Фактически сложилась ситуация, в которой физическое лицо в 2023 году приобрело объект недвижимости (гараж) за 850 000 рублей, а спустя два года, в 2025 году, реализовало его за 240 000 рублей. Поскольку срок владения объектом составил менее пяти лет (а для недвижимости, приобретённой до 01.01.2016, минимальный срок владения составлял три года, но для объектов, купленных после этой даты, общее правило — пять лет), такой доход признаётся объектом налогообложения налогом на доходы физических лиц.
Юридически значимым обстоятельством здесь является то, что продажа имущества с убытком (расходы на покупку превысили выручку от продажи) не освобождает налогоплательщика от обязанности декларировать полученный доход. Сама по себе регистрация перехода права собственности на покупателя означает, что продавец получил экономическую выгоду в размере цены договора (240 000 рублей), и эта сумма является его доходом. Однако налоговое законодательство позволяет уменьшить полученный доход на сумму документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Таким образом, затронуты правоотношения, связанные с исчислением и уплатой НДФЛ с доходов от продажи имущества, а также с обязанностью налогоплательщика-продавца отчитаться перед налоговым органом. Ключевая правовая конструкция: при продаже имущества, находившегося в собственности менее установленного срока, налогоплательщик обязан подать декларацию, даже если налог к уплате равен нулю. В данной ситуации есть все основания ожидать, что налоговая база (разница между суммой продажи и суммой расходов на покупку) будет отрицательной, что влечёт отсутствие налога к уплате, но не отменяет обязанности подать декларацию.
Применимое право
В силу пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ физические лица обязаны самостоятельно исчислять и уплачивать налог на доходы физических лиц с сумм, полученных от продажи имущества, находящегося в их собственности, за исключением случаев, когда такая продажа прямо освобождена от налогообложения. Поскольку вы продали гараж в 2025 году, а приобрели его в 2023 году, срок владения объектом недвижимости составил менее пяти лет. Следовательно, продажа не подпадает под исключения, освобождающие от обязанности декларировать доход (например, при владении более минимального срока). Таким образом, у вас возникла обязанность подать налоговую декларацию 3-НДФЛ за 2025 год независимо от того, получена ли фактическая прибыль.
- Исчисление и уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят следующие категории налогоплательщиков: 1) ... 2) физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренны
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 228
Далее, статья 217.1 НК РФ устанавливает особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимости. В ней указано, что освобождение от налогообложения таких доходов, а также определение налоговой базы при продаже недвижимости осуществляются с учетом правил данной статьи. Одним из ключевых правил является минимальный предельный срок владения объектом (по общему правилу – пять лет), по истечении которого доход освобождается от налога. В вашем случае, поскольку гараж находился в собственности менее пяти лет, освобождение, предусмотренное ст. 217.1, не применяется, и доход от продажи подлежит налогообложению на общих основаниях.
- Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами за соответствующий налоговый период , а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 217.1
Хотя сам доход от продажи подлежит налогообложению, налоговая база по НДФЛ определяется как разница между полученным доходом и документально подтвержденными расходами на приобретение этого имущества. Соответствующее правило закреплено в статье 220 НК РФ, которая не приведена в предоставленном контексте, но именно она регулирует имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных расходов. Поскольку в вашем распоряжении имеются договор купли-продажи, расписка и чек об оплате на сумму 850 000 рублей, а доход от продажи составил 240 000 рублей, налоговая база будет равна нулю (240 000 – 850 000 = 0). Следовательно, налог к уплате отсутствует. Тем не менее, обязанность подать декларацию сохраняется, так как именно в ней вы заявляете право на уменьшение дохода на сумму расходов.
Для подтверждения расходов к декларации 3-НДФЛ необходимо приложить копии документов, подтверждающих факт оплаты и приобретения гаража: договор купли-продажи от 2023 года, расписку продавца о получении денежных средств и платежный документ (чек, квитанцию). Эти документы обосновывают нулевую налоговую базу и отсутствие налога к уплате.
