Вопрос

Как составить жалобу в налоговую на арендодателя, который сдавал квартиру нелегально и не платил налоги: образец и инструкция

Помогите составить жалобу в налоговую на человека, который сдавал квартиру нелегально и налоги не платил. Договора никакого не было. Квартиру снимал мой покойный брат в городе N, Московская область, почти 7 лет. Платил сначала 16 тысяч, потом постепенно до 22 тысяч дошло. Последний раз заплатил в начале апреля сразу за два месяца вперед, 22 тысячи. Последний год в основном наличкой передавал на вокзале, а до этого переводами на карту. У меня есть чек за 2023 год, остальные переводы налоговая может проверить сама, я думаю. Я хочу, чтобы этого арендодателя привлекли, потому что он получал доход и скрывал. Помогите, пожалуйста, как правильно жалобу написать.

Вопрос №82428Ответы: 1

28.06.2026

Нейроадвокат

18:3628.06.2026

Налоговые нарушения и споры Нужен документ

Пользователь сообщает о длительных длящихся правоотношениях по найму жилого помещения, которые существовали между его покойным братом (арендатором) и собственником квартиры (арендодателем). При этом ключевой особенностью является полное отсутствие письменного договора аренды или найма, что характерно для так называемых «теневых» арендных отношений. Несмотря на отсутствие формального договора, фактические отношения по предоставлению жилья за плату имели место, что подтверждается систематическими платежами.

Юридически значимым является то, что арендодатель (физическое лицо, не являющееся, предположительно, самозанятым или индивидуальным предпринимателем) регулярно получал доход от сдачи имущества. С точки зрения налогового законодательства, такой доход является объектом налогообложения налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Арендодатель обязан был самостоятельно задекларировать этот доход (подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ) и уплатить с него налог в бюджет. Уклонение от этой обязанности является налоговым правонарушением.

Ситуация осложняется смертью арендатора. Однако это не прекращает правоотношений по уплате налогов за прошлые периоды: обязанность по уплате налога возникает в момент получения дохода, а не зависит от статуса контрагента. Пользователь, как заинтересованное лицо (вероятно, родственник умершего, имеющий доступ к его документам и информации о платежах), намерен инициировать проверку в отношении арендодателя.

Юридически значимым является характер и наличие доказательств получения дохода. Пользователь указывает на два периода и способа расчетов:

Первый период (примерно 6 лет): переводы на банковскую карту арендодателя. Это наиболее сильное доказательство, так как налоговая имеет право самостоятельно запросить выписки по счетам в рамках налоговой проверки. Эти переводы бесспорно указывают на получателя, сумму и регулярность платежей.
Второй период (последний год): расчеты наличными при личной передаче на вокзале. Прямых банковских следов этих платежей нет. Это усложняет доказывание, так как налоговая не сможет отследить эти суммы безналичным путем. Однако факт передачи наличных может подтверждаться косвенными доказательствами — например, свидетельскими показаниями (если кто-то видел факт передачи), записями в ежедневнике, перепиской (если она подтверждала даты и суммы) или записями с камер видеонаблюдения (теоретически).

Дополнительную сложность представляет «чересполосица» платежей: после перехода на наличку остается неясным, признает ли арендодатель факт получения денег за последний год или будет настаивать, что никаких платежей не было. Чек за 2023 год (предположительно, некий платежный документ) — это отдельное вещественное доказательство, но его правовая природа неясна (чек из банкомата, квитанция, чек на перевод через терминал?), что повлияет на его доказательственную силу.

Также юридически значимым является период, за который можно привлечь к ответственности. Общий срок давности привлечения к налоговой ответственности составляет 3 года. Поскольку платежи осуществлялись на протяжении 7 лет, налоговый орган сможет привлечь к ответственности только за последние три полных налоговых периода (года), предшествующие моменту подачи жалобы или началу проверки. Доходы, полученные ранее (например, 4 и более лет назад), с высокой вероятностью уже не смогут быть взысканы из-за истечения срока давности. Это не означает, что о них нельзя сообщать — они могут быть использованы для установления закономерности и системности получения дохода, а также для демонстрации масштаба деятельности.

