Для разрешения вопроса о налогообложении доходов, полученных Вадимом от продажи квартиры, необходимо прежде всего определить, осуществлялась ли эта сделка в рамках предпринимательской деятельности. Исходное значение имеет норма Гражданского кодекса, закрепляющая понятие предпринимательской деятельности гражданина.
Согласно статье 23 ГК РФ, гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В ситуации Вадима он уже зарегистрирован как ИП, и квартира, купленная в ноябре 2025 года, сдавалась им в аренду физическому лицу именно в статусе предпринимателя. Сдача имущества в аренду является одним из видов предпринимательской деятельности, направленной на систематическое получение прибыли. Впоследствии эта же квартира была продана администрации района по договору купли-продажи, причём продавцом в договоре указан Вадим как индивидуальный предприниматель, а сама сделка оформлена в рамках программы переселения из аварийного жилья — то есть является разновидностью реализации имущества, которое ранее использовалось в предпринимательских целях (аренда). Фактическое использование квартиры для извлечения дохода (аренда) и последующая её продажа лицом, имеющим статус ИП, свидетельствуют о том, что продажа также является элементом предпринимательской деятельности, независимо от наличия у ИП соответствующего кода ОКВЭД. Само по себе отсутствие кода ОКВЭД не лишает деятельность характера предпринимательской, поскольку, как указано в приведённой норме, право на занятие предпринимательской деятельностью обусловлено государственной регистрацией в качестве ИП, а не перечнем заявленных кодов. Продажа недвижимости, ранее использованной в предпринимательстве, может быть признана реализацией актива, связанного с этой деятельностью.
Статья 23. Предпринимательская деятельность гражданина 1. Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, за исключением случаев, предусмотренных абзацем вторым настоящего пункта. В отношении отдельных видов предпринимательской деятельности законом могут быть предусмотрены условия осуществления гражданами такой деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 23
С учётом изложенного, доход от продажи квартиры должен облагаться в рамках того налогового режима, который применяется к предпринимательской деятельности Вадима, то есть по УСН с объектом «доходы» по ставке 6%. Однако необходимо соотнести эту квалификацию с правилами Налогового кодекса о признании доходов. В контексте НПА имеется норма, регулирующая порядок признания доходов при УСН, но она касается момента учета дохода, а не его сущности. Тем не менее, она подтверждает, что любые поступления денежных средств при УСН, полученные в рамках предпринимательской деятельности, признаются доходом налогоплательщика-ИП.
- В целях настоящей главы датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках, и (или) на счет цифрового рубля, и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод).
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 346.17
Применяя эту норму к фактам: Вадим получил деньги от администрации района на свой счёт (или в кассу) — эти средства являются его доходом как ИП. Поскольку данная сделка, по изложенным выше основаниям, квалифицируется как предпринимательская, то эти доходы включаются в налоговую базу по УСН, и налог уплачивается по ставке 6% (при условии, что Вадим применяет объект «доходы»). Что касается НДФЛ в размере 13%, то он применяется к доходам физического лица, полученным вне рамок предпринимательской деятельности. Нормы об НДФЛ (статьи 208, 209, 217 НК РФ) отсутствуют в предоставленном контексте, поэтому для детального обоснования их неприменимости необходимо обратиться к ним дополнительно, однако общий принцип очевиден: доход, полученный от использования имущества в предпринимательской деятельности, облагается по правилам этой деятельности, а не как доход физического лица.
Теперь о значении кода ОКВЭД. В контексте имеются нормы Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей». Статья 5 этого закона устанавливает, что в ЕГРИП содержатся сведения о кодах по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности. Однако включение кода в реестр носит учётно-регистрационный характер и не является конститутивным признаком предпринимательской деятельности. Отсутствие кода 68.10.21 («Покупка и продажа собственного недвижимого имущества») не означает, что сделка не была предпринимательской.
- В едином государственном реестре юридических лиц содержатся следующие сведения о юридическом лице: … (состав сведений, включая коды ОКВЭД)
— Федеральный закон от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», ст. 5
Сама по себе процедура внесения изменений в ЕГРИП (добавление кода ОКВЭД) регулируется статьёй 22.1 того же закона, которая устанавливает порядок регистрации, в том числе и подачу заявления при изменении сведений. Хотя буквально текст ст. 22.1 говорит о первоначальной регистрации, по аналогии закона изменения вносятся в том же порядке. Добавление кода 68.10.21 после совершения сделки не может ретроспективно изменить налоговую квалификацию уже осуществлённой продажи, но может служить дополнительным доказательством того, что Вадим систематически занимается операциями с недвижимостью, и может помочь в случае спора с налоговым органом. Рекомендую добавить этот код, чтобы подтвердить намерение заниматься данным видом деятельности в будущем.
Таким образом, по совокупности норм ГК РФ (ст. 23, ст. 2, определяющая, что предпринимательские отношения регулируются гражданским законодательством) и НК РФ (ст. 346.17, связывающая доходы с предпринимательской деятельностью при УСН), доход от продажи квартиры, совершённой ИП, ранее использовавшим это имущество в предпринимательской деятельности (аренда), облагается налогом по УСН 6%, а не НДФЛ 13%. Отсутствие кода ОКВЭД на продажу недвижимости не опровергает предпринимательский характер сделки, но добавление такого кода является разумным шагом для минимизации налоговых рисков и приведения учётных данных в соответствие с фактической деятельностью.
