Отец, владевший квартирой один год и продавший её двум сыновьям по рыночной цене, получает доход, подлежащий налогообложению налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Юридически значимым обстоятельством является срок нахождения имущества в собственности продавца: он составляет менее минимального предельного срока владения, который в общем случае установлен в три года для объектов недвижимости, приобретённых до 1 января 2016 года, и пять лет — для приобретённых после этой даты (за исключением отдельных случаев, когда срок составляет три года). Поскольку квартира находилась в собственности всего один год, минимальный срок не достигнут, что по общему правилу влечёт возникновение обязанности по уплате НДФЛ с полученного дохода.
Продажа квартиры близким родственникам (сыновьям) не освобождает отца от налогообложения дохода, так как законодательство не предусматривает специальных льгот именно для таких сделок. Факт родства может повлиять на проверку налоговыми органами соответствия цены сделки рыночному уровню, но не меняет правовой природы дохода как объекта налогообложения. При этом стороны сделки (отец и сыновья) не признаются взаимозависимыми лицами для целей контроля за соответствием цен рыночным только на основании родства, если иное не доказано налоговым органом.
Ключевым правовым механизмом, позволяющим уменьшить налоговую базу (то есть сумму дохода, облагаемого налогом), является применение имущественного налогового вычета. При продаже недвижимости продавец вправе уменьшить полученный доход на сумму фактически произведённых и документально подтверждённых расходов на приобретение этой квартиры (например, на сумму, за которую отец сам её покупал год назад). Если таких расходов нет или они меньше, можно использовать фиксированный имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей за налоговый период (календарный год), который применяется ко всем проданным объектам недвижимости продавца в этом году.
Указание в договоре рыночной цены сделки является юридически значимым для определения налоговой базы. Однако при расчёте налога необходимо учесть кадастровую стоимость квартиры. Если доход от продажи (цена в договоре) окажется ниже 70% от кадастровой стоимости квартиры, определённой на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности, то для целей налогообложения доход будет считаться равным 70% от этой кадастровой стоимости. Таким образом, окончательная величина облагаемого дохода может корректироваться с учётом кадастровой оценки, независимо от цены, указанной в договоре.
Доход, полученный отцом от продажи квартиры, признаётся объектом обложения налогом на доходы физических лиц (НДФЛ), поскольку согласно ст. 209 НК РФ доходы от источников в Российской Федерации облагаются данным налогом, а п. 1 ст. 208 прямо относит реализацию недвижимости к таким доходам. Это означает, что у отца возникает налоговая обязанность, если только не применяются специальные освобождения или вычеты.
Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками: 1) от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации - для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации; 2) от источников в Российской Федерации - для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации.
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 209
Статья 208 НК РФ относит доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации, к доходам от источников в Российской Федерации (пп. 5 п. 1). Это подтверждает, что доход от продажи квартиры облагается НДФЛ.
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 208
Ключевым для ответа на вопрос об обязанности уплатить налог является ст. 217.1 НК РФ, которая устанавливает минимальный срок владения, по достижении которого доход от продажи освобождается от налогообложения. Поскольку квартира находилась в собственности отца всего один год, то минимальный предельный срок владения в 3 года (общее правило для недвижимости) не истёк, и освобождение не применяется. Исключения, позволяющие освободить доход при меньшем сроке (например, получение в порядке наследования или приватизация), из описанной ситуации не следуют. Продажа сыновьям — близким родственникам — на применение данной статьи не влияет; закон не предусматривает льгот по срокам владения в зависимости от круга покупателей.
Статья 217.1 НК РФ устанавливает особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи недвижимости, включая минимальный предельный срок владения (п. 2). Для квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет, освобождение не применяется, если не действуют исключения (п. 3). Продажа близким родственникам не влияет на налогообложение, но может учитываться при применении вычетов. Налоговая база определяется с учетом кадастровой стоимости (п. 5).
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 217.1
Таким образом, отец обязан исчислить и уплатить НДФЛ с полученного дохода, при этом налоговая база определяется по правилам ст. 214.10 НК РФ. Поскольку в договоре указана рыночная цена, но доход не может быть ниже 70% кадастровой стоимости квартиры на дату продажи (если кадастровая стоимость определена). Если рыночная цена выше этого порога, то налог исчисляется с договорной цены; если ниже — то налоговая база принимается равной кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.
Статья 214.10 НК РФ устанавливает особенности определения налоговой базы при продаже недвижимости, включая правило о сравнении дохода с кадастровой стоимостью, умноженной на 0,7 (пункт 2). Это полезно для ответа на вопрос 4 о налоговой базе при продаже по рыночной цене. Также статья регулирует порядок исчисления налога при непредставлении декларации (пункт 3), что может быть косвенно связано с обязанностью уплаты налога (вопрос 1). Однако статья не содержит норм о сроках владения, вычетах или льготах для близких родственников.
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 214.10
Несмотря на наличие налоговой обязанности, отец вправе уменьшить облагаемый доход на имущественный налоговый вычет, предусмотренный ст. 220 НК РФ. При продаже квартиры, находившейся в собственности менее трёх лет, можно использовать один из двух способов: применить вычет в размере до 1 млн рублей (уменьшив доход на эту сумму) либо уменьшить доход на сумму документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением данной квартиры. Право на вычет не утрачивается в связи с тем, что покупатели — сыновья (близкие родственники). Однако налоговые органы могут проверить сделку на предмет соответствия рыночным условиям, поскольку стороны являются взаимозависимыми лицами, и при занижении цены возможно доначисление налога исходя из рыночной стоимости.
Статья 220 НК РФ регулирует имущественные налоговые вычеты, в том числе при продаже имущества (пп. 1 п. 1). В частности, налогоплательщик имеет право на вычет при продаже имущества, а также доли в нем. Размер вычета и порядок его применения определяются с учетом особенностей, предусмотренных главой 23 НК РФ. При продаже квартиры, находившейся в собственности менее трех лет, налогоплательщик может применить вычет в размере до 1 млн рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220) или уменьшить доход на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (пп. 2 п. 2 ст. 220). Продажа близким родственникам (сыновьям) не влияет на право применения вычета, но сделка между взаимозависимыми лицами может быть проверена налоговыми органами на предмет соответ
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 220
Наконец, ст. 228 НК РФ обязывает отца самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ по итогам года, в котором получен доход, а также представить налоговую декларацию (форма 3-НДФЛ). Это общее правило для доходов от продажи имущества, не освобождённых от налогообложения.
- физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению, а также если иное не предусмотрено настоящей главой;
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 228
Вывод по существу описанной ситуации: отец обязан уплатить НДФЛ 13% с дохода от продажи квартиры, так как срок владения менее трёх лет. Продажа сыновьям не даёт льгот. Он может уменьшить облагаемую сумму на вычет в 1 млн рублей или на расходы по приобретению; налоговая база дополнительно корректируется с учётом кадастровой стоимости (не ниже 70%). Необходимо подать декларацию.
