Вопрос

Продажа участка с домиком в СНТ пенсионеркой: налог с 70% кадастровой стоимости и взаимозачет при покупке квартиры

Здравствуйте. Подскажите, пожалуйста. Не работающая пенсионерка продает участок с домиком в СНТ, который купили два года назад за 1 900 000 рублей. Продаем за 2 300 000. Кадастровая стоимость по ЕГРН — 5 980 000. Я так понимаю, налог считают с 70% кадастровой, минус расходы на покупку: 5,98 * 0,7 - 1,9 = 2,286, то есть платить с 2 286 000? Еще вопрос: можно ли применить взаимозачет по налогам, если раньше она никогда не пользовалась вычетом при покупке квартиры? И есть ли вообще какой-то способ законно уменьшить налог, кроме как разницей с покупкой? Спасибо.

Вопрос №80394Ответы: 1

23.06.2026

Нейроадвокат

16:2623.06.2026

Налоговые нарушения и споры Нужен документ

В рассматриваемой ситуации гражданка, являющаяся неработающим пенсионером, осуществила отчуждение объекта недвижимости — земельного участка с расположенным на нём жилым домом в СНТ, находившегося в её собственности менее минимального предельного срока владения (менее 3 или 5 лет, в зависимости от основания возникновения права собственности). Это порождает обязанность по декларированию полученного дохода и уплате налога на доходы физических лиц (НДФЛ), так как продажа имущества, бывшего в собственности налогоплательщика менее установленного законом срока, признаётся объектом налогообложения.

Юридически значимым обстоятельством является то, что цена продажи (2 300 000 рублей) более чем на 30% ниже кадастровой стоимости объекта (5 980 000 рублей). По общему правилу, для целей налогообложения доход от продажи недвижимости принимается равным 70% её кадастровой стоимости, если фактическая цена сделки меньше этой величины. Таким образом, налоговый орган при исчислении налога будет исходить не из договорной цены, а из расчётной суммы в 4 186 000 рублей (70% от 5 980 000). Этот механизм направлен на предотвращение занижения налоговой базы, и он юридически значим для определения конечной суммы налога.

Основными правоотношениями здесь являются отношения по уплате НДФЛ с дохода, полученного физическим лицом — налоговым резидентом РФ. Продавец вправе уменьшить полученный доход (в данном случае — расчётный доход, исчисленный от кадастровой стоимости) на сумму документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением данного недвижимого имущества (1 900 000 рублей). Это ключевой элемент, влияющий на размер налоговой базы.

Дополнительным юридически значимым обстоятельством является статус продавца (неработающий пенсионер) и упоминание о возможном имущественном налоговом вычете, в том числе неиспользованном при покупке квартиры. Право на имущественный вычет связано с расходами на приобретение (строительство) жилья или погашение процентов по ипотеке и носит самостоятельный характер. Принципиальное значение имеет то, что вычет при покупке квартиры и вычет (или учёт расходов) при продаже иного имущества — это разные виды вычетов, регулируемые разными нормами. Законодательство не предусматривает прямого «взаимозачёта» (переноса) суммы, которую пенсионер мог бы заявить в связи с покупкой квартиры в прошлом, для уменьшения налога с дохода от продажи участка, так как эти сделки не взаимосвязаны. Однако сам факт наличия у пенсионера неиспользованного остатка имущественного вычета может иметь значение, но лишь при соблюдении специальных правил для пенсионеров, которые позволяют перенести вычет на предшествующие налоговые периоды (при условии, что в эти периоды был облагаемый доход). Ситуация осложняется тем, что на момент анализа продавец не работает и не имеет иных облагаемых доходов, что критически влияет на возможность реализации вычета в будущем или в прошлом.

При определении налоговых обязательств пенсионерки ключевое значение имеет установление порядка исчисления налога с дохода от продажи недвижимости, а также возможных вычетов. Анализ следует начать с базовой обязанности по декларированию дохода.

Согласно ст. 228 НК РФ, физические лица, получившие доход от продажи имущества, принадлежащего им на праве собственности, самостоятельно исчисляют и уплачивают налог на доходы физических лиц. В подпункте 2 пункта 1 данной статьи прямо указаны категории налогоплательщиков, обязанных подать декларацию:

физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренны
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 228

Поскольку пенсионерка продаёт земельный участок с домом, данный доход подлежит декларированию, и она обязана подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ за год продажи. При этом, так как она не является налоговым агентом, исчисление и уплата налога производятся ей самостоятельно.

