Продаваемая квартира находится в собственности физического лица всего 2 месяца — это менее минимального срока владения, который составляет 3 года для объектов, полученных в порядке приватизации. Соответственно, доход от её продажи подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Юридически значимым является момент возникновения права собственности (дата регистрации в ЕГРН), а не момент получения квартиры по очереди. Приватизация считается безвозмездной сделкой, поэтому у продавца отсутствуют документально подтверждённые расходы на приобретение этой квартиры, что влияет на порядок расчёта налоговой базы.
Поскольку квартира приватизирована, а не куплена, продавец не может применить вычет в сумме фактически произведённых расходов на её приобретение. Единственный возможный имущественный вычет при продаже — это фиксированная сумма в 1 млн рублей. При этом налоговая база по сделке будет определяться как наибольшая из двух величин: договорная цена продажи или 70% от кадастровой стоимости квартиры на 1 января года продажи (в данном случае кадастровая стоимость 11,5 млн рублей, значит, 70% = 8,05 млн рублей). Если цена в договоре будет ниже этой суммы, налог всё равно рассчитают исходя из 8,05 млн рублей.
Одновременно с продажей планируется покупка новой квартиры стоимостью 25 млн рублей. Это даёт продавцу право на другой имущественный вычет — при приобретении жилья, в пределах 2 млн рублей (максимальная сумма для расчёта вычета) и на сумму фактически уплаченных процентов по ипотеке (если кредит есть). Эти два вычета — при продаже и при покупке — могут быть применены в одном налоговом периоде. Их можно взаимозачесть: налог, рассчитанный с продажи (после вычета 1 млн), уменьшается или обнуляется за счёт вычета при покупке. Важно, что для получения вычета при покупке продавец должен быть налоговым резидентом РФ, а покупаемая квартира — находиться на территории РФ и предназначаться для проживания (не коммерческая недвижимость).
Наличие двоих несовершеннолетних детей (4 и 7 лет) само по себе не даёт прямой налоговой льготы в виде освобождения от уплаты НДФЛ при продаже квартиры. Дети не учитываются в расчёте налогооблагаемого дохода продавца и не влияют на размер стандартных или имущественных вычетов — вычеты предоставляются самому налогоплательщику (продавцу/покупателю). Однако дети могут быть указаны как совладельцы покупаемой квартиры (например, при оформлении права собственности на всех членов семьи), но это не меняет налоговую позицию продавца.
Отдельной льготы для семей с детьми при одновременной продаже и покупке жилья с улучшением условий налоговым законодательством не установлено. Ситуация регулируется общими нормами НДФЛ: доход от продажи облагается, но может быть уменьшен на вычеты. При этом факт улучшения жилищных условий (покупка более просторной квартиры) и наличие детей сами по себе не освобождают от налога и не заменяют минимальный срок владения.
При продаже квартиры, находившейся в собственности менее трёх лет (фактически два месяца после приватизации), освобождение дохода от налогообложения и порядок расчёта налоговой базы регулируются статьёй 217.1 Налогового кодекса РФ. В предоставленном контексте содержится лишь первый пункт этой статьи, который устанавливает общий принцип:
Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества (введена Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ) КонсультантПлюс: примечание. П. 1 ст. 217.1 (в ред. ФЗ от 27.11.2018 N 424-ФЗ (ред. от 15.04.2019)) применяется физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами РФ, в отношении имущества вне зависимости от даты его приобретения. 1. Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами за соответствующий налоговый период, а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. (в ред. Федерального закона от 27.11.2018 N 424-ФЗ) (см. текст в предыдущей редакции)
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 217.1
Данная норма носит отсылочный характер: она указывает, что для освобождения от налога и расчёта базы нужно применять положения самой статьи 217.1. К сожалению, в представленном контексте отсутствуют пункты 2, 3, 4, 5 и 6 этой статьи, которые как раз и содержат конкретные правила. В частности, пункт 2 статьи 217.1 устанавливает минимальный срок владения недвижимостью — 3 года для объектов, полученных в порядке приватизации. Поскольку ваша квартира приобретена в собственность именно путём приватизации, этот трёхлетний срок является для вас решающим. На момент продажи (2 месяца) он не истёк, поэтому освобождение от налога по основанию ―истечение минимального срока владения‖ не применяется. Следовательно, доход от продажи подлежит налогообложению НДФЛ.
Далее, в отсутствие освобождения, налоговая база определяется с учётом кадастровой стоимости. Пункт 5 статьи 217.1 (не приведён в контексте) предписывает: если цена продажи квартиры ниже 70% её кадастровой стоимости, то для целей налогообложения доход принимается равным 70% кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость вашей квартиры — 11,5 млн руб., следовательно, 70% от этой суммы составляют 8,05 млн руб. Если вы продадите квартиру, скажем, за те же 11,5 млн или выше, база будет равна договорной цене; если цена будет ниже 8,05 млн — налог будет исчисляться с 8,05 млн руб.
Теперь о налоговых вычетах. В контексте НПА нет норм, посвящённых имущественным вычетам (статья 220 НК РФ). Однако для полноты анализа отметим, что стандартный вычет при продаже недвижимости в размере 1 млн руб. (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ) применим к любой квартире, включая приватизированную. Вы также не можете применить вычет в сумме расходов на приобретение, поскольку при приватизации вы не несли затрат на покупку квартиры. Таким образом, единственный вычет, доступный при продаже, — 1 млн руб. Он уменьшит налогооблагаемый доход, но полностью его не покроет (если доход, например, 8,05 млн, налог составит 13% × (8,05 – 1) ≈ 916,5 тыс. руб.).
Что касается одновременного применения вычета в связи с покупкой новой квартиры (до 2 млн руб. от стоимости жилья), то эта норма (статья 220 НК РФ) также отсутствует в предоставленном контексте. Однако по общему правилу НК РФ такой вычет можно заявить в том же налоговом периоде, что и вычет при продаже. При покупке квартиры за 25 млн руб. вы сможете вернуть 13% от расходов на её приобретение, но не более чем с 2 млн руб. (то есть 260 тыс. руб.). Эти два вычета (при продаже и при покупке) применяются независимо друг от друга: один уменьшает облагаемый доход от продажи, другой — возвращает часть уплаченного налога. Важно, что вычет при покупке не может быть зачтён в уменьшение налога от продажи, он предоставляется отдельно.
Влияние детей на расчёт налога или на право вычетов в контексте не раскрыто. В Налоговом кодексе нет специальных норм, учитывающих несовершеннолетних детей при продаже жилья. Стандартные вычеты на детей (статья 218 НК РФ) применяются к общему доходу, но не к доходу от продажи недвижимости. Дети не уменьшают налоговую базу по данной сделке. Кроме того, ранее действовавшее освобождение от налога для семей с детьми при продаже квартиры с одновременным улучшением жилищных условий было отменено (ранее содержалось в п. 2.1 ст. 217.1, но с 2020 года не применяется). Таким образом, наличие детей 4 и 7 лет не предоставляет вам дополнительных льгот в данной ситуации.
Итоговая квалификация: поскольку минимальный срок владения (3 года для приватизированного жилья) не истёк, доход от продажи облагается НДФЛ. Размер налога зависит от цены продажи (с учётом кадастровой стоимости) за вычетом 1 млн руб. При покупке новой квартиры вы сможете заявить имущественный вычет до 2 млн руб., но он не погашает налог от продажи — возврат будет произведён из других доходов (например, заработной платы). Дети на расчёт не влияют.
