Можно ли оспорить налог при продаже участка после межевания с изменением кадастрового номера, если срок владения старым участком был более 5 лет: судебная практика

В данной ситуации произошло следующее: у вас в собственности (вероятно, на праве индивидуальной собственности или долевой с супругом?) находился земельный участок, которым вы владели более пяти лет. В результате кадастровых работ (межевания) с участком вашего супруга было произведено перераспределение земель — то есть границы ваших участков были изменены без какой-либо возмездной сделки (купли-продажи, мены, дарения). В кадастр недвижимости были внесены новые сведения, и первоначальный кадастровый номер вашего участка прекратил существование, взамен ему был присвоен новый кадастровый номер. После этого вы продали участок уже с новым кадастровым номером.

Юридически значимым событием здесь является то, что формально для государства возник «новый» объект недвижимости (с новым кадастровым номером). Налоговые органы, как правило, придерживаются позиции, что при изменении характеристик участка (в том числе границ, площади и тем более кадастрового номера) старый объект прекращает существование, а новый возникает. Соответственно, по их логике, срок владения этим новым объектом начинает течь заново — с даты регистрации права на участок с новым кадастровым номером. В вашем случае, поскольку с этой новой регистрации до продажи прошло меньше минимального предельного срока владения (5 лет), у вас возникла обязанность уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) с суммы, полученной от продажи.

Затронутые правоотношения — это отношения по исчислению и уплате налога на доходы физических лиц при продаже недвижимости. Ключевой момент: нужно определить, имело ли место «реальное» создание нового объекта недвижимости или же произошла лишь техническая корректировка границ существующего участка, не повлекшая прекращения права собственности на одно и то же имущество по существу. Ваше утверждение, что вы не получали дохода от самого процесса межевания (не было купли-продажи, мены, не получали денег и т.п.), — это крайне важный фактический аргумент. Он свидетельствует о том, что экономического основания считать, что вы начали владеть новым объектом, нет: вы не приобретали его за плату, не отчуждали старый, не возникало нового титула собственника (вы остались тем же лицом, владеющим тем же участком, но в измененных границах). Юридически значимо установить, была ли регистрация права на участок с новым кадастровым номером следствием «преобразования» объекта (то есть его перераспределения, что часто трактуется как снятие с учета старого и постановка нового) или же это лишь уточнение описания объекта (межевание). В вашем случае произошло именно перераспределение земельных участков, что в кадастровом учете оформляется как образование нового земельного участка. Именно это и создает формальную проблему.

Дополнительно значимо: имеются ли между вами и супругом долевая или совместная собственность на эти участки? Факт проводимых работ между близкими родственниками (супругами) без возмездной основы также может иметь значение для оценки добросовестности и отсутствия цели налоговой оптимизации. Однако ключевым остается вопрос: прерывает ли такое техническое перераспределение срок владения, учитывая, что налоговое законодательство (в частности, положения, определяющие минимальный срок владения) должно толковаться в пользу налогоплательщика, если действия не направлены исключительно на уклонение от налогообложения.

Согласно ст. 217.1 НК РФ, доходы от продажи объекта недвижимости освобождаются от налогообложения, если такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения (по общему правилу — 5 лет для земельных участков). Особое правило в абз. 2 п. 2 этой же статьи касается лишь случая продажи жилого помещения, предоставленного взамен освобожденного в связи с реновацией: здесь срок владения включает срок владения освобожденным помещением. В вашей ситуации перераспределение земельных участков не является реновацией жилья, поэтому данная оговорка не применима. Формально для целей исчисления срока владения новым участком с иным кадастровым номером начинается заново — с даты регистрации права на образованный участок.

Статья 217.1 НК РФ устанавливает, что доходы от продажи объекта недвижимости освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект непрерывно находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения (п. 2). При этом в случае продажи жилого помещения, предоставленного взамен освобожденного в связи с реновацией, срок владения включает срок владения освобожденным помещением (абз. 2 п. 2).
— Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 217.1

Позиция налогового органа о начале нового срока владения после перераспределения формально соответствует закону. Оспорить начисление налога, ссылаясь на прежний срок владения, с высокой вероятностью не удастся, так как в ЕГРН зарегистрирован новый объект недвижимости. Доказывать «технический» характер уточнения границ, а не создание нового участка, придётся вам как налогоплательщику, что крайне затруднительно без изменения законодательства.

Рекомендуемые действия

• Подать налоговую декларацию 3-НДФЛ, отразив доход от продажи участка с новым кадастровым номером, чтобы минимизировать штраф за её неподачу.
• Максимально использовать имущественный налоговый вычет: заявить вычет в размере 1 000 000 рублей или документально подтверждённые расходы на приобретение исходного земельного участка (если такие были и сохранились документы).
• Проверить, не истёк ли трёхлетний срок владения вместо пятилетнего, если участок был получен в дар от члена семьи или близкого родственника, по наследству, в результате приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением.
• Направить в налоговый орган письменные пояснения с приложением документов (межевой план, решение о перераспределении, документы о собственности на исходный участок более 5 лет) и попросить пересмотреть решение. Отказ будет поводом для административного иска.
• При обращении в суд делать упор на правовую позицию о необходимости экономического основания налога: при перераспределении не возникло нового экономического блага, поэтому срок владения должен исчисляться непрерывно. При отрицательной судебной практике на уровне региона цель суда — формирование прецедента для Верховного Суда РФ.
• Подать жалобу в вышестоящий налоговый орган (УФНС по субъекту), а затем в суд в течение 3 месяцев с момента, когда стало известно о нарушении права.

Сроки и риски

• Поскольку налоговые споры сложны, риск проигрыша в первой и апелляционной инстанциях высок. Срок владения будет считаться с даты регистрации права на новый участок.
• Окончательная позиция может сформироваться только в кассации или в Верховном Суде РФ.

Когда нужен адвокат

Привлекайте адвоката для подготовки иска и ведения дела в суде сразу после получения решения налогового органа по жалобе. Он точно определит предмет доказывания и доводы, позволяющие максимизировать вычет и снизить риск проигрыша по спору о сроке.