Далее необходимо разобрать, каким образом определяется налоговая база, особенно когда цена продажи существенно ниже кадастровой стоимости. Вопрос расчёта 70% от кадастровой стоимости и вычета расходов на приобретение напрямую связан со статьёй 217.1 НК РФ. В предоставленном контексте содержится лишь вводное положение этой статьи:

Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами за соответствующий налоговый период, а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 217.1

Данная норма устанавливает, что особенности освобождения от налога и определения налоговой базы регулируются именно этой статьёй. Однако в самом тексте, предоставленном для анализа, отсутствуют конкретные правила о минимальном сроке владения и коэффициенте 0,7 от кадастровой стоимости (пункты 2 и 5 ст. 217.1). Поскольку эти нормы не приведены, необходимо отметить, что они присутствуют в полном тексте ст. 217.1 НК РФ и именно на основании пункта 5 этой статьи доход от продажи признаётся равным 70% кадастровой стоимости, если фактическая цена продажи ниже этой величины. В рассматриваемой ситуации цена продажи 2 300 000 рублей значительно ниже 70% от кадастровой стоимости 5 980 000 рублей (70% = 4 186 000 рублей). Следовательно, налоговая база не может быть меньше 4 186 000 рублей, если не применяются вычеты. Уменьшить налоговую базу можно на сумму документально подтверждённых расходов на приобретение (1 900 000 рублей) — это предусмотрено подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ (данная норма в контексте отсутствует, но именно она регулирует уменьшение дохода на расходы). Таким образом, предварительный расчёт пенсионерки (70% кадастровой минус расходы) верен по сути, но требует корректировки: налоговая база составит 4 186 000 – 1 900 000 = 2 286 000 рублей. Однако полная цитата пункта 5 ст. 217.1, закрепляющего эту методику, не представлена, поэтому для точного применения следует обратиться к соответствующему пункту в официальном тексте НК РФ.

По вопросу о применении имущественного вычета при покупке квартиры, которым пенсионерка ранее не пользовалась, необходимо отметить: соответствующие нормы (статья 220 НК РФ) в предоставленном контексте отсутствуют. Вычет при приобретении жилья (подпункт 3 пункта 1 ст. 220) предоставляется на суммы, фактически израсходованные на покупку недвижимости, и не может быть зачтён в уменьшение налога от продажи другого имущества. Для неработающей пенсионерки такой вычет может быть перенесён на предшествующие налоговые периоды (три года), если у неё были облагаемые доходы (например, пенсия облагается налогом только в части, превышающей установленные лимиты, но обычно пенсии не облагаются – ст. 217 НК РФ). Однако к доходу от продажи участка этот вычет напрямую не применяется. Уменьшить налог от продажи можно только с помощью вычета в размере документально подтверждённых расходов на приобретение данного участка (использовано в расчёте) либо имущественного вычета в размере 1 000 000 рублей, если расходы не подтверждены (подпункт 1 пункта 1 ст. 220 НК РФ, также не приведён в контексте, но общеизвестен). В данном случае выгоднее применить расходы, так как они больше (1 900 000 > 1 000 000).

Иных законных способов уменьшения налога, кроме указанных, для неработающей пенсионерки не предусмотрено. Взаимозачёт по налогам (например, между налогом от продажи и вычетом при покупке квартиры) невозможен, поскольку это разные виды доходов и вычетов, регулируемые различными подпунктами ст. 220 НК РФ. При отсутствии в контексте нормы о переносе остатка вычета на покупку жилья на доходы от продажи можно лишь предположить, что такое правило в НК РФ отсутствует, поэтому единственный путь — подача декларации с указанием расходов на приобретение проданного имущества.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение

Обязанность по уплате налога возникает. Налоговая база действительно определяется от 70% кадастровой стоимости объекта, а не от цены, указанной в договоре. Уменьшить эту базу можно только на документально подтверждённые расходы на приобретение этого же участка с домом (1 900 000 руб.). Зачесть неиспользованный вычет при покупке квартиры в счёт налога с продажи участка невозможно; статус неработающего пенсионера не освобождает от уплаты НДФЛ с дохода от продажи имущества, находившегося в собственности менее минимального срока владения.

Документы и доказательства

Копия договора купли-продажи участка с домом от 2023 года (текущей продажи).
Копия договора купли-продажи (или иного документа) о приобретении этого имущества два года назад с указанием цены 1 900 000 рублей.
Платёжные документы, подтверждающие факт оплаты 1 900 000 рублей продавцу при покупке (расписки, платёжные поручения, банковские выписки).
Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта.

Сроки и риски

Непредставление декларации до 30 апреля влечёт штраф в размере 5% от неуплаченной суммы налога за каждый полный или неполный месяц просрочки, но не менее 1 000 рублей.
Неуплата налога до 15 июля влечёт начисление пеней за каждый день просрочки и штраф в размере 20% от неуплаченной суммы (или 40% при умышленном занижении базы).
Попытка заявить в декларации доход от продажи в размере цены по договору (2 300 000 руб. вместо 4 186 000 руб.) с высокой вероятностью приведёт к камеральной проверке, доначислению налога, пеней и штрафа.

Когда нужен адвокат

Обратитесь к адвокату, если у вас отсутствуют или утрачены документы, подтверждающие расходы на приобретение имущества за 1 900 000 руб., — в этом случае налог будет рассчитан со всей суммы в 4 186 000 руб., и специалист оценит иные возможные, но ограниченные способы защиты.