Ситуация касается порядка исчисления срока владения недвижимостью для целей освобождения от налога на доходы физических лиц при продаже. В 2003 году родителями пользователя была приобретена доля в праве общей долевой собственности на дом и участок. После смерти отца в 2022 году мать унаследовала его долю, став собственницей целой доли (вероятно, 100% или близкой к этому). В 2025 году в судебном порядке произведен выдел доли в натуре, в результате которого право общей долевой собственности прекращено, а на его основе образованы новые самостоятельные объекты недвижимости с новыми кадастровыми номерами. В процессе выдела соседям была уступлена часть земли (36 кв.м).
Юридически значимыми являются несколько обстоятельств. Во-первых, сам факт выдела доли в натуре и постановки на кадастровый учет новых объектов (дома и участка) в 2025 году не является их приобретением — это преобразование ранее существовавшего права (из долевой собственности — в индивидуальную). Во-вторых, часть имущества перешла к матери по наследству от отца (2022 год), а изначально доля была приобретена совместно родителями в 2003 году. В-третьих, в ходе выдела было произведено отчуждение части земли (уступка соседям), что может быть квалифицировано как самостоятельная сделка. В-четвертых, мать фактически проживает в доме с 2000 года, что само по себе не меняет юридического момента возникновения права собственности, но может иметь значение для квалификации имущества как единственного жилья.
Основной правовой вопрос — с какой даты в данной ситуации отсчитывается срок владения домом и участком для целей освобождения от НДФЛ при продаже. Правовая квалификация требует установить, применяется ли в данном случае правило о том, что срок владения вновь образованными объектами наследуется от срока владения прежним объектом (долей), или же он отсчитывается заново с даты регистрации прав на новые объекты в 2025 году. Дополнительно необходимо оценить, повлияет ли на освобождение от налога факт продажи имущества не в полном объеме (с учетом уступки 36 кв.м соседям) и не возникнет ли налогооблагаемого дохода от этой уступки. Также значимо определение категории имущества (единственное жилье, наследство) для возможного применения сокращенного трехлетнего срока владения.
При определении срока владения недвижимостью для освобождения от налога на доходы физических лиц при продаже ключевое значение имеют особенности, установленные статьей 217.1 Налогового кодекса. Согласно пункту 1 этой статьи, освобождение от налогообложения доходов от продажи недвижимости осуществляется с учетом правил, предусмотренных данной статьей, однако сам по себе минимальный срок владения в приведенном фрагменте не раскрыт — он содержится в пунктах 2 и 3, которые не включены в представленный контекст НПА. Между тем из общего смысла статьи следует, что по общему правилу требуется владение объектом в течение пяти лет, а в отдельных случаях (например, если имущество получено по наследству от близкого родственника или является единственным жильем) — трех лет. Применительно к фактам: мать в 2003 году совместно с отцом приобрела 1/2 долю дома и участка, затем в 2022 году унаследовала долю отца, а в 2025 году выделила свою долю в натуре через суд, получив новые кадастровые номера. Сама по себе процедура выдела доли не является приобретением нового имущества, а лишь изменяет форму собственности — из общей долевой в индивидуальную. Поэтому срок владения вновь образованными объектами (домом и участком с новыми кадастровыми номерами) должен исчисляться с даты первоначальной регистрации права на те доли, из которых эти объекты образованы. Если мать стала собственником первоначальной доли в 2003 году (как участника совместной собственности или долевой с отцом), то срок владения к 2025 году составляет 22 года, что заведомо превышает любой минимальный период, и налог при продаже не возникает. Для той части имущества, которая перешла по наследству в 2022 году, срок владения в силу правил гражданского законодательства (которое не приведено в контексте НПА, но должно применяться) исчисляется с даты открытия наследства — смерти отца в 2022 году, то есть к моменту продажи (после 2025 года) также составит более трех лет, что соответствует льготному трехлетнему сроку для наследуемого имущества (п. 2 ст. 217.1 НК РФ, который в контексте не раскрыт, но подлежит применению). Непрерывное проживание матери в доме с 2000 года не имеет правового значения для исчисления срока владения, поскольку налоговое законодательство не связывает освобождение от налога с фактом проживания — важен лишь период титульного владения (наличия зарегистрированного права собственности).
КонсультантПлюс: примечание. П. 1 ст. 217.1 (в ред. ФЗ от 27.11.2018 N 424-ФЗ (ред. от 15.04.2019)) применяется физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами РФ, в отношении имущества вне зависимости от даты его приобретения. 1. Освобождение от налогообложения доходов, указанных в абзаце втором пункта 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, получаемых физическими лицами за соответствующий налоговый период , а также определение налоговой базы при продаже недвижимого имущества осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 217.1
В силу статьи 252 Гражданского кодекса участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли в натуре, в том числе в судебном порядке. Мать воспользовалась этим правом в 2025 году, и по решению суда ей были выделены в натуре дом и участок, при этом она уступила соседям 36 кв. метров земли. Такая уступка в рамках выдела доли не является самостоятельной реализацией (продажей) земельного участка, а представляет собой способ раздела общего имущества — компенсацию за изменение долей или отступное. Налоговым кодексом доходы, полученные в порядке раздела общего имущества между сособственниками, не признаются объектом налогообложения как таковым, если не происходит возмездной передачи за денежную плату. Поскольку уступка 36 кв. метров явилась условием выдела (вероятно, в обмен на признание права на остальную часть), она не порождает обязанности по уплате налога на доходы физических лиц — для этого необходимо было бы наличие дохода именно от продажи (ст. 209 НК РФ), а не от перераспределения долей. Для полного анализа данного аспекта следовало бы обратиться к ст. 39 НК РФ, ст. 208 НК РФ и разъяснениям финансового ведомства, которые не вошли в представленный контекст НПА.
Статья 252. Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли 1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. 2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 252
Что касается применения трехлетнего срока владения: если продаваемый дом является единственным жильем матери (а проживание 25 лет и прописка налицо), то даже в отношении объектов, образованных в 2025 году, применяется трехлетний срок, но исчисляется он не с 2025 года, а с момента приобретения первичной доли (2003 и/или 2022 годы). Однако норма о трёхлетнем сроке для единственного жилья установлена подпунктом 4 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ, который не приведён в контексте, поэтому её надлежит искать в указанной норме. Тем не менее, учитывая, что срок владения с 2003 года (22 года) или с 2022 года (как минимум 4 года к моменту продажи) превышает любой минимальный период, мать вправе не платить налог 13% при продаже дома.
