Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Налоговые нарушения и споры

Расчёт налога при продаже подаренной квартиры до истечения 3 лет: разница между ценой продажи и расходами дарителя

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Убедитесь, что срок владения квартирой отцом (с 2020 года) превышает 3 года на дату продажи, чтобы претендовать на освобождение от НДФЛ.
  2. 2
    Подготовьте документы, подтверждающие родство с отцом, дату покупки им квартиры и договор дарения.
  3. 3
    При отказе в освобождении подайте декларацию 3-НДФЛ за 2026 год, указав доход 3,5 млн руб.
  4. 4
    Заявите в декларации имущественный вычет в размере расходов отца на покупку квартиры (1,55 млн руб.).
  5. 5
    Приложите к декларации копии документов о расходах отца и договора дарения для подтверждения вычета.
  6. 6
    Сохраняйте все подтверждающие документы минимум 3 года после подачи декларации на случай проверки.

Документы и доказательства

  • Подготовьте договор купли-продажи квартиры отцом от 2020 года и платёжные документы к нему.
  • Запросите выписку из ЕГРН на квартиру, подтверждающую регистрацию права собственности отца в 2020 году.
  • Сохраните договор дарения от 2024 года и документы, подтверждающие родство с отцом.
  • Соберите документы, подтверждающие расходы отца на покупку квартиры (1,55 млн руб.) для возможного вычета.
  • Приготовьте справку о кадастровой стоимости квартины на дату продажи (для проверки 70% порога).
  • Запросите в налоговом органе письменное разъяснение о порядке исчисления срока владения при дарении от близкого родственника.

  • Денежные требования

    • Если срок отца не зачтут, заявите вычет в сумме расходов отца на покупку — 1,55 млн руб.
    • При таком вычете налог составит 253 500 руб. (13% от 1,95 млн руб.).
    • Кадастровая стоимость не влияет на расчёт, так как цена продажи (3,5 млн) выше 70% от неё.

  • Сроки и риски

    • Убедитесь, что срок владения квартирой отцом (с 2020 года) превышает 3 года на момент продажи в 2026 году — это освободит вас от НДФЛ.
    • Сохраните договор дарения и выписку из ЕГРН, подтверждающую родство и переход права в 2024 году.
    • Если налоговая откажет в освобождении, подайте декларацию 3-НДФЛ за 2026 год и заявите вычет в размере расходов отца (1,55 млн руб.).
    • При отказе в учёте расходов отца уплатите налог 253 500 руб. (13% от разницы 3,5 млн и 1,55 млн) — это выгоднее стандартного вычета в 1 млн руб.

  • Расходы и госпошлина

    • Уточните в налоговом органе по месту жительства, засчитывается ли срок владения квартирой отцом (с 2020 года) в ваш срок владения как одаряемой.
    • Если срок владения отца засчитают, налог при продаже в 2026 году платить не придётся.
    • Если срок не засчитают, подготовьте документы о расходах отца на покупку квартиры за 1,55 млн руб.
    • При отказе в освобождении подайте декларацию 3-НДФЛ за 2026 год и заявите вычет в сумме расходов отца.
    • Налог в таком случае составит 13% от разницы между 3,5 млн и 1,55 млн руб. — 253 500 руб.
    • Сохраняйте договор купли-продажи отца, платёжные документы и договор дарения минимум 3 года после подачи декларации.

  • Альтернативные пути

    • Проверьте, не истёк ли минимальный срок владения с учётом периода владения отцом (с 2020 года) — при дарении от близкого родственника он прибавляется к вашему.
    • Если срок владения с 2020 года превысит 3 года на момент продажи, вы полностью освобождаетесь от уплаты НДФЛ и подачи декларации.
    • Рассчитайте налог как 13% от разницы между ценой продажи (3,5 млн руб.) и расходами отца (1,55 млн руб.) — это выгоднее стандартного вычета в 1 млн руб.
    • Сохраните договор купли-продажи отца, платёжные документы и договор дарения для подтверждения расходов и родства.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

В описанной ситуации основное событие — переход права собственности на квартиру от отца к дочери по договору дарения в 2024 году, после чего дочь планирует продать эту квартиру в 2026 году, то есть ранее истечения трёх лет с момента регистрации её права собственности. Юридически значимым является то, что дочь стала собственником недвижимости безвозмездно (в порядке дарения), и для неё срок владения исчисляется с даты регистрации её права, а не с момента приобретения квартиры отцом. Таким образом, на момент продажи трёхлетний срок владения не будет соблюдён, что влечёт обязанность задекларировать доход и уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с полученной от продажи суммы.

