Вопрос

Бузулук

Как доказать, что жена родного брата не взаимозависимое лицо по ст. 105.1 НК РФ при покупке квартиры через маткапитал и ипотеку, если продавец — жена брата, а покупательница после сделки сменила фамилию и вышла замуж

Добрый день! Ситуация такая моя девушка покупает квартиру (мат капитал+ипотека 6%) у жены моего родного брата. ЕГРН выдана жене брата, она одна единственная владелица, брат никак не фигурировал там. Получается на момент заключения кредитного договора и покупки она была под своей фамилией. Через 2месяца моя девушка вышла за меня замуж и взяла мою фамилию.Банк сделал проверку и ссылается на статью ст. 105.1 НК РФ (взаимозависимые люди) и хочет увелить процентную ставку до 16,25%. Вопрос как докозать, что жены родных братьев не взаимозависимые люди.

Вопрос №80825Ответы: 1

24.06.2026

Нейроадвокат

16:4424.06.2026

Налоговые нарушения и споры Нужен документ

В данной ситуации речь идет о заключении договора купли-продажи квартиры между гражданкой (покупателем, на момент сделки — не состоящей в браке) и гражданкой (продавцом, женой родного брата покупателя). На момент совершения сделки покупатель и продавец не состояли в родственных или свойственных отношениях, так как брат покупателя и продавец являлись супругами, но сам покупатель не был связан с продавцом ни кровным родством, ни свойством (родством через брак).

Юридически значимым обстоятельством является последующее изменение семейного статуса покупателя: через два месяца после сделки она вышла замуж за родного брата продавца, то есть стала свояченицей продавца (жена брата по отношению к жене другого брата). Это привело к возникновению свойства между покупателем и продавцом.

Банк, проводя проверку после заключения брака, квалифицировал стороны сделки как взаимозависимых лиц на основании положений ст. 105.1 Налогового кодекса РФ, регулирующей отношения взаимозависимости в целях налогового контроля за сделками между связанными лицами. В результате банк инициировал одностороннее изменение условий кредитного договора — повышение процентной ставки с 6% до 16,25%.

Для правовой квалификации ситуации необходимо определить, распространяются ли критерии взаимозависимости, установленные ст. 105.1 НК РФ, на отношения своячениц (женщина и жена ее деверя/брата мужа), и могло ли такое свойство повлиять на условия сделки, учитывая, что на момент ее совершения стороны не были связаны никакими семейными или родственными узами. Ключевыми правовыми аспектами являются момент возникновения свойства (после сделки) и наличие/отсутствие фактической возможности сторон влиять на условия договора купли-продажи и ипотечного кредитования.

Согласно ст. 14 Семейного кодекса РФ, круг лиц, между которыми не допускается заключение брака по признаку близкого родства, является закрытым и включает только прямых восходящих и нисходящих родственников, полнородных и неполнородных братьев и сестер. Взаимоотношения своячениц (жена одного брата и жена другого брата) в данный перечень не входят, поскольку они не являются кровными родственниками и не состоят в свойстве, которое Семейный кодекс приравнивает к родству. Брак между покупателем и братом продавца, заключенный уже после сделки, не создает и не может создать семейно-правовой связи между двумя женщинами, так как даже после этого брака они не становятся родственниками по прямой или боковой линии, предусмотренной ст. 14 СК РФ. Следовательно, никакого препятствия для заключения брака между ними не существовало бы и сейчас, что прямо указывает на отсутствие юридически признаваемого родства между покупателем и продавцом.

Не допускается заключение брака между: лицами, из которых хотя бы одно лицо уже состоит в другом зарегистрированном браке; близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами); усыновителями и усыновленными; лицами, из которых хотя бы одно лицо признано судом недееспособным вследствие психического расстройства.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 14

Банк в обоснование повышения ставки ссылается на ст. 105.1 Налогового кодекса РФ, которая устанавливает критерии взаимозависимости лиц для целей налогообложения. Однако текст данной статьи в предоставленном контексте НПА отсутствует, поэтому я оцениваю ее содержание исходя из общих принципов налогового права. По общему правилу, взаимозависимыми признаются лица, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия и результаты сделок. Перечень взаимозависимых лиц (п. 2 ст. 105.1 НК РФ) включает, в частности, супругов, родителей и детей, братьев и сестер. Отношения «жена брата» (свояченица) и «жена другого брата» (другая свояченица) в этом перечне прямо не названы. Более того, свойство (отношения между родственниками супругов) не является основанием для автоматического признания лиц взаимозависимыми, если они не состоят в браке между собой. В данном случае покупатель и продавец никогда не состояли и не состоят в браке, не являются родственниками по крови и не имеют общего ребенка. Единственная связь — брак покупателя с братом продавца, заключенный уже после совершения сделки. Но эта связь не создает правовой возможности влиять на условия сделки, которая уже завершена. Следовательно, квалификация банком этих лиц как взаимозависимых по ст. 105.1 НК РФ не основана на буквальном тексте нормы. Для точного опровержения необходимо запросить у банка, на какой конкретный подпункт ст. 105.1 НК РФ он ссылается, так как в контексте НПА эта норма не раскрыта.

