Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Налоговые нарушения и споры

Как официально сдавать квартиру в аренду через маму самозанятую, если собственники — нерезиденты РФ: субаренда или агентский договор, доверенность, налоги и риски

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Заключите с мамой договор аренды квартиры с минимальной экономически обоснованной платой (не символической).descriptionДоговор аренды квартиры
  2. 2
    Если текущее согласие банка не включает субаренду: Получите от банка отдельное письменное согласие на субаренду квартиры мамой.descriptionЗаявление в банк о согласии на субаренду квартиры (свободная форма)
  3. 3
    Маме зарегистрироваться как самозанятой и выбивать чеки через «Мой налог» на всю сумму от жильцов.
  4. 4
    Заключайте договоры аренды и субаренды на 11 месяцев с продлением — это исключит регистрацию в Росреестре.descriptionДоговор субаренды квартиры
  5. 5
    Маме самостоятельно оплачивать коммунальные услуги и текущий ремонт, чтобы подтвердить её экономическую самостоятельность.
  6. 6
    Собственникам ежегодно подавать 3-НДФЛ до 30 апреля и платить 30% с арендной платы от мамы до 15 июля.

Документы и доказательства

  • Договор аренды квартиры между вами (собственники) и мамой (арендатор) с минимальной экономически обоснованной арендной платой.
  • Если текущее согласие банка не включает субаренду: Письменное согласие банка-залогодержателя именно на субаренду квартиры мамой третьим лицам.
  • Договоры субаренды между мамой и жильцами на срок 11 месяцев с актами приема-передачи.
  • Платежные документы, подтверждающие перечисление мамой арендной платы вам по договору аренды.
  • Чеки из приложения «Мой налог», выбитые мамой на всю сумму полученной от субарендаторов оплаты.
  • Документы, подтверждающие реальное участие мамы в управлении квартирой (оплата коммунальных услуг, заявки на ремонт).

  • Сроки и риски

    • До 30 апреля следующего года подайте декларацию 3-НДФЛ и уплатите 30% с дохода от аренды, полученного от мамы, до 15 июля.
    • Заключите с мамой договор аренды на 11 месяцев с минимальной экономически обоснованной платой, чтобы избежать признания сделки безвозмездной.
    • Если текущее согласие банка не включает субаренду: Получите от банка отдельное письменное согласие на субаренду, если текущее разрешение не покрывает сдачу мамой третьим лицам.
    • Риск: налоговая может доначислить вам НДФЛ 30% со всего дохода мамы, если арендная плата от мамы ниже 50–70% рыночной.
    • Риск: при проверке доход переквалифицируют в ваш, если мама не несёт реальных расходов на квартиру (коммуналка, ремонт).
    • Не указывайте в доверенности на маму право заключать договоры аренды от вашего имени — она действует как арендатор, а не представитель.

  • Чего не делать

    • Не заключайте агентский договор с мамой — он прямо запрещён для самозанятых и не позволит ей легально получать доход.
    • Не устанавливайте в договоре аренды с мамой нулевую или символическую плату — это создаст риск переквалификации дохода в ваш.
    • Не допускайте, чтобы вы лично общались с жильцами или контролировали условия субаренды — это подтвердит вашу роль фактического арендодателя.
    • Не перечисляйте маме всю сумму субарендной платы — она должна платить вам только оговорённую аренду, а остальное оставлять себе.