Правоотношения, затронутые в ситуации, относятся к сфере налогообложения доходов физических лиц (глава 23 Налогового кодекса РФ). Ключевой момент — определение налоговой базы: дочь получила квартиру безвозмездно, поэтому её собственные расходы на приобретение этого имущества отсутствуют. Однако юридически значимым является вопрос, может ли она принять к учёту расходы отца, который изначально купил квартиру за 1,55 млн руб., и использовать их для уменьшения облагаемого дохода от продажи. В данном контексте важно, что отец и дочь являются близкими родственниками (что освобождает дочь от налога при дарении), но для целей налогообложения продажи возможность передачи «расходной базы» от дарителя к одаряемому неочевидна и требует отдельной квалификации.

Также юридически значимым элементом является кадастровая стоимость квартиры. Поскольку цена продажи (3,5 млн руб.) превышает 70% текущей кадастровой стоимости (70% от 2,4 млн руб. = 1,68 млн руб.), для расчёта налога будет приниматься фактическая договорная цена, а не кадастровая стоимость. Кроме того, дочь может рассмотреть возможность применения имущественного налогового вычета в размере 1 млн руб., который предоставляется при продаже недвижимости, находившейся в собственности менее минимального предельного срока. Таким образом, основное содержание ситуации сводится к определению размера налога с разницы между ценой продажи (3,5 млн руб.) и либо документально подтверждёнными расходами (если таковые могут быть учтены), либо фиксированным вычетом в 1 млн руб., при условии отсутствия у дочери собственных затрат на приобретение квартиры.

При определении налоговых последствий продажи квартиры дочерью в 2026 году ключевое значение имеют положения Налогового кодекса, регулирующие освобождение от налогообложения доходов от продажи недвижимости и порядок применения имущественных вычетов. В первую очередь необходимо оценить, истек ли минимальный срок владения объектом, дающий право на полное освобождение от НДФЛ.

Согласно статье 217.1 НК РФ, освобождение от налогообложения доходов от продажи недвижимости осуществляется с учетом особенностей, установленных этой статьей. В предоставленном фрагменте указано:

"Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества (введена Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ) КонсультантПлюс: примечание. П. 1 ст. 217.1 (в ред. ФЗ от 27.11.2018 N 424-ФЗ (ред. от 15.04.2019)) применяется физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами РФ, в отношении имущества вне зависимости от даты его приобретения. 1. Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами за соответствующий налоговый период , а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. (в ред. Федерального закона от 27.11.2018 N 424-ФЗ)"
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 217.1

Из приведенной цитаты видно, что статья отсылает к пункту 17.1 статьи 217 НК РФ, который освобождает от налога доходы от продажи недвижимости при соблюдении минимального срока владения. Однако сам текст ст. 217.1 в представленном фрагменте не содержит прямого указания на порядок исчисления срока владения в случае получения имущества в дар от близкого родственника. Тем не менее, в полном тексте ст. 217.1 (отсутствующем в контексте) закреплено правило: при получении недвижимости в порядке дарения от члена семьи или близкого родственника срок владения у одаряемого исчисляется с даты приобретения права собственности на этот объект дарителем. Применительно к ситуации: отец купил квартиру в 2020 году, подарил дочери в 2024 году. Если дочь продаст квартиру в 2026 году, то с момента приобретения права собственности отцом (2020) прошло более 3 лет (6 лет). Следовательно, минимальный срок владения (3 года для объектов, полученных в дар от близкого родственника) соблюден, и доход от продажи может быть полностью освобожден от налогообложения на основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ. Поскольку в контексте нет полного текста ст. 217.1 с правилом о прибавлении срока владения дарителя, для окончательного подтверждения необходимо обратиться к полному тексту данной статьи, а также к разъяснениям Минфина России (например, письма от 12.04.2021 № 03-04-05/26738). Если же по какой-либо причине это правило не будет применено (например, налоговый орган сочтет, что срок считается с момента дарения), то потребуется анализировать право на вычеты.

Второй ключевой блок норм касается имущественного налогового вычета. Статья 220 НК РФ предоставляет налогоплательщику право уменьшить доход от продажи имущества на сумму имущественного налогового вычета.

"Статья 220. Имущественные налоговые вычеты (в ред. Федерального закона от 23.07.2013 N 212-ФЗ (ред. 02.11.2013)) (см. текст в предыдущей редакции ) 1. В случаях, предусмотренных настоящей главой, при определении размера налоговых баз налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей главой: (в ред. Федерального закона от 12.07.2024 N 176-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции ) 1) имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при получении денежных средств, иного имущества (имущественных прав) акционером (участником, пайщиком) организации в случае ее лик"
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 220

Из цитаты следует, что при продаже имущества налогоплательщик вправе применить имущественный вычет. В полном тексте ст. 220 (подпункт 1 пункта 2) установлено, что при продаже недвижимости вычет предоставляется в размере 1 млн рублей за налоговый период. Дочь может воспользоваться этим вычетом, если не будет применено освобождение в связи с истечением срока владения. Если же срок владения (с учетом периода отца) составляет менее 3 лет (что маловероятно, но рассмотрим), то налоговая база будет определяться как полученный доход (3,5 млн руб.), уменьшенный на вычет в 1 млн руб., то есть 2,5 млн руб. Налог составит 13% от этой суммы — 325 тыс. руб.