Таким образом, правоотношения, затронутые в ситуации: налоговые (обязанность уплаты НДФЛ физическим лицом), гражданско-правовые (фактические отношения по найму жилья) и административно-деликтные (уклонение от уплаты налогов). Ключевой юридической проблемой является доказывание факта получения дохода за те периоды, когда расчеты производились наличными, при отсутствии договора.

Получение арендной платы за предоставление жилого помещения образует объект налогообложения налогом на доходы физических лиц. Согласно ст. 209 НК РФ, доход, полученный физическим лицом — налоговым резидентом от источников в Российской Федерации, признается объектом налогообложения. В данной ситуации арендодатель (наймодатель), систематически получая от нанимателя (покойного брата пользователя) денежные средства за пользование квартирой, извлекал доход, который подлежит обложению НДФЛ. То обстоятельство, что договор аренды не был заключен в письменной форме (как того требует ст. 674 ГК РФ), значения не имеет: налоговая обязанность возникает независимо от формы договора, поскольку фактически имело место возмездное предоставление жилья.

Объектом налогообложения признается доход, полученный налогоплательщиками: 1) от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации - для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации; 2) от источников в Российской Федерации - для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации.
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 209

При определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные как в денежной, так и в натуральной формах (ст. 210 НК РФ). Арендная плата, перечислявшаяся на банковскую карту (вплоть до последнего года) и передававшаяся наличными (в последний год на вокзале), является доходом в денежной форме. Факт получения наличных средств также подлежит доказыванию, но налоговый орган вправе оценивать любые доказательства, включая свидетельские показания, чеки, банковские выписки, и устанавливать размер дохода на основании косвенных данных, если прямых подтверждений недостаточно.

При определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 настоящего Кодекса.
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 210

Доходы от сдачи имущества в аренду (наем), полученные от физических лиц, не являющихся налоговыми агентами, облагаются НДФЛ по ставке, установленной ст. 224 НК РФ. Поскольку ежемесячный доход арендодателя составлял 16–22 тыс. рублей, а за год — не более 264 тыс. рублей (22 тыс. × 12), сумма налоговых баз за налоговый период не превышает 2,4 млн рублей, поэтому применяется ставка 13%. Указанная ставка применяется к каждому полученному платежу за вычетом стандартных, социальных и имущественных вычетов (если арендодатель имел на них право, но не заявлял, это не отменяет обязанности по уплате налога с полной суммы дохода).

Статья 224. Налоговые ставки 1. Налоговая ставка устанавливается в следующих размерах: 13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей или менее 2,4 миллиона рублей; 312 тысяч рублей и 15 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 2,4 миллиона рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 2,4 миллиона рублей и составляет не более 5 миллионов рублей; 702 тысячи рублей и 18 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 5 миллионов рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, за на
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 224

Обязанность самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ с таких доходов возложена на физическое лицо — получателя дохода (арендодателя) согласно ст. 228 НК РФ. Арендодатель не исполнил эту обязанность: не подавал налоговые декларации и не уплачивал налог. Кроме того, в силу ст. 229 НК РФ он обязан был не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, представить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, указав все полученные доходы от сдачи квартиры. За каждый год, когда доход получался, такая декларация должна была быть подана. Например, за 2023 год (имеется чек) декларацию следовало подать до 30 апреля 2024 года; за 2022 год — до 30 апреля 2023 года и т.д.

физические лица - исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества;
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 228

Статья 229 НК РФ устанавливает обязанность налогоплательщиков, указанных в статьях 227, 227.1 и пункте 1 статьи 228, представлять налоговую декларацию не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. В декларации указываются все полученные доходы, налоговые вычеты, источники выплат и суммы налога. Лица, не обязанные подавать декларацию, вправе сделать это добровольно.
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 229

За несвоевременную уплату налога и непредставление деклараций предусмотрена пеня по ст. 75 НК РФ. Поскольку арендодатель не уплачивал налог в установленные сроки (налог уплачивается не позднее 15 июля года, следующего за налоговым периодом), ему начисляется пеня за каждый календарный день просрочки, начиная со дня возникновения недоимки. Для физических лиц процентная ставка пени равна 1/300 действующей ключевой ставки Центрального банка РФ. Например, по доходам за 2023 год налог должен был быть уплачен до 15 июля 2024 года; пеня начисляется с 16 июля 2024 года.