  • Региональные особенности

    • Проверьте, что письменное согласие банка прямо разрешает субаренду, а не только аренду собственниками.
    • Установите арендную плату от мамы вам не ниже 50–70% рыночной ставки для аналогичных квартир в вашем районе.
    • Маме выбивать чеки из приложения «Мой налог» на полную сумму от жильцов, а вам — подавать 3-НДФЛ с арендной платы от мамы.
    • Маме оплачивать коммунальные услуги и ремонт со своего счета — это подтвердит её самостоятельный статус.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

В рассматриваемой ситуации супруги, являясь собственниками квартиры, расположенной в Санкт-Петербурге, планируют передать её в коммерческое использование с целью получения дохода. При этом ключевым аспектом являются налоговые статусы сторон: собственники — налоговые нерезиденты Российской Федерации (пребывают за границей), а мать одного из супругов — налоговый резидент РФ, зарегистрированная в качестве самозанятой (плательщика налога на профессиональный доход). Юридически значимым является намерение таким образом структурировать отношения, чтобы весь доход от сдачи квартиры в аренду формально и фактически возникал у самозанятой матери, а не у собственников-нерезидентов. Это необходимо для того, чтобы избежать обязанности собственников уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по повышенной ставке 30% (применимой для нерезидентов) и, напротив, позволить матери уплачивать налог по льготной ставке 4% как самозанятой.

Правовая квалификация ситуации включает несколько правоотношений. Во-первых, это отношения между собственниками (арендодателями) и их матерью, которые требуют правового оформления — либо как договор аренды (с последующей субарендой), либо как агентский договор (поручение). Выбор схемы напрямую влияет на то, у кого именно (у матери или у собственников) возникает доход и, соответственно, налоговая обязанность. Во-вторых, это отношения между матерью и третьими лицами — нанимателями квартиры, где мать выступает либо как арендодатель (при субаренде), либо как агент (посредник). В-третьих, это налоговые правоотношения: мать как самозанятая обязана исчислять и уплачивать налог на профессиональный доход (НПД) с полученного дохода, а собственники-нерезиденты обязаны декларировать доход (если он признается их доходом) и уплачивать НДФЛ.

Юридически значимыми обстоятельствами являются: статус резидента/нерезидента для целей НДФЛ; статус самозанятого матери (возможность применения НПД к доходам от сдачи недвижимости); наличие согласия банка на сдачу квартиры в аренду (что уже получено); место жительства собственников за границей (что влияет на возможность личного участия в сделках и необходимость выдачи доверенности). Ключевой правовой риск заключается в том, что налоговые органы могут переквалифицировать полученный матерью доход как доход самих собственников, если будет установлено, что мать лишь номинально участвует в сделках, а фактически все существенные условия (контроль за квартирой, определение цены, принятие решений) остаются за собственниками. В таком случае налоговая обязанность возникнет у нерезидентов по ставке 30%, а также может быть поставлен вопрос о необоснованной налоговой выгоде (экономии на налогах) и применении правил о переквалификации сделок (в частности, по признакам притворности или мнимости).

Также значимым является вопрос о применении норм Гражданского кодекса РФ о государственной регистрации договора аренды недвижимости (квартиры), заключенного на срок не менее года, и о том, как этот вопрос соотносится с выбранной схемой (субаренда или агентский договор). Наконец, требуется определить, как должен быть организован документооборот (выдача чеков самозанятой, подписание актов, фиксация оплат), чтобы подтвердить реальность правоотношений и снизить риски претензий со стороны налоговых органов.

Применимое право

Анализ ситуации требует разграничения налогового статуса сторон, ограничений для самозанятых и правил гражданского оборота. Доход от сдачи квартиры в аренду является доходом от источника в Российской Федерации (пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ). Для собственников – нерезидентов РФ (ст. 207 НК РФ) такой доход подлежит обложению НДФЛ по ставке 30%, если они получают его непосредственно. Согласно ст. 228 НК РФ, физические лица, получающие доходы от сдачи имущества в аренду, самостоятельно исчисляют и уплачивают налог. Следовательно, если бы собственники сами сдавали квартиру, они обязаны были бы подать декларацию (ст. 229 НК РФ) и уплатить 30% со всей суммы арендной платы. Чтобы этого избежать, необходимо, чтобы доход от аренды признавался доходом мамы, а собственники не получали дохода от сдачи помещения. Однако передача права на получение арендной платы третьему лицу не освобождает собственников от налогообложения, если они сохраняют титул и фактически предоставляют имущество в пользование (ст. 209 НК РФ).

— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 207

— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 208

— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 209

— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 228

— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 229

Ключевое ограничение вносит Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход»». Согласно п. 5 ч. 2 ст. 4 этого Закона, не вправе применять специальный налоговый режим (НПД) лица, ведущие предпринимательскую деятельность в интересах другого лица на основе агентских договоров, договоров поручения или комиссии, если иное не предусмотрено пунктом 6 настоящей части. Таким образом, мама, зарегистрированная как самозанятая, не может быть агентом или поверенным собственников по сделкам с квартирой. Это означает, что агентский договор (ст. 1005 ГК РФ) и договор поручения (ст. 971 ГК РФ) с мамой в качестве посредника недопустимы для применения НПД – она будет обязана уплачивать НДФЛ по общей ставке 13% (или 30% как нерезидент, если сама потеряет статус резидента, но в задаче она резидент). Следовательно, схема, при которой мама действует от имени или по поручению собственников, не позволит ей легально платить 4%.

— Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход»», ст. 4

В отношении субаренды: арендатор вправе с согласия арендодателя (собственников) сдавать имущество в субаренду (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Если мама заключит с собственниками договор аренды квартиры, а затем будет сдавать её в субаренду физическим лицам, то доход от субаренды будет её собственным доходом (ст. 606 ГК РФ). Она сможет уплачивать с этого дохода НПД по ставке 4% (ст. 10 Закона № 422-ФЗ), поскольку объектом налогообложения признаются доходы от реализации услуг по предоставлению жилья (ч. 2 ст. 6 Закона № 422-ФЗ прямо исключает из объекта налогообложения только передачу имущественных прав на недвижимое имущество, за исключением аренды жилых помещений). Однако обратная сторона: по договору аренды между собственниками и мамой собственники получают арендную плату от мамы. Эта арендная плата является доходом собственников от источника в РФ и облагается НДФЛ по ставке 30% (поскольку они нерезиденты). Таким образом, при субаренде собственники всё равно несут налоговые обязательства. Чтобы этого избежать, можно установить арендную плату в минимальном размере, но это риск налоговой переквалификации как притворной сделки (налоговая может признать доходом собственников всю сумму, получаемую от субаренды, и доначислить налог).

— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 615

— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 606

— Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход»», ст. 10

— Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход»», ст. 6

Что касается полномочий по доверенности: собственники могут выдать маме нотариальную доверенность (ст. 185 ГК РФ) на совершение действий, связанных с квартирой. Однако доверенность не заменяет экономического содержания – если мама будет действовать от имени собственников, то права и обязанности по сделке (в том числе доход) возникают у собственников (ст. 971, 1005 ГК РФ). Для целей налогообложения это означало бы, что доход признаётся у собственников, а мама лишь исполняет роль представителя. Поэтому полномочия по доверенности должны быть предусмотрены в рамках схемы, где мама действует в собственных интересах (например, как арендатор). Если же стороны выберут субаренду, то маме не нужна доверенность на заключение договоров аренды с арендаторами – она действует от своего имени как арендатор. Но для получения согласия банка (ипотека) и взаимодействия с госорганами доверенность может быть полезна.

— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 185

— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 971

— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 1005

Регистрация договора аренды: ст. 609 ГК РФ требует государственной регистрации договора аренды недвижимости, если иное не установлено законом. Для аренды жилого помещения применяется ст. 683 ГК РФ: договор найма жилого помещения на срок до одного года считается краткосрочным и не подлежит регистрации (так как ст. 651 ГК РФ, требующая регистрации для договора на срок не менее года, относится к аренде зданий и сооружений, а не к найму жилья). Если договор заключен на 12 месяцев, он может быть признан как на срок до одного года (краткосрочный), и регистрация не требуется. Однако есть риск, что Росреестр может потребовать регистрации, если срок будет ровно 12 месяцев (ст. 610 ГК РФ). Практика: целесообразно заключать договор на 11 месяцев с последующей пролонгацией, чтобы исключить необходимость регистрации (ст. 683, 610 ГК РФ).

— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 609

— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 651

— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 683

— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 610

Документооборот: при субаренде мама как самостоятельный арендатор (наниматель) выбивает чеки (формирует справки о доходах через приложение «Мой налог») со всей суммы, полученной от субарендаторов, уплачивая НПД. Акты приема-передачи подписываются между мамой и субарендаторами. Между собственниками и мамой также подписываются акты приема-передачи по договору аренды. Собственники не выбивают чеки и не обязаны отчитываться, если доход от аренды от мамы ими не получен (но он будет, если платят маме арендную плату – этот доход собственники должны декларировать). Если же мама будет оказывать собственникам услуги по поиску арендаторов и управлению (договор возмездного оказания услуг, ст. 779 ГК РФ), то чек на своё вознаграждение выбивает мама, а собственники выбивают чеки на арендную плату как самозанятые? Но они не самозанятые, они нерезиденты. Поэтому такой вариант не решает проблему налогообложения собственников.

— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 779

Риск переквалификации налоговая может применить, если доход фактически контролируется собственниками, а мама лишь формально указана получателем. В этом случае возможен доначисление НДФЛ собственникам (30%). Для минимизации риска необходимо документальное оформление субаренды: договор аренды между собственниками и мамой должен быть реальным, с рыночной арендной платой (иначе возможна переквалификация в безвозмездное пользование или притворную сделку). Мама должна нести риски как самостоятельный предприниматель – она контролирует помещение, сама рассчитывается с контрагентами, самостоятельно решает вопросы с ремонтом, коммунальными платежами (кроме тех, что по закону лежат на собственнике). Если мама будет действовать исключительно по указаниям собственников, это может быть расценено как фактическое посредничество, что запрещено для самозанятых.

— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 54.1 (не содержится в предоставленном контексте, но общие правила против избежания налогообложения существуют; можно предположить применение ст. 54.1 НК РФ, которая не представлена, но в контексте есть НК РФ часть первая, однако конкретная статья не указана – разумно упомянуть, что риск квалификации как схемы минимизации существует, но точная норма не приведена)

В итоге, на основании предоставленных норм, субаренда с экономически обоснованным ценообразованием и самостоятельной деятельностью мамы как арендатора является более обоснованной, чем агентский договор (запрещен для самозанятых). Однако она не устраняет налоговые последствия для собственников, если они получают доход от аренды от мамы. Если же арендная плата от мамы будет символической, а реальный доход – от субаренды – останется у мамы, то собственники могут быть освобождены от налога, но возникает риск налоговой переквалификации по ст. 40 НК РФ (не представлена в контексте) или признания сделки притворной. Таким образом, идеальная схема в рамках предоставленных норм отсутствует; требуется дополнительное структурирование, возможно, с использованием доверительного управления (нормы о котором в контексте не приведены).

Агентский договор для самозанятой мамы прямо запрещён — это исключает легальное получение дохода самой мамой через посредническую схему. Единственно допустимый законом вариант — субаренда, при которой мама арендует квартиру у собственников и сдаёт третьим лицам; доход от субаренды она вправе облагать налогом 4%. Полностью избежать налогообложения собственников-нерезидентов по ставке 30% невозможно без серьёзного риска доначислений: любой доход, полученный мамой, но фактически контролируемый собственниками, может быть переквалифицирован в их доход.

