Срок владения участком 6 соток после объединения участков для НДФЛ при продаже: считается с 2001 года или с даты дарения 1 сотки?

В данной ситуации происходит объединение двух земельных участков, принадлежащих одному лицу (пользователю), в один объект недвижимости. Первый участок (5 соток) находится в собственности пользователя с 2001 года на основании договора дарения от отца. Второй участок (1 сотка) приобретается пользователем в собственность в текущем периоде на основании договора дарения от брата. Юридически значимым обстоятельством является то, что оба исходных участка до объединения принадлежали пользователю на праве собственности, а объединение происходит с уже существующим участком, находящимся в его владении длительное время.

В правоотношениях, затронутых ситуацией, ключевым является определение момента, с которого исчисляется срок владения вновь образованным (объединённым) земельным участком для целей налогообложения доходов физических лиц (НДФЛ) при его последующей продаже. Основное правило, применимое к случаям объединения участков, заключается в том, что право собственности на новый объект регистрируется, но для целей исчисления срока владения учитывается дата регистрации права на исходные участки, которые вошли в его состав.

Юридически значимым является то, что один из исходных участков (5 соток, подаренный отцом) находится в собственности пользователя с 2001 года, то есть более установленного минимального срока владения (3 или 5 лет). Второй исходный участок (1 сотка, подаренная братом) приобретается в собственность непосредственно в текущем налоговом периоде. При объединении таких участков возникает вопрос: считается ли срок владения для всей объединённой площади с даты регистрации первого участка (2001 год) или для части площади, полученной от брата, срок начинает течь заново.

Кроме того, существенное значение имеет статус дарителя: брат пользователя является близким родственником (в соответствии с Семейным кодексом РФ). Получение имущества в дар от близкого родственника, в отличие от получения от лица, не являющегося близким родственником, освобождается от уплаты НДФЛ у одаряемого. Однако это обстоятельство влияет на порядок уплаты налога при получении дара, но не меняет общий порядок исчисления срока владения при последующей продаже объединённого участка. Для продажи недвижимости применяется минимальный срок владения — 3 года или 5 лет в зависимости от того, когда и как имущество было приобретено. Поскольку участок был подарен братом (близким родственником), это может повлечь применение трёхлетнего срока владения для подаренной части, но только при условии, что эта часть рассматривается как отдельный объект. При объединении же участков срок владения для всей площади будет определяться по дате регистрации права на исходный участок, который находился в собственности налогоплательщика длительное время.

Таким образом, правовая квалификация ситуации сводится к вопросу о том, как при объединении земельных участков с разными датами регистрации права собственности исчисляется срок владения вновь образованным объектом для целей освобождения дохода от налогообложения, и распространяется ли льгота по трёхлетнему сроку на часть участка, полученную от близкого родственника.