного жилого помещения, то продаваемый дом признаётся единственным. Следовательно, продажа дома должна состояться после того, как супруга уже перестала быть собственницей квартиры (прошёл момент госрегистрации её отчуждения), и эти дни «чистоты» не превысят 90 дней на дату продажи дома. В противном случае статус единственного жилья не будет выполнен.

Анализ применимых норм необходимо начать с положений Семейного кодекса РФ, поскольку правовой режим имущества супругов напрямую влияет на определение «единственного жилья» для целей налогообложения. Квартира супруги, приобретенная в период брака, является совместной собственностью обоих супругов, независимо от того, на чье имя она оформлена. Это означает, что для налогоплательщика (мужа) данная квартира также считается принадлежащей ему на праве общей совместной собственности. Следовательно, при оценке, является ли дом единственным жильем, наличие этой квартиры у супруги учитывается, и дом не может быть признан единственным жильем до тех пор, пока не прекратится право совместной собственности на квартиру.

  1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
  2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредит
    — Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 34

Далее следует обратиться к ст. 217.1 НК РФ, которая устанавливает особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи недвижимости. В предоставленном фрагменте содержится только пункт 1, который носит отсылочный характер и не раскрывает конкретных условий (минимальные сроки владения, понятие единственного жилья). В связи с этим для полного анализа необходимо обратиться к пунктам 2, 3, 4 и 5 ст. 217.1 НК РФ, которые не включены в контекст. Однако, исходя из общеизвестного содержания статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимости для освобождения дохода от налогообложения составляет 5 лет (общее правило) или 3 года в случае, если объект является единственным жильем. Дом находится в собственности 4 года, поэтому условие по сроку (3 года) потенциально выполняется, но только при соблюдении условия о единственном жилье на дату продажи. До отчуждения квартиры супругой дом не является единственным жильем налогоплательщика из-за наличия совместной собственности на квартиру.

  1. Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами за соответствующий налоговый период , а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
    — Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 217.1

Что касается момента, с которого дом считается единственным жильем после отчуждения квартиры супругой, необходимо руководствоваться общими правилами возникновения и прекращения права собственности. Право собственности на квартиру прекращается у супруги (и, соответственно, у налогоплательщика как участника совместной собственности) с момента государственной регистрации перехода права к новому приобретателю (при продаже) или с момента государственной регистрации перехода права при дарении. С этой даты квартира перестает учитываться в составе имущества супругов, и дом становится единственным жильем налогоплательщика. Соответственно, для применения освобождения от НДФЛ на основании 3-летнего срока владения продажу дома следует осуществлять после даты регистрации прекращения права собственности супруги на квартиру.

Упоминаемое в вопросе «правило 90 дней» отсутствует в предоставленном контексте нормативных правовых актов. Данное правило не закреплено в НК РФ или СК РФ в явном виде; его можно встретить в разъяснениях Министерства финансов РФ и Федеральной налоговой службы. Обычно под ним понимается позиция, согласно которой если налогоплательщик в течение 90 календарных дней до даты продажи жилья отчуждает иное жилое помещение, то такое отчужденное помещение не учитывается при определении единственного жилья. Иными словами, если супруга продаст или подарит квартиру, а налогоплательщик продаст дом в течение 90 дней после этого, налоговые органы могут не учитывать квартиру как объект, препятствующий признанию дома единственным жильем. Однако данный подход не основан на прямой норме закона, а является правоприменительной практикой. Для надежного планирования сделки рекомендуется выдержать интервал более 90 дней либо ориентироваться на дату государственной регистрации перехода права на квартиру как на момент, с которого дом становится единственным жильем, без привязки к специальному «правилу 90 дней». Конкретных нормативных актов, содержащих это правило, в предоставленном блоке нет, поэтому его применимость в каждом конкретном случае требует обращения к актуальным разъяснениям Минфина России (например, письма Департамента налоговой политики).

На дату продажи дома налогоплательщик будет вправе применить освобождение от НДФЛ по трёхлетнему сроку владения, если дом окажется его единственным жильём с учётом имущества супруги. Для этого необходимо, чтобы супруга предварительно произвела отчуждение своей квартиры (продажу или дарение), и государственная регистрация перехода права собственности на квартиру от неё состоялась до даты продажи дома. Правило 90 дней, кодифицированное в разъяснительной практике, означает, что налоговые органы могут не учитывать отчуждённую квартиру, если продажа дома происходит не позднее 90 календарных дней после регистрации выбытия квартиры. Для максимальной правовой определённости рекомендуется завершить продажу дома после истечения этого периода, хотя уже с момента регистрации прекращения права супруги на квартиру дом является единственным жильём.

Рекомендуемые действия

  • Провести отчуждение квартиры супругой по договору купли-продажи или дарения и обеспечить государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестре — с этой даты квартира перестаёт учитываться как жильё налогоплательщика и его семьи.
  • Получить выписку из ЕГРН на квартиру после регистрации, подтверждающую прекращение права собственности супруги, и одновременно выписки на дом и иные объекты, чтобы документально зафиксировать отсутствие иного жилья.
  • Продажу дома осуществить после даты регистрации перехода права на квартиру, выждав не менее 90 календарных дней от этой даты, чтобы исключить риск непризнания дома единственным жильём со стороны налогового органа.
  • При заполнении налоговой декларации 3-НДФЛ (если она всё же подаётся) или при подготовке документов для обоснования освобождения приложить выписки из ЕГРН о правах на все жилые объекты на дату продажи дома, подтверждающие отсутствие иного жилья.
  • Перед проведением сделок при возникновении сомнений относительно учёта имущества супруги или толкования 90-дневного интервала получить письменное разъяснение в налоговом органе по месту жительства либо проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на налоговом праве.