Рекомендуемые действия

  • Заключить между собственниками (арендодатели) и мамой (арендатор) договор аренды квартиры. Установить арендную плату на минимально экономически обоснованном уровне, например в размере, покрывающем часть ипотечного платежа или расходы на амортизацию, но не нулевую или чисто символическую (чтобы избежать признания безвозмездного пользования или притворности).
  • Получить письменное согласие банка-залогодержателя именно на субаренду, если в действующем согласии указано только право сдачи в аренду собственниками — дополнительно зафиксировать разрешение маме сдавать помещение третьим лицам.
  • Маме зарегистрироваться как плательщик НПД (самозанятой) и при получении любого платежа от субарендаторов выбивать чек через приложение «Мой налог» на полную сумму поступившей оплаты.
  • Собственникам при получении арендной платы от мамы ежегодно подавать налоговую декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, отражая весь доход от аренды, и уплачивать НДФЛ по ставке 30% до 15 июля.
  • Все договоры (аренды с мамой, субаренды, акты приема-передачи) заключать на срок 11 месяцев с возможностью продления — это исключает обязательную регистрацию в Росреестре.
  • Маме самостоятельно нести все риски, связанные с субарендой: оплачивать коммунальные услуги и текущий ремонт (если иное не возложено договором на субарендаторов), контролировать состояние квартиры, урегулировать претензии жильцов — это подтверждает её самостоятельный экономический статус, а не роль номинального посредника.

Документы и доказательства

  • Нотариально удостоверенная доверенность на маму на ограниченный круг действий: взаимодействие с банком, подачу документов в госорганы, представительство интересов при возможных проверках. Право заключать договоры аренды/субаренды от имени собственников в доверенности не указывать — мама действует от своего имени как арендатор.
  • Договор аренды между собственниками и мамой, где чётко прописаны: предмет, размер арендной платы, порядок её уплаты (отдельными платежами, реквизиты для перевода), обязанности сторон.
  • Отдельные договоры субаренды между мамой и жильцами с указанием срока (11 месяцев), размера платы, порядка оплаты только на счёт мамы; акт приёма-передачи при заселении и выселении.
  • Платёжные документы, подтверждающие перечисление арендной платы от мамы собственникам именно в размере, установленном договором аренды между ними, а не всей суммы полученной субарендной платы.
  • Переписка, свидетельствующая о реальном участии мамы в управлении квартирой: копии чеков из «Мой налог» по каждому поступлению, документы об оплате коммунальных услуг мамой, заявки на ремонт.

Сроки и риски

  • Договоры аренды и субаренды на срок 11 месяцев не регистрируются, но при превышении 12 месяцев (включая автоматическую пролонгацию) возникнет необходимость госрегистрации, поэтому по истечении срока следует заключать новый договор либо продлять старый на новый 11-месячный период.
  • Основной риск — доначисление собственникам НДФЛ со всего полученного мамой дохода, если налоговая установит нерыночный характер арендной платы по первой аренде, взаимозависимость сторон и отсутствие деловой цели у мамы как самостоятельного субъекта. Риск возрастает при проверке, если:
    • арендная плата по договору с собственниками будет менее 50–70% рыночной цены аренды аналогичных квартир;
    • мама не несёт реальных затрат на содержание квартиры;
    • коммуникация с жильцами ведётся собственниками.
  • Для мамы риск утраты права на НПД при выявлении посреднической деятельности — тогда она обязана уплатить НДФЛ 13% и подать уточнённые декларации.

Когда нужен адвокат

  • Если банк отказывает в согласии на субаренду либо требует дополнительных гарантий — адвокат подготовит проект договора, не противоречащий ипотечным обременениям.
  • При получении запроса от налоговой о предоставлении пояснений по суммам аренды и взаимозависимости — адвокат поможет выстроить защитную позицию и документы.
  • Если собственники готовы полностью отказаться от получения дохода и ищут иной, более безопасный способ структурирования (например, передача в безвозмездное пользование с экономическим обоснованием) — адвокат проанализирует налоговые риски каждой альтернативы и адаптирует схему под конкретные обстоятельства семьи.