Вопрос

Могу ли я получить налоговый вычет при покупке квартиры в 2026 году, если работала официально до сентября 2025, а затем самозанятая? Какие годы учесть и когда подавать документы?

Добрый вечер. Купила квартиру в апреле 2026 года. До сентября 2025 года работала официально, платила налог 13%. С октября 2025 года по сегодняшний день работаю как самозанятая. Вопрос: могу ли я получить налоговый вычет за те годы, когда платила налог 13% (за 2022, 2023, 2024 и частично 2025), и когда можно подавать документы? Слышала, что срок давности три года, но у меня доход в 2025 был не весь год официально, а только до сентября. Как считать три года? Налоговая сказала, что можно подать за вычет только после года покупки, то есть в 2027 году, и можно вернуть налог за 2026, 2025 и 2024 годы, но за 2024 и 2025 я же платил только за часть года, а в 2026 у меня самозанятость, там налог 4%, вычет не положен? Или можно включить и предыдущие годы? Подскажите, пожалуйста, как быть.

Вопрос №82214Ответы: 1

28.06.2026

Нейроадвокат

09:3628.06.2026

Налоговые нарушения и споры Нужен документ

Ситуация возникла в связи с приобретением физическим лицом квартиры в апреле 2026 года. С этого момента у пользователя возникло право на получение имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц, предусмотренного в связи с покупкой жилья.

Ключевая особенность ситуации заключается в изменении налогового статуса пользователя. До октября 2025 года она являлась налоговым резидентом, получавшим доходы по трудовому договору, с которых работодатель удерживал НДФЛ по ставке 13%. С октября 2025 года она перешла на специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» (самозанятость) и уплачивает налог по ставке 4%.

Юридически значимым является то, что имущественный вычет предоставляется исключительно за счет сумм НДФЛ, уплаченных с доходов, облагаемых по ставке 13% (или 15% для сверхдоходов). Доходы, полученные в статусе самозанятого и облагаемые налогом на профессиональный доход (4% или 6%), в расчет вычета не включаются, так как этот налог не является НДФЛ и не зачисляется в бюджет в качестве подоходного налога.

Право на вычет возникает с года, в котором оформлено право собственности на квартиру (2026 год). Однако закон допускает перенос остатка неиспользованного вычета на три предшествующих налоговых периода. Для пользователя, который приобрел квартиру в 2026 году, это означает, что при подаче декларации в 2027 году вычет можно заявить за 2026, 2025 и 2024 годы. Доходы за 2022 и 2023 годы (даже если с них платился НДФЛ) попадают за пределы трехлетнего срока давности, поэтому вернуть налог за эти периоды в рамках данного вычета нельзя.

Кроме того, имеет значение, что в 2025 году пользователь имела доходы разной правовой природы: с января по сентябрь — облагаемые НДФЛ (трудовой договор), а с октября по декабрь — облагаемые налогом на профессиональный доход (самозанятость). В декларации за 2025 год (подаваемой в 2027 году) можно учесть для вычета только ту часть дохода, которая была получена до регистрации в качестве самозанятой и с которой фактически был уплачен НДФЛ по ставке 13%. Доходы, полученные в статусе самозанятой, в расчет не принимаются.

Таким образом, основными юридически значимыми фактами являются: дата приобретения квартиры (апрель 2026 года), наличие в 2024–2025 годах доходов, облагаемых НДФЛ, а также изменение налогового статуса на самозанятость в октябре 2025 года, что исключает возможность получения вычета за периоды после этой даты, а также за 2022 и 2023 годы ввиду пропуска трехлетнего срока переноса остатка вычета.

Основой для решения вопроса служат положения Налогового кодекса РФ, однако норма, напрямую регулирующая имущественный вычет при приобретении жилья (подпункт 3 пункта 1 статьи 220 НК РФ), в предоставленном контексте отсутствует. В связи с этим опираемся на смежные институты, имеющиеся в тексте: порядок определения налоговой базы, налоговые ставки, понятие налогового периода и правила подачи декларации. При этом сам факт существования имущественного вычета на покупку квартиры и механизм переноса остатка на предшествующие периоды широко известны из правоприменительной практики и прямо предусмотрены указанным подпунктом; его отсутствие в контексте не препятствует анализу с использованием приведённых норм.

Налоговым периодом по НДФЛ признаётся календарный год (статья 216 НК РФ). Это означает, что право на вычет и обязанность по его заявлению привязываются к конкретным годам. Поскольку квартира приобретена в апреле 2026 года, право на получение вычета возникает именно в 2026 году – налоговом периоде, в котором произведены расходы на покупку и зарегистрировано право собственности. Однако для реализации права необходимо наличие в соответствующем году доходов, облагаемых НДФЛ по ставке 13%, поскольку вычет уменьшает именно налоговую базу по НДФЛ (статья 210 НК РФ). В 2026 году налогоплательщик является самозанятым и уплачивает налог на профессиональный доход (НПД) по ставке 4%, который не относится к НДФЛ, поэтому за 2026 год вычет не может быть предоставлен – налоговая база по НДФЛ в этом году отсутствует.

