Ситуация, описанная пользователем, представляет собой продажу двух объектов недвижимости — земельного участка и расположенного на нём жилого дома, — которые находятся в собственности разные промежутки времени. Ключевым юридическим обстоятельством является то, что оба объекта получены в порядке наследования, но земельный участок был оформлен в собственность раньше, чем дом. Для целей налогообложения дохода от продажи такой недвижимости это порождает три самостоятельные правоотношения.
Во-первых, правоотношения по исчислению срока владения каждым объектом. По общему правилу, для недвижимости, полученной по наследству, срок владения отсчитывается с даты смерти наследодателя, а не с даты государственной регистрации права наследника. Однако в данном случае дом был оформлен позже, чем земля. Юридически значимо то, когда наследник фактически принял наследство (открыл наследство после смерти наследодателя) и когда возникло право собственности на дом. Если дом уже существовал на участке на момент открытия наследства, то к нему должны применяться те же правила о начале течения срока с даты смерти наследодателя, независимо от даты регистрации права. Если же дом был построен (реконструирован) уже после принятия наследства, то срок владения им считается по общим правилам — с даты государственной регистрации права собственности. Разница в датах регистрации (2020 год для земли и 2023 год для дома) создаёт неопределённость: для дома срок владения составляет менее минимального предельного срока (3 года), а для земли — более.
Во-вторых, правоотношения по определению налоговой базы при продаже единого объекта (участок с домом). Поскольку оба объекта продаются одновременно, доход от их продажи облагается налогом на доходы физических лиц. Возникает вопрос: можно ли рассматривать продажу как единую сделку (один договор купли-продажи на всё недвижимое имущество) или как две отдельные сделки. В любом случае налоговую базу необходимо разделять по каждому объекту, так как сроки владения у них разные. Если дом и земля квалифицируются как разные объекты недвижимости (что по закону и есть), то освобождение от налога (освобождение от НДФЛ при владении более 3 лет) может применяться только к земельному участку. Доход от продажи дома, если он находился в собственности менее 3 лет, будет облагаться налогом по общим правилам. Таким образом, налог придётся заплатить не со всего дохода от продажи, а только с той его части, которая приходится на дом.
В-третьих, правоотношения по применению имущественных налоговых вычетов. Пользователь имеет право на имущественный налоговый вычет, предусмотренный при продаже недвижимости. Обычно он предоставляется в размере до 1 миллиона рублей в год на все проданные объекты, но для жилых домов и земельных участков могут применяться свои пределы. Важно, что вычет можно применить только к тому объекту, по которому возникает налоговая база (то есть к дому, если срок его владения меньше минимального). Для земли, владение которой превышает 3 года, вычет, скорее всего, не понадобится, так как доход от её продажи и так освобождён от налога. Юридически значимым является правильное распределение вычета между объектами.
При продаже земельного участка и расположенного на нём жилого дома доходы, полученные физическим лицом, признаются объектом налогообложения по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ) в соответствии со статьёй 209 НК РФ. Согласно данной норме объектом налогообложения признаётся доход, полученный от источников в Российской Федерации, для налоговых резидентов – от любых источников. Поскольку участок и дом находятся в России, доход от их продажи относится к доходам от источников в Российской Федерации.
Контекст из НПА: Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками: 1) от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации - для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации;
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 209
Общее правило определения налоговой базы закреплено в статье 210 НК РФ: учитываются все доходы налогоплательщика, полученные в денежной и натуральной формах. При продаже недвижимости налоговая база формируется как разница между ценой продажи и суммой применённого имущественного вычета либо документально подтверждёнными расходами на приобретение. В вашей ситуации доходами будет вся сумма, полученная от покупателя за участок и дом, если они продаются вместе.
Контекст из НПА: При определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 настоящего Кодекса.
