Данная норма носит отсылочный характер: она указывает, что для освобождения от налога и расчёта базы нужно применять положения самой статьи 217.1. К сожалению, в представленном контексте отсутствуют пункты 2, 3, 4, 5 и 6 этой статьи, которые как раз и содержат конкретные правила. В частности, пункт 2 статьи 217.1 устанавливает минимальный срок владения недвижимостью — 3 года для объектов, полученных в порядке приватизации. Поскольку ваша квартира приобретена в собственность именно путём приватизации, этот трёхлетний срок является для вас решающим. На момент продажи (2 месяца) он не истёк, поэтому освобождение от налога по основанию ―истечение минимального срока владения‖ не применяется. Следовательно, доход от продажи подлежит налогообложению НДФЛ.
Далее, в отсутствие освобождения, налоговая база определяется с учётом кадастровой стоимости. Пункт 5 статьи 217.1 (не приведён в контексте) предписывает: если цена продажи квартиры ниже 70% её кадастровой стоимости, то для целей налогообложения доход принимается равным 70% кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость вашей квартиры — 11,5 млн руб., следовательно, 70% от этой суммы составляют 8,05 млн руб. Если вы продадите квартиру, скажем, за те же 11,5 млн или выше, база будет равна договорной цене; если цена будет ниже 8,05 млн — налог будет исчисляться с 8,05 млн руб.
Теперь о налоговых вычетах. В контексте НПА нет норм, посвящённых имущественным вычетам (статья 220 НК РФ). Однако для полноты анализа отметим, что стандартный вычет при продаже недвижимости в размере 1 млн руб. (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ) применим к любой квартире, включая приватизированную. Вы также не можете применить вычет в сумме расходов на приобретение, поскольку при приватизации вы не несли затрат на покупку квартиры. Таким образом, единственный вычет, доступный при продаже, — 1 млн руб. Он уменьшит налогооблагаемый доход, но полностью его не покроет (если доход, например, 8,05 млн, налог составит 13% × (8,05 – 1) ≈ 916,5 тыс. руб.).
Что касается одновременного применения вычета в связи с покупкой новой квартиры (до 2 млн руб. от стоимости жилья), то эта норма (статья 220 НК РФ) также отсутствует в предоставленном контексте. Однако по общему правилу НК РФ такой вычет можно заявить в том же налоговом периоде, что и вычет при продаже. При покупке квартиры за 25 млн руб. вы сможете вернуть 13% от расходов на её приобретение, но не более чем с 2 млн руб. (то есть 260 тыс. руб.). Эти два вычета (при продаже и при покупке) применяются независимо друг от друга: один уменьшает облагаемый доход от продажи, другой — возвращает часть уплаченного налога. Важно, что вычет при покупке не может быть зачтён в уменьшение налога от продажи, он предоставляется отдельно.
Влияние детей на расчёт налога или на право вычетов в контексте не раскрыто. В Налоговом кодексе нет специальных норм, учитывающих несовершеннолетних детей при продаже жилья. Стандартные вычеты на детей (статья 218 НК РФ) применяются к общему доходу, но не к доходу от продажи недвижимости. Дети не уменьшают налоговую базу по данной сделке. Кроме того, ранее действовавшее освобождение от налога для семей с детьми при продаже квартиры с одновременным улучшением жилищных условий было отменено (ранее содержалось в п. 2.1 ст. 217.1, но с 2020 года не применяется). Таким образом, наличие детей 4 и 7 лет не предоставляет вам дополнительных льгот в данной ситуации.
Итоговая квалификация: поскольку минимальный срок владения (3 года для приватизированного жилья) не истёк, доход от продажи облагается НДФЛ. Размер налога зависит от цены продажи (с учётом кадастровой стоимости) за вычетом 1 млн руб. При покупке новой квартиры вы сможете заявить имущественный вычет до 2 млн руб., но он не погашает налог от продажи — возврат будет произведён из других доходов (например, заработной платы). Дети на расчёт не влияют.