Налоговым периодом признается календарный год.
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 216

Статья 224 НК РФ устанавливает основную налоговую ставку НДФЛ в размере 13 процентов. Именно по этой ставке облагались доходы налогоплательщика, полученные по трудовому договору до сентября 2025 года. Следовательно, в части доходов за январь–сентябрь 2025 года у него сформировалась налоговая база, к которой может быть применён имущественный вычет. Доходы, полученные с октября 2025 года в статусе самозанятого, облагаются НПД (ставка 4%), а не НДФЛ, поэтому на них вычет не распространяется. Таким образом, для целей вычета учитывается только часть 2025 года – период, когда налогоплательщик уплачивал НДФЛ.

Налоговая ставка устанавливается в следующих размерах: 13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей;
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 224

При определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика (статья 210 НК РФ). Имущественный вычет уменьшает именно эту базу. Поскольку в 2026 году доходы от самозанятости не формируют базу по НДФЛ, вычет за 2026 год применить невозможно. Вместе с тем, законодательство (вне предоставленного контекста, а именно – абзац второй подпункта 3 пункта 1 статьи 220 НК РФ) позволяет перенести остаток неиспользованного вычета на предшествующие налоговые периоды, но не более чем на три года, считая с года, в котором образовался переносимый остаток. Так как право на вычет возникло в 2026 году, трёхлетний период охватывает 2025, 2024 и 2023 годы. Доходы за 2022 год выходят за пределы этого срока, поэтому включить их в расчёт нельзя.

При определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 настоящего Кодекса.
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 210

Подача налоговой декларации для получения вычета регулируется статьёй 229 НК РФ. Лица, не обязанные декларировать доходы (к каким относится налогоплательщик, не имеющий в 2026 году облагаемых НДФЛ доходов), вправе представить декларацию в налоговый орган по месту жительства в любое время после окончания налогового периода, в котором возникло право на вычет. Следовательно, первая декларация на вычет может быть подана после 31 декабря 2026 года – то есть в 2027 году. В этой декларации налогоплательщик заявляет вычет за 2026 год, но, не имея дохода, облагаемого по ставке 13%, он сразу формирует остаток, который переносится на 2025, 2024 и 2023 годы. Для каждого из этих трёх лет также потребуется подать отдельную декларацию (или уточнённую, если ранее они подавались). При этом для возврата налога за 2025 год можно учесть только ту часть доходов, которая была получена до перехода на самозанятость (январь–сентябрь), поскольку после сентября налог на профессиональный доход не подлежит возврату через вычет по НДФЛ. Доходы за 2024 и 2023 годы, когда налогоплательщик полностью работал по трудовому договору и уплачивал НДФЛ, учитываются в полном объёме.

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227.1 настоящего Кодекса. Лица, на которых не возложена обязанность представлять налоговую декларацию, вправе представить такую декларацию в налоговый орган по месту жительства.
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 229

До сентября 2025 года налог исчислялся и удерживался работодателем – налоговым агентом (статья 226 НК РФ). Это подтверждает, что за январь–сентябрь 2025 года налог фактически был уплачен и может быть возвращён в пределах переносимого остатка вычета. Для 2024 и 2023 годов ситуация аналогична. Поскольку сумма уплаченного налога известна (отражена в справках о доходах), налогоплательщик вправе претендовать на возврат именно тех сумм, которые были удержаны, но не более 13% от расходов на покупку квартиры (в пределах лимита вычета).

Российские организации, индивидуальные предприниматели, нотариусы, занимающиеся частной практикой, адвокаты, учредившие адвокатские кабинеты, а также обособленные подразделения или постоянные представительства иностранных организаций в Российской Федерации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, указанные в пункте 2 настоящей статьи, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога, исчисленную в соответствии со статьей 225 настоящего Кодекса с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 226

Итак, с учётом приведённых норм: налогоплательщик может получить имущественный вычет за 2025 год (только за период официального трудоустройства до сентября), за 2024 год и за 2023 год. Подать документы (декларации 3-НДФЛ) можно в 2027 году и позднее, заявив вычет по квартире и перенеся остаток на указанные три предшествующих года. 2022 год в расчёт не войдёт из-за трёхлетнего ограничения переноса.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение

Вы имеете право на получение имущественного налогового вычета в связи с покупкой квартиры в апреле 2026 года. Поскольку в 2026 году у вас нет дохода, облагаемого НДФЛ по ставке 13%, возврат налога будет производиться путем переноса остатка вычета на три предшествующих года. К возврату подлежит НДФЛ, уплаченный за 2025 (только за январь-сентябрь), 2024 и 2023 годы; доходы за 2022 год в расчет не включаются.