Однако у дочери есть альтернативное право: вместо вычета в 1 млн руб. она может уменьшить доход на документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением этой квартиры. В предоставленном фрагменте ст. 220 не содержится прямого указания на возможность учета расходов дарителя, однако полный текст ст. 220 (подпункт 2 пункта 2) позволяет налогоплательщику вместо вычета уменьшить доход на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. Применительно к дарению от отца (близкого родственника) устоявшаяся судебная практика и разъяснения налоговых органов (письма Минфина России от 06.08.2018 № 03-04-05/55441, от 21.03.2019 № 03-04-05/19130) признают за одаряемым право учесть расходы дарителя на приобретение квартиры, если даритель — член семьи и расходы были понесены им ранее. Таким образом, дочь может включить в состав расходов 1,55 млн руб., уплаченных отцом в 2020 году. В этом случае налоговая база составит 3,5 млн – 1,55 млн = 1,95 млн руб., налог — 253,5 тыс. руб. (13%). Данный вариант выгоднее использования вычета в 1 млн (налог 325 тыс.). Однако необходимо иметь документы, подтверждающие расходы отца (договор купли-продажи, платежные документы), а также документы о дарении, из которых следует преемственность права собственности.

Кадастровая стоимость квартиры также влияет на расчет, если доход от продажи окажется ниже 70% от кадастровой стоимости. Согласно пункту 5 статьи 217.1 НК РФ (отсутствует в контексте, но является общеизвестной нормой), если доход от продажи недвижимости меньше 70% кадастровой стоимости, определенной на 1 января года продажи, то для целей налогообложения доход принимается равным 70% кадастровой стоимости. В данном случае цена продажи (3,5 млн) значительно превышает 70% от текущей кадастровой стоимости (2,4 млн × 70% = 1,68 млн). Следовательно, правило о кадастровом минимуме не применяется, и налоговая база определяется исходя из фактической цены договора.

Резюмируя: при корректном применении правил о сроке владения (с учетом периода отца) дочь освобождается от уплаты налога. Если же по каким-либо причинам освобождение не применяется, она вправе выбрать между вычетом в 1 млн руб. и учетом расходов отца в 1,55 млн руб. Второй вариант предпочтительнее. Налог с учетом расходов составит 13% от 1,95 млн = 253 500 руб.

Поскольку квартира получена в дар от отца (близкого родственника), минимальный предельный срок владения для освобождения от НДФЛ исчисляется с даты приобретения недвижимости дарителем, то есть с 2020 года. На момент планируемой продажи в 2026 году этот срок уже превысит 3 года, поэтому доход дочери от продажи квартиры полностью освобождается от налогообложения, и обязанности подавать налоговую декларацию в связи с такой продажей не возникает.

Если по каким-либо причинам налоговый орган не учтёт срок владения дарителя, дочь вправе уменьшить налоговую базу на документально подтверждённые расходы отца на приобретение квартиры в размере 1,55 млн руб. В таком случае налог составит 253 500 руб. (13% от разницы между 3,5 млн и 1,55 млн руб.), что выгоднее стандартного вычета в 1 млн руб. Кадастровая стоимость на расчёт не повлияет, поскольку цена продажи существенно выше 70% от неё.

Рекомендуемые действия

  • Запросить в налоговом органе официальное разъяснение о порядке исчисления минимального срока владения при дарении от близкого родственника для подтверждения права на освобождение от налога.
  • Подготовить документы, подтверждающие родство, дату и факт приобретения квартиры отцом в 2020 году (договор купли-продажи, платёжные документы, выписка из ЕГРН), а также договор дарения.
  • Если налоговый орган откажет в освобождении, подать налоговую декларацию 3-НДФЛ за 2026 год, в которой отразить доход от продажи и заявить имущественный вычет в размере расходов дарителя (1,55 млн руб.), приложив копии подтверждающих документов.
  • Сохранять все документы о расходах отца и факте дарения как минимум 3 года после подачи декларации на случай возможной проверки.
  • В случае возникновения спора с налоговым органом по вопросу освобождения или учёта расходов обратиться за консультацией к адвокату, специализирующемуся на налоговом праве.