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 210
Специальные правила освобождения от налогообложения доходов от продажи недвижимости установлены статьёй 217.1 НК РФ. Статья предусматривает, что освобождение предоставляется с учётом особенностей, указанных в этой норме, в том числе при соблюдении минимального срока владения объектом. Для недвижимости, полученной в порядке наследования, минимальный срок владения составляет 3 года. В предоставленном тексте статьи 217.1 не содержатся положения о порядке исчисления срока владения при наследовании, однако общеизвестная норма (пункт 3 статьи 217.1 НК РФ) гласит: срок владения объектом недвижимости, полученным по наследству, исчисляется со дня открытия наследства (даты смерти наследодателя). Этот подход подтверждается разъяснениями Минфина и ФНС. Если дом был включён в состав наследства, то его срок владения для целей НДФЛ также отсчитывается с момента смерти наследодателя, независимо от даты государственной регистрации права собственности. В вашем случае из документов следует, что земля получена по свидетельству о наследстве в 2020 году, а дом зарегистрирован в 2023 году. Если дом входил в наследственную массу (например, находился на участке на момент смерти наследодателя), то для него срок владения начинается с даты смерти наследодателя. Если же дом был построен вами после оформления земли, то срок его владения считается с даты регистрации права (2023 год). Поскольку вопрос не уточняет, входил ли дом в наследство, рассмотрим обе ситуации: при вхождении дома в наследство срок владения обоими объектами будет одинаков (с даты смерти), и если с этой даты прошло более 3 лет, доход от продажи всего участка с домом полностью освобождается от налога. Если дом не входил в наследство, срок владения им составит менее 3 лет, и доход, приходящийся на дом, будет облагаться.
Контекст из НПА: Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами за соответствующий налоговый период , а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 217.1
Если по итогам применения статьи 217.1 освобождение от налога не наступает (например, по дому – из-за недостаточного срока владения), налогоплательщик вправе уменьшить налоговую базу на имущественный налоговый вычет, предусмотренный статьёй 220 НК РФ. В контексте статьи 220 указано, что вычет предоставляется при продаже имущества. Для недвижимости, за исключением жилых домов и земельных участков, сумма вычета ограничена 1 000 000 рублей за налоговый период. При продаже жилого дома с земельным участком можно применить вычет в размере до 1 000 000 рублей на оба объекта вместе (если они реализуются как единый объект по одному договору) либо на каждый объект отдельно, если договоры разные. Вычет предоставляется однократно в году, но до исчерпания лимита.
Контекст из НПА: 1. В случаях, предусмотренных настоящей главой, при определении размера налоговых баз налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов, предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены настоящей главой: 1) имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем...
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 220
Налоговая ставка для доходов от продажи недвижимости установлена статьёй 224 НК РФ. На доходы, не превышающие 2,4 миллиона рублей, ставка составляет 13%, с превышения – прогрессивная шкала. В вашем случае, если облагается только часть дохода (приходящаяся на дом), налог рассчитывается по этой ставке.
Контекст из НПА: 1. Налоговая ставка устанавливается в следующих размерах: 13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей; 312 тысяч рублей и 15 процентов суммы налоговых баз... превышающей 2,4 миллиона рублей...
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 224
Обязанность самостоятельно исчислить и уплатить налог с доходов от продажи недвижимости возлагается на физическое лицо в силу статьи 228 НК РФ. Вы должны подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, и уплатить налог до 15 июля (статья 229 НК РФ).
Контекст из НПА: 1. Исчисление и уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят следующие категории налогоплательщиков: 2) физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества , принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных...
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 228
Контекст из НПА: 1. Налоговая декларация представляется налогоплательщиками, указанными в статьях 227 , 227.1 и пункте 1 статьи 228 настоящего Кодекса. Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом...
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 229
Таким образом, для ответа на ваш вопрос необходимо установить, был ли дом частью наследства. Если да – срок владения обоих объектов считается с даты смерти наследодателя, и при превышении 3 лет налог платить не нужно. Если дом построен позже – его срок менее 3 лет, и налог уплачивается с дохода, приходящегося на дом, с возможностью применения вычета в 1 млн рублей. Налоговая база при продаже единым договором определяется как доля дохода, пропорциональная кадастровой стоимости дома в общей кадастровой стоимости всего участка с домом (при её отсутствии – по рыночной пропорции).
