Продажа квартиры ИП на УСН 6% без ОКВЭД на продажу недвижимости: какой налог платить — 6% или 13% и нужно ли добавлять ОКВЭД

Индивидуальный предприниматель (ИП) на упрощенной системе налогообложения (УСН) с объектом «доходы» (ставка 6%) приобрел квартиру в ноябре 2025 года и впоследствии использовал её для извлечения дохода, сдавая в аренду физическому лицу в рамках предпринимательской деятельности. В дальнейшем эта же квартира была продана администрации района по договору купли-продажи (контракту) в рамках программы переселения из аварийного жилья. При этом у ИП отсутствует код ОКВЭД, связанный с продажей недвижимости (в частности, 68.10.21).

Юридически значимым является факт, что один и тот же актив (квартира) использовался как в предпринимательской деятельности (аренда), так и впоследствии был отчужден. С точки зрения налогового права, возникает вопрос о квалификации дохода от продажи: является ли он доходом от предпринимательской деятельности (тогда облагается в рамках УСН 6%) или доходом физического лица от реализации имущества (тогда облагается НДФЛ 13%).

Ключевые обстоятельства, влияющие на квалификацию:

1. Статус продавца в момент сделки. Покупателем выступает муниципальное образование (администрация), а продавцом — ИП. Однако сам по себе статус ИП не означает автоматического отнесения любой сделки к предпринимательской деятельности.
2. Связь имущества с предпринимательской деятельностью. Квартира использовалась для получения дохода (аренда), что свидетельствует о её вовлечении в бизнес. Но продажа недвижимости не является для ИП систематической (разовая сделка).
3. Наличие ОКВЭД на продажу. Отсутствие соответствующего кода ОКВЭД (68.10.21) на момент сделки усложняет аргументацию того, что продажа была частью предпринимательской деятельности. ОКВЭД — это формальный признак, но налоговые органы часто учитывают фактические обстоятельства.
4. Цель приобретения. Если квартира изначально приобреталась с целью перепродажи (инвестиционная деятельность), это усилило бы позицию в пользу предпринимательского дохода. Однако факт сдачи в аренду до продажи может указывать на то, что целью было извлечение дохода от использования, а не от перепродажи.

Ситуация находится на стыке гражданского (право собственности, договор купли-продажи) и налогового (квалификация дохода, режим налогообложения) права. Основной спорный момент — можно ли рассматривать продажу квартиры администрации как часть предпринимательской деятельности ИП, учитывая, что для такой деятельности не был заявлен ОКВЭД, а сама сделка является разовой и нехарактерной для данного бизнеса (аренда). Также значимо, что покупатель — муниципальный орган, а не обычный гражданин, что может влиять на формальности (например, наличие муниципального контракта), но не меняет сути налоговой квалификации.

Вопрос о добавлении кода ОКВЭД 68.10.21 после совершения сделки является превентивным: он не меняет налоговый статус уже произошедшей операции, но может повлиять на позицию налогового органа при проверке — как свидетельство намерения заниматься данным видом деятельности в будущем.

Для разрешения вопроса о налогообложении доходов, полученных Вадимом от продажи квартиры, необходимо прежде всего определить, осуществлялась ли эта сделка в рамках предпринимательской деятельности. Исходное значение имеет норма Гражданского кодекса, закрепляющая понятие предпринимательской деятельности гражданина.

Согласно статье 23 ГК РФ, гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. В ситуации Вадима он уже зарегистрирован как ИП, и квартира, купленная в ноябре 2025 года, сдавалась им в аренду физическому лицу именно в статусе предпринимателя. Сдача имущества в аренду является одним из видов предпринимательской деятельности, направленной на систематическое получение прибыли. Впоследствии эта же квартира была продана администрации района по договору купли-продажи, причём продавцом в договоре указан Вадим как индивидуальный предприниматель, а сама сделка оформлена в рамках программы переселения из аварийного жилья — то есть является разновидностью реализации имущества, которое ранее использовалось в предпринимательских целях (аренда). Фактическое использование квартиры для извлечения дохода (аренда) и последующая её продажа лицом, имеющим статус ИП, свидетельствуют о том, что продажа также является элементом предпринимательской деятельности, независимо от наличия у ИП соответствующего кода ОКВЭД. Само по себе отсутствие кода ОКВЭД не лишает деятельность характера предпринимательской, поскольку, как указано в приведённой норме, право на занятие предпринимательской деятельностью обусловлено государственной регистрацией в качестве ИП, а не перечнем заявленных кодов. Продажа недвижимости, ранее использованной в предпринимательстве, может быть признана реализацией актива, связанного с этой деятельностью.

Доход от продажи квартиры облагается по ставке УСН 6%, а не НДФЛ 13%. Квартира использовалась в предпринимательской деятельности по сдаче в аренду, и продавцом в контракте выступил ИП, поэтому сделка считается реализацией предпринимательского актива. Отсутствие кода ОКВЭД на продажу недвижимости на момент сделки не меняет эту квалификацию, но добавляет риск спора, и добавление кода 68.10.21 сейчас — мера страховки на будущее, без обратной силы для этой продажи. Позиция: отчитываться и платить 6% с полной продажной цены в рамках УСН; риск переквалификации в НДФЛ низкий, но его можно дополнительно снизить документальным обоснованием предпринимательского характера сделки.

Рекомендуемые действия

• Уплатить налог по ставке 6% со всей суммы, полученной от администрации района по контракту купли-продажи, без имущественного вычета; доход учесть в Книге учета доходов и расходов датой поступления денег на счёт (или в кассу)
• Подать годовую декларацию по УСН, включив всю выручку от продажи в состав доходов; отдельную декларацию 3-НДФЛ по этой сделке не подавать, так как она охватывается режимом УСН
• В течение 3 рабочих дней с даты сделки направить в регистрирующую налоговую инспекцию заявление по форме Р24001 о добавлении кода ОКВЭД 68.10.21 (покупка и продажа собственного недвижимого имущества), даже если код будет внесён после продажи
• Собрать и хранить копии документов, подтверждающих предпринимательский характер сделки: договор аренды квартиры, заключённый как ИП, выписки по расчётному счёту ИП о поступлении арендной платы, контракт купли-продажи, где продавцом указан ИП, а также платёжное поручение о перечислении выкупной цены с назначением «за квартиру по контракту от…»
• Подготовить письменное обоснование (при необходимости для ответа на требование ИФНС), в котором со ссылкой на статью 23 ГК РФ и статью 346.17 НК РФ указать, что квартира с момента приобретения использовалась в предпринимательской деятельности (аренда), продажа является реализацией актива, вовлечённого в эту деятельность, а отсутствие кода ОКВЭД не исключает предпринимательского характера сделки
• Если по итогам камеральной проверки инспекция предложит доплатить НДФЛ 13%, возражения предоставлять через личный кабинет или канцелярию с тем же обоснованием; при отказе в учёте возражений — инициировать досудебное обжалование в вышестоящий налоговый орган