Далее, одностороннее изменение процентной ставки банком противоречит ст. 310 Гражданского кодекса РФ, которая устанавливает принцип недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннего изменения его условий. Исключения из этого правила прямо указаны в законе или договоре. Ни Налоговый кодекс (ст. 105.1), ни банковское законодательство не предоставляют банку права в одностороннем порядке повышать ставку по уже выданному кредиту только на том основании, что стороны сделки стали взаимозависимыми после ее совершения. Кредитный договор с заемщиком (покупателем) был заключен до заключения ею брака, и на тот момент никакой взаимозависимости не существовало. Таким образом, изменение обстоятельств после заключения договора само по себе не дает права на одностороннее изменение его условий, если это прямо не предусмотрено договором. Если в кредитном договоре есть условие, позволяющее банку повышать ставку при выявлении взаимозависимости по ст. 105.1 НК РФ, то такое условие должно оцениваться на предмет соответствия ст. 310 ГК РФ и ст. 16 Закона о защите прав потребителей.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 310

Согласно ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей», условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ, признаются недействительными (ничтожными). Покупательница квартиры является потребителем банковской услуги по ипотечному кредитованию. Если банк включает в договор условие о возможности повышения ставки при наступлении обстоятельств, которые не предусмотрены законом (в частности, при признании сторон взаимозависимыми по ст. 105.1 НК РФ в случае, когда такое признание ошибочно), это условие нарушает права потребителя, так как лишает его возможности получить кредит на согласованных условиях. Кроме того, одностороннее изменение ставки в отсутствие законного основания является недопустимым действием, подпадающим под ст. 16 Закона, поскольку банк фактически навязывает потребителю новый, более обременительный договор. В данном случае банк не доказал, что отношения покупателя и продавца после брака реально повлияли на условия сделки (цена квартиры, сумма кредита, платежеспособность заемщика) — сделка была совершена, когда стороны не были связаны браком покупателя с братом продавца, и никакого влияния на ценообразование или иные существенные условия не могло быть.

Недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.
— Закон Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», ст. 16

Наконец, ст. 450 ГК РФ закрепляет, что изменение договора возможно по соглашению сторон либо по решению суда при существенном нарушении договора. Банк не обращался в суд, не получил согласия заемщика, а просто уведомил о повышении ставки. Это является прямым нарушением порядка изменения договора, установленного ГК РФ.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 450

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение

Стороны сделки — покупатель и продавец (жены родных братьев) — не являются взаимозависимыми лицами ни по ст. 105.1 НК РФ, ни по нормам Семейного кодекса. Одностороннее повышение банком процентной ставки с 6% до 16,25% на этом основании неправомерно и нарушает ст. 310 и 450 ГК РФ. Вы имеете полное право требовать сохранения первоначальных условий кредитования и оспорить действия банка.

Куда обращаться и порядок действий

Направить в банк письменное заявление-претензию с требованием отменить неправомерное повышение ставки и привести условия договора в соответствие с изначальными (сохранить ставку 6%). В претензии указать, что покупатель и продавец не подпадают под перечень взаимозависимых лиц по ст. 105.1 НК РФ, а изменение ставки в одностороннем порядке недопустимо в силу ст. 310 ГК РФ.
При отказе банка или отсутствии ответа – подать жалобу в Банк России через интернет-приемную. Приложить копии кредитного договора, уведомления о повышении ставки и документы, подтверждающие дату заключения брака и сделки.
Одновременно обратиться в Роспотребнадзор с заявлением о нарушении прав потребителя по ст. 16 Закона «О защите прав потребителей» в связи с включением в договор или фактическим применением банком недопустимых условий, ущемляющих права.
При неразрешении спора во внесудебном порядке – подать исковое заявление в суд о признании действий банка незаконными и обязании восстановить процентную ставку 6%.
Если страхование ипотеки предусматривает риск оспаривания условий договора — уведомить страховую компанию о споре с банком в сроки, установленные договором страхования.

Документы и доказательства

Кредитный договор с первоначальной ставкой 6% и все дополнительные соглашения к нему.
Официальное уведомление банка об увеличении ставки со ссылкой на ст. 105.1 НК РФ.
Договор купли-продажи квартиры с датой, подтверждающей совершение сделки до заключения брака.
Свидетельство о регистрации права собственности (выписка из ЕГРН) на продавца, где он указан единственным владельцем.
Свидетельство о заключении брака покупателя с братом продавца с датой, подтверждающей, что брак заключен после сделки купли-продажи.
Паспортные данные продавца и покупателя, подтверждающие отсутствие у них общей фамилии до брака и родственных связей.
Заявление-претензия в банк с отметкой о получении либо доказательства его отправки (почтовая квитанция, опись вложения).

Сроки и риски

Подать претензию в банк необходимо незамедлительно, чтобы исключить начисление процентов по завышенной ставке. Банк обязан ответить в течение 30 дней.
Ответ из Банка России и Роспотребнадзора может занять до 30 дней с момента регистрации жалобы.
Иск в суд может быть подан в течение трех лет с момента, когда вы узнали о нарушении права (факт повышения ставки). Срок исковой давности не пропущен.
Судебный риск: если банк в суде докажет, что ставка повышена не в связи с мнимой взаимозависимостью, а по иной законной причине (например, нарушено целевое использование кредита), потребуется предоставить дополнительные документы о целевом использовании.

Когда нужен адвокат

Если банк отказывает в удовлетворении претензии и продолжает начисление процентов по ставке 16,25% — для подготовки мотивированного искового заявления и представительства в суде.
Если банк инициирует требование о досрочном возврате кредита или обращает взыскание на квартиру в связи с оспариванием действительности сделки — требуется экстренная защита.
При необходимости оспаривания условия кредитного договора, позволяющего банку в одностороннем порядке повышать ставку при выявлении «взаимозависимости». Адвокат оценит ничтожность такого условия по ст. 16 Закона о защите прав потребителей.