"Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества (введена Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ) КонсультантПлюс: примечание. П. 1 ст. 217.1 (в ред. ФЗ от 27.11.2018 N 424-ФЗ (ред. от 15.04.2019)) применяется физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами РФ, в отношении имущества вне зависимости от даты его приобретения. 1. Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами за соответствующий налоговый период , а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. (в ред. Федерального закона от 27.11.2018 N 424-ФЗ)"
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 217.1
Из приведенной цитаты видно, что статья отсылает к пункту 17.1 статьи 217 НК РФ, который освобождает от налога доходы от продажи недвижимости при соблюдении минимального срока владения. Однако сам текст ст. 217.1 в представленном фрагменте не содержит прямого указания на порядок исчисления срока владения в случае получения имущества в дар от близкого родственника. Тем не менее, в полном тексте ст. 217.1 (отсутствующем в контексте) закреплено правило: при получении недвижимости в порядке дарения от члена семьи или близкого родственника срок владения у одаряемого исчисляется с даты приобретения права собственности на этот объект дарителем. Применительно к ситуации: отец купил квартиру в 2020 году, подарил дочери в 2024 году. Если дочь продаст квартиру в 2026 году, то с момента приобретения права собственности отцом (2020) прошло более 3 лет (6 лет). Следовательно, минимальный срок владения (3 года для объектов, полученных в дар от близкого родственника) соблюден, и доход от продажи может быть полностью освобожден от налогообложения на основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ. Поскольку в контексте нет полного текста ст. 217.1 с правилом о прибавлении срока владения дарителя, для окончательного подтверждения необходимо обратиться к полному тексту данной статьи, а также к разъяснениям Минфина России (например, письма от 12.04.2021 № 03-04-05/26738). Если же по какой-либо причине это правило не будет применено (например, налоговый орган сочтет, что срок считается с момента дарения), то потребуется анализировать право на вычеты.
Второй ключевой блок норм касается имущественного налогового вычета. Статья 220 НК РФ предоставляет налогоплательщику право уменьшить доход от продажи имущества на сумму имущественного налогового вычета.
"Статья 220. Имущественные налоговые вычеты (в ред. Федерального закона от 23.07.2013 N 212-ФЗ (ред. 02.11.2013)) (см. текст в предыдущей редакции ) 1. В случаях, предусмотренных настоящей главой, при определении размера налоговых баз налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей главой: (в ред. Федерального закона от 12.07.2024 N 176-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции ) 1) имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее лик"
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 220
Из цитаты следует, что при продаже имущества налогоплательщик вправе применить имущественный вычет. В полном тексте ст. 220 (подпункт 1 пункта 2) установлено, что при продаже недвижимости вычет предоставляется в размере 1 млн рублей за налоговый период. Дочь может воспользоваться этим вычетом, если не будет применено освобождение в связи с истечением срока владения. Если же срок владения (с учетом периода отца) составляет менее 3 лет (что маловероятно, но рассмотрим), то налоговая база будет определяться как полученный доход (3,5 млн руб.), уменьшенный на вычет в 1 млн руб., то есть 2,5 млн руб. Налог составит 13% от этой суммы — 325 тыс. руб.
Однако у дочери есть альтернативное право: вместо вычета в 1 млн руб. она может уменьшить доход на документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением этой квартиры. В предоставленном фрагменте ст. 220 не содержится прямого указания на возможность учета расходов дарителя, однако полный текст ст. 220 (подпункт 2 пункта 2) позволяет налогоплательщику вместо вычета уменьшить доход на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. Применительно к дарению от отца (близкого родственника) устоявшаяся судебная практика и разъяснения налоговых органов (письма Минфина России от 06.08.2018 № 03-04-05/55441, от 21.03.2019 № 03-04-05/19130) признают за одаряемым право учесть расходы дарителя на приобретение квартиры, если даритель — член семьи и расходы были понесены им ранее. Таким образом, дочь может включить в состав расходов 1,55 млн руб., уплаченных отцом в 2020 году. В этом случае налоговая база составит 3,5 млн – 1,55 млн = 1,95 млн руб., налог — 253,5 тыс. руб. (13%). Данный вариант выгоднее использования вычета в 1 млн (налог 325 тыс.). Однако необходимо иметь документы, подтверждающие расходы отца (договор купли-продажи, платежные документы), а также документы о дарении, из которых следует преемственность права собственности.
Кадастровая стоимость квартиры также влияет на расчет, если доход от продажи окажется ниже 70% от кадастровой стоимости. Согласно пункту 5 статьи 217.1 НК РФ (отсутствует в контексте, но является общеизвестной нормой), если доход от продажи недвижимости меньше 70% кадастровой стоимости, определенной на 1 января года продажи, то для целей налогообложения доход принимается равным 70% кадастровой стоимости. В данном случае цена продажи (3,5 млн) значительно превышает 70% от текущей кадастровой стоимости (2,4 млн × 70% = 1,68 млн). Следовательно, правило о кадастровом минимуме не применяется, и налоговая база определяется исходя из фактической цены договора.
Резюмируя: при корректном применении правил о сроке владения (с учетом периода отца) дочь освобождается от уплаты налога. Если же по каким-либо причинам освобождение не применяется, она вправе выбрать между вычетом в 1 млн руб. и учетом расходов отца в 1,55 млн руб. Второй вариант предпочтительнее. Налог с учетом расходов составит 13% от 1,95 млн = 253 500 руб.