Куда обращаться и порядок действий

Декларации подаются в налоговый орган по вашему месту жительства (постоянной регистрации).
Подача возможна лично (бумажный вариант), через МФЦ, по почте ценным письмом с описью вложения или в электронной форме через личный кабинет налогоплательщика на официальном сайте ФНС.
Камеральная проверка каждой декларации длится до трех месяцев с момента принятия, после чего при положительном решении в течение месяца производится возврат денежных средств на указанный счет.
Декларации за разные годы можно подать одновременно в любом порядке, но рекомендуется соблюдать хронологию формирования остатка вычета (сначала подается декларация за 2026 год, затем за предыдущие).
Предельный срок для возврата налога за 2023 год — 2030 год, за 2024 год — 2031 год, за 2025 год — 2032 год, однако затягивать с подачей не следует, чтобы избежать возможных технических сложностей с получением справок.

Документы и доказательства

Справки о доходах и суммах налога за 2023, 2024 и 2025 годы от каждого работодателя, подтверждающие получение дохода, облагаемого по ставке 13%, и сумму удержанного налога.
Договор купли-продажи квартиры, акт приема-передачи, платежные документы, подтверждающие факт оплаты вами стоимости квартиры (расписка продавца, банковские выписки).
Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), подтверждающая регистрацию права собственности на квартиру в апреле 2026 года.
Копия паспорта (страницы с личными данными и регистрацией) и заявление на возврат налога с указанием полных банковских реквизитов счета.
Справка о постановке на учет в качестве плательщика налога на профессиональный доход и справки о доходах из приложения «Мой налог» за 2025 и 2026 годы для подтверждения даты перехода на самозанятость (по запросу инспекции).
Заполненные налоговые декларации по форме 3-НДФЛ за 2026, 2025, 2024 и 2023 годы с расчетом имущественного вычета по расходам на приобретение квартиры (образцы заполнения в личном кабинете или на сайте ФНС).

Денежные требования

Сумма возврата налога за каждый год не может превышать фактически удержанный с вас НДФЛ по ставке 13% за соответствующий период.
За 2025 год учитывается только НДФЛ, удержанный с доходов за январь-сентябрь; налог на профессиональный доход (4%), уплаченный с октября, возврату не подлежит.
Общий размер имущественного вычета ограничен 2 000 000 рублей расходов на приобретение квартиры; если стоимость жилья превышает эту сумму, вернуть вы сможете максимум 260 000 рублей НДФЛ.
Если сумма уплаченного за три года (2023-2025) налога окажется меньше 260 000 рублей, неиспользованный остаток вычета перейдет на будущие годы, но только при возобновлении уплаты НДФЛ по ставке 13% (например, при возврате к официальному трудоустройству).
Проценты по ипотеке в рамках настоящего вопроса не заявляются, право на отдельный вычет по уплаченным процентам сохраняется при наличии ипотечного договора.

Сроки и риски

Заявить вычет за 2024 и 2023 годы необходимо не позднее трех лет после истечения соответствующих налоговых периодов; для дохода 2023 года крайний срок подачи декларации — 30 апреля 2027 года, но в целях возврата налога выгоднее подать все декларации одновременно в 2027 году.
Риск отказа в вычете за 2025 год возникает, если вы не сможете документально подтвердить прекращение трудовых отношений и дату регистрации в качестве самозанятой, поэтому крайне важно сохранить трудовую книжку (или сведения о трудовой деятельности), справку 2-НДФЛ за 2025 год и справку о постановке на учет в качестве плательщика НПД с датой регистрации.
При подаче деклараций с ошибками в расчетах или неполным комплектом документов возможен отказ в предоставлении вычета после трехмесячной камеральной проверки, что приведет к потере времени и необходимости подавать уточненные декларации.
Пристальное внимание инспекторы могут обратить на доходы от самозанятости в 2026 году, если вы одновременно заявите в декларации за этот год вычет, однако риск исключается, поскольку вы не будете указывать вычет к возврату за 2026 год, а лишь зафиксируете остаток для переноса.

Когда нужен адвокат

При получении решения об отказе в предоставлении вычета по мотивам, связанным с применением специального налогового режима, или при возникновении спора о праве на вычет за 2023-2025 годы.
Если налоговая инспекция откажет в переносе вычета на три предшествующих года, ссылаясь на отсутствие налогооблагаемой базы в 2026 году.
При выявлении факта неправомерного занижения сумм НДФЛ к возврату со стороны налогового органа или нарушения сроков возврата после завершения камеральной проверки.