Статья 75 НК РФ определяет пеню как денежную сумму, подлежащую уплате при неисполнении обязанности по уплате налогов в срок. Пеня начисляется за каждый календарный день просрочки начиная со дня возникновения недоимки. Для физических лиц процентная ставка пени принимается равной одной трехсотой действующей ключевой ставки ЦБ РФ.
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 75

Для правильного исчисления недоимки и пени необходимо определить дату фактического получения дохода по каждому платежу. В силу ст. 223 НК РФ при получении дохода в денежной форме датой фактического получения признается день выплаты дохода, в том числе перечисления на счет налогоплательщика в банке. Следовательно, по переводам на карту, которые производились в первые годы аренды, датой получения дохода является день поступления денег на карту арендодателя. По наличным платежам, передававшимся на вокзале, датой получения дохода является день передачи наличных денег. Налоговый орган вправе самостоятельно запросить выписки по счетам арендодателя для проверки поступлений от арендатора (на основании ст. 31 НК РФ, однако в предоставленном контексте такая норма отсутствует — её следует искать в ст. 31 НК РФ, а также в ст. 86 НК РФ о банковских счетах). Наличие у пользователя чека за 2023 год усиливает доказательственную базу, но и без него налоговая при наличии заявления о факте нелегальной сдачи квартиры может инициировать проверку.

Статья 223. Дата фактического получения дохода

В целях настоящей главы, если иное не предусмотрено пунктами 2 - 6 настоящей статьи, дата фактического получения дохода определяется как день:

выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках, либо по его поручению на счета третьих лиц, либо на счет цифрового рубля налогоплательщика, либо по его поручению на счет цифрового рубля третьего лица, - при получении доходов в денежной форме;
— Налоговый кодекс Российской Федерации, ст. 223

Применительно к сроку исковой давности для привлечения к налоговой ответственности: в предоставленном контексте НПА отсутствует норма, устанавливающая срок давности (ст. 113 НК РФ «Срок давности привлечения к ответственности за совершение налогового правонарушения»). Однако он составляет три года со дня совершения правонарушения (для неуплаты налога — с момента окончания налогового периода, в котором возникла недоимка, или с даты уплаты налога, если декларация не подана). Поскольку доход получался в течение почти 7 лет, взыскание недоимок и привлечение к ответственности за годы, выходящие за пределы трех лет до момента обнаружения налоговым органом, могут быть затруднены. Однако подача жалобы (заявления) сама по себе может прервать течение срока, если налоговая начнет проверку. Рекомендуется обратить внимание на последние три налоговых периода (например, 2022, 2023, 2024 годы), по которым срок давности ещё не истёк.

Кроме того, следует учитывать, что отсутствие письменного договора найма (ст. 674 ГК РФ) не отменяет обязанности арендодателя платить налог. Статья 671 ГК РФ определяет, что по договору найма жилого помещения собственник предоставляет жильё за плату во владение и пользование для проживания; фактические отношения, сложившиеся между братом пользователя и арендодателем, полностью соответствуют этому определению, даже при отсутствии документа.

Статья 674. Форма договора найма жилого помещения 1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 674

Статья 671. Договор найма жилого помещения

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 671

Таким образом, арендодатель нарушил требования ст. 209, 210, 224, 228, 229 НК РФ, не задекларировав и не уплатив НДФЛ с полученных доходов от сдачи квартиры. За каждый год, начиная с момента получения первого дохода, он должен был уплатить налог и подать декларацию. Неуплата влечет начисление пени по ст. 75 НК РФ. Налоговый орган при проведении проверки вправе запросить банковские выписки для подтверждения переводов, однако эта норма (ст. 86 НК РФ) не приведена в контексте. Срок давности по налоговым правонарушениям составляет три года (ст. 113 НК РФ — не в контексте), поэтому наиболее перспективными для привлечения являются доходы за последние три года, предшествующие году подачи жалобы.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение

Арендодатель, систематически получавший плату за наём квартиры без письменного договора, был обязан ежегодно декларировать этот доход и уплачивать НДФЛ. Поскольку он этого не делал, налоговая инспекция вправе провести проверку, доначислить налог, пени и привлечь к ответственности за непредставление деклараций. С учётом трёхлетнего срока давности реально взыскиваются суммы за последние три налоговых периода (2022–2024 годы); по более ранним доходам ответственность, скорее всего, не наступит, но они подтвердят систематический характер нарушений.

Составление жалобы

В шапке документа укажите наименование территориального налогового органа (например, ИФНС по г. N Московской области), свои ФИО, адрес и контактный телефон.
В описательной части последовательно изложите факты: период аренды (примерно 7 лет), точный адрес квартиры, способ оплаты (безналичные переводы до последнего года, затем наличные), ежемесячную сумму, отсутствие заключённого договора при реальном предоставлении жилья.
Прямо сообщите, что арендодатель не декларировал доход и не уплачивал НДФЛ, в чём усматриваются нарушения статей 209, 210, 228, 229 НК РФ. Приведите известные суммы и даты (последний платёж в апреле 2024 года, чек за 2023 год).
В просительной части потребуйте провести камеральную или выездную налоговую проверку, истребовать банковские выписки, доначислить неудержанный налог за последние три года, начислить пени и привлечь лицо к ответственности за непредставление деклараций.
Подпишите заявление и укажите перечень приложений (чек, выписки, скриншоты — копии).

Документы и доказательства

Чек за 2023 год (копия) как прямое доказательство получения конкретной суммы.
Выписки со счёта покойного брата, подтверждающие переводы на карту арендодателя в более ранних периодах. Если доступ к счёту закрыт, попросите инспекцию самостоятельно запросить банки.
Скриншоты или распечатки переписок, аудиосообщений, в которых фигурируют суммы, даты или место встреч для передачи наличных.
Контактные данные лиц, присутствовавших при передаче денег или осведомлённых о длительной аренде (соседи, знакомые).

Куда обращаться и порядок действий

Территориальный налоговый орган по месту жительства арендодателя или по месту нахождения квартиры (город N, Московская область). Адрес инспекции можно уточнить на официальном сайте ФНС России.
Подача возможна: лично, через МФЦ (в отдельных регионах), Почтой России заказным письмом с уведомлением и описью вложения, в электронном виде через сервис «Обратиться в ФНС» (требуется усиленная квалифицированная ЭЦП либо регистрация на Госуслугах для отправки обращения).
Срок рассмотрения – 30 календарных дней с возможностью продления ещё на 30 дней уведомлением заявителя.

Сроки и риски

Срок давности привлечения к налоговой ответственности составляет 3 года после окончания налогового периода, в котором совершено правонарушение. По доходам, полученным ранее 2022 года, взыскание налога и штрафа маловероятно, хотя их стоит упомянуть в заявлении для полноты картины.
Переход на наличный расчёт в последний год создаёт риск недоказуемости этой части дохода без прямых свидетельских показаний или аудиофиксаций – налоговый орган может отказать во взыскании налога за этот период, если арендодатель будет отрицать факт платежей.
Если арендодатель не задекларировал крупные суммы, инспекция вправе вынести решение о доначислении налога, пени и штрафа в размере 20% от неуплаченной суммы (при умысле – 40%) по ст. 122 НК РФ.

Когда нужен адвокат

Если налоговый орган отказывает в проведении проверки или бездействует, и требуется обжалование в вышестоящем органе либо суде.
Если у вас нет доступа к банковским документам покойного брата и необходимо восстановить выписки через нотариуса в рамках наследственного дела.
При необходимости представлять интересы умершего нанимателя в споре с арендодателем о возврате незаконно удержанных средств (например, двойная оплата за апрель).