Продал гараж дешевле, чем купил: нужно ли платить налог и подавать 3-НДФЛ, если доход меньше расходов (купил за 850 000, продал за 240 000)

Фактически сложилась ситуация, в которой физическое лицо в 2023 году приобрело объект недвижимости (гараж) за 850 000 рублей, а спустя два года, в 2025 году, реализовало его за 240 000 рублей. Поскольку срок владения объектом составил менее пяти лет (а для недвижимости, приобретённой до 01.01.2016, минимальный срок владения составлял три года, но для объектов, купленных после этой даты, общее правило — пять лет), такой доход признаётся объектом налогообложения налогом на доходы физических лиц.

Юридически значимым обстоятельством здесь является то, что продажа имущества с убытком (расходы на покупку превысили выручку от продажи) не освобождает налогоплательщика от обязанности декларировать полученный доход. Сама по себе регистрация перехода права собственности на покупателя означает, что продавец получил экономическую выгоду в размере цены договора (240 000 рублей), и эта сумма является его доходом. Однако налоговое законодательство позволяет уменьшить полученный доход на сумму документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Таким образом, затронуты правоотношения, связанные с исчислением и уплатой НДФЛ с доходов от продажи имущества, а также с обязанностью налогоплательщика-продавца отчитаться перед налоговым органом. Ключевая правовая конструкция: при продаже имущества, находившегося в собственности менее установленного срока, налогоплательщик обязан подать декларацию, даже если налог к уплате равен нулю. В данной ситуации есть все основания ожидать, что налоговая база (разница между суммой продажи и суммой расходов на покупку) будет отрицательной, что влечёт отсутствие налога к уплате, но не отменяет обязанности подать декларацию.

Применимое право

В силу пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ физические лица обязаны самостоятельно исчислять и уплачивать налог на доходы физических лиц с сумм, полученных от продажи имущества, находящегося в их собственности, за исключением случаев, когда такая продажа прямо освобождена от налогообложения. Поскольку вы продали гараж в 2025 году, а приобрели его в 2023 году, срок владения объектом недвижимости составил менее пяти лет. Следовательно, продажа не подпадает под исключения, освобождающие от обязанности декларировать доход (например, при владении более минимального срока). Таким образом, у вас возникла обязанность подать налоговую декларацию 3-НДФЛ за 2025 год независимо от того, получена ли фактическая прибыль.

Вы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ за 2025 год, несмотря на убыток от сделки. Продав гараж, находившийся в собственности менее минимального срока владения (пять лет), вы получили доход, подлежащий обязательному декларированию. Налог к уплате при этом равен нулю, поскольку сумма документально подтверждённых расходов на приобретение (850 000 руб.) превышает доход от продажи (240 000 руб.).

Рекомендуемые действия

• Подготовьте налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ за 2025 год. В декларации отразите сумму дохода от продажи (240 000 руб.) и сумму имущественного налогового вычета в размере фактических расходов на приобретение гаража (850 000 руб.), чтобы налоговая база стала равна нулю.
• Приложите к декларации копии документов, подтверждающих расходы: договор купли-продажи гаража от 2023 года, расписку от предыдущего владельца в получении денег и чек об оплате.
• Подайте заполненную декларацию с копиями документов в налоговый орган по месту вашего учёта не позднее 30 апреля 2026 года.
• Сохраните копию поданной декларации с отметкой налогового органа о приёме или документы, подтверждающие отправку, для защиты от возможных претензий.